Hallo Martin,
trotzdem vielen Dank für die Antwort, und auch vorweihnachtliche Grüße zurück nach Niedersachsen.
Schnierz
kann ich nicht sicher weiterhelfen. Bin mir aber sicher, dass
weiterhelfendes Feedback anderer folgt. Viel Erfolg und Gruß
aus Niedersachsen nach Bayern!
Hallo Schnierz,
es ist sehr kritisch hier eine Antwort zu geben, die halbwegs richtig ist ohne den gesamten Zusammenhang zu kennen und bewerten zu können!!!
Hier ist aus meiner Sicht auch kein Anwalt gefragt, sondern eine Fachmann, der sich mit Baurecht auskennt (z.B. Architekt). In jedem anderen Bundesland wäre dies ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. In Bayern gibt es die aber nicht. Aber es gibt auch in Bayern Vermessungsbüros, die sich mit Baurecht auskennen. Dort sollten Ihr Kontakt aufnehmen. Das ist in Regel etwas günstiger als bei einem Anwalt.
Eine nachträgliche Genehmigung kann man natürlich bekommen, wenn es baurechtlich möglich ist. Aber damit weckt ihr auch die schlafenden Hunde, wenn es baurechtlich nicht möglich ist. Andererseits kann die Verwaltung heutzutage durch Luftbilder bereits früh erkennen, wenn irgendwo etwas steht, das nicht genehmigt ist, sodass sie sowieso irgendwann dahinter kommen. Mehr kann ich leider hier nicht vorschlagen, weil der Sachverhalt kompliziert ist und ich keinen falschen Tipp geben will.
Gruß Geoli
Hallo Herr Storch,
danke, aber das sehen die Anderen alle anders, ist denn hierzu irgendwo etwas niedergeschrieben oder gibt es solche Fälle der Duldung nachweislich ?
Gruß Schnierz
aber auch sonst besteht für das
Gebäude keine Gefahr, da ein Abbruch nach so lang geduldeter
Zeit nicht verhältnismäßig wäre.
Hallo H.Groß,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Können wir nachträlich die die Genehmigung der Holzhalle (ist gleichzeitig auch Gartenhaus, Wäscheplatz, Gartengeräte usw.) ohne Zustimmung vom BGM beantragen, und wecken damit selbst schlafende Hunde ? Unser Grundstück war zum Zeitpunkt als wir es von den Eltern bekommen haben im unteren Bereich bereits als Gewerbegebiet ausgewiesen. Jetzt ist durch die geplante Aufhebung des Nachtarbeitsverbotes (betrifft nicht unsere Parzelle im Gewerbegebiet)der Bebauungsplan geändert worden (noch dazu bei der Grünflächenfestsetzung zu unserem Nachteil)Wir besitzen sozusagen ein Grundstück im Gewerbegebiet, haben aber nichts davon, da wir es um uns die Gewerbe-Bebauung vom Hals zu halten nicht veräussern und auch nicht durch sonstiges (z.B. Wohnhaus)bebauen können. jetzt aber wieder zurück zum Problem Holzhalle: Um sich ein Bild zu machen, nicht mal 50m von unserem Haus entfernt, beginnt die Gewerbefläche, die zum Teil uns gehört und nebenan unseren Nachbarn, dazwischen liegt quasi im schmalen Aussenbereich-Streifen die Holzhalle. Wir haben nur noch eine Woche Zeit unsere Bedenken zum ausgelegten geänderten Bebauungsplan anzubringen. Leider haben wir im Moment nicht die Finanziellen Möglichkeiten und auch nicht die Nerven um hier mit Anwälten anzurücken.
wünsche allen noch eine schöne Adventszeit.
Gruß Schnierz
Eine Bebauung
im Außenbereich ist meist nur sehr schwer, und oft mit
heftigen Auflagen versehen, mögich. Ohne Baugenehmigung ist
das Ding illegal errichtet, und gehört höchstwahrscheinlich
abgerissen, das ist Fakt. Zur Absicherung dieser Info würde
ich an eurer Stelle einen Fachanwalt für Baurecht
konsultieren, eine Erstberatung ist in der Regel kostenfrei.
Ich hoffe diese Nachricht hilft weiter, auch wenn Sie nicht so
toll ist.
