Hausverkauf über Makler geplant - plötzlich soll der Immopreis fallen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo !

Ich habe von meinen Eltern ein Haus in einer größeren Stadt geerbt.
Dieses habe ich renoviert - und als Zweitwohnsitz benutzt.

In Januar diesen Jahres wollte ich Teile das Haus vermieten. Durch einen Zufall ist ein Makler auf mich zugekommen - und wir sprachen über einen eventuellen Verkauf.
Dazu wurde dann eine Besichtigung vereinbart und ein Preis ermittelt ( 330.000,- ).

Unser Steuerberater wandte ein, dass wir noch die Spekulationsfrist abwarten müßten, da sonst noch Steuern anfallen. Diese war im Juli vorüber.

Wir sprachen den Makler jetzt auf den Verkauf an - und er sagt, daß er das Haus zu dem Preis nicht mehr verkaufen könnte ???

Es wären aktuell nur noch 288.000 zu erreichen ( das Haus ist in gleichem Zustand wie am Jahresanfang !).

Ich habe noch nie Häuser verkauft. Was ist das ? Taktik ?
Ich verstehe schon, daß Häuser nach Angebot und Nachfrage verkauft werden. Aber dieser Preisunterschied ?

42.000 Euro sind ja eine Menge Geld.

In der Presse steht immer : Immopreise ziehen an. OK : Corona, Kurzarbeit, Kaufkraft - aber doch nicht diese Summe !

Da ich noch keine Erfahrung mit Immo-Verkauf habe, frage ich doch hier mal, ob es Menschen gibt, die was zu dem Thema wissen ! ( Danke für Eure Antworten )

#2

Hallo!

Der Makler wollte es doch gar nicht von Dir abkaufen. Er hat bei Besichtigung einen „Wert“ ermittelt (wie auch immer), das waren die 330.000 €.
Aber zu dem muss man ja auch Kunden finden. Vielleicht hat sich der Immobilienmarkt /Nachfrage vor Ort geändert. Er setzt nun einen geringeren Wert an.
Makler verdient doch an der Courtage, also ist er selbst auf einen hohen Erlös aus, außer er wollte selbst kaufen. das geht ja nicht aus deiner Frage hervor.
Lass doch erst einmal ein „echtes“ Wertgutachten durch einen Sachverständigen ermitteln .

Da Du selbst nicht vor Ort lebst,mag ein schlichtes Inserieren zu deinem Wunschpreis nicht sinnvoll sein,weil man keine Besichtigung mal eben schnell durchführen kann…
Du bist wahrscheinlich auf einen Makler vor Ort angewiesen. Aber es gibt deren viele. Und man kann auch mehrere beauftragen (also kein Alleinauftrag).

MfG
duck313

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#3

Hallo,

mein Rat: Beobachte den Immobilienmarkt rund um die Adresse des fraglichen Hauses. Auf Immobilienscout 24 o.ä. kann man prima PLZ und Straße eingeben und sieht dann, wie vergleichbare Häuser im Umfeld gehandelt werden.

Gruß
Ann da Cava

#4

Makler sind regelmäßig auf den schnellstmöglichen und nicht auf den besten Verkauf aus, wenn es nicht gerade um eine Immobilie geht, bei der die Leute sofort Schlange stehen. Denn für sie macht es in der Courtage nur eine recht überschaubare Differenz aus, die zusätzlichen Aufwand oft nicht lohnt. Im Übrigen gilt: „Lieber der Spatz in der Hand, …“ denn man kann ja nicht voraussehen, wann ein besseres Angebot rein kommt, und wie weit sich dieses dann vom 1. Angebot unterscheidet (und dann siehe oben, bzgl. Differenz in der Courtage). Und gerade wenn es keinen Alleinauftrag gibt, dann hat man auch noch das Risiko, dass man selbst gar nicht zum Zug kommt, und jemand anderes dann die Courtage verdient.

Trotzdem muss man sich ja nicht auf ein solches Angebot einlassen, wenn man glaubt, dass da mehr raus zu holen ist, und die Zeit nicht drängt.

