Grundstückspreise neben Flüchtlingheimen

News & Aktuelles Nachrichten
#1

Hi,

oft gehört, aber immer wieder auch dass das ja überhaupt nicht stimme. Zuletzt heute in der Welt über den gestrigen Maischberger-Talk: „(…) doch spätestens, als sie Flüchtlinge für sinkende Grundstückswerte in der Nachbarschaft von Notunterkünften verantwortlich macht, begibt sie sich rhetorisch auf sehr dünnes Eis.“ http://www.welt.de/vermischtes/article147304294/Wir-werden-haeufig-von-Migranten-beleidigt.html

Ich kann die Lage aus eigener Erfahrung nicht beurteilen, aber ich zweifle sehr stark daran dass ein Haus/Grundstück neben einer Flüchtliungsunterkunft genausoviel wert ist wie das gleiche Haus/Grundstück ohne selbige in der Nähe. Täusche ich mich hier oder werde ich von den Medien getäuscht?

Gruss
K

#5

In begehrten Wohnlagen werden sich immer genug Käufer finden, die keine Vorbehalte haben und daher den Marktpreis gerne bezahlen.

In weniger begehrten Wohngebieten kann es natürlich sein, dass der einzige mögliche Käufer ein Rassist ist und aufgrund einer Flächtlingsunterkunft handeln möchte oder gar nicht kauft, ich glaube aber eher, dass man dann ggf. länger sucht, als dass der Wert einer Immobile heruntergeht.

Der von duck313 angesprochene Effekt tritt auch bestimmt nicht mit dem Öffnen eines Asylbewerberheims ein, sondern eher, wenn ein ganzer Stadtteil oder Landstrich weniger begehrt wird. Das liegt aber eher an ernsten infrastrukturellen Änderungen.

VG

#3

Hallo!

nein, natürlich stimmt das im Kern so.

es ist doch ganz allgemein die Lage(Umfeld) des Grundstückes, die seinen Wert ausmacht. Ob Flüchtlingswohnheim, Spielplatz, Betriebsgelände, Straße usw. alles kann einen negativen oder auch nur befürchteten negativen Einfluss auf die Wohnqualität haben.
Also wird das ein Käufer berücksichtigen, entweder kauft er gar nicht oder er will Preis drücken. Findet sich kein Käufer dann sinkt der Wert, es kann schlicht unverkäuflich werden.
Schließlich hat es ja keinen Wert an sich, es ist nur das wert, was jemand bereit ist dafür zu zahlen.

MfG
duck313

#6

Nein. Das Problem ist die Frage der (eindeutigen) Schuldzuweisung. Wenn in dein Nachbarhaus eine türkische Familie einzieht, ein paar Neonazis Molotococktails werfen und darauf niemand mehr dein Haus kaufen will - wer ist dann Schuld? Die Türken? Die Neonazis? Oder die Käufer, die ein einmaliges Ereignis überbewerten?

Zu sagen „Die Flüchtlinge sind schuld an den sinkenden Grundstückspreisen“ ist halt etwas eindimensional. Die Grundstückspreise sinken aufgrund einer Gemengelage aus den Flüchtlingen (und ihrem Verhalten), den zum Teil gewalttätigen Protesten gegen Flüchtlingslager und den Ressentiments der Käufer gegenüber Flüchtlingen bzw. der Angst vor gewalttätigen Übergriffen.

It takes two for tango.

Gruß,
Max

#7

Aber wenn sich diese Familie regelmässig mit einer anderen kloppt und dauernd die Polizei im Einsatz ist, wer ist dann Schuld?

In HH-Bergedorf muss man eben nicht unbedingt „Ressentiments gegenüber Flüchtlingen“ haben um dort kein Eigentum zu erwerben. Diejenigen die da weg wollen werden wohl massiv unter dem verkaufen müssen was sie noch vor einem Jahr bekommen hätten. Und daran sind offensichtlich keine „gewalttätigen Proteste gegen Flüchtlingslager“ schuld. http://www.ndr.de/903/Ratlosigkeit-nach-Gewaltausbruechen,audio257924.html

#8

oder auch nicht.

