Guten Tag,
gestern hat uns ein bekannter älterer Herr sein Mehrfamilienhaus samt Grundstück… zum Kauf angeboten.
Es handelt sich dabei um ein 3 Familienhaus inkl. 1000 m² Grundstück.
Jetzt wüsste ich gerne, ob ich ohne eine Frist zu beachten, das Grundstück teilen und das Baugrundstück (500m²) verkaufen darf ?
Dies würde mir bzgl. der Finanzierung sehr entgegen kommen.
Herzlichen Dank.
Gruss Jens
Wenn es Dein Grundstück ist, kannst Du damit machen, was ein langjähriger Vorbesitzer auch hätte machen können.
Warum es relevant ist, dass der Verkäufer älter und männlich ist, ob das Grundstück ein abtrennbares Baugrundstücke enthält oder wie sich das auf Deine Finanzierung auswirkt, wissen nur Du, die Stadt, die Bank, der Verkäufer, Dein Steuerberater oder das Grundbuch.
Die Abteilbarkeit-/Bebaubarkeit eines Teil des Grundstücks hat nichts mit irgendwelchen Fristen zu tun. Wenn diese baurechtlich zulässig ist, dann geht das sofort.
Ob das baurechtlich zulässig ist, erfährst Du verbindlich beim zuständigen Bauamt durch eine Bauvoranfrage.
Für eine erste Einschätzung reicht aber auch ein Blick in die Nachbarschaft des Hauses. Wie ist da das Verhältnis von Grundstücksfläche und Haus-/Wohnfläche? Gibt es dort Hinterbebauung/Bebauung in der Flucht des potentiellen weiteren Gebäudes? Könnte dieses Gebäude die Abstandsflächen einhalten, die auch andere Gebäude dort einhalten? Kann dessen Erschließung sichergestellt werden, …?
Steuerliche Nachteile können auftreten, aber verschmerzbar sein, wenn man sie sauber einkalkuliert.
Hallo,
lass mal die Zeiten allein betrachten. Das Grundstueck teilen geht nach dem Kauf (wenn ueberhaupt). Dann ist die Finanzierung geklaert. Vor dem Kauf kann der Kaeufer nichts teilen. Die Finanzierung muss also auf das ganze Grundstueck ausgerichtet werden.
Es wird uebrigens nicht ein Haus gekauft, und dazu ein Grundstueck, sondern nur ein Grundstueck Flurstueck Nummer xy mit Zubehoer, wie Zaun, Wegerechte, Schulden, Gebaeude, Mieter usw.
Wieso? Man kann doch problemlos vereinbaren, daß zur Besicherung der Finanzierung nur ein Teil des Grundstückes dienen soll und dementsprechend die Grundschuld erst nach Teilung eingetragen wird.
Nichts davon ist Zubehör eines Grundstücks. Zaun und Gebäude sind wesentliche Bestandteile, Wegerechte sind Lasten und der Rest hat mit dem Grundstück nichts zu tun.
[/quote]
Das wäre jetzt aber keine wirklich gute Herangehensweise. Da ist der Fragesteller hier schon etwas professioneller unterwegs. Wenn man die Finanzierung und Rentabilität eines solchen Vorhabens prüft, dann gehören dazu alle absehbaren Aspekte. Und mit denen sollte man sich rechtzeitig beschäftigen.
Die Abteilung eines Teilgrundstücks für einen Weiterverkauf ist eine oft interessante Geschichte, weil man damit einerseits die Kosten minimieren, und andererseits die Rentabilität steigern kann. Insoweit sollte man sich bereits im Rahmen erster Überlegungen zu so einer Investition Klarheit darüber verschaffen, ob dies nur „eine Idee“ ist, oder ob die auch umsetzbar ist.
D.h. man erkundigt sich erst einmal informell (der von mir vorgeschlagene Blick in die Nachbarschaft, und ein erster Kontakt mit dem Bauamt), ob die Sache vollkommen aussichtslos ist, oder unter welchen Umständen sie ggf. machbar wäre. Kommt man hiernach dazu, dass man diese Option tatsächlich nutzen will, stellt man eine Bauvoranfrage, weil nur die dann auch einen rechtlich eindeutigen Anspruch auf spätere Genehmigung bedeutet. Mit der in der Hand, kann man sich dann schon mal parallel zum eigene Erwerb und dessen Abwicklung an die Abteilung und Vermarktung der Teilfläche machen.
