Grundsteuer & "Übergang Kosten, Nutzen, Lasten"

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo,

Person X hat im Jahr 2011 eine (vermietete) Eigentumswohnung gekauft. Lt. Kaufvertrag gehen Besitz, Nutzen und Lasten (BNL) am Monatsersten nach der Kaufpreiszahlung an Person X über. Dies geschah zum 1.5.2011. Logischerweise erhielt Person X zum 1.1.2012 einen Einheitswertbescheid und Grundabgabenbescheid, dass er ab 1.1.2012 grundsteuerpflichtig ist.

Person X bekommt von der Hausverwaltung die Abrechnungen und stellt fest: die Firma hat die Grundsteuer schon anteilig ab 1.5.2011 von ihm abgebucht (bzw. das Geld einbehalten). Person X weiß vom Finanzamt: Da Person X erst von der Stadtverwaltung zum 1.1.12 als „steuerpflichtig“ geworden ist muss sie auch erst ab dem 1.1.12 die Steuern zahlen [was ja auch logisch ist irgendwie]. Wenn der Verkäufer [in dem fiktiven Fall: eine Immobilienfirma die sowas ja wissen müsste] einen Anteil im Jahr sehen will, muss er das mit dem Käufer privatrechtlich klären (oder im Kaufvertrag explizit vermerken) [was in diesem Fall beides nicht durchgeführt wurde].
Deshalb besteht Person X logischerweise darauf, dass die Hausverwaltung von ihm keinen einzigen Cent an Grundsteuern für 2011 einbehält.

Wenn Person X sich jetzt nochmal den Kaufvertrag durchliest steht ja da, dass eben (wie oben beschrieben) BNL zum 1.5.11 übergehen. Zählen da alle Kosten (also auch die Grundsteuer) oder nur die Kosten die auch entsprechend zum Zeitpunkt auf Person X übertragbar sind (also alle „laufenden Kosten", Rücklage etc.) und die Grundsteuer dann eben erst wenn Person X tatsächlich grundsteuerpflichtig geworden ist - also zum 1.1.12? Person X ist sich da etwas unsicher geworden; X will ja weder einen Rechtsstreit noch es sich mit der Hausverwaltung verscherzen.

LG Tobi@s

PS: ich möchte und brauche keine Diskussion über „Person X nutzt doch das Grundstück also soll er sich nicht so haben.“ Mir geht es um die rein rechtliche Situation.

#2

Hallo Tobias,

ja: Die Grundsteuer (zeitanteilig ab BNL-Übergang) zählt zu den im Vertrag erwähnten übergegangenen „Lasten“ und muss nicht explizit erwähnt werden.

Eine besondere Vereinbarung zur Grundsteuer ist nur notwendig, wenn die Steuerschuldnerschaft gegenüber der Gemeinde vor dem 1.1., der auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch folgt, übergehen soll. Für die anteilige Übernahme der Grundsteuer durch den Erwerber genügt im Verhältnis Veräußerer/Erwerber die Vereinbarung über Übergang von BNL, die in dem Kaufvertrag steht.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#3

Hallo Tobi,
mit der Grundsteuer hat der Verwallter Nichts zu tun. Allein der Eigentümer ist dem Finanzamt zur Schuldbegleichung verpflichtet.
Gruß
Jürgen

#4

Hallo Jürgen,

ein Immo-Verwalter, der keine Verkaufsabrechnung auf die Reihe kriegt, täte gut daran, sich eher in Trockenbau und Hausmeisterservice zu engagieren.

Es geht in der Frage überhaupt nicht um die Steuerschuld - die sich übrigens bei entsprechender Vereinbarung mit dem zuständigen Stadtsteueramt durchaus pro rata temporis aufteilen lässt -, sondern um die Behandlung der GrdSt im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber.

Und genau diese ist (neben vielen anderen Dingen) Gegenstand einer Verkaufsabrechnung; ob und wie sie darin aufgenommen wird, hängt, wenn nichts konkret zur GrdSt vereinbart ist, davon ab, ob sie als „Last“ zu verstehen ist und damit mit allen anderen Lasten zeitanteilig zum vereinbarten BNL-Übergang an den Erwerber übergeht.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

1 Like
#5

Hallo jürgen,

mit der Grundsteuer hat der Verwallter Nichts zu tun. Allein der Eigentümer ist dem Finanzamt zur Schuldbegleichung verpflichtet.

da kennst du dich mit der Grundsteuer nicht wirklich aus, was? Die Grundsteuer obliegt nicht dem Finanzamt sondern der Stadtverwaltung. Das Finanzamt berechnet nur den grundlegenden Einheitswert und Grundsteuermessbetrag.
Der Verwalter hat schon was mit der Grundsteuer zu tun. Und zwar, in dem er vom Mieter die Nebenkosten (zu denen auch eben die anteilige Grundsteuer zählt) einbehält und (für den Vermieter) mit der Stadtverwaltung abrechnet (so dass so vorgesehen ist).

Dies hat aber nichts mit meiner eigentliche Frage zu tun.

MfG
Tobi@s