#9

Hallo,

hängt sicher vom bisherigen Grundstückswert (Lage, Lage, Lage) und der Größe der Flüchtliungsunterkunft ab.

Auf jeden Fall ist die Behauptung pauschal nicht verifizierbar. Sie wird sicher gerne von Rechtsradikalen (und noch weiter rechts Stehenden) in einen Topf mit vielem anderen gegeben, um ein Negativbild zu schaffen. Ebenso wird sie von den Buntbewegten geschmäht und in die Nähe der Rechtsradikalen gedrängt werden („Wer so etwas behauptet ist ganz böse Bäh, ein Rassist, per se islamfeindlich und hat früher wahrscheinlich ein KZ geleitet. Wenigstens trinkt er aber täglich das Blut der Geknechteten dieser Erde und hat einen Folterkeller im eigenen Wohnhaus.“)

Ein höherpreisiges Grundstück samt zugehörigem Haus in gehobener Wohnqualität wird preislich sicher nicht von der Errichtung einer Flüchtlingsunterkunft mit 100 Einwohnern in hundert Metern Entfernung profitieren.

Gruß
vdmaster

#10

Hi Kasi,

es ist ein bissle anders: Außer den wenigen Industrien, die mit extrem billiger, niedrig qualifizierter Arbeitskraft was anfangen können (Paketdienste, Versandhandel, Hoch-, Tief-, Straßenbau, LKW-Transportgewerbe, Sonderkulturen in der Landwirtschaft) gehören gerade die Eigentümer von Immobilien zu denen, die von dem enormen Nachfragedruck, der jetzt ins Haus steht, profitieren. Renovieren, Modernisieren, Investieren war gestern. Heute gilt: Kaputte Fenster mit Pappkarton flicken, unters Loch im Dach eine Plastikwanne stellen, eingetretene Türen mit Tischlerplatte neu machen, die ständig fallenden Sicherungen überbrücken und auf Deubel komm raus Rendite saugen, bis die Bude zusammenfällt. So wie sie es seinerzeit auch mit den Türken, den Jugos, den Spaniern, den Griechen gemacht haben: „Wie - Ihre Frau will auch mit einziehen? Das kostet dann aber das Doppelte, wegen der Treppenabnutzung!“

Schöne Grüße

MM

#11

In Max Kommentar steckt noch eine ganz andere Wahrheit drin - wenn auch ein wenig Off-Topic zur Frage: Mir persönlich macht es nichts aus, wenn nebenan Flüchtlinge wohnen.
Hab ich nebenan A*löcher wohnen, am besten noch gewalttätige, macht mir das durchaus etwas aus, da ist mir wurscht, wo sie herkommen.
Und jene Beschreibung findet man meiner persönlichen Meinung nach unter Neonazis in deutlich höherer Dichte als unter Flüchtlingen.

#2

Hallo,
dazu gibt es bisher keine einheitliche Gesetzgebung, d. h. es wird für jeden Fall einzeln entschieden. Zumindest für die Mietminderung wegen eines Asylbewerberheims in der Nähe habe ich einen Fall gefunden, der dir vielleicht helfen könnte :wink:

#12

Hallo SG75,

Deine Antwort ist sicher die einzig richtige, mit richtig im Sinne von was man sagen darf. Rein kausal ist es allerdings schwierig zu vermitteln, dass es einen „echten Marktpreis“ gebe, den im Extremfall ein Einzelner bezahle oder nicht. Wer soll auf 20% den „wirklichen“ Marktpreis ermitteln?

Für eine junge Familie ist eine Flüchtlingsunterkunft in der Nähe vermutlich weniger attraktiv als 10 Neubauten anderer junger Familien. Für einen Investor von Sozialwohnungen, vielleicht sogar mit Beziehungen zum Rat, ist es vielleicht genau umgekehrt.

Gruß
achim

#4

Ok, also ist es die pc die verbietet das beim Namen zu nennen. Da sagt man lieber dass das ja gar nicht stimme und jeder der das behauptet wird in die rechte Ecke geschoben. Hatte ich vermutet. Wenn ich mir die Augen zuhalte sieht mich ja auch keiner…

#13

Hallo,
wie immer werden hier gern Äpfel mit Birnen verglichen und kaum ein „Möchtegernwertermittler“ macht sich die Mühe, in die ImmowertV zu gucken!

