Nehmen wir einmal an ein älteres Ehepaar hat ein Haus und wird es irgendwann an die beiden Kinder vererben.
Eins der beiden Kinder übernimmt das Haus und muss das Andere auszahlen.
Wie wird der Wert ermittelt? Muss ich es schätzen lassen?
Und nehmen wir mal an eines der Kinder wertet das Haus noch vor dem Tod der Eltern auf, wie wirkt sich das?
Danke Euch schon jetzt !
Jürgen
Hallo!
man bewertet das Haus/Grundstück selbst, Etwa nach Marktlage am Wohnort nach dem Motte „was wird für vergleichbare Häuser und Grundstücke gezahlt“.
Beide Kinder einigen sich und man vereinbart, Kind 1 zahlt Kind 2 den halben Wert aus.
Wann das geschehen soll, jetzt schon oder erst nach dem Tod der Eltern kann man ja vereinbaren.
Dann ist der Kuchen gegessen.
Was Kind 1 aus seinem Geld in das überschriebene Haus steckt ist dann egal. Das ist ja sein Haus. Kind 2 ist völlig raus.
So ist es doch am gerechtesten.
es wird vom Wert ausgegangen der zum Zeitpunkt der Übertragung an Kind 1 vorliegt. das ist noch der alte Hauswert ohne Renovierung und Modernisierung.
Wenn man sich nicht auf so eine einfache "frei Hand"Wertfeststellung einigt, dann bleibt doch nur ein Wertgutachten eines Sachverständigen .
MfG
duck313
konkret: Verkehrswertgutachen des lokal zuständigen Gutachterausschusses. Bei einer
lässt sich nicht ausschließen, dass sich einer der Erben im Nachhinein (womöglich Jahre später) übervorteilt fühlt. Das ware mE falsch angebrachte Sparsamkeit. Löst allerdings nicht dieses Problem:
Egal, ob es sich um wertsichernde Investitionen oder wertsteigernde Investionen handelt, sie steigern den Verkehrswert des Hauses beim Erbfall und damit auch die für den zweiten Erben anzusetzende Entschädigungssumme.
Hier sollte sichergestellt sein (am besten durch einen Erbvertrag), wer das Haus erben wird und wer ausbezahlt wird sowie, dass vor dem Erbfall (und der anschließenden Verkehrswertermittlung) durch den vorgesehenen Hauserben getätigte Investitionen (die dann natürlich durch Rechnungen o.ä. nachzuweisen wären) vom Verkehrswert der Immobilie in Abzug zu bringen, mithin nicht auf das Erbe anrechenbar sind.
Meine erste Idee war ein Darlehensvertrag über die Investitionssumme zwischen Erblasser (als Schuldner), der ja auch zunächst den Nutzen von der Investition hat, und dem zukünftigem Hauserben als Gläubiger. Das scheitert jedoch daran, dass nach dem Erbfall gegenüber dem zweiten Erben nur ein Anspuch auf die halbe Darlehens- und Investitionssumme bestünde - die zweite Hälfte der Schuld hätte der Hauserbe und Darlehensgeber selbst geerbt.
Freundliche Grüße,
Ralf
Was Grundstücke angeht, ist das ziemlich unproblematisch. Die bereits erwähnten Gutachterausschüsse führen über Grundstücke eine regelmäßig aktualisierte Kaufpreissammlung, aus der wiederum Bodenrichtwerte abgeleitet werden. Diese werden auf einer Bodenrichtwertkarte dokumentiert, die in den meisten Bundesländern kostenfrei im Internet eingesehen werden kann.
Der Teufel steckt im Detail bzw. das Problem ist die Bebauung. Darüber, was bei Häusern „vergleichbar“ ist, können die Meinungen sehr weit auseinandergehen. Selbst bei identischer Bauweise (Reihenhaus etwa) können sich durch unterschiedlich wertige Innenausstattung, durchgeführte bzw. vernachlässigte Renovierungen etc. pp. erhebliche Wertunterschiede ergeben.
Gruß,
Ralf
die Wertermittlungsverfahren, die der Sachverständige anwenden darf
das Vergleichswertverfahren
das Ertragswertverfahren
das Sachwertverfahren
Beispiele bei den Amtsgerichten zu Zwangsversteigerungen.
