Hallo,
unsere Gemeinde verkauft derzeit voll erschlosseneBaugrundstücke für 110 Euro pro m².
Auf die Frage, wie groß denn der Anteil der Erschließungskosten ist,
antwortete man mit 90 Euro pro m².
Das erscheint mir etwas viel.
Kann jemand etwas zu den durchschnittlichen Erschließungskosten in Deutschland
sagen, ob es sic hier einen normalen Wert handelt?
Danke!
Servus,
aus der Sicht der Gemeinde ist das erstmal unangefochten richtig, wenn sie das Land vor Erschließung für 20 € / m² gekauft hat: Da Kameralisten weder Aufwand noch Ertrag noch Gewinn kennen, haben zwischen Ein- und Verkaufspreis bloß Erschließungskosten Platz.
Unabhängig von der kunstvollen Nomenklatur der Kameralisten: Über 80 € / m² ist schon viel, kann aber je nach örtlichen Verhältnissen schon sein - insbesondere, wenn die gesamte Erschließung in Trägerschaft der Gemeinde durchgeführt wurde.
Schöne Grüße
MM
Hallo!
Vermutlich muss es Grundstückswert 90 €/m² + Erschließungskosten 20 €/m² = 110 €/m² lauten.
denn so wie geschrieben,hätte das „nackte“ Grundstück ja fast keinen Wert ! Gemeinden verschenklen nichts, nicht mal Eigenland. Und umgewandeltes Ackerland kann man auch noch für 20 €/m² als Bauland anbieten.
Hier ein Beispiel:
http://www.immobilienscout24.de/bauen/bauplanung/gru…
MfG
duck313
Servus,
unerschlossenes Bauerwartungsland für 90 € / m²? Die Orte, wo man diesen Preis erzielen kann, sind wohl sehr schnell aufgezählt. Das ist mehr als das Dreifache des Wertes, den man beim Kalkulieren „über den Daumen“ annehmen kann, wenn man keine konkreten Angaben hat.
Schöne Grüße
MM
Hallo,
das Spiel läuft genau anders herum. Die Gemeinde kauft billiges Ackerland für weniger Euro pro Quadratmeter, stellt einen Bebauungsplan auf, vergoldet die jetzt als Bauland nutzbaren Grundstücke durch die Erschließung in Eigenregie, und vertickt sie dann als erschlossenes Bauland. Und was glaubst Du, was alles in den Erschließungskosten dann drin steckt, und zwar nicht zum Netto-EK, sondern als „verkaufbare Leistung“ bepreist.
Gruß vom Wiz
Hallo,
ueblich ist, dass nicht die gesamte Flaeche als Bauland verkauft wird, sondern minus Strasse, Buergersteig, Spielplatz. Weil diese Nebenflaechen mitbezahlt werden muessen, steigt der Preis der verkaufbaren Flaeche.
Gruss Helmut
Hallo
ueblich ist, dass nicht die gesamte Flaeche als Bauland verkauft wird, sondern minus Strasse, Buergersteig, Spielplatz. Weil diese Nebenflaechen mitbezahlt werden muessen, steigt der Preis der verkaufbaren Flaeche.
Und das sind schon gewaltige Preissprünge.
Wir hatten mal in der Familie einen Acker/Bauerwartungsland - im Zuge der Baulandumlegung musste wir dann zwischen 30-40% für die Erschliessungsflächen abgeben. Das ist schon etliche Jahre her, daher weiss ich die exakte Prozentzahl nicht mehr.
Dazu sind dann eben noch die anfallenden Kosten der Erschliessung zu bezahlen.
Vielleicht mal hier beispielhaft die Veröffentlichung irgendeiner Gemeinde.
Ansonsten kannst Du für Deine Gemeinde die exakten Zahlen eben bei der Gemeinde oder beim zuständigen Gutachterausschuss erfragen.
Gruss Rudi
Hallo,
der Begriff „Erschließunskosten“ ist nicht rechtseinheitlich definiert und beinhaltet je nach örtlichen Verhältnissen Kosten für die Erschließung eines Baugrundstücks, die eigentlich Hausanschlusskosten sind oder Kosten, die naturgenäß bei anderen Baugrundstücken gar nicht anfallen könnten (zB wegen einer Druckentwässerungsanlage, eines Gasanschlusses, der nicht mehr unbedingt Standard ist, einer Kabel-TV-Verteilung oder Breitband-Internet mit tlw. horrenden Anschlusskosten wegen der Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt).
Was man üblicherweise unter den öffentlichen Anteil fasst, ist das, was man unter Erschließungsbeiträgen kennt. Dazu gehörden Kosten für Straßenbau , Entwässerung, Beleuchtung und auch die Kosten für die Anschaffung der *dafür* erforderlichen Grundstücke. Diese Kosten wurden mal sehr pauschal mit etwa 10 bis 15 % des voll erschlossenen Baulandwerts (des Verkehrswerts!, s.u.) beziffert, was aber in der Praxis völliger Mumpitz ist und einer riesigen Schwankungsbreite unterliegt.
Wenn die Gemeinde also behauptet, ihre Erschließungskosten lägen bei 90 EUR je m², kann das durchaus sein, wenn sie das Baugebiet in Eigenregie hochgezogen hat und auch für die Teile der Kosten sorgt, die eigentlich vom Bauherren oder von örtlichen Versorgern zu zahlen wären (die diesen Teil dann wiederum auf die Anlieger umlegen können).
