Haus gekauft - jetzt Wasser im Keller

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo Rechts-Spezis,

ich habe ein Problem:
Wir haben im Sommer ein Haus gekauft. Vor einigen Tagen haben wir nun festgestellt, dass der Keller mit Wasser vollläuft.
Und zwar steht jeden Tag wieder neu das Wasser in einer Höhe von ca. 5 cm, allerdings nicht über die ganze Kellerfläche.

Erst habe ich gedacht, wir hätten einen Rohrbruch. Deswegen habe ich den Klempner gerufen. Der meinte aber, das Wasser käme von unten durch das Fundament.
Dazu muss man wissen, dass die Gegend hier im Winter und Frühjahr recht feucht wird.

Bei der Besichtigung des Hauses vor dem Kauf wurde uns gesagt, dass die Wände des Kellers von außen gestrichen worden sind (was ja auch sein kann, wenn das Wasser von unten kommt).
Was uns gewundert hatte aber nicht erklärt wurde, war, dass die Kellerwände unter dem Putz auch von innen mit einem Art Bitumenanstrich gestrichen waren.
Tja, im Sommer, als wir das Haus kauften, war der Keller aber schön trocken. Uns wurde natürlich auch nicht gesagt, dass hier im Winter das Wasser steht.

Abgesehen von den möglichen Schwierigkeiten, das Haus irgendwann mal wieder loszuwerden, befürchten wir natürlich auch langfristige Schäden an der Substanz.

Gibt es rechtliche Möglichkeiten und Chancen, vom Verkäufer nachträglich Nachlass zu verlangen? Schließlich kann man so etwas doch als beträchtliche Wertminderung betrachten, die uns vorher nicht bekanntgegeben wurde, oder?

Allerdings möchten wir das Haus trotzdem behalten, da alles andere einfach ideal ist.

So, danke an alle, die bis hierher gelesen haben!

Gruß,
Salzmann

#2

Technisch nicht rechtlich…
…kann Ich Dir hier nur helfen.

Hallo Salzmann,

meine Mutter wohnt in einem alten Bauernhaus zur Miete (Gott sei Dank) direkt am Rhein (Damm -> Straße -> Haus)

Wenn der Rhein einen bestimmten Pegel überschreitet, staut sich das Grundwasser im Garten und der Keller läuft voll. Seitenwände lassen durch und natürlich der alte Betonboden.

Abhilfe war hier als billigste und schnellste Maßnahme am tiefsten Punkt eine Grube 50x50cm mit eingelassener Tauchpumpe, die das sich sammelnde Wasser am nächsthöheren Syphon der Waschmaschine entsorgt.

Ärgerlich ist aber auch hier, daß alles im Krisenfalle auf kleinen Holzklötzen stehen muß. Regale, Schränke usw. Wie in Venedig.

Im ersten Winter, als im Feb Mrz 99 6 Wochen Hochwasser war, staute sich mangels Abpumpmöglichkeit (Grube war noch nicht da) das Wasser 30cm hoch.

Abhilfe könntet Ihr noch schaffen, indem Ihr kleine Rinnen in den Boden fräst, damit das Wasser gezielte Bahnen zum Sammelkasten läuft.

Abhilfe für immer werdet Ihr ohne großen Finanzaufwand nicht schaffen können. Irgendwie findet das stauende Wasser immer seinen Weg.

gruß

dennis

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#3

Hallo Dennis,

dank dir schonmal für deine ausführliche Antwort!
An eine Tauchpumpe habe ich auch schon gedacht. Allerdings frage ich mich, ob das bei uns überhaupt etwas bringen kann.
Denn wir haben eine Klärgrube und kein Abwasseranschluss.
Wenn wir also das Wasser in die Klärgrube pumpen, dann kommt es ja gleich wieder zurück.
Wenn ich die Funktionsweise einer Klärgrube richtig verstanden habe, wird ja nur das Dicke behalten, das Dünne wird ja über Versickerungsleitungen wieder verteilt. Und dann kommt es gleich wieder rein…

Trotzdem einen herzlichen Dank schonmal!