Man sollte sich zudem von der Vorstellung trennen, dass Immobilien einen festen, „angemessenen“ Preis haben. Abgesehen von den Angeboten, bei denen die Leute Schlange stehen nützt einem da auch kein Verkehrswertgutachten etwas, wenn sich nun mal niemand in überschaubarer Zeit findet, der bereit ist, den Gutachtenpreis zu bezahlen. Das Gutachten kann lediglich dazu dienen, nicht mit einem vollkommen unpassenden Preis in die Erstellung eines Exposés zu gehen, und die Schmerzgrenze auszuloten, wie lange man bereit ist auf ein Angebot einer bestimmten Höhe einzugehen. Mehr aber auch nicht. Man kann schließlich niemanden zwingen eine Immobilie zu einem bestimmten Preis zu kaufen, auch wenn er für das Objekt noch so angemessen sein mag.

BTW: Ein überhöhter Preis dient Maklern auch oft dazu, überhaupt erst einmal einen Auftrag in die Tasche zu bekommen.

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#5

Also erstmal vielen Dank !

Es ist richtig : ich will nicht an den Makler verkaufen - er soll es nur im Auftrag verkaufen ( weil ich ja nicht vor Ort bin ).

Was mich stutzig macht : ER hat doch den Wert ermittelt im Januar ( ein zertifizierter Immokaufmann IHK )- der erste Preisvorschlag kam ja nicht von mir !!!

Und jetzt soll der Preis ein anderer sein - obwohl die Preise nach wie vor anziehen.
Ich beobachte schon länger dem Markt - und : in der Gegend gehen Häuser in einem schlechteren Zustand für ca. 240 / 250 TSD weg …und was für Bruchbuden…

Vielen Dank für den Hinweis mit dem Alleinauftrag !!!

Dann werde ich mich bei den Maklern nochmal umsehen - oder eben warten …Ich MUSS ja nicht verkaufen !

Vielen Dank an alle !!!

#6

Danke Danke Danke !

Sehr wertvolle Informationen !

#7

Hallo,
vergiss nicht, es werden Grundstuecke verkauft mit Zubehoer, es werden nicht (primaer) Haeuser verkauft. Auf dem Grundstueck kann ein Haus stehen, was den Grundstueckskaufpreis normal anhebt. Manchmal eine Ruine, die noch Platz machen muss fuer 8 Wohneinheiten Neubau.

#8

Hallo,
hast Du inzwischen etwas am Haus vermietet? Das kann den Preis senken.
.
Frag vielleicht in der Gegend des Hauses nach anderen Verkaeufen in der Vergangenheit, und dann die Verkaeufer, mit welchen Maklern gute Erfahrungen gemacht wurden.

#9

Ne - ich bin an einem besagten Haus vorbeigefahren - es wird renoviert …ganz normal - keine Spekulationsobjekte.

Trotzdem Danke ! Ich weiss alles an Information zu schätzen !

#10

Also - das Haus ist nicht vermietet - ich kann jederzeit mit einer Tasche ausziehen !

#11

Hallo!
Als jemand, der ein Haus sucht, kann ich dir zunächst sagen, daß die Corona-Krise überhaupt gar keine Rolle spielt, die Preise kennen immernoch nur eine Richtung: Nach oben, und das schneller und schneller. Bei uns bist du jetzt bei so 430.000€ dabei, ne Bruchbude auch mal für 350.000€.

Aktuell läuft das hier so ab: Die Immoscout-App bimmelt, es gibt zwei neue Häuser auf dem Markt, die uns gefallen. Es wird eine Anfrage fürs erste Haus geschickt, als dann auch eine fürs zweite geschickt werden soll, ist das zweite gar nicht mehr online. Das erste ist auch nicht mehr online, ne halbe Stunde später dann die Absage, daß es schon zu viele Interessenten gäbe.

Als VERkäufer würde ich aktuell einen gewagt hohen Preis verlangen, und schauen, was sich tut. Runter gehen kann man mit dem Preis immernoch. MIt nem zu niedrigen Preis ist das Haus quasi innerhalb von Minuten verkauft, sofern das Expose stimmt.

#12

Hallo,

stimmt. Trotzdem willst Du über einen Makler verkaufen, der verm, über 7% berechnet? Das ist auch viel Geld für was? Ein paar gute Fotos machen und z.B. auf Ebay Kleinanzeigen einstellen kannst Du leicht selbst, der größte Aufwand ist die Organisation der Besichtigungen. Aber bei ca. 20.000 Euro kommt man auf einen beachtlichen Stundenlohn.
Zwar zahlt der Käufer den Makler, aber was er an den abdrücken muss, bietet er weniger fürs Haus (wenn er halbwegs rechnen kann). Ergo zahlt am Ende der Verkäufer den Makler.

Viel Erfolg,
Paran

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#13

Hallo,

Das muss erstmal nichts heissen. Wie ist er auf den Betrag gekommen?