Wünsche ein schönes WE, lG Peter
Eine nachträgliche Baugenehmigung ist möglich und üblich. Sie ist der einzige Weg das Holzhaus zu legalisieren. Wenn Sie allerdings von einem Gartenhaus sprechen würde ich zunächst überprüfen, ob eine Genehmigung notwendig ist. Diese wäre, je nach Bundesland, ab einer gewissen Größe notwendig und/oder wenn das Gartenhaus tatsächlich im Außenbereich liegt (Baugesetzbuch § 35). Die Gemeinde wird dazu gehört, wenn es ein Bau im Außenbereich ist, kann jedoch auch hier nicht willkürlich den Bau ablehnen. Sie müsste dann hierzu sehr dezidierte Gründe haben, die offensichtlich nicht gegeben sind, sonst wäre die Gemeinde schon früher gegen den Bau vorgegangen.
Wohnhaus im Gewerbegebiet ist sowieso nur möglich für Betriebseigentümer und/oder leitende Angestellte eines Betriebs. Ein reines Wohnhaus ohne Gewerbe dürfte hier nicht genehmigt werden.
Wenn Ihre Grundstücksparzelle nur tlw. im Gewerbegeiet liegt, so ist dies sehr unüblich, da sich die Grenze des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes in der Regel an Parzellengrenzen zu orientieren hat (Ausnahmen bestätigen die Regel!). Hierzu sollte dann eine Begründung im Textteil des Bebauungsplanes vorhanden sein, wenn ihr Grundstück teils im GE und teils außerhalb liegt. Interessant könnte für Sie allerdings sein den Bereich Ihres Grundstücks (und gegebenenfalls auch von Nachbarn mit dem gleichen Problem) als sogenanntes Mischgebiet (Kennzeichnung „MI“) auszuweisen. Damit wäre ein Wohnhuas möglich und es gelten andere Richtwerte für die Schallemission. Wenn Sie Bedenken hinsichtlich Schallemission haben, so lohnt sich die Anregung einer sogenannten „Kontigentierung“. Das bedeutet, dass den einzelnen Flächen ein Schallkontigent zugewiesen wird, welches nicht überschritten werden darf. Damit mindert sich die Auswirkung auf ihre Gelände bzw. muss der Gewerbebetrieb gegenüber ihrem Grundstück entsprechende Schallschutzmaßnahmen ergreifen.
Sie sprechen weiter von der Benachteiligung ihres Grundstücks durch Grünfestsetzungen. Das klingt für mich so, dass Ausgleichsmaßnahmen zugunsten des Gewerbebetriebs auf ihrem Grundstück verwirklicht werden sollen. Das wiederum bedeutet für Sie eine Wertminderung und gegebenenfalls Kosten für die Ausgleichsmaßnahmen, die im Rahmen eines finanziellen Wertausgleichs Ihnen gegenüber bereinigt werden müssen (mit anderen Worten: Sie können finanzielle Forderungen stellen hinsichtlich des Ihnen entstehenden Nachteils).
Grundsätzlich empfehle ich alle Bedenken als sogeannte „Anregungen“ zu formulieren. Als Beispiel:
„Wir regen an die Grünfestsetzungen zum Ausgleich nicht auf dem Flurstück … sondern als externen Ausgleich auf dem Flurstück … zu erbringen.“
Dringend rate ich von einem „Gemaule“ in Form von „wir sind benachteiligt, allen Anderen geht es gut“ ab. Diese Schreiben sind gleich vom Tisch.
Vielleicht haben Sie in der Nähe einen Kollegen von mir, der selbst Bebauungspläne erstellt (z.B. Stadtplaner, Landschaftsarchitekt). Dieser sollte Sie für relativ kleines Geld (Stundensatz 60-80€) zur Formulierung einer Anregung beraten können, darf jedoch keine Rechtsberatung vornehmen. Ansonsten ist es auch mal einen Anruf bei einem Fachanwalt für Verwaltungsrecht wert nach den Kosten dort zu fragen. Vielleicht passt das ja in ihr Budget.
