Hauskauf, Kanal nicht angeschlossen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Zusammen!

Wir haben im September ein 2 Fam. Haus gekauft.
EG Bj. 1960 OG Bj. 1986. Insgesamt guter Zustand mit Vollwärmeschutz und Solaranlage. Lt. Expose vom Makler folgende Anschlüsse: Gas, Kanal, Wasser. WC 2 Bäder 2

Leider stellten wir nach der Schlüßelübergabe fest daß in der Toilette im EG der Spülkasten vom Wasser abgeschlossen war und ein Polster im Abfluß steckte. Bis hierher scheint das unser Fehler zu sein, haben wir bei den beiden Besichtigungen eben nicht gut genug geschaut.

Ein paar Tage später entdeckten wir daß eben diese Toilette in eine Senkgrube hinter dem Haus mündete.

Wieder ein paar Tage später wurden wir durch schlechten Geruch im Garten auf einen Kanaldeckel aufmerksam. Hier verbarg sich eine Sickergrube wo alle Abwässer aus versch. Rohren einmünden und sodann im Erdreich versickern. Das Kanalrohr für das öffentliche Kanalnetz mündet zwar auch dort hinein aber ist viel zu hoch oben, sodaß die Abwässer versickern bevor sie dieses erreichen.

Seitens der Gemeinde, welcher wir diesen Mißstand meldeten, wurde uns nach Besichtigung eine Frist bis März zur Beseitigung des Mangels gesetzt, ansonsten droht der Entzug der Benützungsbewilligung. Die Sanierung kostet lt. Kostenvoranschläge rund € 8.000,-

Die vorherigen Eigentümer (2 Brüder die das Haus vom Vater geerbt haben)wissen angeblich davon nichts, obwohl einer der beiden Brüder im Haus den Nebenwohnsitz hatte. Kanalanschluß und Gebühren seien bezahlt worden,für bauliche Ausführung seien sie nicht verantwortlich. Unser Rechtsanwalt rät zur Klage kann aber keine Prognose über das richterliche Urteil geben. Sollen wir klagen, oder lieber nicht?

#2

Besser als ein von Euch beauftragter Anwalt kann das hier per Ferndiagnose auch niemand beantworten.

Wenn sich nachweisen lässt, dass Euch die Eigenschaft „Kanalanschluss“ beim Verkauf zugesichert wurde, würde ich allerdings davon ausgehen, dass dies als Täuschung zu werten ist, die einen Schadenersatz oder sogar eine Betrugsanzeige begründet. Der Makler wird sich vermutlich aber auf das Kleingedruckte berufen und wenn dann die Besitzer abstreiten, es dem Makler gesagt zu haben, wird es schwierig. Aber das soll der Anwalt lieber vor Ort klären.

Prognosen zum Gerichtsurteil wird natürlich niemand abgeben (schon gar nicht ein Anwalt) aber er kann sicherlich die Aktenlage so weit beurteilen, ob genug Beweise vorliegen.

#3

Hallo !

„Kanalanschluss“ würde zugesichert und so wie ich es herauslese ist der auch vorhanden !
Es wurde ja nicht zugesichert,die Abwasser werden wie üblich in öffentliche Siele geleitet. Man kann das aber annehmen,weil es eben in 95% der Fälle selbstverständlich ist,auf abweichendes(Kleinkläranlage) müsste man m.E. nach immer darauf hinweisen.

Nur hat sich der Grundstückbesitzer noch nicht daran angeschlossen,weil es anscheinend Probleme gab,denn bei Höhenversatz muss man eine Hebeanlage installieren lassen,was es deutlich verteuert.
Das wurde wohl aufgeschoben,denn eine beim Erstanschluss ans Kanalnetz erforderliche amtliche Prüfung und Abnahme kann ja nicht stattgefunden haben (Dichtheitsprüfung…).
Auch wäre dazu ein Antrag nötig,ob der schon gestellt wurde,kann man beim Bauamt(Entwässerungsabteilung) erfragen.

Fragt den Anwalt,ob man Ansprüche gegen den Verkäufer stellen kann.