Gruß,
Salzmann

#4

Der Wasserfluß nach innen ist geringer…
…wie die Pumpe nach draußen fördert.

Mehr per Email direkt. Weil ich will jetzt ins Bett, muß morgen um 0430 raus.

gruß

dennis

#5

Hallo !

Deine Frage : Kann man gegen den Verkäufer rechtlich angehen?

Im Kaufvertrag steht oder müßte stehen : Gekauft wie besehen!

Nicht im Kaufvertrag steht : Verdeckte Mängel sind vom Verkäufer dem Käufer offen zu legen.
Das bedeutet, wenn Du dem Verkäufer nachweisen kannst, daß er diese Wassermängel kannte, sie aber verschwiegen hat, ist der Kaufvertrag ungültig, wenn ihr es wollt. Oder er hat für den Schaden bzw Reparatur aufzukommen.
Also ein Nachweis von Euch ist Bedingung.

Gruß Max.

#6

Hallo Max,

danke für deine Antwort. Hier noch ein paar Fragen:

Im Kaufvertrag steht oder müßte stehen : Gekauft wie besehen!

Das steht da tatsächlich. Nur konnte man ja im Sommer natürlich (als Laie) nicht sehen, dass da im Winter immer Wasser im Keller steht.

Nicht im Kaufvertrag steht : Verdeckte Mängel sind vom
Verkäufer dem Käufer offen zu legen.

Das steht da tatsächlich nicht. Allerdings steht drin, dass dem Verkäufer keine schwerwiegenden Mängel bekannt sind.
Wobei wir da ankommen, was du sagst: Wir müssten dem Verkäufer nachweisen können, dass er Bescheid wusste.
Für mich ist es klar, dass er das wusste. Denn schließlich ist die Gegend schon immer feucht. Und das Wasser wird nicht plötzlich erst in diesem Jahr durch das Fundament drücken.
Wie ich das beweisen könnte, weiß ich aber nicht.

Angenommen, ich könnte es beweisen - besteht die Gefahr, dass der Verkäufer sagt: „Ok, ich nehme das Haus zurück. Aber beheben tue ich den Schaden nicht.“ ?
Denn das Haus möchten wir schon behalten. Es ist ansonsten einfach ideal. Nur möchten wir natürlich bei einem eventuellen späteren Verkauf dann nicht finanziell draufgelegt haben.

Gruß,
Salzmann

#7

Hallo !

Das steht da tatsächlich nicht. Allerdings steht drin, dass
dem Verkäufer keine schwerwiegenden Mängel bekannt sind.
Wobei wir da ankommen, was du sagst: Wir müssten dem Verkäufer
nachweisen können, dass er Bescheid wusste.

Unbedingt!

Für mich ist es klar, dass er das wusste. Denn schließlich ist
die Gegend schon immer feucht. Und das Wasser wird nicht
plötzlich erst in diesem Jahr durch das Fundament drücken.
Wie ich das beweisen könnte, weiß ich aber nicht.

Der Keller kann auch ein trockener gewesen sein. Also ein Keller, der trotz Außenfeuchtigkeit trocken ist. Also, gewußt haben muß er nichts! Rein theoretisch.
Beweisen? Frag die Nachbarn. Die wissen oft mehr über Nachbarhäuser, als über ihre eigenen.

Angenommen, ich könnte es beweisen - besteht die Gefahr, dass
der Verkäufer sagt: „Ok, ich nehme das Haus zurück. Aber
beheben tue ich den Schaden nicht.“ ?

Das könnte passieren. Man wird entweder die Feuchtigkeit akzeptieren müßen oder lange gerichtliche „Gespräche“ in Kauf nehmen. Denn freiwillig zahlt er sicher nicht.

Denn das Haus möchten wir schon behalten. Es ist ansonsten
einfach ideal. Nur möchten wir natürlich bei einem eventuellen
späteren Verkauf dann nicht finanziell draufgelegt haben.