Zunächst mal ist zu definieren, was mit „Wert“ gemeint ist. Das ist in der Regel der Verkehrswert nch §194 BauGB. Da taucht zwar auch die viel „maklerbeschworene“ Lage auf, allerdings ist damit die Lage innerhalb eines bestimmten Beobachtungs- bzw. Bewertungshorizonts gemeint, also zB ein Stadtteil oder eine Bodenrichtwertzone. Weiter hinten findet sich dann ebenso wie im §7 der ImmowertV, dass der Wert „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ zu bestimmen ist und das ist der Knackpunkt! Ein Sozialarbeiter, der in der Nähe seiner Arbeit oder ein anerkannter Asylbewerber, der in der Nähe seiner Familie wohnen möchte, ist da wohl anders drauf als ein potentieller Wähler der NPD. Das ist „persönlich“ und darf bei der Bewertung keine Rolle spielen.

Auch in Vergleichspreisen äußert sich eine solche Entwicklung nur extrem langsam. Rechne mal selbst aus, wieviele Vergleiche Du brauchst, um eine eklatante Abnahme eines Kaufpreises nachzuweisen, der auf dutzenden von Vergleichspreisen beruht. Die übliche Schwankungsbreite des BGH für Gutachten beträgt bereits 25 %, also kannst Du schon sehen, dass das dauert.

Ein echter Wertverlust ist also kaum feststellbar.

Was sich weitaus schneller bemerkbar macht, sind Auswirkungen innerhalb ganzer Stadtteile, das, was Du vielleicht unter dem Begriff der „NoGo-Area“ oder „Brennpunktviertel“ kennst, es aber nur sehr begrenzt trifft. Diese Viertel sind in der Regel so groß, das sich hier sehr schnell Immobilienschwankungen nach unten bemerkbar machen, zB auch durch Sozialen Wohnungsbau oder fehlende Vergleichspreise für Einfamilienhausgrundstücke (Mehrfamilienhausgrundstücke sind in der Regel höher ausgenutzt und teurer und werden entsprechend preisbereinigt, falls nötig).

Diese „seggregierte Ghettos“ sind in der Regel weitaus schlimmer als sehr lokal begrenzte Flüchtlingsheime, die in der Regel auch noch andere wertirrelevante Vornutzungen wie Schulen oder Sportplätze hatten.

Gruß vom
Schnabel

#14

Servus,

nun ist es allerdings so, dass der schönste Verkehrswert nichts hilft, wenn er auf dem Markt nicht erzielbar ist. Wenn die von Dir beschriebenen Methoden zur Ermittlung von Verkehrswerten zu anderen als auf dem Markt erzielbaren Werten führen, kann man nicht dem Käufer vorschreiben, einen anderen Preis zu bieten als er bietet, sondern man muss ggf. die Methode anpassen.

Schöne Grüße

MM

#15

Hallo,
Verkehrswerte schwanken nicht in der Breite, die sich hier manch einer ausmalt und sind die Grundlage für jegliches Handeln der immobilienwirtschaft. Sie bilden auch die Grundlage des Beleihungswerts und werden noch für eine ganze Reihe anderer Sachen ermitelt als nur für Verkäufe (Erbauseinandersetzungen, Übertragungen auf Kinder zu Lebzeiten, Scheidungen usw.). Hier ist überhaupt kein „Markt“ um die Immobilie aktiv.Das hier immer so oft „beschworene“ Dogma „Der Preis macht den Wert“ ist Unsinn und manipulativ. Was machst Du denn, wenn sich fünf Leute absprechen, die sagen „wir bieten mal nur die Hälfte“? Ist das dann reell? Das Gegenteil - die Immobilienblase - hat gerade erst gezeigt, dass der „Preis“ so ziemlich alles außer dem Wert abbilden kann.

