Es geht um ein vermietetes 3-Familienhaus. Der Gasverbrauch lag jährl. in Jahren mit kalten Wintern um die 45.000 kWh.
Folgendes Problem hat sich im Winter 2009/2010 ergeben: Auf einmal lag der Verbrauch bei knapp über 60.000 kWh im Jahr 2009. Die Mieter standen Kopf. Die Vermieter haben alles unter die Lupe genommen. Der Heizungskundendienst (der 1x jährl. da war) hat nichts finden können, Gaszähler war auch ok, Verbrauch blieb weiterhin hoch. Ergebnis für Mieter und Vermieter natürlich nicht zufriedenstellend. Ein anderer Heizungsbauer musste her und tatsächlich hat dieser einige Mängel aufgedeckt (Steuerung defekt, Speicher total verkalkt, Lüftungsklappe hängen geblieben), die zu dem überhöhten Verbrauch geführt haben. Letzlich können die Mieter nichts dafür, die Vermieter eigentlich auch nicht, denn wozu hat man einen Heizungskundendienst? Dennoch ist der Vermieter den Mietern für 2009 entgegen gekommen und hat ein vergleichbares Jahr mit ca. 45000 kWh berechnet. Somit ergab sich ein Nachlass von knapp 22%. Fakt ist, das Gas wurde verbraucht und ist nicht irgendwohin entwichen. Sicherlich unwirtschaftlich verbraucht, da die Anlage aufgrund der Mängel auf Hochtouren lief. Dieses Jahr das gleiche Problem, zumindest für die Monate Jan-Juni 2010 (da die Aufklärung und Beseitigung der Mängel sich leider so lange hingezogen hatte). Im Juni 2010 wurde die alte Anlage so gut wie möglich auf Vordermann gebracht, im Oktober wurde eine neue Brennwerttechnik eingebaut. Das Problem dürfte nun also beseitigt sein. Nur für die Heizkostenabrechnung 2010 leider noch nicht. Der Verbrauch liegt nun bei 65.000 kWh. Was tun? Wieder den Mietern sofort entgegenkommen? Darauf bestehen, dass dieses Mal die Mieter die Kosten tragen? Schließlich können sie genauso viel oder wenig dazu wie die Vermieter? Vielleicht wurde ja auch mehr verbraucht. Was raten Sie den Vermietern?
Hier kann ich leider nicht weiterhelfen.
Gruß
hausblick
Hallo
ein sehr schwieriger Fall. Meiner Meinung nach muss der Vermieter schon dafür sorgen, dass die Anlagen in gutem Zustand sind. Das hat er ja auch nachträglich gemacht und auch den Mietern entgegen gekommen.
2010 sollten Vermieter und Mieter den Mehrverbrauch untereinander aufteile. Die Mieter sollten auch zu schätzen wissen, dass der Vermieter in die Anlagen investiert hat.
Hallo,
Was raten Sie den Vermietern?
Dass der Verbrauch im Jahr 2010 bei den Temperaturen, die Januar bis März in Deutschland herrschten, wesentlich höher als in den Vorjahren war, wundert mich gar nicht. Vor allem war es ja ein sehr langer Winter gewesen, bei dem es bis in den April hinein kalt war.
Mein Vorschlag für eine salomonische, halbwegs faire Lösung wäre: Bis 55.000 kWh zahlen die Mieter, die restlichen 10.000 kWh die Vermieter. Aber nur noch dieses eine Mal. Die Vermieter sollten rasch einen Sachverständigen/Gutachter heranziehen und die Anlage sowie den Gaszähler nochmal prüfen lassen. Wenn die Anlage für in Ordnung befunden wird, sollten die Mieter beim nächsten Mal allein zahlen.
Gruß, C.
P. S.: Abschließend möchte ich sagen, dass mich dieser exorbitante Gasverbrauch schon wundert. Ich selbst habe ein Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte, 3 Personen), mit Gas läuft sowohl unsere Heizung als auch die Warmwasseraufbereitung. Unser Verbrauch liegt bei durchschnittlich ca. 11.000 kWh.
