Hallo,
wir könnten ein Einfamilienhaus kaufen,in dem allerdings der Eigentümer noch wohnt.
Die Maklerin (gleichzeitig Tochter des Eigentümers) meinte das der Eigentümer dann auszieht,und dieses auch im Kaufvertrag so festgehalten werden könne.Also bezahlung erst nach Auszug.Bei der Besichtigung deutete aber nichts darauf hin das der Eigentümer auszieht.In dem Haus könnten zwei Famielien ohne Kinder vom Platz her wohnen. Daher denke ich das man mit einer Klage wegen Eigenbedarfs im Falle des nicht Auszugs keine Changsen hätte.
Ist solche Praxis des Hausverkaufs seriös? Oder sucht der Eigentümer nur nen dummen der ihm das Haus abkauft und er bleibt drin?
MfG
Andreas
Hallo Andreas,
es ist durchaus üblich, dass ein Haus bei einer Besichtigung noch nicht geräumt ist und der Eigentümer noch darin wohnt. Im Kaufvertrag wird normalerweise festgehalten, dass das Objekt geräumt übergeben wird. Da bedarf es auch keiner Eigenbedarfsklage. Möglich wäre z.B. „der Kaufpreis ist fällig und zahlbar am (Datum) unter der Voraussetzung a) die Unbednklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, b) die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, c) die Löschungsunterlagen der Gläubigerin vorliegen gegen Zahlung eines Betrages, der nicht höher ist als der Kaufpreis, d) dem Notar eine übereinstimmende Erklärung von Käufer und Verkäufer vorliegt, dass das Objekt geräumt ist.“
Ratsam wäre, darauf zu achten, dass das Zeitfenster (Kaufvertrag – Auszug – Kaufpreiszahlung) realistisch angesetzt wird.
Gruß
i73
Hallo,
also, wenn Sie das Haus kaufen wollen, Kaufpreis usw. alles akzeptabel ist, dann kaufen Sie. Der Notar muss dann aber unbedingt in den Kaufvertrag aufnehmen, dass der Eigentümer auszieht. Eine Zwangsvollstreckungsklausel zum Auszug gibt es leider nicht. Also zahlen Sie den Kaufpreis erst nach erfolgtem „vollständigem“ Auszug. Bewohnt der Verkäufer beiden Wohnungen oder nur eine davon und könnten Sie zunächst mit einer Wohnung auskommen? Evtl. könnten Sie dann einen kleinen (weniger als die Häfte damit der Anreitz bleibt) Kaufpreisteil nach Absicherung im Grundbuch zahlen.
Evtl. sollten Sie allein mit dem Eigentümer direkt Kontakt aufnehmen und mit ihm über seinen Auszug sprechen. Ihr Gedanke wegen Eigenbedarfs zu klagen, vergessen Sie mal. Dieser Punkt trifft hier nicht zu. Wenn der Eigentümer sich notariell verpflichtet, das Objekt bis zum Tage X zu räumen, haben Sie einen Rechtsanspruch auf Räumung. Nur eine Klage auf Räumung braucht Zeit und dann wird die Zwangsvollstreckung zur Räumung Probleme machen können, wenn der Verkäufer z.B. angibt, keine Ersatzwohnung für ihn passend gefunden zu haben usw. Wenn aber Sie den Kaufreis festhalten, müsste alles o.k. gehen. Sie werden aber auch erst Eigentümer, wenn Sie den Kaufpreis voll bezahlt haben. Das ist auch üblich.
MfG
PB
Hallo,
wohnt in der Immobilie der Eigentümer oder ein Mieter??? Wenn der Eigentümer verkauft, will er auch ausziehen. Im Notarvertrag wird vereinbart, dass erst Geld fließt, wenn die Immobilie frei ist, so sichern Sie sich ab. Zur Not kann man noch eine „Vertragsstrafe“ einbauen, wenn der Verkäufer nicht pünktlich die Immobilie geräumt hat: z.B. pro Monat EUR 1000,-
Wenn ein Mieter in der Immobilie wohnt, dann ist Vorsicht geboten. Da können dann schon erhebliche Risiken auf einen warten…
Achten Sie darauf, dass im Grundbuch nicht ein lebenslanges Wohnrecht oder andere Rechte eingetragen sind…
Vielleicht sollten Sie vor dem Kauf einen eigenen Gutachter einschalten. Gucken Sie gerne mal bei uns: www.der-Hausinspektor,de
MfG
Jens Gause
Hallo Andreas!
Zu „Maklerin gleichzeitig Tochter des Verkäufers“:
Suchen Sie im Internet nach der Maklerin, oder erkundigen Sie sich beim Gewerbeamt, ob die Maklerin auch wirklich eine 34C Erlaubnis besitzt!
Sollte das nicht der Fall sein, versuchen die Verkäufer einfach noch etwas mehr heraus zu schlagen. Somit ist ein Makleranspruch nicht gegeben.
Sollte die Zahlung der Maklergebühr im Notarvertrag verankert sein, und wissen Sie, das keine Gewerbeanmeldung besteht, lassen Sie vom Notar folgenden/ähnlichen Passus einsetzen:
„Die Maklergebühr ist erst dann zur Zahlung fällig, wenn eine ordentliche Makler Gewerbeerlaubnis (34c) zum Zeitpunkt des erstkontaktes bestand und hierfür der Nachweis erfolgt ist“
Zum Punkt „Eigentümer wohnt noch im Haus“ habe ich in einem ähnlichen Fall folgendes geschrieben:
„“„Ich würde wenn überhaubt, dann nur im Notarvertrag eine Klausel einbauen lassen, die zunächst eine geringere Summe zur Zahlung fällig stellt. Ohne die Eigentumsumschreibung zu behindern Z.B. 100.000,- Euro. Und erst nach erfolgten Auszug beider Parteien bis zu einem maximalen Termin, wird die Restsumme (hier 40.000,-) zur Zahlung fällig, ansonsten reduziert sich der Kaufpreis auf 100.000,-
Meint es der Verkäufer / Makler ehrlich und ist er sich sicher dass die Mieter ausziehen, ist gegen eine solche Regelung nichts auszusetzen!
Alles andere würde ich Ihnen nicht raten, denn nach Kauf halten Sie den schwarzen Peter“""
oder in Ihrem Fall, der Kaufpreis erst zur Zahlung fällig gestellt wird, wenn der Nachweis des Auszugs erbracht wurde! (übliche Vorgehensweise)
Sollten Sie noch keine passende Finanzierung haben, hier eine Internetseite auf der Sie Ihren Finanzierungswunsch online ohne Angabe persönlicher Adressdaten sofort berechnen und prüfen können:
http://www.finanzierung-ohne-eigenkapital.de
Hoffe ich konnte etwas helfen!
Ich habe die Frage doch schon beantwortet.
Die Mehrzahl von Käufern nehmen Abstand, oder kaufen nur bei einem günstigen Preis (und natürlich bei vertraglich gut abgesicherten Räumungsbedingungen !!). Gegen Probleme ist man relativ gut abgesichert, wenn im Vertrag nicht nur der Räumungstermin sondern auch vereinbart wird, dass z.B. bei Terminüberschreitung erheblich höhere Nutzungsentgelte vom Verkäufer zu zahlen sind. Dieses Geld ist abzusichern durch notarielle Hinterlegung der Restauszahlung!! Die Höhe dieser „Kaution“ ist Verhandlungssache und kann problematisch werden. Je mehr der Verk. dabei knausert, desto mehr ist von einer nicht ehrlichen Räumungsabsicht auszugehen.
H.G.