Der reale Gegenwert eines (normal zusammengebauten und in Schuss gehaltenen) „Haufens Steine“ ist ausgesprochen werthaltig und sinkt durch äußere menschliche Einflüsse auf die Umgebung nicht derart rapide, dass man hier irgendwelche Rückschlüsse auf den Grundsätzlichen Wert ziehen kann. Selbst plötzliche und unvorhergesehene Ereignisse wie Kriege oder Naturkatastrophen tun das nicht dauerhaft. Andernfalls würde keine Bank mehr ein Grundschulddarlehen mit dem Gebäude besichern.

Und mal ebend die Methode zu ändern, weil einem das Ergebnis nicht passt, erinnert mich irgendwie an Dieselmotoren :wink:

Gruß vom
Schnabel

#16

Hallo,

völlig unabhängig von Deinen Ausführungen zur Richtigkeit des Verkehrswertes ist für den Verkäufer (um den es geht) nur entscheidend, welchen Preis er bei aktuellem Verkaufswunsch erzielen kann. Hier sind i.d.R. in 08/15-Gebieten weder Gutacherwerte, noch Einschätzungen von Banken oder Finanzämtern ausschlaggebend, sondern konkrete Angebote.

Zwar sind Marktwert und Verkehrswert definitiorisch eng miteinander verwandt, quasi fast synonym verwendbar, aber der umgangssprachliche „Marktwert“ meint die letztlich tatsächlich erzielte Verkaufssumme. Diese liegt vielerorts deutlich unter dem Verkehrswert und anderenorts deutlich darüber. Je nach der von Dir geschmähten Lage.

Inwieweit sich die Errichtung eines Flüchtlingsheims (oder anderer Bauten) negativ auswirkt, kann sicher nicht pauschal beantwortet werden.

Gruß
vdmaster

#17

Servus,

Verkehrswerte schwanken genau wie alle anderen Marktpreise, die sie sind.

Dass der Marktpreis für Wohnungen durch den Bau einer Schweinemastanlage nebst angeschlossenem Biogasreaktor in unmittelbarer Nachbarschaft nicht jauchzend in die Höhe hüpft, dürfte auf der Hand liegen.

Hier geht es um die Einrichtung einer Flüchtlingsunterkunft in nächster Nähe. Auch diese hat Auswirkungen auf den Marktpreis für Wohnungen, genauso wie die Schließung des letzten Lebensmittelversorgers am Ort, die Reaktivierung einer Bahnlinie oder der Umbau einer lokalen Kaserne der US Army zu Einfachstwohnungen mit erschwinglichen Preisen.

Diese Einflüsse sind weder ungewöhnlich noch persönlich im Sinn von § 7 ImmowertV.

Dass die für eine tragfähige Verkehrswertermittlung benötigte Zahl von Vergleichspreisen in aller Regel nicht vorliegt, ist eine Binsenweisheit - nur deswegen gibt es ja die verschiedenen Verfahren, mit denen hilfsweise Werte ermittelt werden, die dem Verkehrswert angenähert sein sollen. Mit Deiner Aussage „In Vergleichspreisen äußert sich eine solche Entwicklung nur extrem langsam“ enthält eine Verwechslung der Methode mit ihrem Gegenstand: Wenn heute etwas stattfindet, was die Verkehrswerte in einer bestimmten Lage stark beeinträchtigt, und in drei Jahren wird erstmals ein Grundstück in dieser Lage verkauft, bedeutet das keineswegs, dass dieses Grundstück erst in drei Jahren einen plötzlichen Wertverlust erfahren hätte.

Schöne Grüße

MM

#18

Hallo,
bitte zeigt mir einen einzigen vereidigten Sachverständigten der IHK oder der Gutachterausschüsse, der für ein Flüchtlingsheim in direkter Nachbarschaft eine Minderung am Verkehrswert vornimmt :wink:

Dann bekommt Ihr soviel „Recht“, wie Ihr mögt :wink:

Gruß vom
Schnabel

#19

Servus,

für Marktpreise aka Verklehrswerte gibt es nicht bloß in diesem Fall überhaupt keine Gesetzgebung. Es gibt keine gesetzliche Handhabe, wie man einen Käufer zwingen kann, mehr für ein Objekt zu zahlen, als es ihm wert ist.

Et c’est ainsi qu’Allah est grand.

MM