Das kann man im Familienkreis selber durchfuehren.
Mit dem Zwang, zu EINEM Wert der drei Methoden zu kommen.
Ohne Einigung kostet es Geld fuer einen professionellen Gutachter.
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zum Sachwertverfahren
ebenso sind Anleitungen zu den anderen Verfahren zu finden
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Gruss Helmut
Vor der Bestimmung des Wertes sollte man zunächst einmal einige weitere Überlegungen anstellen: Soll das Haus jetzt schon übertragen werden, ggf. mit Nießbrauch/Wohnrecht, damit die Eltern es noch (teilweise) bis zu ihrem Ableben nutzen können? Ich halte eine sofortige Übertragung in allen Fällen von Verwendungen des Kindes auf die Immobilie zu Lebzeiten der Eltern für die grundsätzlich bessere Lösung. Dann kann man auch die Nutzungen, die die Eltern noch ziehen wertmäßig in Ansatz bringen, und hat sofort eine abschließende Lösung für alle Beteiligten.
Weiterhin stellt sich die Frage von künftiger Sorge um die Eltern. Das im Haus verbleibende Kind wird hierdurch oft belastet, und sollte hierfür dann auch einen Ausgleich erhalten. Auch hierüber sollte man sich vorab Gedanken machen.
Wenn Verwendungen des Kindes auf das Elternhaus geplant sind, kosten die Geld. Wenn man jetzt zeitgleich Geschwister auszahlen muss, kann das eng werden. Oft ist daher eine Finanzierung erforderlich. Die wiederum braucht Sicherheiten. Da ist es dann auch von Vorteil, wenn das Haus bereits Eigentum des Kindes ist.
Auf der anderen Seite kann auch die künftige Pflege und Unterbringung der Eltern ganz schön ins Geld gehen. Ist das Haus einmal weg, ist es weg. Aber wie geht man im Falle des Falles mit einer Überleitung des Schenkungswiderrufs durch den Sozialhilfeträger um (wobei aufgrund der 10-Jahresfrist auch hier wieder die frühe Übertragung von Vorteil ist)?
Oft wollen Eltern, das das Haus in der Familie bleibt, der objektive Wert der Immobilie stellt sich aber individuell für das übernehmende Kind ganz anders da (z.B. Haus ist für die eigene Nutzung ungünstig gelegen/über- oder unterdimensioniert, der an sich fällige Ausgleichsbetrag ist nicht finanzierbar, wie steht es mit der künftigen wirtschaftlichen Nutzbarkeit für besondere Interessen des neuen Nutzers aus, …). Dann ist eine rein wertmäßige Aufteilung nicht zielführend.
Wenn man das Geld für ein Gutachten eines vorzugsweise öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (die Gutachterausschüsse selbst erstellen keine Gutachten, sondern können höchstens die unparteiische Auswahl eines solchen Sachverständigen übernehmen) ausgeben will, hat man damit sicherlich einen guten Startpunkt, um dann über die vorstehenden weiteren Punkte zu reden. Man kann aber auch durchaus mit Werten aus Immobilienanzeigen, summarischen Pauschalgutachten, wie sie teilweise online von den Gutachterausschüssen auf Basis der ihnen bekannten individuellen Gutachten angeboten werden (nicht für alle Immobilientypen verfügbar), … starten. Das mag dann im Einzelfall schon reichen, vielfach wird man aber eben zu Abschlägen kommen, weil das Gesamtkonstrukt sonst nicht funktioniert, oder zumindest recht individuelle und ggf. längerfristige Zahlungsvereinbarungen treffen, die sicherstellen, dass der Übernehmer wirtschaftlich nicht überfordert wird.
Nö.
Die beiden von den aufgezählten Verfahren, die einen brauchbaren Wert bringen, kann man eben nicht durchführen, wenn man die dafür notwendigen Vergleichswerte und erzielbaren Jahresmieten nicht kennt.
Zwangsversteigerungen bringen keine brauchbaren Vergleichswerte.