Die Regelungen hinsichtlich Ihrem Holzhaus sollten Sie übrigens in der Landesbauordnung ihres Bundeslandes finden. Diese sollten Sie im Google über den Suchbegriff „LBauO Bundeslandname“ finden.
Hinsichtlich des Bebauungsplanes könnte es auch eine Anregung sein, den Geltungsbereich so zu erweitern, dass ihr Grundstück komplett als Gewerbegebiet ausgewiesen ist. Das führt für Sie dann wenigstens zu einer Möglichkeit das Grundstück als GE-Fläche zu veräußern.
Hallo Schnierz,
wenn Sie eine Beratung brauchen sollten Sie zum Einen Zeit und zum Anderen auch die Bereitschaft haben, dafür Geld auszugeben. Aus den gemachten Angaben, ohne Ortskenntnis und ohne Kenntnis des zu kommentierenden Bebauungsplanes wird niemand eine fundierte Aussage machen können. Weder zum BPlan noch zu den Möglichkeiten einer Legalisierung.
Ebenfalls einen schönen Advent.
Hallo Uwe,
vielen Dank für die umfangreiche und aufschlüssige prompte Antwort,
wie ich jetzt gelesen habe ist in Bayern anscheinend grundsätzlich für den Aussenbereich eine Genehmigung nötig, egal wie groß das Gartenhaus ist.
Seit über 10 Jahren schert das Gartenhaus niemanden von der Gemeinde, ich glaube hier wurde gezielt nach Druckmitteln gesucht um uns einzuschüchtern.
Ausgewiesen ist das Gewerbegebiet schon seit ca.15 Jahren nur hat die Gemeinde bis jetzt fast keine Flächen an den Mann gebracht. Die gesammte Parzelle denke ich konnte wegen zu geringem Abstand zur Wohnbebauung nicht als Gewerbegebiet ausgewiesen werden. Eine Änderung in ein MI-Gebiet meines Gewerbegrundstücks hatte die Gemeinde sogar vor, jedoch bis sie merkten,dass dadurch mehr Einschränkungen auf den anliegenden Gewerbegrundstücken wären, wurde das wieder fallengelassen. Es geht nicht um einen finanziellen Nachteil bei der Begrünung,
Ich würde sogar auf meinem Grundstück selbst für Begrünung sorgen um uns abzuschotten, jedoch liegt das Grundstück unseres Nachbarn direkt vor unserer Nase und hier haben wir keinen Einfluss darauf.
Ja das mit der Formulierung ist sicherlich besser. In der LBauO Bayern steht nur so viel „chinesisch“ drin, als Laie sind die ganzen Zusammenhänge schwer zu verstehen.
Wir wollen auf keinen Fall das Gewerbegrundstück veräussern.
Sollte ich jetzt beim Bauamt die Situation schildern und nach einer Genehmigung fragen oder muss das über den Weg der Gemeinde erfolgen ? Liefere ich mich beim Bauamt evtl.schon an Messer aus ?
Gruß Schnierz
Sie habe es schon ganz richtig erkannt. Wenn das Bauwerk im Außenbereich steht muss gem. BayBO Art. 57 sowieso genehmigt werden. Ein entsprechender Bauantrag kann nur von einem zugelassenen Architekten eingereicht werden. Sie benötigen hierzu also die Unterstützung eines Hochbauarchitekten. Dem Bauamt „ausliefern“ tun Sie sich damit nicht.
Hinsichtlich der Ausweisung ihres Grundstücks ist es sogar üblich zwischen ein Wohnbegbiet (i.d.R. „Allgemeines Wohngebiet (WA)“) und ein Gewerbegebiet ein Mischgebiet (MI) als Puffer dazwischen zu setzen. Auch ein Gewerbegebiet kann an ein Wohngebiet angrenzen, wenn es reglementiert ist. So ist z.B. der Bäcker ein Gewerbe, jedoch i.d.R. ein sogeanntes „nicht störendes Gewerbe“, da hier keine großen Emissionen auf das Umfeld zu erwarten sind. Das Bauamt ist gleichfalls i.d.R. daran interessiert „Schwarzbauten“ zu legalisieren. Es stellt keine Selbstanzeige dar, wenn Sie sich einfach mal dort informieren. Im Zweifelsfall kann dies auch ein Fachmann für Sie tun. Ein Bauantrag sollte in der Größenordnung von 1.500 € Honorar für die Fachkraft über die Bühne laufen. Hinzu kommen dann noch die Baugenehmigungsgebühren. Zum Thema Bauantrag und Gebühren in Bayern gibt es hier noch einige gute Informationen: http://www.behoerdenwegweiser.bayern.de/dokumente/au…
Ingenieurbüro L.O.P.
