Grundstücksteilung und Steuern

Behörden & Recht
#1

Wir haben gemeinsam mit unserer Tochter und deren Lebensgefährten ein Grundstück erworben und sind dabei, darauf ein Doppelhaus zu bauen.
Nun haben wir die physische Teilung des Grundstücks in Angriff genommen. Vom Katasteramt wurde das Flurstück in zwei fast gleichgroße Flurstücke (A und B) geteilt und vom Grundbuchamt wurden diese neuen Flurstücke ins Grundbuch aufgenommen. Der Notar hat uns den Entwurf eines Übertragungsvertrages zugeschickt mit dem Hinweis zur steuerlichen Überprüfung, speziell wegen evtl. Schenkungssteuer.

Im Vertrag ist geregelt, dass wir unsere Miteigeigentumsanteile (50%) am Flurstück A der Kinder an diese übertragen und die Kinder ihre Miteigentumsanteile (50%) an unserem Flurstück B an uns übertragen.

Nun meine Fragen:

  1. Fällt im o.g. Fall Schenkungssteuer o.ä. an?

Falls das so ist:

  1. müssen beide Parteien Schenkungssteuer zahlen?
  2. wie wird der zugrundeliegende Wert ermittelt?
  3. Geht das Doppelhaus in die Berechnung ein und wie wird dessen Wert angesetzt, wenn der Bau noch nicht fertiggestellt ist?

Wir wissen, dass es bei Eltern und Kindern einen Freibetrag gibt, aber die Kinder sind (noch) nicht verheiratet.

Vielen Dank für jeden sachdienlichen Hinweis.

#2

Servus,

Gibt es denn eine Schenkung?

Wenn die Miteigentumsanteile gleich viel wert sind (das lässt sich aus der Entfernung nicht sagen, weil außer „fast gleichgroß“ nichts über die Grundstücke bekannt ist), geht es bei dem Tausch um eine Leistung, für die eine gleichwertige Gegenleistung erbracht wird, somit keine Schenkung.

Dass mit dem Bau nicht die paar Wochen gewartet wurde, bis der Grundstückstausch in trockenen Tüchern ist, ist dann ziemlich ungeschickt, wenn der zum Zeitpunkt des Tauschs bestehende Rohbau auf den beiden Flurstücken A und B deutlich unterschiedlichen Wert hat.

Nicht wegen der ErbSt - da sind zwischen Eltern und Kindern relativ komfortable Freibeträge vorgesehen: Eltern an Kinder 400.000 € (pro Schenkung, bei zwei Kindern also 800.000 €), Kinder an Eltern 100.000 € (womit auch schon einiges abgedeckt ist). Aber wegen der ungeheuren Fummelei, mit der die Bestimmung des Werts der Miteigentumsanteile der im Zustand der Bebauung befindlichen Grundstücke verbunden ist, und ggf. auch das Auseinanderfummeln, wer welchen Teil des Rohbaus an wen verschenkt hat, indem er ihn bezahlt und fest mit dem Grundstück verbunden hat, das (zu Anteilen) dem andren gehört.

Dumm gelaufen, aber lösbar.

Schöne Grüße

MM

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#3

Für solche Dinge gibt es Steuerberater.
Nehmt ALLE Unterlagen in die Hand und geht zu einem Steuerberater, der sich auskennt. Das kostet sicher die Welt nicht und aus Deiner Schilderung geht sicher nicht Alles hervor, was von Bedeutung sein könnte.

Woran ich denken würde:
Grundstücksteilung, Doppelhaus: Ist das von der Baugenehmigung her zulässig?
Wie ist die gegenseitige Übertragung formuliert? Schenkung oder Tausch oder was?
Wie ist das Rechtsverhältnis zwischen „den Kindern“ definiert? Was geschieht bei einer (möglichen) Trennung?
Ein Doppelhaus bezahlt man nicht aus der Portokasse. Kann der Steuerberater Hinweise zur sinnvollen Gestaltung der Finanzierung geben?
Gibt es weitere Lösungsansätze, an die Ihr im Moment nicht denkt? Ein Ansatz wären zwei Eigentumswohnungen, die so aussehen und genutzt werden, als ob es ein Doppelhaus wäre.

