Hallo,
Ein Vermieter vermietet ein Haus auf einem 600 m2 großen Grundstück. Er hat die Gelegenheit einen Streifen Land hinzuzukaufen um es auf 700 m2 zu vergrößern.
Hat es einen Vor- oder Nachteil für den Vermieter oder Mieter diese beiden Flurstücke zusammenzulegen? Ich nehme an, dass die Miete dadurch nicht steigt.
Viele Grüße
Chris
Naja, nach dem Kauf ist das Grundstück größer als vorher. So mancher mag das schon als Vorteil einschätzen. Da sich der Mietvertrag durch den Kauf nicht ändert, ändert sich auch für den Mieter nichts.
So ganz grundsätzlich kann man festhalten, dass nicht ganz klar ist, worauf der Fragesteller hinauswill.
Gruß
C.
Hi
Die Miete steigt dadurch evtl nicht, aber die Mietnebenkosten, durch den Grundsteueranteil, sofern der Vermieter diesen auf die Mieter umlegt
Gruß h
Na, aber der bisherige Mietvertrag gilt doch weiter. Nur weil der Vermieter ein paar Landstriche erwirbt, ist da doch der Mieter der angrenzenden Parzellen nicht automatisch mit in der Pflicht.
Grüße
C.
Wenn im Mietvertrag die qm des gemieteten Grundstücks nicht erwähnt sind, kann das Einfluss haben
Muss man bei dieser Annahme nicht unterstellen, das die Nutzung des Grundstücks im Mietvertrag geregelt ist? Wenn ja, was ist geregelt?
Nutzt der Mieter die grössere Fläche nach dem Kauf?
Der Vermieter kann doch nicht einfach ein Grundstück dem bisherigen Grundstück zuschlagen und mit der Begründung die Miete erhöhen bzw. irgendwelche zusätzlichen Betriebskosten umlegen. Der Mietvertrag gilt fort und da alle Änderungen im Grundbuch nachvollziehbar sind, ist ja auch für jeden ersichtlich, wie sich das Grundstück zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages darstellte.
Wieso soll er das nicht können?
Er kann auch das Gegenteil tun und das Grundstück teilen. In beiden Fällen ändert sich der Einheitswert und damit auch die Steuer.
Weil es einen Mietvertrag gibt. Über eine Mietsache. Völlig absurd zu glauben, der Vermieter könne die Mietsache nach Belieben verändern und daraus dann auch noch Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen bzw. den zwingen, die geänderten Verhältnissen zu akzeptieren.
„Also folgendes: Sie haben zwar diese Vier-Zimmer-Wohnung gemietet, aber weil man mit kleineren Wohnungen einen höheren Quadratmeterpreis erzielen kann, habe ich mir überlegt, dass ich die ganze Wohnung inkl. Bad und Küche in zwei gleich große Hälften teile und die andere Hälfte dann an jemand anderen vermiete. Sie müssten halt nur ihren ganzen Krempel in den Teil räumen und dann einen Monat mit dem Baulärm leben. Ich biete Ihnen für die Zeit 15% Mietminderung an. Was die Miete angeht: Sie zahlen natürlich nur noch für die Hälfte, aber dann halt je qm 15% mehr. Die Handwerker kommen dann nächsten Montag. Tschüssi.“
Oder: „Kuckuck. Wir haben da diesen Mietvertrag, der auch die alleinige Nutzung des Gartens vorsieht. Das passt mir jetzt aber nicht mehr so gut, weil ich den Garten gerne asphaltieren und an einen Autohändler als Abstellfläche vermieten möchte. Wie? Passt Ihnen nicht? Heijo, wir kriegen ja nicht alles so, wie wir das wollen. Dafür sparen Sie sich halt die Gartenarbeit und mit der Miete gehe ich auch 25 Euro runter. Passt scho, gell? Wirsing, tschö mit ö usw.“
So geht’s halt nicht. In den beiden Fällen könnte man noch über Teilkündigungen fabulieren, aber das Grundstück ohne Einverständnis des Mieters vergrößern und dann noch Kosten dafür umlegen? „Hier, Sie, Mieter. Ich habe mal das Grundstück um 80.000 Quadratmeter vergrößern lassen. Laut Mietvertrag sind Sie für Unterhalt, Pflege und Verkehrssicherheit zuständig. Wie? Ja, genau, ein Weizenfeld. Macht nicht viel Arbeit, keine Sorge. Ein bisschen Bewässerung, Aussaat, Pflanzenschutz und dann noch die Ernte im Herbst. Ich könnte Ihnen übrigens günstig einen Mähdrescher vermieten. Melden Sie sich doch, wenn Sie Interesse haben. Ach so: da ist auch so eine Alpaka-Farm in der Nordost-Ecke. Mit den Tieren kennen Sie sich doch aus, oder? Naja, ich bin mal weg. Tschüssikowski, see you later, Alpaka äh Alligator. Freud’scher Versprecher. 
