Hauskauf (DHH) - aktuell vermietet

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Community,

Hoffe mal wieder auf euer Schwarmwissen.
Ich bin mit meiner Family kurz davor eine Doppelhaushälfte zu erwerben.
Diese ist aktuell allerdings vermietet.
Der Vermieter ist mit dem Mieter auf dem Kriegsfuß, da es die mündliche Abmachung gab, dass er die Wohnung nicht verlassen muss (auf Lebenszeit). Umstände ändern sich und jetzt wird das Haus vom Vermieter verkauft.
Wir möchten das Haus aber selbst nutzen.
Unser Finanzberater meinte, dass er persönlich sich ein vermietetes Objekt nicht antun würde und dass noch vertraglich festlegen würde, dass der Mieter aus der Wohnung muss.

Welche Möglichkeiten hat man denn, wenn man den Mieter nicht übernehmen möchte.
Selbst wenn wir diesen übernehmen würden und dann Eigenbedarf anmelden, hat er ja immer noch die Möglichkeit zum Beispiel gesundheitliche Einschränkungen geltend zu machen, um dann nicht aus dem Haus ausziehen zu müssen. Die Mieter sind schätzungsweise um die 50 Jahre alt.

Habt ihr Erfahrungen mit so etwas?

Würde gerne verschiedene Meinungen hören, bevor wir damit zum Rechtsbeistand gehen.

Viele Grüße
Kleiner_Kaktus

#2

Hallo,

wenn der Mieter seine Miete leidlich pünktlich bezahlt, die Mietsache nicht vernachlässigt und auch sonst keine Umstände vorliegen, die eine Kündigung rechtfertigen, bleibt nur die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Dafür braucht man nachvollziehbare Gründe, die auch vor Gericht standhalten können sollten.

Die geänderten Umstände müssen aber den Mieter nicht interessieren. Dass diese Abmachung mündlich geschlossen wurde, ändert nichts an deren Wirksamkeit (es sei denn, dass im Mietvertrag etwas anderes geregelt ist - also dass Änderungen bzw. Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen). Natürlich wird es schwierig mit dem Nachweis, aber es kann durchaus Umstände geben, die es dem Mieter möglich machen, den Bestand dieser Abmachung glaubwürdig zu behaupten.

In gewisser und unglücklicherweise ja.

Dem kann ich nur zustimmen. Dass das Haus lasten- und mieterfrei übergeben wird, gehört unbedingt in den Kaufvertrag - zusammen mit einer Regelung, bis wann dieser Zustand herbeigeführt sein muss und was beim Überschreiten der Frist passiert.

Was auch gerne übersehen wird: die Kaufpreisfindung bei einer vermieteten Immobilie sieht völlig anders aus als bei einer unbewohnten Immobilie und deswegen sollte - sofern Ihr Euch darauf einlasst, das Haus mit Mieter zu kaufen - der Kaufpreis auch deutlich geringer ausfallen als bei einem leeren Haus.

Gruß
C.

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#3

Du bist auf dem besten Wege, Dich auf den Weg in das Land der Schmerzen zu begeben! Es spricht nichts dagegen, eine noch vermietete Immobilie zur eigenen Nutzung zu erwerben, wenn man problemlos Vereinbarungen mit Verkäufer und Mieter treffen kann, die dann dafür sorgen, dass man zum gewünschten Termin einziehen kann/die gewisse Mittel enthalten, mit denen man dies dann recht schnell und einfach durchsetzen kann, wenn es doch unerwartet zu Problemen kommen sollte.

Sich von vorne herein auf einen nicht auszuswilligen Mieter einzulassen, den man dann erst mit ungewissem Ausgang rausklagen muss, was je nach Belastung der Gerichte vor Ort und der Akzeptanz eines erstinstanzlichen Urteils durch die Gegenseite dann gerne mal Jahre kosten kann, in denen man dann die Kosten von zwei Objekten (dem, in dem man so lange noch wohnen muss, und dem, in das man nicht einziehen kann) zumindest teilweise doppelt am Hacken hat, und wider Willen auch noch den Vermieter von jemand spielen muss, der auf Krawall aus ist, und sicherlich keine Gelegenheit auslassen wird, kostenträchtige Reparaturen, etc. zu fordern, hat schon etwas von Masochismus.