Das prähistorische Sachwertverfahren geistert leider immer noch im BewG herum, liefert aber keine brauchbaren Werte. Sein einziger Vorteil ist, dass man es leicht anwenden kann - aber eben für Nix. Es ist nicht nett von Dir, dass Du ausgerechnet dieses grauenvolle Dings verlinkst, obwohl Dir der Fragesteller nichts getan hat.
Schöne Grüße
MM
Puh, ich habe natürlich befürchtet dass ich da vor einem komplexen Thema stehe.
Ich möchte Euch schon jetzt ganz herzlich dafür danken dass Ihr Euch mit den Antworten so viel Arbeit gemacht habt!
Es handelt hier ja um ein Haus mit 2 Wohnungen.
Eine Wohnung würden die Eigentümer ja bis zum Ableben bewohnen wollen. Die 2. Wohnung würde von einem der beiden Erben renoviert und bewohnt. Natürlich steht dahinter auch die Hoffnung dass dieser Erbe den „Alten“ im Notfall zumindest einmal zur Hand geht.
Wäre es vielleicht eine Lösung das Haus in 2 Eigentumswohnungen zu unterteilen damit sie dann nach dem Ableben der Erblasser dem 2. Erben zur Verfügung steht?
Noch einmal vielenDank !
Jürgen
Hallo Jürgen,
selbst wenn die beiden Eigentumswohnungen gleich viel wert wären, wäre es ganz bestimmt keine Lösung, aus zwei Erben, die sich potenziell nicht grün sein werden, eine Eigentümergemeinschaft zu bilden, in der es keine Mehrheiten geben kann.
Lies mal und bedenke in Ruhe, was @Wiz dazu geschrieben hat - denke auch daran, dass das Honorar für einen kompetenten Gutachter im Vergleich zu den Werten, die man da in die Hand nimmt, ungefähr so viel ausmacht wie der Dreck unter dem Daumennagel.
Schöne Grüße
MM
Die Einrichtung von Gutachterausschüssen ist zwar verpflichtend (BBauGB) aber nichtsdestotrotz Ländersache. Und dementsprechend je nach Bundesland unterschiedlich. Aus diesem Grund bin ich, eben weil @Hilfesuchender nicht das Bundesland genannt hatte, da nicht konkreter geworden.
Also - als ich mal zu Weiterbildungszwecken zur Katasterverwaltung abgeordnet war, hatte ich Gelegenheit, den Ablauf einer solchen Wertermittlung kennenzulernen. Ist zwar schon eine Weile her - läuft aber immer noch genau so ab.
Im Zuge der Bearbeitung werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses relevante Unterlagen von anderen Behörden sowie von den Antragstellern angefordert. Diese dienen der Ermittlung der rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsgegenstandes. Sobald alle notwendigen Unterlagen vorliegen, vereinbart die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mit den Antragsstellern einen Termin zur Besichtigung des Bewertungsobjektes. Dieser Termin dient der Vorbereitung der Wertermittlung, insbesondere werden Daten für die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung sowie Gebäudemaße erhoben. Im Anschluss daran wird in einer Sitzung des Gutachterausschusses der Verkehrswert des besichtigten Bewertungsobjekts ermittelt und beschlossen. Im Nachgang wird das Gutachten in der Geschäftsstelle ausgearbeitet und den Antragstellern übermittelt.
(Zitat von hier).
Auf der zitierten Seite finden sich auch ganz konkrete Beispiele für die Kosten eines solchen amtlichen Gutachtens. Ich verweise nochmals auf meine Anmerkung, dass ein solches Gutachten das beste Mittel gegen spätere Familienzwistigkeiten ist, wenn einen der Erben im Nachhinein das Gefühl beschleicht, zu kurz gekommen zu sein. Ansonsten sind das natürlich nützliche Ratschlage von @Wiz , das will ich gar nicht in Zweifel ziehen. Bei der Sachlage (zwei getrennte Wohnungen) wäre eine Schenkung mit Wohnungsrecht für die Eltern (§ 1093 BGB) sicher eine Überlegung wert, wobei das genannte Risiko dabei (evt. notwendige Pflege und Unterbringung der Eltern vor Ablauf von 10 Jahren nach Schenkung) sorgfältig abzuschätzen bzw. zu berücksichtigen wäre. Für „Kind 2“ kann dann eine Grundschuld (§§ 1191 ff BGB) über seinen Anteil eingetragen und die Abzahlung der Grundschuld („Auszahlung“ Kind 1 an Kind 2) vertraglich geregelt werden, auch als Ratenzahlung.