So, ich bin raus. Bis dann.“
Mann, Mann, Mann.
Oh, ja, stimmt.
Wer hat wann wo davon gesprochen, dass die Miete (in dem Sinne, wie du Sie hier als Kaltmiete beschreibst) verändert wird? Deine ganzen fantastischen Ausführungen zu Weihenfeldern und Alpakas haben mit dem Aspekt Grundsteuer genau Nadda Niente zu tun.
Wie stellst du dir das denn mit deiner Expertise vor? Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die vom Finanzamt festgelegt wird. Das passt die Steuer an. Und dann sagt Groß C Punkt: Nee, jetzt grad nicht, ich nehme meinen Taschenrechner und bastele selbst?
Die Grundstückgröße ist üblicherweise bei Mietwohnungen übrigens gar nicht angegeben. Ob das Grundstück zur Mietsache gehört, ist auch fraglich. Oft genug nicht. Ändert aber nichts daran, dass die Grundsteuer umlagefähig ist. Was allerdings nicht bedeutet, dass sie auch umgelegt wird. Nur wenn das im Mietvertrag steht, muss das abgerechnet werden, was das Finanzamt sagt.
Aber doch nur das, was Bestandteil des Mietvertrages ist. Und selbst wenn im Mietvertrag nur steht „Haus in Dummsdorf, irgendwo am Stadtrand“ ist ja nachvollziehbar, wie die Hütte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages aussah; siehe oben:
Natürlich waren meine Beispiele extrem, aber eben bewusst, um nämlich die Dämlichkeit des Gedankengangs zu verdeutlichen, der Vermieter könne einfach die Mietsache verändern und den Mieter dann mit den Folgen leben lassen.
„Moin, Sie haben ja diese Wohnung gemietet. Weil ich Sie so voll lieb habe, habe ich mir gedacht, ich kaufe die Wohnung darüber auch und lasse die beiden zusammenlegen. Ja, gut, Sie sind 92 Jahre alt, sind gehbehindert und leben allein, aber hey: die Miete bleibt gleich. Ist doch super oder? Ja, gut, die Grundsteuer und die Heizkosten… Aber denken Sie positiv: Sie haben jetzt 120 Quadratmeter und das für den gleichen Preis. OK, mit dem Rollstuhl kommen Sie jetzt nicht so gut nach oben. Aber wir haben ja einen Aufzug im Haus. Also: viel Spaß mit der zweiten Etage und denken Sie daran, dass die nächste Betriebskostenabrechnung die ein oder andere Überraschung parat hält. Bis neulich!“
Ich weiß nicht, woher dein Dran kommt, hier so einen Unsinn zusammenzufantasieren, der wirklich nichts mit dem Sachverhalt zu tun hat. Zum eigentlichen Problem der Grundsteuer aber hast du tatsächlich nichts gesagt. Nicht zu ihrer Ermittlung. Nichts dazu, dass du offensichtlich eine Grundsteuer auf die Nebenkosten umlegen willst, die zusammenfantasiert ist. Nichts dazu, dass die Grundstücksgröße als solche in aller Regel nicht Bestandteil des Mietvertrags ist.
Bitte schön. Mustermietvertrag.
Die Grundstücksgröße steht aber im Grundbuch, Du Experte. Siehe Extrembeispiel mit den 80.000 Quadratmetern. Das ist eine Änderung der Mietsache und da hat der Mieter ein Wörtchen mitzureden, ob er den Quatsch mitmacht.
Oh Gott, danke. Die lege ich gleich zu den beiden Mietverträgen, die ich vor Jahren abgeschlossen habe. Als Vermieter und Beirat einer WEG. Ich bin Dir so dankbar, wirklich.
Wie gesagt: das 80.000 qm-Beispiel wählte ich mit Bedacht. Es veranschaulicht die gesamte Dämlichkeit Deiner Darlegungen.
Kennen wir den Inhalt des Mietvertrages mittlerweile? Oder stochern wir noch mit der Stange im Nebel?
@nightshopping hat ausser der Frage bisher nichts weiter geschrieben.
Der kommt vom Mieterbund und ist daher grundsätzlich mieterfreundlich formuliert.
Man erkennt das daran, dass dort die umlagefähigen Betriebskosten von Hand einzeln einzutragen sind, während bei vermieterfreundlichen Mietverträgen sinngemäß steht „der Mieter zahlt die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung“.
Damit sind Kosten der Gartenpflege und die Grundsteuer dann automatisch umzulegen.
In jedem MV ist das Mitobjekt beschrieben (Straße, Hausnummer, Wohnungsbezeichnung).
Gemietet wurde also die Wohnung im 2. OG links in der Hauptstraße 123. Durch Grundstückszukauf verändert sich nun die Grundstücksgröße der Hauptstraße 123. Wenn das ohne Konsequenzen für die Mieter bleibt, sehe ich da kein Problem.
