Hauskauf - Zwangssicherungshypothek!

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
wir haben vor ein Haus zu kaufen, im Grundbuch sind zwei Gläubiger eingetragen:

  1. Rang - Bank
  2. Rang - Zwangssicherungshypothek

Die Bank hat die Löschungsbewilligung erteilt. Der an 2. Rang stehende Gläubiger ist unbekannt verzogen, sein Anteil jedoch relativ gering.

Die geplante Vorgehensweise wäre, Bank gibt erhält ihren Betrag und wird aus dem Grundbuch gelöscht. Der Betrag für den 2. Rang wird auf einem konto hinterlegt. Sollte er sich nicht melden würden wir zu gegebener Zeit beim Amtsgericht das Aufgebotsverfahren veranlassen.

Hat jemand Erfahrung damit oder kennt sich jemand damit aus?

Müssen wir noch irgendwas beachten?

Vorab schon mal vielen Dank.

#2

Dein Notar. Die können alles außer Steuern, die Notare.

#3

Der Notar würde den Kaufvertrag so aufsetzen und meine Bank wäre mit der Hinterlegung auch erstmal einverstanden.

Aber der Notar kann mich ja nur über die Risiken informieren, mehr darf er ja nicht machen.

#4

Hallo,

ihr sollte vor dem Kauf das klare Verhältnisse schaffen.

Denn wenn die Bank ihre 1.rangige Hypothek aus dem Grundbuch löschen läßt, „Rückt“ die Sicherungshypothek an die 1. Stelle.
Und da es sihc um eine Forderung aus einem Schuldtitel handelt, kann der Inhaber des Titels auch 30 Jahre lang noch aus dieser Zwangsmaßnahmen gegen euch einleiten.

#5

Nur der Gläubiger ist leider gerade nicht auffindbar. Aber die Forderung besteht ja nicht gegen uns sondern gegen die Verkäufer, und wenn wir ihn unter Einhaltung der 10-Jahres-Frist aus dem Grundbuch streichen lassen, müsste es für uns doch erledigt sein, oder?

#6

Hallo,

nein, die Forderung besteht gegen das Grundstück, das ist ja Sinn und Zweck einer Sicherungshypothek.

Ein mögliches Vorgehen wäre, die Hypothek der Bank an der 1.Rangstelle zu belassen, wenn Ihr von der Bank die notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erhalten habt.
Das bietet sich alleine schon aus Zukunftsperspektiven an, weil ihr damit nämlich eine Menge Geld einparen könnt, falls ihr in 20 Jahren einen Kredit oder Hypothek für Umbauten braucht.
Denn mit der Löschunsgbewilligung in euren Händen wird aus der Bankengrundschuld eine sogenannte Eigentümergrundschuld.
Die Sciherungshypothek würde somit ins leere laufen , zumindest bei einem kleinen Betrag, da natürlich die 1.Rangstelle (also dann ihr) vordringlich befriedigt würdet.

#7

ok, das habe ich verstanden und hilft mir auch schon mal etwas weiter

aber nach den 10 Jahren könnte ich ihn doch trotzdem streichen lassen wenn er sich nicht mehr gemeldet hat bzw. wenn er noch immer unbekannt verzogen ist?

#8

Hallo,

wie kommst du nur auf 10 Jahre??

Eine Zwangssicherungshypothek kann nur durch den Gläubiger beseitigt werden (Löschungsbewilligung).
Oder durch den ursprünglichen Schuldner im Rahmen eines Klageverfahrens nach der ZPO.

Dazu mal kurz:
Die Eintragung einer Zwangshypothek ist nicht nur eine Maßnahme der
Zwangsvollstreckung (§ 866 Abs. 1 ZPO), sondern
verfahrensrechtlich zugleich ein Grundbuchgeschäft.

Die – in der Form des § 29 GBO abzugebende – Bewilligung des Grundstückseigentümers als dem von der Eintragung Betroffenen (§ 19 GBO) wird bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek durch den Vollstreckungstitel
ersetzt.
Soll die Zwangshypothek gelöscht werden – hierbei handelt es sich nur um ein
Grundbuchgeschäft-, bedarf es neben einem Löschungsantrag, wiederum der Bewilligung des Betroffenen in der Form des § 29 GBO. Betroffener ist nunmehr aber nicht
der Grundstückseigentümer, sondern der Vollstreckungsgläubiger.

#9

Auf die 10 Jahre komme ich aufgrund BGB § 1170 wenn der Gläubiger nicht mehr auffindbar ist.

Andernfalls würde er ja für immer im Grundbuch stehen bleiben können?

#10

Unbekannt verzogen, reicht da nicht. Der Notar kann über das Einwohnermeldeamt die neue Adresse ausfindig machen, wobei damit das Problem noch nicht gelöst ist.

#11

BGB 1170 greift hier aber nicht, da es sich um eine Zwangssicherungshypothek handelt.

Hierfür gilt das Vollstreckungsrecht und das heißt erst mit dem Ablauf der Gültigkeit der Volltreckungsurkunde (30 Jahre) kann man das ganze beseitigen.

#12

Huhu,

falls wirklich verschollen, kann ein aufgebohtverfahren beantragt werden. Allerdings gibt es da eine 30 Jahresfrist.

evtl kommt auch eine Ablöserecht nach §10 GBBerG in frage.

#13

Hallo,
was sagt denn der Verkäufer dazu? Grundsätzlich wird ein Haus(grundstück!) eher lastenfrei erworben.
Sicherungshypotheken haben den „Vorteil“, dass die dahinterstehende Forderung relativ gut bestimmt ist, ganz anders als bei einer Grundschuld. Von daher ist es schon mal nicht verkehrt, sich am eingetragenen Betrag zu orientieren, allerdings sollte das eher der Verkäufer tun, und zwar mit dem Erlös aus dem Kaufpreis…
Aufgebotsverfahren sind zwar ansich hier ganz gut angebracht, allerdings können die ausgesprochen lang dauern. Ob man sich das antun möchte, ist nicht jedermans (und auch nicht jeder finanzierenden Banks) Sache.

Gruß vom
Schnabel

#14

Vielleicht noch ein Tipp in dieser Sache. Den Betrag der Zwangsicherungshypothek inkl. eine ggfs. anzunehmenden Verzinsung für die nächsten Jahre (im Zweifel auch für die nächsten 30, weil der Schuldner ja jederzeit sein Recht inkl. der im Grundbuch angegebenen Verzinsung geltend machen könnte (wie es aussieht, wenn er nicht auffindbar ist weiss ich nicht) sollte man bei der Kaufpreisgestaltung mit einbeziehen!