MfG
duck313

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#4

Hallo,
das dir der Anwalt zu Klage rät, ist klar.
Vorher musst du einiges bedenken:

1 eine Klage dauert lang und kostet - erstmal - dein Geld.
Falls die Gegenseite clever ist, können mit Berufungsverhandlung
3-5 Jahre ins Land gehen,- in der du deinen Anwalt, die Gerichts- und Gutachterkosten vorlegen musst ( geschätzt ca. 3000-5000.-EUR)-

2 Falls du dann die Klage gewonnen und ein vollstreckbares Urteil hast
weisst du nicht ob es noch Vollstreckbares bei den Verkäufern gibt

  1. Vor dem gesetzten Zeitpunkt des Bauamts ( März) wird es unmöglich sein von der Gegenseite durch Klagen irgendwelche Zahlungen zu erhalten

4 Deshalb bleibt dir nichts anderes übrig, die Sanierungsarbeiten in Auftrag zu geben und in Vorleistung zu treten, aber VORSICHT :
hole dir min. 3 Angebote ein und beauftrage den Günstigsten, denn du bist gesetzlich verpflichtet, mögstlich wenig Kosten zu verursachen.

  1. falls das Expose des Marklers nicht Vertragsbestandteil im Notarvertrag wurde - meist gekauft wie gesehen - hast du meiner Meinung nach schlechte Chancen zu gewinnen

6 Damit dein Frust nicht noch größer wird, hier noch einige taktische Tipps:

6,1, Suche den persönlichen Kontakt zu den Verkäufern- nicht am Telefon- und drohe ihnen mit Rücktritt aus dem Kaufvertrag und einklagen sämtlicher Kaufs- und Umzugkosten, falls keine Einigung
zustande kommt, WICHTIG ist meist der persönliche, bestimmende und
freundliche Kontakt, da im Zeitalter des Internets und Telefons die Menschen verlernt haben Auge in Auge miteinander zu reden, Meist hast du hier ein Vorteil den du nutzen musst.
Den Rücktritt begündest du damit dass du ein Wohnhaus lt, Kaufvertrag
erstanden hättest und dieses Haus nicht bewohnbar wäre. und siehe unter 7,
Dann biete ihm an ,das die Kosten halbe/halbe aufteilt werden,
wenn eine Kostenerstattung angeboten wird, sofort schriftlich festhalten
6,2 Falls dies nicht funktioniert könntest du einen Schlichter einschalten

6,3 ein weiterer Ansatzpunkt wäre die Gemeinde oder Stadt die verpflichtet ist,bei Anschluss des Abwassernetzes an eine öffentliche Kläranlage, den Grundstücksbesitzer unter Terminsetzung zu zwingen. dies zu machen und zu kontrollieren. Hier könnte ein Ansatz sein die
Verwaltung zu verklagen

7, Besonders wichtig scheint mir deine Aussage zu sein, dass das Abwasser jahrelang versickert ist, d.h. das umliegend Erdreich kann verseucht sein.
Heirmit kannst du die Verkäufer unter Druck setzen, denn lt. üblichen notariellem Kaufvertrag versichert der Verkäufer das ihm keine Belastungen bekannt sind. Dies ist ein wirklicher Grund vom Vertrag zurückzutreten

Gruß peter

#5

VORSICHT: Man muss zwar nicht gleich klagen, aber BEVOR man selbst anfängt mit dem Verkäufer zu verhandeln und eventuell Sachen in den Raum stellt, die später gegen einen selbst verwandt werden können, SOLLTE MAN UNBEDINGT mit einem Anwalt sprechen!

So halbgare Tipps aus einem Forum von Amateuren wie wir es nun mal zumeist sind und das ohne Kenntnis der genauen Aktenlage sollte NIEMALS Grundlage für ein Gespräch dieser Tragweite sein.

Es ist doch noch gar nicht absehbar, ob Voraussetzungen für eine Rückabwicklung auch nur ansatzweise gegeben sind. Die Drohung damit kann also einen selbst diskreditieren.