Werden für diesen Preis angeboten? Woher ist die Information, dass diese Immobilien auch für den genannten Preis weggehen?

Das kann durchaus möglich sein. Aber dazu müsste man wissen wo die Immobilie zu verkaufen ist.

Gruss
Jörg Zabel

#14

Ja, das kann man so beobachten. Aber ist das realistisch? Ist das nachhaltig? Und das auch noch für jeden Ort? Viele Menschen bangen um ihre wirtschaftliche Zukunft, ganze Branchen sind vom Aussterben bedroht, die Unsicherheit ist groß. Was kann in dem Szenario den Anstieg der Immobilienpreise befeuern? Vielleicht der Versuch, in Immobilien Geld zu investieren, das man nicht für Fernreisen, Aktien o.ä. ausgeben möchte, weil die Unsicherheit zu groß ist?

Die Annahme, daß SARS2/Covid-19 keinen negativen Einfluß auf die Immobilienpreise hat - und ich rede hier nicht von akut, sondern von 9-12 Monaten - halte ich für völlig realitätsfremd. Bei den Gewerbeimmobilien beobachte ich schon jetzt eine stark rückläufige Entwicklung und von der werden sich die Preise für Wohnimmobilien nicht abkoppeln können.

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#15

Hier sind es 5 Prozent plus aktuelle Mehrwertsteuer auf die Maklergebuehr, 5 x1,16 also 5,8 vom Kaufpreis. Bis Ende 2020, dann wieder mehr MwSt.

#16

Guten Tag. Zunächst einmal kann ich bestätigen, dass die aktuelle Situation (Corona, Kurzarbeit etc.) keine Auswirkungen auf Immobilienpreise hat. Die niedrigen Zinsen und die aktuell fehlenden Alternativen für Kapitalanleger sind für die Verkäuferseite ein Segen. Ich arbeite in einer Bank und befasse mich hier mit dem Thema Baufinanzierungen. Ich kann Dir versichern, dass die Nachfrage nicht nachgelassen hat. Mich würde einmal interessieren, wie der zertifizierte Immobilienkaufmann IHK auf den Wert der ersten Bewertung gekommen ist. Gibt es hierzu etwas Schriftliches?? Ein seriöser Makler würde Dir auf jeden Fall eine „Kurzbewertung“ zur Verfügung stellen. Wie ist der drastische Preisverfall Deines Hauses begründet worden?? Nachvollziehbar?? Mich macht es schon ein wenig stutzig, dass ein solcher Verfall der Kaufpreises stattgefunden hat und es keinen wirklichen Grund hierfür geben soll!! Realistisch betrachtet wirst Du um einen Makler nicht herumkommen (allein die Wegstrecke zu möglichen Besichtigungsterminen wird es Dir schwer machen). Außerdem halte ich es immer für sinnvoll solche Dinge durch einen ECHTEN und SERIÖSEN Fachmann abwickeln zu lassen. Der Rat meiner Vorredner „schau bei Immoscout rein und orientiere dich an diesen Werten“ halte ich für den größten Schwachsinn. Diese Werte geben in den allermeisten Fällen keine wirkliche Grundlage für eine Preisfindung. Schau Dir die Objekte an, die dort angeboten werden: über Wochen und Monate sind es die gleichen Objekte (und das in einem solchen Marktumfeld). Dies spricht dafür, dass die Immobilien entweder Schrott sind oder der Preis einfach unrealistisch angesetzt ist. Sprich mit mehreren Maklern, lass Dir mehrere Einschätzungen zum Verkaufspreis geben. Du wirst sehen, wo sich die Mehrheit einpendelt. Dann entscheidest Du bei welchem Makler du ein gutes Bauchgefühl hast. Ein Hinweis noch: Ein seriöser Makler wird meines Erachtens immer auf einen Auschliesslichkeitsvertrag bestehen. Andernfalls kann es bösen Streit um die Provision geben, wenn sich nicht eindeutig nachweisen lässt, wie die Immobilienvermittlung stattgefunden hat. Das tut sich kein seriöser Makler an!! Du solltest darauf achten, dass nur im Erfolgsfall eine Provision fällig wird und der Vertrag nicht länger als sechs Monate läuft. Evtl. hilft dir ein Blick in elektronische Medien oder auch in die gute alte Tageszeitung. Ein Makler, der von sich und seiner Leistung überzeugt ist, wird in Vorkasse gehen und die Immobilie für ihn kostenpflichtig inserieren (macht ja nichts, Geld kommt durch die Provision wieder rein). Schau einfach mal, welchen Makler Du öfter in der Tageszeitung entdeckst. Falls Du Fragen hast, melde Dich einfach nochmal.

