Das mir von meinen Eltern überschriebene Grundstück mit Wohnhaus möchte ich verkaufen, da es leer steht. Die Baugenehmigung wurde damals (vor 35 Jahren) unter §35. Abs. 1 Baugesetzbuch erteilt. Nun sagt der zuständige Landkreis dass keiner (kein Neubesitzer) das Haus bewohnen darf. Ist das wirklich so? Muß ich die Hütte sprengen? ;-((
Das kann schon stimmen. Im Außenbereich ist zunächst nur eine privilegierte Nutzung zulässig. Inwieweit eine Nutzungsänderung auch zu allgemeinem Wohnen oder ähnlichem möglich ist, muss am Einzelfall und unter den Regelungen des §35 BauGB untersucht werden. Kann funktionieren, muss aber nicht.
Dirk Baumeister, Neuss
Hallo Annette761,
es fehlt die Angabe der Nummer des § 35 Abs. 1. Ich gehe mal davon aus, dass es die Nr. 1 ist (landwirtschaftliches Anwesen), weil dies der „Standardfall“ des sogenannten „privilegierten Bauens“ ist.
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB besagt, dass die Baugenehmigung „einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten
Teil der Betriebsfläche einnimmt“. Also würde es Sinn machen, das Anwesen in Verbindung mit dem gesamten landwirtschaftlichen Anwesen zu verkaufen.
Eine Nutzungsänderung geht jedoch, unter bestimmten Bedingungen, auch. Diese ist in § 35 Abs. 4 BauGB geregelt. Hier der Wortlaut:
(4) 1Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht
entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines
Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder
die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit
sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1.
a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter
Bausubstanz,
die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1
Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:
- die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der
Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes,
f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,
.
.
.
Aus dem Absatz lässt sich entnehmen, dass eine Wohnnutzung sehr wohl möglich ist, jedoch nur unter bestimmten Bedingungen. Eine der Bedingungen ist, dass die Nutzungsaufgabe nicht länger als 7 Jahre zurückliegt.
Setzen Sie sich mit ihrem zuständigen Bauamt in Verbindung und besprechen das dort. Wenn es gar nicht anders geht, nehmen sie sich einen guten Fachanwalt für Verwaltungsrecht und lassen sich dort beraten.
Neben dem BauGB können Landesrechte und Rechtsprechungen des Bundeslandes eine Rolle spielen. Das Bundesland haben sie bei ihrer Frage leider nicht angegeben, so dass ich hierzu auch nichts sagen kann.
Viel Erfolg wünscht
Ingenieurbüro L.O.P.
Landschafts- & Objektplanung
www.lop-ingenieure.de
Hallo Annette761,
Zunächst würde ich versuchen, bei der zuständigen Behörde schriftlich begründet zu erfahren, warum die erteilte Baugenehmigung inzwischen erloschen oder ungültig sein soll. Erst mit dieser Begründung ergibt sich die weitere Vorgehensweise und lässt sich abschätzen, ob ein Klageweg Sinn macht oder nicht.
Von einer Gewaltaktion ist grundsätzlich abzuraten!
mfg
Eberhard Noller
Hallo liebe Ratsuchende, eine schwierige Frage.
Ja, das ist soweit tatsächlich richtig. Ein Gebäude im Aussenbereich dienst als Altensitz des Betreibers eines Hofes (oder ähnlichem landwirtschaftlichen Betrieb), der Hof muss dabei von einem Nachkommen weiter bewirtschaftet werden. Die ausschließliche Funktion Wohnen ist im Außenbereich nicht zulässig. Sicherlich gibt es hier auch Außnahmefälle, allerdings muss die Gemeinde bzw. der Kreis hierbei zwingend zustimmen!
Ich würe mir anwaltliche Hilfe suchen, am besten einen Baurechts-Fachanwalt. Unter Bezug auf § 35, ABsatz 5, Satz 1.) d {LINK http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html} würde ich an seiner Stelle versuchen etwas hinzubekommen. Hier kann evtl. auch mit einer Härtefallklausel etwas erreicht werden. Das sollte allerdings der Anwalt mit der Gemeinde klären…
Ich hoffe diese Info hilft dir weiter, sonst kontaktiere mich ruhig noch einmal.
LG Peter G.
hier scheint die Situation komplizierter zu sei n.
In der Tat gilt der Bestandsschutz nur begrenzt. aber wenn damals mit Genehmigung gebaut wurde ist es etwas Anderes. Sie sollten hier fachlichen Rat durch einen Architekten oder Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur wählen.
Gruß Geoli
Hallo Annette 761,
Danke für Deine Anfrage.
Es ist tatsächlich so, das unter gewissen Voraussetzungen, die Nutzung von Wohnräumen zu Wohnzwecken untersagt werden kann.
Hierfür müssen natürlich einschlägige Gründe vorliegen. Die Begründung die aus dem Sachverständigen Gutachten hervorgehen, sind jedoch nur solange maßgebend, wie diese bestehen.
D.h. , nach Beseitigung der selben, können Wohnräume ihrer ursprünglichen Nutzung wieder zugeführt werden und einem Verkauf , oder einer Eigennutzung steht nichts mehr im Wege.
LG A. Olschewski
So einen Quatsch habe ich ja noch nie gehört. Das kan ja wohl nur ein Scherz sein.
Was soll da die Begründung sein?
