Hof unter Denkmalschutz Grundstück teilen in Haus und Scheune möglich?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
ich verfolge seit einiger Zeit den Verkauf eines (im aktuellen Zustand nicht bewohnbaren) denkmalgeschützten alten kleinen Hofgutes im Markgräflerland, B-W. Da der Verkäufer (der in der Schweiz wohnt, nota bene), so viel dafür will, dass er es auch in dieser preislich völlig absurden Zeit in einem Gebiet, das Deutschlands höchste Preise erzielt, seit über einem Jahr nicht losbekommt, hat er eine neue Idee:

Er hat den Kaufpreis auf gleichem Niveau einfach in einen größeren Teil für den Hof und einen kleineren Teil für die marode (aber erhaltbare) Scheune aufgeteilt, und beide Teile separat inseriert (sicher noch nicht real geteilt).
Kann man ein Hofensemble, das komplett (Hofgebäude, Scheune, kleine Scheune) unter Denkmalschutz steht, in mehrere Grundstücke aufteilen? Das ist nicht nur für diesen Fall eine interessante Frage, weil so auch möglich wäre, ein sehr teures Ensemble zu kaufen, einen Teil abzutrennen und den dann zur Finanzierung herzunehmen, zum Beispiel.
Danke für euer Schwarmwissen, solange wir das noch erfahren dürfen
Grüße ynot

#2

Servus,

man kann es mit oder ohne Denkmalschutz nicht im Sinn von § 8 WEG aufteilen, weil die Scheune keine in sich abgeschlossene Sondernutzungseinheit sein kann.

Das Grundstück lässt sich wahrscheinlich parzellieren, wenn gem. Bebauungsplan an die Grenze gebaut werden darf. Wenn nicht, wären sowohl vom Wohnteil aus als auch von der Scheuer aus die Abstandsflächen gen. § 5 LBO Baden-Württemberg nicht einzuhalten und damit dürfte die neue Grundstücksgrenze nicht geschaffen werden.

Schöne Grüße

MM

#3

Eine reale Teilung ist mE auch bei einem Baudenkmal grundsätzlich möglich (zumindest ist mir nichts bekannt, was dies verbieten würde), solange die Vorschriften des Baurechts beachtet werden, und hierdurch kein baurechtswidriger Zustand entsteht. D.h. die Erschließung beider Teilgrundstücke muss gesichert sein, es muss die Ausweisung bestehen, auf beiden Teilgrundstücken eine eigenständige Nutzung betreiben zu können, und Abstände und Brandschutz, … müssen gewährleistet sein. Und durch die Teilung fällt natürlich kein Teil aus dem Denkmalschutz heraus.

Was in solchen Fällen allerdings gerne mal versucht wird ist, kleine Teilgrundstücke zu schaffen, die dann angesichts des aufstehenden Baudenkmals für sich genommen nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind, und dann mit genau dieser Begründung bei der Denkmalschutzbehörde mit dem Ziel aufzuschlagen, das Denkmal aus der Denkmalliste zu streichen und abzureißen. Das könnte hier durchaus in Bezug auf die Scheune denkbar sein.

Dazu gibt es allerdings höchstrichterliche Rechtsprechung, die genau solchen Spielchen einen Riegel vorschiebt. D.h. wenn man die Teilung in Kenntnis der bestehenden Denkmaleigenschaft vornimmt, kann man sich hinterher gerade nicht darauf berufen, dass aufgrund des Denkmals eine wirtschaftliche Nutzung nicht möglich sei.

#4

Moin, darum geht es auch nicht, kein WEG sondern tatsächliche Teilung in zwei Flurstücke.

wäre ja egal, wenn der Bestand zwar Grenzbebauung zu Dritten hätte, die neu geschaffene Grenze den LBO Abstand zum Gebäude einhalten würde, oder? Alternativ könnte man bei zu geringem Grenzabstand innerhalb der Grundstücke beim Gegenüber, solange es in derselben Hand ist eine Baulast eintragen zwecks Unterschreitung des Abstands. Von daher kein Thema, meine Frage zielt auf den Schutz als Baudenkmal der Einheit.
Grüße

#5

Ich bin kein großer Denkmalschutzexperte (kann noch kommen, nächste Woche sehen wir uns ein Objekt an, das unter Denkmalschutz steht). Aber die Tatsache, dass es Rechtsprechung dazu gibt, dass man sich nach erfolgter realer Teilung eines mit Baudenkmälern bestandenen Grundstücks nicht bzgl. eines neuen Teilgrundstücks darauf berufen kann, dass dieses nun aufgrund des Denkmals nicht mehr wirtschaftlich nutzbar wäre, zeigt doch deutlich, dass die Teilung für sich genommen offensichtlich machbar ist, und in diesen Fällen auch so durchgezogen und eingetragen wurde.

Man hat dann ja auch nicht die Teilung für unzulässig erklärt und rückgängig gemacht, sondern nur den Anspruch auf Löschung aus der Denkmalliste abgelehnt. D.h. diejenigen, die so vorgegangen sind, haben jetzt die A…karte gezogen, dass sie ein Minigrundstück haben, auf dem nur das für sich genommen nicht wirtschaftlich nutzbare Denkmal steht. Und das werden sie jetzt eben nicht los. Damit ist das Grundstück wertlos.

#6

Servus,

zu beiden Gebäuden? Wohnteil und Scheuer?

Ja dann - ich hatte mir beim Stichwort Markgräflerland einen alemannischen oder à la limite fränkischen Hof vorgestellt, bei denen diese neue Grenze weder zum einen noch zum anderen Gebäude einen Abstand einhalten könnte, weil sie zusammen gebaut sind.

Schöne Grüße

MM