Als Anwalt würde ich mir so etwas auf keinen Fall antun, und als juristischer Laie sollte man das um so weniger!

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#4

Ein Kunde durchlebt gerade eine Eigenbedarfskündigung. Er geht zurzeit davon aus, dass er im Mai 2024 die Immobilie nutzen können wird - ziemlich genau ein Jahr nach dem Zugang der Kündigung.

Wenn sich die Tatsache einer vermieteten Wohnung, bei der auf Grund der Umstände ziemlich sicher davon auszugehen ist, dass der Mieter sich wehren wird, sehr deutlich auf den Kaufpreis auswirkt und du genug Zeit, Geld und Geduld hast - dann kaufe das trotzdem nicht.
Viele rechnen mit stark fallenden Immobilienpreisen und wenn du voraussichtlich sowieso erst in einem Jahr mit der Sanierung beginnen kannst, dann kaufe doch auch erst 2024 zu 2024er Preisen.

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#5

Ein Teil des Problems ist, dass niemand die tatsächlichen Preise kennt, wenn man von den Gutachterausschüssen absieht, die nicht gerade für Echtzeitberichterstattung bekannt sind. Alle Angaben hinsichtlich der Preisentwicklung bei Wohnimmobilien beruhen entweder auf Schätzungen von großen Maklern oder den Auswertungen von Immobilienportalen. In der Regel hört man von beiden nur etwas, das auf Angebotspreisen basiert, nicht aber auf dem, was am Ende wirklich bezahlt worden ist.

Ich habe den Markt hier schon seit etwa 10 Jahren im Auge und sehe einen deutlichen Anstieg der Zahl der Angebote bei ziemlich hohen Preisen und langen Verweildauern der Angebote in eben diesen Portalen.

Das spricht nicht unbedingt für einen robusten Aufwärtstrend bei den Preisen.

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#6

Guten Tag euch allen,

Erstmal vielen Dank für eure Einschätzung.
Das wir den Kaufpreis dadurch drücken können ist uns durchaus bewusst und werden wir höchst wahrscheinlich auch versuchen.

Eine andere Idee meinerseits war, dass man evtl. auch notariell festhält, dass man eine Teilzahlung des endgültigen Kaufpreises zurückhält, bis der Mieter auszieht. Die Kosten die mir dann dadurch entstanden sind und die ich nachweisen kann werden dann von der zurückgehalten Summe X abgezogen.
Geht sowas und würdet ihr euch als Verkäufer darauf einlassen?
Viele Grüße
Kleiner_Kaktus

#7

Nach erfolgtem Verkauf habe ich als Verkäufer keine Möglichkeiten mehr, auf den Mieter einzuwirken. Er ist nicht mehr mein Mieter, ich bin nicht mehr der Eigentümer. Ich wäre ja dämlich, wenn ich dennoch für sein Verhalten eine Haftung übernehmen wollte.
Da suche ich mir doch lieber einen anderen, dem ich das Haus verkaufen kann. Jeden Morgen steht … .
Als Eigentümer würde ich wohl eher dem Mieter einen freiwilligen Auszug versüßen.

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#8

Das ist vielleicht die einzige Chance. Der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Die Vereinbarung, dass dem Mieter nicht gekündigt werden kann, gilt also weiter. Und da der Fragesteller das weiß, darf es vor Gericht nicht bestreiten. Tut er dies trotzdem, macht er sich wegen (versuchten oder vollendeten) Betrugs strafbar. Man könnte sich fragen, ob nicht schon die Räumungsklage oder sogar die Kündigung wegen Eigenbedarf selbst strafbar ist.

Eine Vereinbarung des Erwerbers mit dem Mieter wäre rein rechtlich gesehen kein Problem. Man sollte das aber Profis überlassen, also zum Beispiel einer Anwältin (m/w/d) oder einem Immobilieneigentümerverband, der seinen Mitgliedern Rechtsberatung und (außergerichtliche) Rechtsvertretung anbietet. Die Vereinbarung mit dem Mieter müsste dann an die Bedingung (§ 157 Abs. 1 BGB) geknüpft werden, dass das Eigentum an dem Objekt und damit der Mietvertrag tatsächlich auf den Erwerber übergeht.