In diesem Fall ist in jedem Fall ein juristischer Rat einzuholen, wo zu klären ist, warum das Haus Deiner Eltern nicht mehr bewohnt werden darf, und welche Möglichkeiten Du hast, das Grundstrück mit oder ohne Haus zu verkaufen.
Tut mir leid, Deine Frage nicht beantworten zu können. Du solltest einen Anwalt für Baurecht um Rat fragen. Ich gehe davon aus, dass es ein Bestandsrecht gibt und man das Haus, solange es nicht baufällig ist auch bewohnen darf. Deine Farge ist aber zu speziell, Baurecht ist Länderrecht und da solltest Du einen Fachanwalt konsultieren. Kannst die Anfrage aber auch durch kleines Geld bei GIGARECHT.de eingeben. Die geben im Normalfall eine ordentliche schriftliche Stellungnahme dazu ab.
Tut mir leid, aber das ist nicht ganz mein Bereich - ich kann hier nicht weiterhelfen.
–>Muß ich die Hütte sprengen? ;-((
Nein, sofern der Neubesitzer dort seinen landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betrieb einrichtet, darf er drin wohnen , und eine seinerzeit abgegebene Rückbauverpflichtung nach § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB wird dann auch nicht wirksam.
s.
Hallo Annette761
das Haus mit Wohnnutzung hat sicher Bestandsschutz. Veränderungen am Haus bedürfen der Zustimmung der Behörden.
Ob bereits eine Eigentumsänderung im Grundbuch den Bestandsschutz tangiert ist fraglich. Schliesslich wurde das Haus auch Ihnen von Ihren Eltern übertagen.
In diesem Fall könnte es sich lohnen einen Fachanwalt zu konsultieren.
Es grüsst freundlich
Toggi2008
Hallo Annette,
es wird wohl so sein. Wie lang steht das Wohnhaus leer? Und wenn es vor 35 Jahren unter dem § 35 Abs. 1 BauGB erteilt wurde, kann es sich nur um ein landwirtschaftliches Betriebsgebäude handeln, auch als Wohnhaus als Betriebswohnung. Wird die Landwirtschaft nicht mehr betrieben, erlöscht auch die Nutzung der Betriebswohnung. Es gibt viele Gesichtspunkte, die den Rahmen hier sprengen würden. Besser ist eine Auskunft bei einem Architekten aus der Nähe zu suchen. Ohne Flurkarte kann man sowieso keine klare Aussage treffen.
Freundliche Grüße
Harald
Guten Tag,
Sie schreiben oben Wohnhaus und unten Hütte, ich gehe mal davon aus, dass Wohnhaus gemeint ist, Hütte wäre ja prinzipiell zum Wohnen eher nicht geeignet oder sogar nicht zulässig.
Wie Sie schreiben, ist ja seinerzeit eine Genehmigung (für den Neubau oder den genehmigungspflichtigen Umbau etc.) erteilt worden. Wenn das auf der Grundlage des §35(1) BauGB (in der Fassung von vor 35 Jahren!!) erfolgt ist, ist ja geregelt, was möglich ist. Es handelt sich also um ein Wohngebäude, dass einem Land-, Forst-, Gartenbaubetrieb und den sonstigen möglichen Nutzungen, z.B. gewerblicher Betrieb, zuzuordnen ist.
Ein einzelnes Wohnhaus ohne eine solche Zuordnung sollte nicht genehmigungsfähig sein(gewesen sein).
Wenn dieses Wohnhaus nun nicht mehr einer der priviligierten Nutzungen zuzuordnen ist (z.B. Betriebsaufgabe), entfällt der Genehmigungsgrund und die anderweitige Nutzung wäre nicht mehr legal.
Als Beispiel, zu der es entsprechende Urteile gibt:
In einem (innerörtlichen) Gewerbegebiet (GE) sind gem. BauNVO §8 normalerweise Wohnungen/Wohnhäuser nicht zugelassen, als sog. Betriebswohnung allerdings sehr wohl (Inhaber, Hausmeister, Betriebsmeister etc.). Das wird gerne gemacht, weil die Grundstücke i.d.R. sehr kostengünstig sind.
Wenn nun ein Eigentümerwechsel oder eine Verpachtung etc. stattfindet und der neue Eigentümer oder Betriebszugehörige dort nicht wohnen will/kann, kann die Wohnung nicht anderweitig vermietet werden, sie hat ihr Privileg verloren.
Sie müssen also genau prüfen (lassen), was in Ihrem Fall wirklich zutrifft, und zwar unter gezielter Berücksichtigung der Folgeabsätze, besonder (4). Hier KANN ggf. eine Ausnahmeregelung für eine Folgenutzung greifen. Das weie allerdings kaum selbst regeln können, ausser die zust. Behörde zeigt sich sehr kooperativ und verhandlungsbereit. Ansonsten Architekten für Bauplanung oder Fachanwalt heranziehen.
Mit freundlichem Gruss
Eckart Schwengberg
Hallo Annette761, hier kann ich leider keine detaillierte Auskunft geben, da es unterschiedliche Bewertungen in den jeweiligen Bundesländern gibt. Auf jeden Fall einen Anwalt nehmen.
Durch meinen Urlaub kann ich leider erst heute antworten.
Gruß Günni27
Hallo,
ich war 8 Wochen krank und habe daher nicht antworten können. Allerdings hätte ich zu dieser Frage auch keine Antwort gehabt.
BG
FH