Hauskauf,Schaden vor Übergang v. Nutzen und Lasten

Geld & Sparen Immobilien
#1

Guten Tag,
Kaufvertrag Haus, Schaden vor Übergang von Nutzen und Lasten

Guten Tag, wenn es nach Abschluss eines Kaufvertrag für ein Haus(Notartermin)und vor dem Übergang von Nutzen und Lasten einen massiven Wasserschaden (durch Frost)gibt, wer muss für den Schaden aufkommen?

Angenommen,im Kaufvertrag stünde: „Sach- und Rechtsmängel, Ausschluss der Garantiehaftung Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes und der mitverkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind. Der Käufer hat das Kaufobjekt eingehend im Innen- und Außenbereich besichtigt. Ihm ist bekannt, dass das Kaufobjekt renovierungsbedürftig ist. Der Käufer kauft es im gegenwärtigen, gebrauchten Zustand.“

Muss nach Übergabe der Schlüssel (Objektübergabe) eine Frist eingehalten werden, innerhalb der der Käufer den Schaden gegenüber dem Verkäufer geltend machen muss?

Danke! tomcat888

#2

IANAL aber ich würde sagen, gleich aus zwei Gründen gehen die Kosten nicht auf den Käufer über:

  1. „Nutzen und Lasten“ beinhaltet auch die Haftung für die Schäden in dieser Zeit. Der Verkäufer hat ja typischerweise bis zum Übergabezeitpunkt alleine den Zugriff auf die Immobilie, zahlt die Versicherungen und könnte sie theoretisch auch noch bewohnen. Insofern ist der Notartermin zwar interessant aber der eigentliche Eigentumsübergang (inkl. Verantwortung) findet erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises zu einem im Vertrag def. Zeitpunkt statt.

  2. Sofern die Frostschäden durch mangelhafte oder fehlende Beheizung entstehen (Heizung wurde nicht angestellt), sind diese grob fahrlässig entstanden, so dass der Passus des Vertrages greift. Sind sie NICHT als grob fahrlässig anzusehen (Heizung fiel überraschend aus), ist die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers zuständig.

Der Verkäufer muss also den Schaden mit seiner Gebäudeversicherung regulieren. Der Schaden ist vom Käufer unverzüglich anzuzeigen, denn es kann natürlich schnell die Behauptung im Raume stehen, dass der Schaden erst nach Übergang der Lasten entstand (dann ist der Käufer zuständig).

Und wie immer, wenn es um viel Geld geht: Ein paar Euro in einen Anwalt zu investieren, kann hier gut angelegt sein :smile:

#3

Hallo,

… aber der eigentliche Eigentumsübergang (inkl.
Verantwortung) findet erst nach vollständiger Zahlung des
Kaufpreises zu einem im Vertrag def. Zeitpunkt statt.

Wie ist dies zu begründen?

Ich habe dazu gelernt, dass das Eigentum an einem Grundstück endgültig erst mit der Eintragung in das Grundbuch auf den Erwerber übergeht. So lese ich § 873 BGB immer noch.

Gruß
Zemionow

#4

Hallo,

… aber der eigentliche Eigentumsübergang (inkl.
Verantwortung) findet erst nach vollständiger Zahlung des
Kaufpreises zu einem im Vertrag def. Zeitpunkt statt.

Wie ist dies zu begründen?

Normalerweise wird es explizit so im notariellen Kaufvertrag vereinbart. Da der Ursprungsposter die Begriffe selbst verwendet hat, gehe ich mal davon aus, dass das auch in seinem Vertrag so ist.

Ich habe dazu gelernt, dass das Eigentum an einem Grundstück
endgültig erst mit der Eintragung in das Grundbuch auf den
Erwerber übergeht. So lese ich § 873 BGB immer noch.

Ja, aber „Nutzen und Lasten“ eines Eigentums können eben schon vorher übergehen. Das muss auch so sein, da der endgültige Grundbucheintrag
(nicht die Auflassung) beliebig lange dauern kann.

IANAL

#5

Hallo IANAL,

vielen Dank für Deine Antwort. Mir ging es nur um diesen einen Punkt. Ansonsten war mir alles klar.

Ich hatte auch nicht die Absicht, Deine Erläuterung zur Haftung im Zusammenhang mit dem Übergang von Nutzen und Lasten in Frage zu stellen.
Deine Darlegungen halte ich vielmehr für richtig und zutreffend.

Gruß
Zemionow

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#6

OK, da war ich beim Begriff „Eigentumsübergang“ unkorrekt, stimmt :smile: