Hallo liebe Experten!
Mein Vater hat mir gerade mitgeteilt, dass die Grundsteuer für unser Grundstück von 400 € auf 1400 € gestiegen ist.
Das Grundstück liegt in Südniedersachsen und ca 2,3 ha.
Kann das sein, dass die Steuer auf das dreieinhalbfache angehoben werden kann?
Warum ist das eigentlich so?
Danke für Antworten, die mir das ein wenig erläuter können.
Gruß, Diva
Hallo,
ja, das kann sein. Es kann aber auch sein, dass da ein Fehler passiert ist. Leider haben viele den eigentlich relevanten Bescheid zum Messbetrag, der in den meisten Fällen 2023 ergangen ist, nicht richtig gelesen, so dass jetzt die Überraschung groß ist, wenn die Gemeinde die daraus resultierende Höhe der neu zu zahlenden Grundsteuer mitteilt.
Die Grundsteuer musste nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes neu festgelegt werden. Dadurch ergeben sich - auch wenn die Neuregelung insgesamt über jede Gemeinde betrachtet aufkommensneutral sein soll - teilweise erhebliche Änderungen gegenüber den Vorjahren.
Gruß
C.
Die Betrachtung zweier Euro-Beträge alt-neu sagt nichts aus.
Auf dem Bescheid stehen bestimmt noch weitere Zahlen drauf.
Was ist mit dem Hebesatz der Gemeinde? Wurde der mit Wirkung zum 01. Januar (kräftig) erhöht?
—> Beschluß hierzu findet man meist im Netz unter Rathaus/Gemeinderat oder im örtlichen Käseblatt.
Hi!
Kannst du mal erläutern, wie man diesen Bescheid „richtig“ hätte lesen können?
Es gilt:
Grundsteuer = Messbetrag x Hebesatz
Es hieß, dass die Berechnungsgrundlagen uralt seien, wodurch der alte Messbetrag nicht nur unfair, sondern allgemein zu niedrig sei, was bisher durch den hohen Hebesatz ausgeglichen wurde.
Es hieß, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein solle, die Städte und Gemeinden ihren Hebesatz also so anpassen sollten, dass sie unterm Strich gleich viel Steuern einnähmen.
Den Messbetrag habe ich vor einem Jahr oder noch längerer Zeit schriftlich mitgeteilt bekommen, aber dieser Brief ist das Papier nicht wert, wenn der Hebesatz nicht bekannt ist. Den wiederum bekommt man JETZT, mit dem neuen Steuerbescheid, genannt. Es war völlig unklar, ob der Messbetrag sich vereinfacht gesprochen allgemein verdoppelt und der Hebesatz sich demnach halbiert. Möglicherweise konnte man irgendwann im Internet nachlesen, wie hoch der Hebesatz wohl werden dürfte, in meinem Schreiben steht der ganz sicher nicht drin.
Hallo,
zunächst gab es die Möglichkeit, die Berechnung des Messbetrages nachzuvollziehen. Stimmen Baujahr des Gebäudes, Fläche des Grundstücks, Bodenrichtwert, ggfs. (bei Eigentumswohnungen) Miteigentumsanteile usw. Die Daten hat man ja selber - wenn auch vielfach nach Vorgabe der Gemeinde bzw. des Finanzamtes - in ELSTER erfasst. Auch, wenn da Plausibilitätsprüfungen hinterlegt waren, gab es schon da Potential für Fehlerfassungen.
Wie Du schon richtig geschrieben hast, gehen in die Berechnung der Grundsteuer Messbetrag und Hebesatz als Variablen ein. Daraus ergibt sich doch von selbst, dass die Information über den Messbetrag sehr wohl relevant ist und dessen Berechnung überprüft werden sollte.
Dass der Hebesatz die andere Variable ist, bestreitet niemand. Nur sind halt extreme Sprünge bei diesem doch eher selten und es ist nun auch nicht so, dass der Hebesatz erst jetzt mit dem Grundsteuerbescheid mitgeteilt wurde. Der wurde - sofern er denn überhaupt für 2025 angepasst wurde - vom Stadt- bzw. Gemeinderat beschlossen und dann veröffentlicht und in der Regel. Vor der Abstimmung im Stadt- bzw. Gemeinderat gibt es in der Regel eine politische bzw. öffentliche Diskussion, die man auch hätte wahrnehmen können.