Hallo,
das habe ich zu knapp formuliert: Bei den immer vorhandenen Gutachten bei jeder einzelnen Zwangsversteigerung kann man lesend im Gutachten die Methoden zu den drei Bewertungsmethoden zu.
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
lesen und sich ueber die Betrachtungsweise des Objektes lernend Gedanken machen. Es geht nicht um den Wert des zu versteigernden Objektes, sondern um die Methode der drei Beurteilungen vom Gutachter, die er in EINEM Preis zusammenfasst.
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Nochmal sehr vereinfacht die 3 Blickrichtungen
Vergleichswertverfahren
Was kosten solche aehnlichen Objekte in weiterer Umgebung
Was kosten weniger aehnliche Objekte in der Naehe
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Ertragswertverfahren
Wieviel Ertrag laesst sich erzielen bei Fremdnutzung, den Zins auf den Kaufpreis umrechnen (1000 Euro Kaltmiete sind bei 3 Prozent Zins 400ooo Preis)
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Sachwertverfahren
Was kostet es, die Baumassnahme heute durchzufuehren, minus zeitlicher Abschlag , minus Renovierungen
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Aus den 3 Werten wird ein gemeinsamer Wert (Verkehrswert) fuer die Versteigerung festgelegt. Standardarbeit des Gutachters.
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An den Fragesteller,
egal welcher Wert heute ermittelt wird, im Erbfall wird das vermutlich ein anderer sein.
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Gruss Helmut
Dann hat der Gutachter sein Metier nicht gelernt.
Der nach einem genau genommen bereits im Jahre 1828 überholte „Sachwert“ interessiert keinen ordentlichen Kaufmann.
Moral: Was würde es denn kosten, die Flughäfen
von Null neu aufzubauen, und was würde ein x-beliebiger Investor für diese Flughäfen heute bezahlen?
Schöne Grüße
MM
Das das Sachwertverfahren weiter genommen wird, und es auch etwas taugt, liegt daran, das es dazu eine Baupreisindex gibt, dieser wird regelmäßig aktualisiert.
Werden bei einen gutachten in der Regel nicht nur 2 Methoden angewandt und daraus der Preis ermittelt. Denn bei Selbstnutzen kann kein Ertragswertverfahren angewandt werden, da dort keine Mieteinkünfte generiert werden.
dass es keinen Käufer, egal ob von Tomaten, von Ringelsocken oder von Häusern gibt, der den Preis, den er zu zahlen bereit ist, daran orientiert, was die Herstellung und Vermarktung gekostet hat. Genauso wenig gibt es einen Verkäufer von Baskenmützen, Küchenstühlen oder Eigentumswohnungen, der den Preis, zu dem er anbietet, an den Herstellungskosten oder gar an den historischen Herstellungskosten orientiert.
Selbstverständlich kann es angewendet werden: Der Ertragswert berechnet sich nicht nach der tatsächlich erzielten, sondern nach der erzielbaren Rohmiete. Ein Objekt wird nicht dadurch weniger wert, dass es dreißig Jahre lang von dem selben Mieter genutzt worden ist und dadurch die erzielte Miete sehr weit unter der erzielbaren liegt.
Wenn man den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln will, und um den Verkehrswert geht es hier, muss man abbilden, wie ein Preis bei einem gedachten Verkauf zustande käme. Und das geht eben nur mit dem Ertragswertverfahren.
Schöne Grüße
MM
das ist zu einen Richtig, nur werden die vorhandenen Verträge und Laufzeiten auch mit berücksichtigt, z.b. auch wie der Vertrag gestaltet ist wie Staffel oder Index. Gerade die Bestandteile der Mietverträge haben viel mit den Verkaufswert zu tun, vor allen wenn die gute Tante Irmgard einen Lebenslangen vertrag auf Basis von 1965 hat mit einer Festen Miete (kenn da eine im Berlin dir nur 3 € Miete in Bester Lage Zahlt)
Bei Selbstnutzung kommt das Ertragswertverfahren in der Regel nicht in Betracht.
