Grundstück kaufen, aber ohne Bebaubarkeit Garantie?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Gurus,

ein Grundstück mit guter Lage wollte ich kaufen. Der Verkäufer möchte den in 2 Teils verteilen und an 2 Käufer verkaufen. Ich möchte den hinteren Teil nehmen.
Die Finanzierung und Vermessung…sind alle geklärt. In nächster Woche wird der Notartermin stattfinden. Heute hab ich den Entwurf des KV erhalten. Aber eine Klausel gefällt mir nicht:

  1. Der Verkäufer steht nicht ein für die Bebaubarkeit und Verwendbarkeit des Grundstücks.
    Der Notar hat darüber belehrt, dass
  • er keine baurechtlichen Aspekte prüft
  • die Kaufpreiszahlung an eine Baugenehmigung oder einen Bauvorbescheid geknüpft
    werden kann, hierauf verzichtete der Käufer.
    Soweit notwendig, wird der Verkäufer dem Käufer durch entsprechende Vollmachten
    ermöglichen, alle zur Bauvoranfrage notwendigen Schritte durchzuführen. Dies erfasst
    auch die Bevollmächtigung, in Bauunterlagen einzusehen oder hierzu notwendige sonstige
    Auskünfte und Informationen von Behörden und Dritten einzuholen.
    Der Verkäufer verpflichtet sich, etwaige notwendige Zustimmungen zur Einreichung und
    Bearbeitung der Bauvoranfrage zu erteilen. Die Kosten der Bauvoranfrage trägt jedoch
    ausschließlich der Käufer.
    Sind Nachbarinteressen betroffen, etwa bezüglich der Abstandsflächen, wird der Verkäufer
    – sofern er hinsichtlich der Restfläche betroffen ist – Zustimmungen erteilen,
    auch in Form von Baulasten. Zudem wird er – ohne Haftung für die Erfolgsaussichten –
    den Käufer unterstützen, um die Zustimmung dritter Nachbarn zu erzielen.

Das heisst, nach dem Einkauf des Grundstücks ist es festgestellt, dass ich darauf kein Haus bauen darf. In diesem Fall, kann ich das Geld nicht zurückverlangen oder was? Eine Voranfrage an Bauamt dauert mindesten 4 Wochen. Der Verkäufer will nicht mehr warten.

Hat jemand Erfahrung damit? Ist das eine übliche Klausel im KV des Grundstücks oder ehr unnormal?

Vielen lieben Dank und wünsche euch frohe Weihnachten vorab!

Best Grüsse
Rene

#2

Wenn Unsicherheit besteht, sollte dies im Kaufpreis abgebildet werden.

#3

Wenn eine Bebaubarkeit nicht sicher gegeben ist und der Verkäufer Zeitdruck aufbaut, dann kann man nicht guten Gewissens empfehlen, dieses Grundstück zum für Bauland üblichen Preis zu erwerben.

Lass dich nicht unter Zeitdruck setzen. Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben - und zahlen viele Jahrzehnte lang dafür.

Knallhart könnte man sagen: OK, wenn das nicht sicher bebaut werden kann, dann zahle ich halt nicht 200 €/m² für Bauland, sondern 8 €/m² für Garten- und Ackerfläche.

3 Like
#4

Gibt es vorliegend einen Bebauungsplan? Was sagt der aus? Der ist zwar auch keine Garantie für die Genehmigung eines konkreten Bauvorhabens, aber gestattet zumindest eine recht gute Einschätzung des Risikos, welches hier eingegangen werden würde, falls man sich auf die Klausel einlässt.

Bei §34 BauGB (Bauen im Zusammenhang bebauter Ortsteile) wäre ich sehr vorsichtig, wenn nicht rundherum 1:1 identische Nutzungen nach Art und Umfang betrieben werden. Ich habe genau aus dem Grund in einer ähnlichen Situation gerade vorläufig die Finger von einem Objekt gelassen (und dies als Jurist mit einigem Hintergrund). Speziell das Thema Hinterbebauung, um das es bei Dir offenbar geht, ist immer heikel, wenn diese nicht ausdrücklich gestattet ist. Und selbst, wenn links und rechts Hinterbebauung besteht, muss man noch vorsichtig sein, und sollte sich bei den Nachbarn erkundigen, wann und unter welchen Bedingungen diese gestattet wurde. Teilweise gibt es z.B. Einschränkungen dahingehend, dass nur die Kinder des Vorliegers eine Hinterbebauung durchführen dürfen, …

Sollte es sich gar um §35 BauGB (Bauen im Außenbereich) handeln, würde ich definitiv die Finger von einem Vertrag mit einer solchen Klausel lassen.

Ansonsten sollte man natürlich Grundbuch und Baulastenverzeichnis eingesehen haben, um sich ggf. hieraus ergebende Einschränkungen berücksichtigen zu können. Weiterhin ist bei einer solchen Hinterliegerbebauung natürlich auch die Frage der Erschließung von großer Bedeutung. D.h. hier sollte man sehr selbstkritisch sein, wenn das Thema nicht schon abschließend geklärt ist.

Letzten Endes wird man bei Akzeptanz einer solchen Klausel immer ein Risiko tragen, stellt sich daher eben die Frage, wie hoch dieses für das eigene Risikobewusstsein sein darf.

Aber man kann natürlich pokern und sehen, was passiert, wenn man dem Verkäufer klar macht, dass man nicht kaufen wird, wenn man nicht die Zeit für eine Bauvoranfrage bekommt/keine Rückabwicklungsklausel für den Fall eines ablehnenden Bescheids aufgenommen wird, … So mache ich es gerade. D.h. das Objekt steht schon eine Weile zum Verkauf, aber bislang will der Verkäufer noch nicht einsehen, dass ich von ihm entsprechende Zusicherungen brauche. Und jetzt gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder es kauft jemand, der das Risiko zu tragen bereit ist, oder der Verkäufer gibt mir gegenüber irgendwann nach, und dann sehen wir, was bei der Voranfrage raus kommt. Aber ich werde definitiv nicht ohne entsprechende Klärung kaufen, und auch den Aufwand und die Kosten der Bauvoranfrage, … investieren, ohne die Sicherheit zu bekommen, das Ding dann auch kaufen zu können. Allerdings bin ich in der glücklichen Lage, dass es hier um ein Renditeobjekt geht, und ich daher alle Zeit der Welt habe, und auch problemlos auf andere Objekte ausweichen kann, wenn sie mir so angeboten werden, dass die Sache unproblematisch ist. Diesen Luxus hat man oft nicht, wenn man in bevorzugter Lage überhaupt eine Chance sucht, das Familienheim zu bauen.

4 Like