Da hilft dann nur, Außendrainage. Aber, die funktioniert nur, wenn Euer Regenwasser durch die städtische Kanalisation abgeführt wird.

Gruß Max

#8

:Was uns gewundert hatte aber nicht erklärt wurde, war, dass

die Kellerwände unter dem Putz auch von innen mit einem Art
Bitumenanstrich gestrichen waren.

Guten Morgen!

Jede Art der Abdichtung von innen mit einem Anstrich ist unsachgemäß. Eine Abdichtung hat grundsätzlich außen zu erfolgen. Auch das muß sachgerecht und sehr sorgfältig geschehen, am besten mit einem 3fach aufgetragenen Bitumenanstrich auf die gereinigte Wand. Wenn das Gebäude schon bis zur Kellersohle aufgegraben ist, sollte man auch gleich Drainagerohre verlegen. Das aufgegrabene Haus mit den verlegten Darainagerohren wird mit Kies verfüllt (nicht mit Mutterboden oder Lehm!).

Wenn sich von innen (auf oder unter dem Putz ist in gleicher Weise übelster Bastlerpfusch) ein Bitumenanstrich findet, können die Leute, die das gemacht oder in Auftrag gegeben haben, nicht mehr behaupten, vom Wasser im Keller nichts gewußt zu haben. Sie haben Euch also einen bekannten Mangel verschwiegen.

Habt Ihr das Haus als Laien etwa ohne sachverständigen Rat gekauft? Oder hat das ein Sachverständiger nicht bemerkt? Jedenfalls handelt es sich um einen erheblichen Baumangel, der durch die innen aufgebrachte Sperrschicht noch einmal verschlimmert wurde. Nun kannst Du nämlich ganz sicher sein, daß das Wasser per Kapillarwirkung die Wände durchfeuchtet. Auf diese Weise kann Wasser im Laufe der Zeit ohne weiteres mehrere Meter hochsteigen. Ungesundes Raumklima, erhöhte Heizkosten, Neigung zur Schimmelbildung und längerfristig eine Schädigung der Bausubstanz sind die Folgen. Hinzu kommt, daß der Keller muffig riechen wird.

Also: Das Haus muß von außen sachgerecht abgedichtet werden, eine Drainage erhalten und mit Kies verfüllt werden. Die Innenabdichtung muß entfernt werden. Es ist nachweisbar, daß der Vorbesitzer Kenntnis vom Mangel hatte, sonst gäbe es die Innenbeschichtung nicht. Damit solltest Du zu einem Rechtsanwalt gehen, mit dem Ziel, den ehemaligen Eigentümer an der Schadenbeseitigung zu beteiligen. Aber auch Du hast als Käufer nicht die erforderliche Sorgfalt walten lassen. Wenn man von innen erkennen kann, daß sich jemand in der Abdichtung versucht hatte, müssen alle roten Alarmlampen angehen.

Möglicherweise redet sich der Voreigentümer heraus, weil ihm ein Handwerker den Rat mit der Innenabdichtung gab. So unglaublich es klingt, gibt es solche Pfuscher tatsächlich, die ihren Kunden abdichtende Innenanstriche und Verkleidungen empfehlen. Die machen sich in jedem Einzelfall schadenersatzpflichtig.

Gruß
Wolfgang

#9

Guten Morgen zurück!

Jede Art der Abdichtung von innen mit einem Anstrich ist
unsachgemäß.

Ja, das wurde uns auch bei der Besichtigung von einem Bekannten gesagt.

Wenn sich von innen (auf oder unter dem Putz ist in gleicher
Weise übelster Bastlerpfusch) ein Bitumenanstrich findet,
können die Leute, die das gemacht oder in Auftrag gegeben
haben, nicht mehr behaupten, vom Wasser im Keller nichts
gewußt zu haben. Sie haben Euch also einen bekannten Mangel
verschwiegen.