Der aktuelle Grundsteuerbescheid ist aber nicht das Problem, denn gegen den kann man noch Widerspruch einlegen. Das Problem ist der Bescheid über den Messbetrag, den nun so mancher wahrscheinlich rauskramen wird. Nur ist der Bescheid halt seit Monaten rechtskräftig. Ob und inwieweit man trotzdem noch etwas machen kann, wenn einem jetzt doch mal Fehler darin auffallen, wissen andere wie z.B. @Aprilfisch besser als ich.
Welches Schreiben meinst Du hier? Den Grundsteuerbescheid oder den Bescheid über den Messbetrag?
Erst mal nachsehen: Messbetrag alt und Messbetrag neu. Der Hebesatz mag erhöht worden sein, aber erklärt nicht eine zweieinhalbfach erhöhte Grundsteuer.
Udo Becker
Ja, denn der Messbetrag wurde erhöht. Das GrundstücK war wohl nach den neuen Regeln unterbewertet.
Bei uns wurde der Messbetrag massiv erhöht, da wir ein relativ großes Grundstück bebaut mit einer DHH, denkmalgeschützt, haben (BaWü)
Der Hebesatz der Gemeine wurde fast halbiert.
Dnnoch sollen wir jetzt 650 Euro statt vorher 320 bezahlen. Gottseidank gab es noch einen Rabatt wegen Denkmalschutz.
Großes Grundstück höherer Betrag.
Meine Daten
NRW, in den 1920ern gebautes Dreifamilienhaus (nach damaligen Maßstäben, tatsächlich insgesamt unter 150m² Wohnfläche gesamt), Garage, Carport, gewerblich genutzter Anbau.
Messbetrag bis 2024: 91,80€
Hebesatz 2023 496%, 455,33€
Hebesatz 2024 589%, 540,70€
Messbetrag ab 2025: 69,87€
Hebesatz 2025 707%, 493,98€
Für Abwasser, Abfall und Niederschlagswasser zahle ich nochmal fast 1200€ zusätzlich als Grundbesitzabgaben.
Ja, ich gehöre zu den „Gewinnern“ der Reform.
Tatsächlich geht die Grundsteuer bei mir im Grundrauschen der anderen Kosten der Immobilie unter.
Wenn ich das richtig verstanden habe, ist es wohl so, dass früher Wohnfläche bzw Wohnraum zu teuer bewertet wurden und Grundstücke zu billig
Gewinner waren damit Menschen mit wenig Wohnfläche auf großen Grundstücken.
Jetzt ist es anders herum.
Wohnfläche wird günstiger besteuert, Grundstücksfläche teurer
Gewinner sind die mit im Verhältnis großen Häusern auf kleinen Grundstücken - ich zB 
Das Reihenhäuschen meiner Eltern mit nur knapp 90qm Wohnfläche aber großem Garten ist jetzt wesentlich teurer als unsere 140qm DHH auf Minigrundstück (vergleichbarer Hebesatz)
Hebesatz bei uns 205%
Bei meinem Elternhaus 200%
Servus,
das sollte je nach Sachverhalt vielleicht über § 129 AO „Offenbare Unrichtigkeit“ (wenn denn eine vorliegt - da geht es um Schreibfehler, Tippfehler, Übertragungsfehler) oder § 173 AO „Bekanntwerden neuer Tatsachen oder Beweismittel“ (z.B. wenn man die Grundsteuererklärung aus Versehen falsch ausgefüllt hat, den Bodenrichtwert falsch abgelesen oder die Fläche verkehrt angegeben hat oder so und das für das FA nicht erkennbar war) möglich sein.
Schöne Grüße
MM
Servus,
mir fällt erst jetzt auf:
Ist die jetzt festgesetzte Grundsteuer Grundsteuer A oder Grundsteuer B? Und war es bisher vielleicht noch von früher her und wegen unterbliebener Fortschreibung noch Grundsteuer A und ist jetzt Grundsteuer B?
Ist das Grundstück bebaut? Darf es bebaut werden (Bauerwartungsland)? Wie wird es genutzt?
Schöne Grüße
MM
biografisch bedingt Fän der §§ 178 - 175 BewG, die sonst bloß sehr, sehr wenige Leute mögen
Hi Aprilfisch!
Wenn ich so etwas wüsste, müsste ich hier wahrscheinlich keine Fragen stellen.
Ein Teil, ja. Ein großes Haus mit angeschlossenem Hinterhaus, 7 Garagen.
Dahinter ein großer Garten.
Keine Ahnung.
In dem Vorderhaus lebt mein Vater, die 2 Mietwohnungen darüber sind nicht vermietet.
Es sind, glaube ich, 8 von 9 Garagen vermietet. Der Garten wird halt als Garten genutzt (bzw. nur ein Grilllplatz, der restliche Garten verwildert.