Hallo,
ein interessantes Problem, für das ich keine rechte Antwort weiß.
Ich denke jedoch, daß sich die Mieter auf einen Mangel der Heizungsanlage berufen können, der zu einem zu hohen Gasverbrauch geführt hat. Das den VM kein Verschulden am Mangel trifft ist hierbei grundsätzlich unerheblich.
Es wäre dann ein ähnlicher Gasverbrauch wie in den Vorjahren zu unterstellen, die Kosten für den Mehrverbrauch wären vom VM zu tragen. Er hätte aber eventuell Regreßansprüche gegen die Wartungsfirma.
Ich hoffe dies hilft ein wenig.
Gruß
sebastian
hallo,
hab leider nicht soviel Ahnung.Von 2010 sind es ja nun mal 65ooo KWh…die müssen ja nun bezahlt werden…und als Vermieter würde ich die Kosten auf alle Mieter umwälzen. Es sei denn,der Vermieter ist gut betucht, und sagt sich,ok,es sind alles gute Mieter ,ich bezahle das…ansonsten alle.
Nur wenn die Mieter sich an einen Mieterverein weneden,weiß ich nicht wie der denkt.
lisa
Hallo, ich kenne mich leider nur mit der Abrechnung der Heizkosten (also der verbrauchsabhängigen Verteilung) aus. Wie der Brennstoffverbrauch zustande gekommen ist, kann ich leider nicht beurteilen. Ich denke, da sind eher Heizungsbauer gefragt. Viele Grüße, Susanne
Moin!
Auch ich hatte im Jahr 2007/2008 das gleiche Problem, wobei ein Fehler nicht entdeckt wurde.
Folglich galt - und kam in die Heizkostenberechnung - was abgerechnet wurde. Für alle.
Gruß
MK
Dass der Vermieter seinen Mietern so weit entgegen kommt ist sehr großzügig.
Andererseits ist der Vermieter gesetzlich bzw. nach der richterlichen Rechtsprechung zu wirtschaftlichem Handeln (Verwaltung) gezwungen.
Es gibt mehrere statistische Erhebungen über die Heizungsverbrauch der unterschiedlichen Jahre. Jahre mit besonders langem und kalten Winter haben einen deutlich höheren Verbrauch als solche mit mildem Winter.
Leider kenne ich den Fachausdruck dafür nicht. Jahresgradzahl?
(Nicht zu verwechseln mit der Gradzahltabelle, mit der der Heizungsverbrauch auf die einzelnen Monate aufgeteilt wird!)
Die erstgenannten Zahlen hätte ich genommen um die durch den Defekt der Heizungsanlage drastisch überhöhten Gesamtkosten „herunterzurechnen“.
Bei einem 3-Familienhaus müsste es „Zähler“ für die Heizungs- und Warmwasserverbrauch jeder Wohnung geben.
Diese Werte im Vergleich zum Vorjahr hätte ich ebenfalls in die Korektur des Gesamt-Gasverbrauches einfliesen lassen.
UND natürlich die allgemeinen Preissteigerungen!!!
Für das erste Halbjahr 2010 wurde vom Vermieter doch hoffentlich eine eigene Gesamt-Gaszähler-Zwischenablessung gemacht?
Damit kann der Vermieter den durch den Defekt überhöhten Gesamtverbrauch im ersten Haljahr „herunterrechnen“. Der Verbrauch im zweiten Halbjahr ist ja bekannt.
Hallo Jasmin,
es zahlt derjenige, der den Nutzen hat, also die Mieter !
Um die Abrechnung so fair, wie möglich auszuführen sollten mindestens Wärmemengenmesser an den Heizungen und ein Zähler für das Warmwasser vorhanden sein.