Deshalb: Ab zum Anwalt, 200 E spendiert und dann richtig weitermachen, ob mit oder ohne Klage. Einziger Tipp vielleicht: Der Streitwert sollte sich an der Instandsetzung der Anlage und nicht an der Rückabwicklung orientieren. Das macht es deutlich billiger :smile:

#6

hallo,
der Streitwert wird vom Gericht festgelgt

Wenn müsste ein Fachanwalt für Baurecht hier hinzugezogen werden und aus meiner Vergangenheit weiss ich, die kosten ab 450 EUR/ Stunde.

Was haben die neuen Eigentümer zu verlieren? Nichts

Deine Reaktion - Vorsicht ich kann jemand auf die Füsse treten

  • Vorsicht erst fragen was ich tun darf
  • Vorsicht wie stehe ich bei anderen da
  • Vorsicht was ist wenn das Gespräch anders verläuft
  • Vorsicht man muss den gesunden menschlichen Verstand
    ausschalten
  • Vorsicht ich darf nicht sagen was ich denke

hält mir genau das vor Augen, was ich über die Vorteile eines persönlichen Gesprächs gemeint habe.

Eins ist doch klar, die neuen Eigentümer sind beschissen worden und haben alle erdenklichen Rechte sich legal zu wehren

gruß peter

#7

der Streitwert wird vom Gericht festgelgt

natürlich, aber das Streitobjekt immer noch vom Kläger. Und das kann das Haus oder aber die Reparatur sein!

Deine Reaktion - Vorsicht ich kann jemand auf die Füsse treten

  • Vorsicht erst fragen was ich tun darf
  • Vorsicht wie stehe ich bei anderen da
  • Vorsicht was ist wenn das Gespräch anders verläuft
  • Vorsicht man muss den gesunden menschlichen Verstand
    ausschalten
  • Vorsicht ich darf nicht sagen was ich denke

hält mir genau das vor Augen, was ich über die Vorteile eines
persönlichen Gesprächs gemeint habe.

Deine Meinung. Ich habe jetzt gerade den dritten Prozess führen müssen und gewinnen können, denen zum Teil diverse Phasen „gesunden Menschenverstandes“ vorausgingen. Meine Meinung ist deshalb jetzt eine andere: Anwalt bezahlen, Rechte kennen, dann verhandeln, alles andere ist Mumpitz, und das ganz besonders wenn man annimmt:

Eins ist doch klar, die neuen Eigentümer sind beschissen
worden

Wenn die mit krimineller Energie daran gegangen sind, kann man sich das Gespräch ohne echte Kenntnis der Rechtslage ja wohl mal gleich knicken.

Wenn sie es aus Dummheit getan haben sollten, besteht aber wiederum ganz und gar nicht die Sicherheit, dass da am Ende für den Kläger was rauskommt. Bei Immobilien gilt im Vertrag eben doch oft „gekauft wie gesehen“ und unter dem Exposee des Makler stand bestimmt ein Haftungsausschluss. Und wenn man in einer ländlichen Gegend eben vielleicht auch nicht nach Treu und Glauben davon ausgehen musste, dass ein Kanalanschluss besteht, dann sieht’s mit dem Anspruch aber mal ganz mau aus.

und haben alle erdenklichen Rechte sich legal zu wehren

Natürlich, aber man sollte sich dabei nicht dumm anstellen.

#8

Hallo,

wir werden wohl nie einer Meinung sein.

Du bringst die Erfahrung von einem Verfahren ein- es geht hier aber nicht hervor aus welchem Rechtsbereich-

Ich verweise auf 24 Jahre Selbstständigkeit im Bereich schlüsselfertigem Bauen und ca. 35 Verfahren

Gruß peter

#9

So sieht’s wohl aus, wobei mir nicht klar ist, wie so ein Problem „gütlich“ gelöst werden soll:

Fall a: Die Verkäufer wollten betrügen: Dann werden die natürlich nicht nachgeben. Warum sollten sie? Wäre der Rechtsverstoß so eklatant offensichtlich hätte der Anwalt des OP das schon gesagt.

Fall b: Vertan. Auch dann werden die vermutlich nicht sagen „OK, 8000EUR, Sorry“ sondern mit den Achseln zucken und schlimmstenfalls auf den toten Vater verweisen.