Außerdem möchte eine Gemeinde nicht unbedingt daran verdienen. Es kann also sein, das die Anschaffungskosten des Bauerwartungslandes horrend teuer waren und hier wegen des eingangs erläuterten Missverständnisses mit genannt wurden bzw. in der „Antwort“ erhalten waren.
Diese Kalkulation ist öfters mal öffentlich einsehbar. Guck mal in Deiner Gemeinde nach einem Ratsinformationssystem o.ä.
Der zweite Grund für das Missverhältnis kann sein, dass das Bauland stark verbilligt abgegeben wird, zB an ausschließlich junge Familien mit Kindern oder Einheimische. Wenn das Bauland vor Ort 250 EUR kosten würde, wäre das Verhältnis wohl schon nicht mehr so auffällig 
Dafür wäre dann mal interessant, wie hoch der Verkehrswert für Bauland in der Gegend liegt.
Gruß vom
Schnabel
Danke!
Wie hoch sind dann jetzt die durchschnittlichen Erschließungskosten?
Ein Anruf bei einer 15 KM entfernten Gemeinde ergab dort Erschließungskosten von 40 Euro…
Grpüße
Die Fragestellung:
Hallo,
90 Euro Erschließungskosten bei uns in der Gemeinde.
Die Gemeinde sagt, bei uns normal.
15 KM weiter 40 Euro Erschließungskosten.
Ich frage euch, wie hoch sind normalerweise die Erschließungskosten?
Danke und Grüße
Hallo,
90 Euro Erschließungskosten bei uns in der Gemeinde.
Die Gemeinde sagt, bei uns normal.
15 KM weiter 40 Euro Erschließungskosten.
Möglich.
Kommt darauf an, was alles unter die Erschleissungskosten fällt und wie aufwändig die Erschliessung ist. Vielleicht ist 15 km weiter irgendwas da, was noch „oben drauf“ kommt, oder gewisse Dinge sind überhaupt nicht dabei.
Ich frage euch, wie hoch sind normalerweise die
Erschließungskosten?
Es wird kein „normalerweise“ geben. Je nach Aufwand kann es unterschiedlich sein.
Eine Antwort mit einem „bundesdeutschen Durchschnittswert“ wäre genau so aussagekräftig wie die Behauptung „ein Quadratmeter Grund und Boden hat im Durchschnit in Deutschland einen Wert von zwei Euro“. Würde Dir das für die Verhandlung um Bauland weiterhelfen?
Es muss geklärt werden, was alles in die Erschliessung eingerechnet wurde und wie diese Kosten auf die einzelnen Flächen wieder verteilt wurden.
Danach könnte man was dazu sagen.
Allerdings sitzt hier die Kommune am „längeren Hebel“. Als Erwerber kannst Du nur sagen „ich spiele da mit“ oder Du lässt es und suchst nach Alternativen. Ein starkes Abweichen von dem genannten Wert wird sich keine Kommune leisten, einerseits gegenüber den anderen Erwerbern, die diesen Betrag gezahlt haben, andererseits würde sie ihre Gleubwürdigkeit verlieren, wenn die Erschliessungskosten mit jedem einzelnen Grundeigentümer wie auf dem Basar verhandelt werden würden.
Gruß
Jörg Zabel
PS: Oder noch anders: Wie antwortest Du auf die Frage „Was kostet ein Mittelklasse-Auto?“ Kannst Du dann von einem dort genannten Wert her in eine knallharte Verhandlung mit dem Verkäufer einer „Premium-Marke“ gehen?
Hallo,
willst Du die Frage jetzt so oft wiederholen, bis Du eine Antwort bekommst, die Dir gefällt?
Die Antwort lautet: Es gibt kein „Normalerweise“.
Gruß vom
Schnabel
Servus,
es gibt Baugebiete, bei denen die Erschließungskosten noch deutlich niedriger liegen - wenn man nicht in kommunaler Trägerschaft erschließt, und wenn Zuschnitt und Lage der Grundstücke passen, kann man auch für 20 € / m² und noch weniger erschließen.
Wenn es jetzt ein Baugebiet gibt, das für 110 € / m² erschlossen wird, nützt es keinem der Beteiligten, wenn sie wissen, dass es andere gibt, die für einen Bruchteil dieses Betrages erschlossen worden sind.
Moral: Ob sich jemand die Mühe gemacht hat, hier einen Durchschnittswert zu erheben und auszurechnen, weiß ich nicht. Sicher ist, dass diese Zahl vollkommen sinnlos wäre - zumal vor dem bereits beschriebenen Hintergrund bei Kameralisten alles, was zwischen EK und VK der Baugrundstücke liegt, „Erschließungskosten“ getauft wird.
Schöne Grüße
MM
Hallo
15 KM weiter 40 Euro Erschließungskosten.
Interessant wäre, ob in der Gemeinde das Bauland auch ähnlich teuer ist oder wirklich bei 50€ liegt. Und falls letzteres, was Euch von der Gemeinde dort unterscheidet (Zuzug, S- oder Autobahn-Anschluss, Entfernung zum Stadtzentrum).
Gruß
achim