Schon ein notorischer Dauerduscher kann sonst die Ganze Rechnung in Schieflage bringen, wenn proportional abgerechnet wird.
Auch Dauerlüftung oder ähnliche schlechte Angewohnheiten treiben die Heizkosten hoch - falls Raucher im Haus wohnen.
Der Grund für den „Mehrverbrauch“ kann auch ein verringerter Brennwert des Gases, oder klimatisch bedingt sein.
Beste Grüße
hardy
Rechnen Sie ab was die Gasuhr her gibt!
Hallo jasmin2507,
da ist guter Rat teuer. Das ist wahrscheinlich eine reine Sache unter Mietern/Vermieter bzw. rechtlich zu regeln. Da bin ich leider auch überfragt.
MfG Zippel
Hallo Jasmin,
ich kenne mich in der Sache nicht so gut aus aber ich würde einen Rechtsanwalt dazu befragen!
Meiner Meinung nach müsste der Heizungskundendienst dafür verantwortlich sein, denn schließlich hat er alles überprüft und die Fehler nicht gefunden!
Es kann ja nicht sein dass Vermieter oder Mieter für etwas aufkommen müssen was das Kundendienst verbockt hat…
Leider ist das nur meine Meinung und ich hoffe dass du noch von Leuten Antworten bekommst die sich 100% auskennen!
Ich hoffe dass sich alles zum Guten wendet.
Lieber Gruß Yvonne
Hallo,
ich kann hier natürlich nur meine Ansicht aus Ihren Beschreibungen mitteilen. Was aber konkret vor Ort vorliegt, kann ich ja nicht wissen.
Meines Erachtens handelt es sich bei dem 3-Familienhaus nicht um einen Neubau, sondern um Altbau, der noch nicht den verschärften Wärmedämmungverordnungen unterliegt. Bei solchem Altbau können baujahr- oder altersbedingte Sachmängel generell vorliegen, die allerdings durch eine niedrigere Miete (auch im Mietspiegel) bereits einbezogen sind. D.h., zieht ein Mieter in einen Altbau ein, und zahlt dafür eine entsprechend niedrige Miete, kann er nachträglich vom Vermieter nicht verlangen, dass dieser das Mietshaus komplett umbaut, damit der Mieter niedrigere Neben-/Heizkosten hat. Hier gilt auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.
Bezüglich der Handwerker-Gewährleistung (hier Heizungsbauer bzw. Heizungswartung)kommt es auf die Auftragsart der Wartung/Prüfung an. Wurde nur eine pauschale Wartung vorgenommen, weil sie preisgünstiger angeboten wird als „Check-up“, richtet sich die Wartung nur auf bestimmte Merkmale und nicht auf die Gesamtfunktion der Heizanlage. Dafür müßte eine richtige Inspektion beauftragt werden, die dann auch teuerer wäre, und insoweit auch nicht umlagefähig ist, weil sie zu den Instandhaltungskosten des Vermieters gehört, die er dann von der Steuer absetzen könnte. Also bevor Sie sich mit Ihrem Heizungsbauer überwerfen, sollten Sie sich evtl. den Wartungsauftrag nochmal genau durchlesen. Eine Inspektion einer älteren Heizanlage sollte im Turnus von 3-5 Jahren (je nach Reparaturanfälligkeit) durchgeführt werden. Dafür können die Mieter nichts, das ist Sache des Vermieters.
Meines Erachtens sind aber die von Ihnen beschriebenen „Sachmängel“ der Heizanlage nicht allein ursächlich für den erhöhten Verbrauch von 60.000 kWh. Ich gehe mal davon aus, dass Ihre Heizanlage mit einem Außenthermometer bestückt ist und die Heizanlage dadurch selbsttätig - je nach Außentemperatur - auf Hochbetrieb ein- und ausschalten kann.