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#17

Du solltest es mal selbst versuchen, deine Immobilie zu verkaufen. Es gibt sogar einige Internet-Seiten wo man Inserate kostenlos einstellen kann, wie z.B. bei Ebay-Kleinanzeigen oder Quoka
Nicht immer ist der Makler das non plus ultra.
Wenn dir nicht bekannt ist wie du dein Haus anpreisen kannst, suche dir einen Bauingenieur vor Ort der spezialisiert ist auf Gebäude-Gutachten und lass dir von ihm ein Gutachten erstellen. Auf jeden Fall nicht vom Immobilienmakler. Oder vergleiche mal, wie die Immobilien in dem Ort von anderen Verkäufer und Maklern angeboten werden

#18

Hallo !

Nachdem wir einen zweiten Makler angefragt haben - und der wieder keinen guten Eindruck hinterlassen hat ( gelinde gesagt ) , werden wir das wirklich selber privat machen !!!

Ihnen und Euch allen DANKE für eure Antworten !!!

#19

Hallo !

Ja es gibt eine schriftliche Bewertung. Wie mir der Makler erklärt hat gibt es zwei Werte bei einer Immobilie für die Bewertung ( ?? ich weiß es nicht mehr …aber es waren 2 Werte …)

Der Makler hat mir einen Wert von 330.000 über dieses Berechnungsverfahren ermittelt ( schriftlich ) . Wir mussten dann ein halbes Jahr warten um eine 10-jähreige Frist verstreichen zu lassen ( Wichtig für irgendeine Steuer ). Danach haben wir diesen Makler erneut kontaktier ( er ist übrigens auch von einer Bank ) - und bekamen die Rückmeldung, das er nicht sähe, daß der Preis realistisch ist - jetzt wären es nur 289 tsd . Im Nachhinein drängt sich der Verdacht auf : Er hat die Berechnung so erstellt ( nach dem einen Wert ), um den Auftrag zu bekommen !!! Im Nachhinein kann man immer sagen : neeee der andere Wert ist aber ausschlaggebend !

WIr HABEN in der Zwischenzeit einen anderen Makler angefragt. Einen Wert habe wir auch genannt bekommen . Der lag irgendwo zwischen dem was der erste Makler beim ersten Mal geschrieben hat - und + 10% von dem was er dann ansetzen wollte.

Was jetzt ausschlaggebend war : Zum 23.12. ändert sich was bezüglich der Maklerprovision ( hälfte Käufer und hälfte Verkäufer ) . Wir wollten aber keine Provision zahlen . Vertraglich sollten wir „erstmal“ pro Forma das neue Unterschreiben … man könnte dann ja …bla bla bla
Meine Frage : es gibt eine Übergangsfrist von 6 Monaten - worauf sich dieses Datum denn beziehe - auf Vertragsabschluss oder Auflassung . Neeee der Termin beim Notar . Ich : das kann ja nicht sein, denn der ist ja fix ( entweder hat der bis zum 23.12. stattgefunden oder nicht ) - das muss also auf den Vertrag bezogen sein . Die Maklerin : ja ne das wüsste sie so nicht …blaaaaa
Und so ging es mit der „Eierei“ weiter -

Unser Entschluss : wir verkaufen das Haus jetzt von Privat !!!

#20

Moin,
er hat vielleicht nicht den Wert ermittelt, sondern einen zu fordernden Preis vorgeschlagen, für den in etwa er Käufer*innen zu finden hoffte. Da kannst du auch schon mal genauer hinsehen.

Das ist nicht überall so, es trennt sich in Gebiete mit hoher Nachfrage, da ziehen sie echt fürchterlich an, und Gebiete, die uninteressanter sind mit daher weniger Konkurrenz unter Interessent*innen, wo sie sogar fallen können.

dazu musst du den Unterschied zwischen dem einen (Stadt-)Gebiet kennen, in dem die Bruchbude 350t€ bringt und dem anderen manchmal schon eine Straße weiter, wo eine Immobilie mit ähnlichen Eckdaten nur 180T€ bringt. Es nützt dir ganz offensichtlich ja auch nichts, dass dein Haus in München vielleicht für 950.000 und auch noch in nullkommanix weggehen würden.
Grüße