Meine am Besten angelegten 200 Euro waren vor fast 20 Jahren die Kosten für den Steuerberater vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages.

#4

Servus,

die Formulierung macht hier nichts aus (falsa demonstratio non nocet): Wenn die im selben Vorgang gegenseitig übereigneten Grundstücke bzw. Miteigentumsanteile den selben Wert haben, ist das ein Tausch, und wenn nicht, kann man die Schenkung des überschießenden Werts auch nicht durch eine andere Bezeichnung zu einem Tausch machen.

Schöne Grüße

MM

#5

Also erst einmal vielen Dank für die schnellen Antworten.
Die Teilgrundstücke sind 625qm und 645qm groß.
Das Doppelhaus ist in beiden Hälften identisch im Baufortschritt.
Habe ich das richtig verstanden, dass dann nur der Unterschiedsbetrag (hier 20qm) der Schenkungssteuer unterliegen?

#6

Werte misst man in Euro, nicht in Quadratmeter.

Als ein Bauträger 12 identische Doppelhaushälfte in der Nachbarschaft errichtete, kosteten die alle dasselbe.

Mittlerweile ist der Wert aber stark auseinandergedriftet.
Es gibt nämlich 6 DHH, die ein perfektes Süddach haben und die anderen 6 DHH haben eben reine Norddächer. Die einen Eigentümer haben mittleweile PV-Anlagen mit rund 12 kWp, die anderen gar nichts.

Ob also ein Wertunterschied zum Zeitpunkt der Aufteilung besteht, kann hier nicht bestimmt werden. Dass es zu einem den Freibetrag überschreitenden Unterscheid kommt, halte ich allerdings für unwahrscheinlich.

#7

Meine Frage war, ob nur der Wertunterschied der Grundstücke für eine eventuelle Schenkungssteuer herangezogen wird. Vom Kaufpreis kann man nicht ausgehen, denn der Wert ist sicher seit 2021 gefallen, da sich die Immobilienpreise seit einem Jahr bergab bewegen.

#8

Wir kenne Beide den notariellen Vertrag nicht. Von daher ist meine Bemerkung beispielhaft anzusehen. Manchmal werden ganz tollte Dinge vom Notar beurkundet, weil man irgendwo mal irgendwas „gehört hat“. Gerade bei „Geschäften in der Familie“ gibt es interessante Sachen.

#9

In der Tat, in der Tat!

Wobei (mit stolzgeschwellter Brust) bei den südwestdeutschen Amtsnotaren derartige Eigenartigkeiten gerade bei Grundstücksgeschäften unüblich waren: Diese Leute waren auch außerhalb der französischen Besatzungszone gesuchte Fachleute, weil sie nur eine einzige kleine Facette der Juristerei beherrschten, aber diese dafür richtig…

Schöne Grüße

MM
(Amtsnotarsneffe)

#10

Kann jemand auf meine Frage antworten?
Meine Frage war, ob nur der Wertunterschied der Grundstücke für eine eventuelle Schenkungssteuer herangezogen wird.

#11

Die hast Du in dieser Klarheit nicht gestellt - und ja, nur der Wertunterschied wird dafür herangezogen, falls sonst alle anderen Bedingungen für einen Tausch erfüllt sind. Wie bereits ausführlich erläutert, können sich für diesen Wertunterschied bei Grundstücken im Zustand der Bebauung höchst interessante Konstellationen ergeben.

Rechnen kannst Du selbstverständlich selber.

Gruß

MM

#12

Ich bedanke mich für alle Beiträge zum Thema und werde wie empfohlen einen Steuerberater in Anspruch nehmen.
Bis zum nächsten Mal
Gruß Manfred