Deshalb sollten Sie sich auch den Außentemperaturverlauf für die Heizperiode 2008/2009 und 2009/2010 genauer anschauer und möglichst auch einen Temperaturvergleich von 10 Jahren heranziehen. Daraus können Sie ersehen, war während einer bestimmten Heizperiode das Wetter kälter verlaufen als in den Vorjahren oder in den Folgejahren, lag definitiv ein „Mehrverbrauch“ vor, auch wenn dieser nur in einem bestimmten Jahr vorlag und damit die Durchschnittswerte der anderen Verbrauchsjahre deutlich überschreitet.
Der Mieter hat keinen Anspruch auf „Durchschnittswerte“, der Mieter hat einen verbrauchsnahen Kostenanteil zu tragen. Verläuft der Winter bzw. das Jahr also knüppelhart („kälter“) - wie 2009 bis Ende 2010 - liegt allgemein ein „höherer Heizverbrauch“ vor.
Diesen Mehrverbrauch kann man nicht auf eigentlich geringfügige Sachmängel der Heizanlage allein abwälzen, um die Mieter einen Durchschnittsverbrauch „zu schenken“. Die Mieter haben ja einen Anspruch auf eine bestimmte Raumwärme. Das Jahr 2009 und 2010 verlief aber „kälter“ als die Vorjahre, daraus haben die Mieter auch den Mehrverbrauch mitzutragen.
Ich würde an Ihrer Stelle auf jeden Fall einen Abgleich der Außentemperaturen heranziehen (können Sie vom Wetteramt oder über Internet erhalten), und damit auch die tatsächlichen jährlichen kWh-Werte gegenüberstellen. Ist für 2009 und 2010 tatsächlich ein kälterer Wetterverlauf feststellbar als in den Vorjahren, können Sie daraus einen Prozentwert ermitteln, um damit den Unterschied zu den anderen Jahren festzulegen. Diesen Prozentwert könnten Sie auf die bisherige Durchschnittswerte von 45.000 kWh aufschlagen als Mehrverbrauch durch Kälteverlauf 2009/2010. Was übrig bliebe, müßte der Vermieter aus eigener Tasche zahlen, wenn er eine regelmäßige Inspektion seiner alten Heizanalage verschlafen hat. Allerdings könnten Sie diese Kostenbelastung als „außergewöhnliche Kosten“ in der Steuererklärung „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ absetzen (fragen Sie bitte konkretes dazu bei Ihrem Steuerberater nach!).
Wie gesagt, ist das hier nur meine unverbindliche Meinungsäußerung zu Ihren Beschreibungen. Konkretes müßte vor Ort geprüft werden.
Als Vermieter könnten Sie sich auch an „Haus und Grund, Vermieterverein“ wenden. Solche Vermietervereine gibt es in jeder größeren Stadt.
Mit freundlichen Grüssen
Delia
Wird hier überhaupt Verbrauchsabhängig abgerechnet ?
Kleiner Spaßvogel was? In den letzten beiden Jahren gab es mal wieder Schnee, das son weißes Zeugs, was bei Kälte vom Himmel fällt wenn es regnet. Also mal schön halblang mit der Übernahme von entstandenen Kosten.
Und wenn der Vermieter zu blöde war, nicht verbrauchsabhängig abzurechnen, sprich keine Ablesegeräte installiert hat, dann muss er sich nicht wundern.
Die Mieter können eine Abrechnung nach Wohnfläche um 15% kürzen. Bitte zahlen sie die 7% Ersparnis auf mein Konto…^^
Die Heizung, deren Wartung und ein wirtschaftlicher Umgang mit der eingekauften Energie ist Vermietersache.
Sollte sich, auf Grund mangelnder Wartung, oder ähnlichen Versäumnissen, ein expotenzial höherer Verbrauch ergeben, ist in erster Linie der Vermieter in der Pflicht. Selbstverständlich können Sie die Vorderungen, teilweise oder voll, an den beauftragten Heizungsdienst, der die regelmäsige Wartung durchführt, weitergeben.