Es tut mir leid, dass ich so wenig Ahnung habe.
Liebe Grüße, Diva
Aber ob es Grundsteuer A oder Grundsteuer B ist, steht auf dem Bescheid, und was es vorher war, steht auf dem früheren Bescheid. Wobei Grundsteuer B für Baugrundstücke gilt, und wenn du sagst, das ist zumindest teilweise bebaut, dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass es sich (nur) um die Grundsteuer B handelt.
Servus,
@Christa hat es schon gesagt: Wenn auf der Parzelle bereits ein großes Haus mit Garagen steht (also kein „unter der Hand“ umgenutzter Hof), ist sicherlich die gesamte Parzelle nicht mehr der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet, dann kann es keine Grundsteuer A mehr geben - die ist bloß für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Es gibt da ab und zu Überraschungen, wenn für einen landwirtschaftlichen Betrieb nie formal die Betriebsaufgabe erklärt worden ist, aber das spielt hier bestimmt keine Rolle.
Schöne Grüße
MM
Einer der Gründe für die Reform war ja, das mangels fehlender Daten einige Menschen sehr viel weniger für ihr Haus zahlten als andere.
So wie ich es derzeit höre, sind Beträge um die 1000€ für ein kleines Grundstück mit Wohnhaus völlig normal, auch wenn das natürlich von Gemeinde zu Gemeinde schwankt. Ich würde sagen, dein Vater hatte bisher viel Glück mit seiner Grundsteuer 
Ich habe seit ca. 10 Jahren für 250 m² Grundfläche bei 140 m² Wohnfläche 1200 €/a gezahlt und zahle seit der Reform 1400 €/a - das Ganze am Stadtrand einer Kleinstadt.
Das war nicht das Problem. Dass die Spannbreite auch für ähnliche Immobilien ganz erheblich sein kann bzw. tatsächlich auch ist, ist systemimmanent, da die Städte und Gemeinden die Hebesätze selbst festlegen können.
Vielmehr hat das BVerfG das Verfahren der Wertermittlung gerügt bzw. den Umstand, dass seit über 50 Jahren die vorgesehenen regelmäßigen Bewertungen nicht stattgefunden haben und somit unterschiedliche Wertentwicklungen bei der Ermittlung/Feststellung der Werte nicht berücksichtigt wurden.
Servus,
das ist unabhängig von den verschiedenen Methoden in den Bundesländern typisch für die Reform - und genau der Effekt, den @DropDeadDiva auch beschreibt:
Bisher wurde mit einem pauschalierenden System ein vereinfachter Ertragswert für das Grundstück ermittelt, wie es auch im Zivilrecht definiert ist: Einheit von Grund und Boden mit allem,. was damit fest verbunden ist.
Mit der Neubewertung auf den 1.1.2025 wird die Fiktion zugrundegelegt, dass ein bebautes Grundstück ohne das darauf stehende Gebäude einen messbaren Wert hat. Zwar wird berücksichtigt, dass ein Baugrundstück an der Neuen Mainzer Str. in Frankfurt einen höheren Wert hat als eines am Hardtweg in Airlenbach, aber es hat keinen Einfluss auf die Bewertung, ob auf dem Grundstück ein Winx-Tower oder eine DHL-Packstation und drei Altglascontainer stehen.
Folge bei der gebotenen und weitgehend eingehaltenen Aufkommensneutralität bei der Festsetzung der neuen Hebesätze durch die Gemeinden ist, dass Grundstücke, die nur mit kleinen oder einfachen Gebäuden bebaut sind und solche, die neben den darauf stehenden Gebäuden viel freien Platz haben, bei sonst gleichen Bedingungen jetzt mehr Grundsteuer kosten als früher.
Schade eigentlich, weil das frühere Ertragswertverfahren meines Erachtens der Sache viel besser gerecht wurde, und Gegenstand der Klage bloß die Ungleichbehandlung wegen der sehr weit auseinanderliegenden Hauptfeststellungen war (statt alle fünf Jahre, wie ursprünglich vorgesehen, war die letzte auf den 01.01.1964). Warum hier gleich das ganze Bewertungsverfahren vom Verfassungsgericht gekippt worden ist, habe ich nicht verstanden. Ein Schelm, wer glaubt, es sei halt nicht so ganz einfach, einem Juristen das Wesen des Ertragswertes zu vermitteln…
Schöne Grüße
MM
Hi Christa!
Ja, den kann ich nicht einsehen, weil ich 400 km weit weg wohne und mein Vater kein Smartphone besitzt, um mir mal ein Bild davon zu schicken.
Danke dir
Gruß, Diva