Ist man noch haftbar nach einem Jahr nach dem Verkauf eines Landhauses mit Nebengebäuden und für den nicht beantragten Bau eines Schuppens beim Katasteramt? Der Schuppen steht bereits 18 Jahre und wurde erst ein Jahr nach dem Besitzerwechsel beanstandet. Wer trägt hier die Kosten für die Gebäudevermessung und Eintragung?
Der Schuppen wurde im Kaufvertrag nicht erwähnt.
Worum geht es konkret? Hier werden zwei vollkommen unterschiedliche Dinge miteinander vermischt: Einmal die Frage der Baugenehmigung und einmal die Frage der Vermessung. Fehlt schon die Baugenehmigung oder wurde der Schuppenbau zwar genehmigt aber hinterher nur nicht eingemessen?
So oder so stellen beide Dinge allerdings Sachmängel dar, für die der Verkäufer grundsätzlich haften muss. Allerdings wird diese Haftung regelmäßig in Immobilienkaufverträgen auf Fälle begrenzt, in denen der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Das betrifft zunächst einmal die Fälle, in denen auf entsprechende Fragen des Kaufinteressenten hin bestimmte Mängel bestritten werden. Die Gerichte sehen einen Fall von Arglist aber auch da, wo den Verkäufer eine Offenbarungspflicht zu für die Kaufentscheidung relevanten Dingen trifft, der dieser nicht nachgekommen ist. Das Fehlen einer Baugenehmigung wäre so ein Fall, den der Verkäufer nach Meinung der Gerichte von sich aus zu offenbaren hätte. Da reden wir aber zunächst mal von der fehlenden Baugenehmigung für die kaufentscheidenden Gebäude. Inwieweit man dies hier in Bezug auf einen Schuppen annehmen muss, kann nur im Einzelfall entschieden werden.
Geht es nur im die fehlende Einmessung, würde ich eine Offenbarungspflicht eher verneinen, da die hiermit verbundenen, recht geringen Kosten kaum kaufentscheidend sein dürften, zumal Immobilien keine festen Preise auf Basis der Summe vorhandener Eigenschaften haben und kaum jemand eine konkrete Reduzierung eines Kaufpreises um einen solchen Betrag ernsthaft in Erwägung ziehen würde. Das kann man aber auch anders sehen. Ich habe mir jetzt nicht die Mühe gemacht, Präzedenzfälle für die Kosten der Einmessung eines Schuppens zu suchen.
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Vielen Dank für die Mühe und ausführlich Antwort.
Für den Schuppen wurde nie eine Baugenehmigung beantragt und es gibt auch keine Vermessung.
Da in unserem ländlichen Gebiet ca. 80% aller Schuppen einfach erstellt wurden, war dies beinah so gusto.
Wie im Beitrag erwähnt, wurde aus diesem Grund der Schuppen im Kaufvertrag nicht bennant.
Da es sich in dem Fall um ein vollkommen renoviertes u. saniertes Landhaus inklusive Backhaus und Beischeuer handelt, wurde der Schuppen vom Makler und von uns nicht in die Verkaufssumme mit eingerechnet.
Möglicherweise, ich wiederhole: möglicherweise erlaubt ja das Landes- oder Gemeinderecht tatsächlich das Bauen von kleinen Schuppen ohne Baugenehmigung.
Als ich mich das letzte mal damit beschäftigte, galt für Berlin eine Regel von 12 m³ umbauten Raum, die genehmigungsfrei errichtet werden durften. Ob an diese Regel möglicherweise andere Bedingungen geknüpft sind, kann ich mich nicht erinnern.
Unter Umständen entfällt dadurch auch die Pflicht zur „Eintragung“ im genannten Fall.
Grüße
Pierre
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Ich denke, der Käufer hat sich an den Verkäufer gewandt, weil er vermutlich durch eine Behörde dazu aufgefordert wurde, sich um das Versäumte zu kümmern.
Aber ich kann mich auch irren.
Danke für eure Meinungen, bisher verlangt der Käufer eine hälftige Kostenbeteiligung für die Vermessungen. Liebe Grüße
Du solltest Dich erstmal, ohne darauf einzugehen, bei Deiner Stadt, Gemeinde etc. erkundigen ob der Schuppen, wie von @pierre schon geschildert, überhaupt unter das Vermessungs- und Eintragungsrecht bei Euch fällt.
Wenn nicht muß er weder vermessen noch eingetragen werden und wenn doch, dann ist es das Privatvergügen des neuen Eigentümers und nicht Eures!
ramses90
Das behauptest du aufgrund welcher gesetzlicher Grundlage genau?
Was ist der Anlass, warum der Käufer sich an den Verkäufer gewandt hat? Ist es schon klar, dass der Bau nachträglich genehmigt wird? Nur, weil der Schuppen schon seit 18 Jahren dort steht, ist das noch lange kein Grund, um eine Baugenehmigung dafür zu kriegen, im Gegenteil, die Behörde kann den vollständigen Rückbau verlangen.
Wenn der Käufer sogar bereit ist, die Hälfte der Kosten zu übernehmen, würde ich mich als Verkäufer mit dem Wissen, dass ich keine Baugenehmigung für den Schuppen hatte, nicht zu sehr querstellen.
Auf keiner, genauso wie Du, die hier mit Schwarzbau argumentiert und ebenso wenig eine rechtliche Grundlage dafür nennt.
Der einfache Grund dafür ist der, dass weder Du noch ich wissen in welchem Bundesland sich das abspielt denn laut Art.30, 70 GG fällt das in die Gesetzgebung der Länder!
ramses90
Das ist richtig, allerdings schrieb ich auch:
Dem wird der Schuppen nicht plötzlich jetzt nach einem Jahr aufgefallen sein!
Das Eine muss nicht zwingend mit dem Anderen etwas zu tun haben.
Beim Einen geht es um die Genehmigung zur Errichtung von Bauwerken, beim Anderen um die Erfassung des aktuellen Zustandes. Vom Recht her zweierlei Schuhe.
Gruss
Jörg Zabel
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Das
und das
obwohl ich Dir mit dem letzten Satz recht gebe, sind´s doch letztendlich alles nur Vermutungen von Dir.
Und wenn hier überhaupt jemand der Sache auf den Grund gegangen ist dann war´s, wie immer der @Wiz.
Wir werden froh und dankbar sein können wenn @magnolie777 irgendwann mal Licht ins Dunkel bringen wird, wie die Sache ausging.
ramses90
Ich halte alle auf dem Laufenden, das Bundesland ist Niedersachsen. Sobald es weiter geht, gibt´s ein Update 
Vielen Dank nochmal Euch allen für die rege Beteiligung
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Eine Nebenfrage: Was sagte denn der Kaufvertrag (möglicherweise) aus? Dort muss doch der Übergang von Rechten und Pflichten am Grundstück geregelt sein.