Wenn aber nun die umlagefähigen Betriebskosten erhöht werden (Gartenpflege und Grundsteuer fallen mir da als erstes ein), dann wäre das eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters. Ich kann mir nicht vorstellen, wie das legal ohne Zustimmung des Mieters zulässig sein könnte.
Irrelevant. In keinem Mietvertrag steht: „der Vermieter ist berechtigt, die Mietsache nach Belieben zu verändern und alle sich daraus ergebenden Umstände dem Mieter aufzubürden“. Und selbst wenn dieser Text darin stünde, wäre höchst zweifelhaft, dass eine solche Passage wirksam ist.
Die Grundsteuer zählt laut BGB zu den umlagefähigen Betriebskosten. Wenn der Mietvertrag einen entsprechenden Passus enthält, wird sie jährlich in der jeweiligen Höhe auf die vermietbaren Einheiten verteilt.
Der Mieter kann sich bei der Grundsteuer so wenig wie bei anderen Betriebskosten auf den Stand bei Abschluss des Mietvertrags berufen.
Der Vermieter kann ja auch nicht sagen: „der Mietvertrag wurde abgeschlossen, als das Grundstück noch doppelt so groß war. Deswegen trage ich in der Betriebskostenabrechnung weiterhin den damaligen Grundsteuerbetrag ein.“
Wenn der Vermieter im vorher leeren Hof einen Kinderspielplatz errichtet, werden die Kosten für Reinigung und Pflege auch ab sofort auf alle Mietparteien umgelegt, sogar auf die ohne Kinder. Auch da kann sich keine Mietpartei darauf berufen, dass bei Abschluss des Mietvertrags noch kein Spielplatz da war.
Wenn ein Aufzug eingebaut wird, werden die Betriebskosten ebenfalls auf alle Mieter umgelegt, ungeachtet der Tatsache, dass es bei Abschluss des Mietvertrags noch keinen gab.
In den umgekehrten Fällen (Abriss des Spielplatzes, Rückbau des Fahrstuhls) verringern sich dann natürlich auch die umlagefähigen Kosten.
Gruß,
KHK
In einem Mietvertrag könnte aber was zur Gartenbenutzung stehen - bis hin zu „Der Vermieter nutzt den Garten selbst“. In einem Mietvertrag könnten auch Regelungen und Sonderregelungen zu den Nebenkosten stehen.
Ich kann auch der Ursprungsfrage nicht herauslesen, um was es genau geht. Geht es um möglich höhere Nebenkosten, oder um die Nutzung der zugekauften Fläche, oder um Kosten, die bei der Nutzung der zugekauften Fläche entstehen können, oder was?
Aber wenn das irrelevant ist, dann bin ich hier raus.
PS: Das „Problem“, um das es gehen könnte, mag auch ein ganz anderes sein.
Der entscheidende Punkt ist, dass es einen Mietvertrag gibt, der sich auf eine Mietsache bezieht - in Form, Größe und Zustand, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Abschlusses befand. An der Mietsache kann der Vermieter danach genauso wenig rechtmäßig etwas ändern (wenn man mal von zulässigen energetischen Sanierungen usw. absieht), wie der Konditor nach erfolgreicher Transaktion zwei Kirschen von der gerade verkauften Torte klauen und eine Tube Senf darüber ausleeren darf.
Es ist mir - ehrlich gesagt - auch schlichtweg nicht verständlich, wieso man darüber überhaupt diskutieren muss.
Unverständlich ist hier einzig und alleine, dass du keinen blassen Dunst von den Fakten hast, aber mit dem Inbrunst an Überzeugung aus dem hohlen Bauch argumentierst, wobei du irgendein völlig wirres Zeug von dir gibst, das mit den Fakten gar nichts zu tun hat! Es geht nicht um die Veränderung der Nettomiete noch um die Veränderung der Wohnungsgröße. Oder irgendwelchen Kirschen! Wobei man sich angesichts deiner Vergleiche wirklich langsam fragen muss, ob du nicht verstehen kannst oder willst worum es geht.
Es geht um die Grundsteuer, ein Begriff, den du geflissentlich komplett ignorierst.
Genauso wirr und faktenfrei ist dein Verständnis vom Begriff „Mietsache“.
Bezogen auf das Problem bedeutet das also, dass deiner Auffassung nach ein Vermieter ein Grundstück nicht teilen und den abgetrennten Teil nicht veräußern darf? Echt jetzt? Glaubst du das ernsthaft? Oder hast du dich einfach nicht mit dem beschäftigt, was du das ablässt?
„Für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten, beispielsweise durch Teilung von Grundstücken oder durch Gründung von Wohnungseigentum, sowie für Einheiten, die erstmalig besteuert werden, muss das Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung durchführen. Der Einheitswert wird damit neu festgelegt. Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer zum 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Per Einheitswertbescheid wird dem Grundstücksbesitzer dann der neue Wert seines Grundstücks mitgeteilt.“