Insbesondere für den Weg zur Bank ist es von erheblichem Vorteil, wenn man dort nicht nur blumig erzählen kann, dass man vorhat eine Teilfläche zu veräußern, sondern dort gleich das Ergebnis der Bauvoranfrage präsentieren kann. Dann ist nämlich klar, dass dies (bei passender Lage) tatsächlich auch kurzfristig passieren wird, wird man daher die Finanzierung ganz anders betrachten, und wird insbesondere die Grundschuld erst mit Teilung auf die verbleibende Teilfläche eintragen, damit man hinterher keinen Stress mit Haftungsentlassung bei Verkauf der Restfläche hat, …
Der Zubehörbegriff ist rechtlich (insbesondere durch Rechtsprechung) übrigens recht konkret definiert.
Ja Mancher kann das, wenn die Bank ihn kennt und er genuegend andere Sicherheiten hat. Das ist nicht der Normalfall. Sollte die Sicherheit eines Kredites einzig NUR dieses Grundstueck sein, wird der Kredit nach Eigentumseintrag im Grundbuch ausgezahlt, vor der Teilung. Erst danach ist man Eigentuemer und kann teilen.
Wuensche gutes Gelingen, Gruss Helmut
Sagen wir es mal andersherum: wenn man natürlich seinen Kreditgeber über ein Internetvergleichsportal gefunden hat, nachdem man ein paar Pulldown-Menüs und Pflichtfelder befüllte, wird es natürlich schwierig mit allem, was nach Sonderwunsch aussieht. Diese Vorgehensweise mag inzwischen für viele Leute der Normalfall und in vielen Fällen auch ein brauchbarer Weg sein, aber so funktioniert es halt dann in diesem Fall nicht.
Es gibt aber keinen Grund so zu tun als sei die von mir beschriebene Vorgehensweise irgendetwas absurdes, besonderes oder nur einem Dagobert Duck vorbehalten. Es handelt sich dabei vielmehr um eine völlig normale Vorgehensweise, für die weder eine Unterschrift mit Blut noch eine jahrzehntelange Freundschaft mit der Gestalt am anderen Ende des Schreibtisches notwendig ist.
Wenn man sich ein Mehrfamilienhaus kaufen will, dann sollte man ohnehin zu der Klientel gehören, die nicht gerade am Existenzminimum kratzt. Und mit einer Hausbank an der Seite, die diesen Namen verdient, und zu der man nicht erst gestern gefunden hat, gehen ganz viele Dinge abseits „Schema F“ gemäß Internet-Vergleich oder Standardangebot an unbekannte Neukunden. Es braucht halt eine belastbare, vertrauensvolle Geschäftsbeziehung.
Und um genau dieses Vertrauen zu stärken, läuft man da eben nicht mit „ersten Überlegungen“ sondern mit möglichst konkreten, rechtlich abgesicherten und sauber durchkalkulierten Plänen auf. Dann sieht das Gegenüber sofort, dass er es hier nicht mit einem Schönwetter-Traumtänzer, sondern mit einem Geschäftsmenschen zu tun hat, der wirtschaftliche Mechanik und rechtliche Zusammenhänge versteht, und weiß, was er tut.
Das hier angedachte Konstrukt ist noch fast so etwas wie ein Standardfall, und sollte bei keiner anständigen Bank auf Probleme stoßen, wenn der Kunde grundsätzlich für so ein Geschäft in Frage kommt.
Wow.
Ich bin echt jedesmal baff über die Beteiligung solcher Fragen.
Echt spitze.
Und auch vielen Dank an euch alle.
Mir ging es garnicht um das Thema Finanzierung als solches sondern viel mehr darum, ob ich das Grundstück direkt abstoßen kann bzgl „Spekulationsgeschäfft“ oder so.
Hätte ja sein können, das ich auch das Grundstück erst 10 Jahre halten muss, bevor ich es veräußern darf bzgl Steuern etc.
Danke
Gruss Jens
Bitte hier nicht zwei Dinge durcheinander bringen: Du darfst jederzeit veräußern. Das ist nicht verboten. Dies kann (wie ich schon geschrieben hatte) ggf. steuerliche Nachteile mit sich bringen.
Die muss man dann sauber einkalkulieren und abwägen. Dabei kann durchaus heraus kommen, dass das Geschäft trotz dieses steuerlichen Nachteils durchaus lohnenswert sein kann. Es kommt nur darauf an, was unter dem Strich raus kommt. Es wäre doch unsinnig heute auf ein gutes Geschäft zu verzichten, bei dem nach Abzug von dabei anfallenden Steuern immer noch mehr heraus käme, als wenn man auf einen Zeitpunkt wartet, der steuerlich zwar günstiger wäre, unter dem Strich aber weniger über lassen würde.