Damals hieß es vom Verkäufer, dass nach dem Anstrich von innen und der Feststellung, dass dies nichts brachte, von außen ebenfalls ein Anstrich erfolgte. Das haben wir ihm geglaubt (der Nachbar bestätigte auch solche Arbeiten) und waren froh darüber, weil wir annahmen, dass dadurch der Keller trocken bleiben würde.

Habt Ihr das Haus als Laien etwa ohne sachverständigen Rat
gekauft? Oder hat das ein Sachverständiger nicht bemerkt?

Wir waren mit einem Bekannten da, der hauptberuflich Gutachter ist. Der bemerkte auch die Schlamperei mit dem Innenanstrich. Aber wie gesagt, darauf erhielten wir die Auskunft über den danach erfolgten Außenanstrich und waren beruhigt.

Scheinbar ist aber der Außenanstrich nicht sachgemäß oder ausreichend erfolgt. Kann man das nun dem Verkäufer nachträglich rechtlich noch vorwerfen? Kann er nicht sagen, er hätte nach bestem Gewissen angenommen, der Keller wäre jetzt trocken?

Danke jedenfalls schon einmal für deine ausführliche Antwort!

Gruß,
Salzmann

#10

Kann er nicht sagen, er hätte nach bestem Gewissen angenommen, :der Keller wäre jetzt trocken?

Hallo,

schwer zu sagen, ob dem Verkäufer unter diesen Umständen das Verschweigen eines Mangels nachzuweisen sein wird.

Ist die angeblich durchgeführte Aussenabdichtung sachgerecht durchgeführt worden? Um das herauszufinden, hilft nur Aufgraben bis ganz herunter.

Ganz unten muß eine in Kies eingebettete Drainage rund ums Haus liegen. Das sich dort sammelnde Wasser muß natürlich auch weggeführt werden (i.d.R. in die Kanalisation). Sonst ist alles nur halber Kram.

Gruß
Wolfgang

#11

…

#12

…

Fang nicht an zu graben, bevor du nicht geklärt hast, wohin mit dem Drainagewasser!!

Erkundige Dich, ob ihr eine Regenwasserkanalisation habt. Habt Ihr keine, nützt die beste Drainage nichts.
Denn : Wasser in den Schmutzwasserkanal leiten ist meistens bei Strafe verboten.
Wasser aus der Drainage auf dem eigenen Grundstück verrieseln, bedeutet einen ewigen Kreislauf.
Gruß Max

#13

Hallo Max,

Fang nicht an zu graben, bevor du nicht geklärt hast, wohin
mit dem Drainagewasser!!

Nein, ich werde nur graben, um von einem Fachmann feststellen zu lassen, ob der Verkäufer die von ihm beim Verkauf erwähnten Isolierungs- und Drainagearbeiten sachgerecht gemacht hat. Damit ich, falls dies nicht der Fall sein sollte, ihm etwas nachweisen kann.

Erkundige Dich, ob ihr eine Regenwasserkanalisation habt. Habt
Ihr keine, nützt die beste Drainage nichts.
Denn : Wasser in den Schmutzwasserkanal leiten ist meistens
bei Strafe verboten.

Wir haben überhaupt keine Kanalisation sondern nur eine Klärgrube.

Wasser aus der Drainage auf dem eigenen Grundstück verrieseln,
bedeutet einen ewigen Kreislauf.

Eben. Das ist ja auch mein Problem. Ich habe daran gedacht, das aufgefangene Wasser (immerhin handelt es sich zur Zeit um ca. 100 Liter pro Tag, die ich aus dem Keller schöpfe!) in Wassertanks zu sammeln und im Sommer zum Gießen zu nehmen. Eventuell auch für die Toilettenspülung.
Aber das ist alles natürlich ein ziemlicher Aufwand. Wenn es geht, würde ich schon gern dafür etwas vom Verkäufer bekommen. Denn ich fühle mich doch etwas gelinkt.

Danke nochmal!

Und vorweihnachtliche Grüße,
Salzmann