Wie gesagt - es ist die einzige Möglichkeit, einen Verkehrswert zu ermitteln, wenn keine ausreichende Zahl an tagesfrischen Vergleichswerten zur Verfügung steht.
Auf einen im Ertragswertverfahren ermittelten Wert hat es genau gar keinen Einfluss, ob ein Objekt leer steht, durch den Eigentümer genutzt wird, von diesem unentgeltlich irgendjemandem überlassen wird oder eben vermietet. Warum sollte das denn einen Einfluss auf die erzielbare Jahresrohmiete haben?
Schöne Grüße
MM
Weil am Enden der Ermittlung die genauen Vertragsdaten eine rolle spielen, diese Findet man im Bereich der zu und Abschläge / Wertbeinflussende Umstände / objektbezifische umstände oder wie du diesen Punkt am Ende der Kalkulation nennen möchtest abgezogen werden, z.B. keine Mieteinnamen da unentgeltlich.
Schöne Grüße
MM
Bei einem Objekt mit zwei Wohnungen, das man problemlos nach WEG teilen kann, ist das auf jeden Fall ein überlegenswerter Ansatz. D.h. im 1. Schritt kann man so schon einmal die Weiternutzung der Eltern von der Nutzung des einen Erben trennen. Zudem kann man die Übertragung der einen Wohnung auf den einen Erben so gestalten, dass hierbei bereits eine Auszahlung an den anderen Erben erfolgt. D.h. man tut so, als ob die Wohnung zu gleichen Teilen an beide Erben geht, und der eine Erbe den anderen dann auszahlt. Dann macht man eine saubere Regelung für die Teilung der laufenden Kosten und anstehenden Maßnahmen an der Immobilie, die nicht nur eine Wohnung, sondern das Objekt insgesamt betreffen, und ist auf jeden Fall schon mal einen Schritt weiter, zumal der andere Erbe glücklich sein dürfte, auf diesem Weg schon mal frühzeitig zu Geld gekommen zu sein, während der andere Erbe nur den halben Wert seiner Wohnung für die Ausgleichszahlung aufbringen muss. Alternativ kann man natürlich auch daran denken, dass der Ausgleich so erfolgt, dass die Eltern dem anderen Erben parallel zur Wohnung Werte in vergleichbarer Höhe (z.B. vorhandenes Geldvermögen) zukommen lassen.
Wichtig ist dann aber natürlich der Blick in die Zukunft: Was soll mit der Wohnung der Eltern nach deren Ableben passieren? Wird diese dann persönlich vom anderen Erben bewohnt werden? Will dieser diese Wohnung dann vermieten oder verkaufen? Oder soll es eher in die Richtung gemeinsamer Vermietung der beiden Erben gehen? Oder soll/will der Eigentümer der 1. Wohnung nun auch die 2. Wohnung selbst nutzen/vermieten?
Wenn der andere Erbe mitspielt, ist dies regelmäßig die beste Option, denn damit zieht man dann einen eindeutigen Schlussstrich, und beendet die Geschichte so, dass sie keine Nachwehen mehr hat. Natürlich muss dann auch für diese Wohnung ein Ausgleich gezahlt werden, und daher muss man sich natürlich fragen, wo das Geld dafür dann wieder herkommt? Auch hier bietet sich wieder an, ggf. vorhandenes sonstiges Vermögen der Erblasser zum Ausgleich heranzuziehen. Alternativ kann man längerfristige Teilzahlungen vorsehen, oder der Hauseigentümer muss eben einen Kredit aufnehmen, …
All dies sollte dann im Rahmen eines Erbvertrages zwischen allen Beteiligten geregelt werden. Dann wissen jetzt schon alle Beteiligten wohin die Reise einmal gehen wird.
BTW: Die ganzen Geschichten mit der Bestellung von Grundschulden sind in der Praxis oft problematisch, da vielfach Ausgleichszahlungen finanziert werden müssen, und die Banken oft gar nicht / nur zu schlechteren Konditionen eine zweitrangige Absicherung akzeptieren.