Hausfinanzierung / Mieteinnahmen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen.

Folgende Frage… Person A möchte ein Haus kaufen. Laut Bank sind 120.000€ für ihn alleine finanzierbar. Wenn Person A am Anfang der Finanzierung der Bank einen Mietvertrag vorlegt besteht die Möglichkeit eine etwas höhere Finanzierung zu erhalten? Oder lehnt die Bank das sofort ab???

Soll heißen Person A macht im Vorfeld mit
Person B einen Mietvertrag aus. Welche auch mit einziehen wird. Überweißt laut Mietvertrag 500€ monatlich an Person A. Somit hat Person A mehr Einnahmen im Monat und kann etwas mehr Rate zahlen. Bzw etwas mehr an Finanzierung
aufnehmen.

Ich danke euch im Voraus
LG

#2

Hallo,

vielleicht, vielleicht auch nicht.

Der Mietvertrag garantiert ja die Zusatzeinnahmen nicht auf Dauer. Er kann aber ein Hinweis sein, das Einnahmen erzielbar sind. Wie die Bank das dann bewertet, muss man sehen.

Gruß,
Steve

#3

Ich sehe das genauso, natürlich ist es gut wenn man einen bestehenden Mietvertrag vorlegen kann, aber woher soll die Bank daraus eine langfristige Sicherheit schließen können?
Der Vertrag kann ka jeder Zeit mit Kündigungsfrist gekündigt werden.

#4

Ist es denn ein Zweifamilienhaus?
120.000€ und 500€ Miete und selber einziehen klingen nicht so …
Meinst Du 120.000 Darlehen und nochmal ähnlich viel Eigenkapital?

#5

Hallo,

wieder ein schönes Beispiel für jemanden, der sich auf den Weg in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten machen möchte. Wenn die Finanzierung nur mit der Miete funktioniert, heißt das nichts anderes, als daß die Sache nicht mehr funktioniert, wenn die Miete nicht mehr fließt - sei es, weil er der Mieter nicht zahlen kann oder will oder weil die Wohnung leer steht. Insofern sollte man an sich schon sehr gut überlegen, ob man das Risiko eingehen will.

Weiterhin vergessen Vermieter gerne zwei wichtige Aspekte: erstens bleibt die Miete nicht brutto für netto in der Kasse hängen, sondern das Finanzamt hält die Hand auf. Blöderweise passiert das in der Regel erst nach der ersten Steuererklärung, so daß dieses „kleine Problem“ nicht sofort auffällt. Vielmehr kommt dann Mitte des Folgejahres die Forderung des Finanzamtes und wenn man dafür nicht Geld zurückgelegt hat, herrschen schnell Heulen und Zähneklappern. Man nehme also von den 500 Euro etwa 150 Euro und lege diese zur Seite und vor allem kalkuliere man diese 150 Euro nicht in den Schuldendienst mit ein.

Zweitens ist ein Vermieter dafür verantwortlich, daß der Mieter in einer ordentlichen Hütte wohnt. Ob es nun klemmende Rolladen, eine nicht funktionierende Heizung oder ein undichtes Dacht ist: der Vermieter hat schleunigst für Abhilfe zu sorgen. Während so ein Rolladen in der Regel mit einem dreistelligen Betrag wieder flott zu machen ist, gehen andere Reparaturen schnell in den vier- oder fünfstelligen Bereich. Dafür muß Geld zurückgelegt werden und zwar am besten direkt von der eingehenden Miete. Je nach Alter des Hauses sollte man die Mieten der ersten ein bis fünf Jahre für diese Zwecke beiseitelegen, so daß auch diese zumindest anfänglich nicht für den Schuldendienst zur Verfügung stehen.

Mit anderen Worten: ja, die Bank wird die Miete bei der Kreditprüfung berücksichtigen, aber erstens wird auch sie die Steuern abziehen und zweitens liegt es schon im Interesse des Vermieters, die ersten 10-60 Mieten eben nicht zur Schließung von irgendwelchen Lücken in der Finanzierung zu verwenden, sondern vielmehr als Puffer zurückzulegen.

Kurz gesagt: wenn es ohne die Miete nicht hinhaut, sollte man die ganze Sache lassen.

Gruß
C.

#6

Hallo,
ein Mietvertrag zu Beginn der Finanzierungsverhandlung mit der kreditgebenden Bank
kann nur eine vage Absichtserklaerung sein. Denn einen wirksamen Mietvertrag schliesst der Eigentuemer ab. Wenn noch die Kreditsumme in der Diskussion steht, womoeglich die Immobilie, ist der angehende Eigentuemer keiner, er will es erst werden.
Gruss Helmut

#7

Der Wortlaut des UP

legt den Verdacht nahe, dass es sich eben nicht um ein Zweifamilienhaus, sondern um den Partner handelt.

#8

Nein so ist es nicht gemein. Die Finanzierung steht. Auch ohne die Mieteinnahmen. Es geht sich einfach nur dadrum ob durch die Mieteinnahmen der Finanzierungsbetrag sich vielleicht erhöhen könnte. Es ist auch Eigenkapital vorhanden.

#9

Servus,

die ganz offensichtlich getürkten ‚Mieteinnahmen‘ führen allenfalls dazu, dass von der finanzierenden Bank jeder Pups des Kreditnehmers mit allergrößtem Misstrauen untersucht werden wird. Keine gute Basis für eine Geschäftsbeziehung, die über viele Jahre die wichtigste des Kreditnehmers in seinem persönlichen Bereich sein wird.

Kein Kundenbetreuer, der sich mit Immo-Finanzierungen beschäftigt, ist so blöd, dass er nicht sofort merken würde, was da los ist, wenn der Käufer so eines Mini-Objektes plötzlich ganz stolz mit dem Mietvertrag dahergewedelt kommt, den er mit seinem Graupapagei abgeschlossen hat.

Schöne Grüße

MM

#10

Hallo,
das dürfte bei seriösen Kreditinstituten nur ein müdes Lächeln zu Tage fördern.

Ist es ein Einfamilienhaus, kann man wohl davon ausgehen, dass der Vermieter es nach Erwerb gar nicht bezieht und entsprechend sein Einkommen weiter durch eine Miete belastet wird oder es sich um ein einem Untermietverhältnis ähnelndes marktuntypisches Konstrukt (zB Vermietung einzelner Räume) handelt, das keinerlei Darlehenssichernden Zweck hat, da mit Verlust des Mieters wegfallend und nicht über den normalen Markt wiederherstellbar.

Ist es ein Zweifamilienhaus, kann man natürlich die Darlehenssicherung durch einen Mietvertrag verbessern, aber das kann man tatsächlich erst als Eigentümer, wobei man sich zuvor von der Bank die Frage stellen lassen muss, warum die Wohneinheit zuvor leerstand.

Gruß vom
Schnabel

#11

Das läuft doch auf das gleiche hinaus. Wie ich sagte: die Miete sollte man in den ersten Jahren für Instandhaltungen zurücklegen, allenfalls als Puffer für etwaige Engpässe ansehen und keinesfalls für den Kapitaldienst einplanen. Daß man an die Steuern denken sollte, versteht sich ohnehin von selbst.