http://www.lop-ingenieure.de
Hallo,
wenn es sich nicht um eine Halle handelt, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient (Art. 57 Abs. 1 c) BayBO), wäre eine Baugenehmigung erforderlich gewesen. Die katasteramtliche Erfassung der Halle begründet keinen Bestandsschutz bei fehlender Baugenehmigung. Denn diese Erfassung erfolgt ohne Prüfung, ob eine Baugenehmigung vorliegt. Sie müssen daher in der Tat befürchten, dass sie Scheune abgerissen werden muss.
Mit freundlichen Grüßen
Rasta
Hallo,
aus der Ferne, würde ich empfehlen, gar nichts zu machen.
Fachlich ist es ohnehin schwierig, gegen einen Bebauungsplan vorzugehen. Die verschiedenen Interessen werden in der „Abwägung“ in der Regel so bewertet, dass das Vorhaben, wie geplant, umgesetzt werden kann.
Offensichtliche Probleme oder Eingriffe in den Naturraum müssen im Verfahren sowieso beachtet werden, ohne das es ein Bürger anmahnt.
Auch eine nachträgliche Baugenehmigung wird beim Bürgermeister auf dem Tisch landen.
Meine Empfehlung: Keine Baugenehmigung beantragen und keinen Einspruch einlegen, wenn man damit leben kann.
Alternativ - Einspruch einlegen und dann auch bereit sein, die möglichen Folgen zu tragen.
Viel Glück bei der Entscheidung wünscht,
Rainer
Hallo Schnierz,
wie schon gesagt, es ist schwer aus der Ferne eine Beurteilung abzugeben. Sicher kann man schlafende Hunde wecken. Auch eine nachträgliche Genehmigung wird im Außenbereich schwierig werden, aber nicht unmöglich. Euer BM ist ja eine Amtsperson und wenn er Kenntnis von der ungenehmigten Halle hat, wäre er eigentlich zur Herstellung geordneter Verhältnisse verpflichtet gewesen, die zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu informieren. Er hat sich in so weit der Mitwisserschaft schuldig gemacht und könnte disziplinarisch belangt werden.
Eure Holzhalle wird der zuständigen Bauaufsichts-behörde sicher auffallen, wenn weitere Bauvorhaben in dem Bereich(Gewerbegebiet)realisiert werden und dann würde sie sowieso aktiv werden müssen und eventuell eine Beseitigungsanordnung erlassen, natürlich erfolgt erst eine Anhörung und ev. Aufforderung zur Planvorlage.
Die Selbstanzeige wäre hier doch die bessere Variante, aber dass der Ehrliche der Dumme ist, ist immer noch zutreffend.
Viel Glück
Harald
Hallo Herr Schnierz,
sehen Sie den Flächennutzungplan ein. Der Bebauungplan wird aus dem Flächennutzugsplan entwickelt. Der Bebauungsplan darf keine andere Nutzung ausweisen als im flächennutzungsplan festgelegt ist. Sollte der B-Plan nicht mit dem FN-Plan kompatibel sein, können Sie Einspruch gegen den B-Plan einlegen und somit gegebenenfalls Zeit gewinnen.
Viel Erfolg!
AS
tut mir leid, keine Ahnung
Hallo!
Leider muß ich zugeben,daß meine Kenntnisse im Bereich Baurecht schon 9!Jahre her ist und dieses Fach bei meinen Meisterprüfungen nicht gerade als glänzend zu bezeichnen ist.
Auch kann ich eine Garantie für meine Ratschläge besser von einem Fachanwalt Baurecht abgesegnet sein sollten.
Zudem sind gerade auf dem Gebiet ländereigene Stellungnahmen Fakt!! Ich komme aus Rheinl.Pfalz , euer Problem ist in Bayern ;-(
Rein rechtlich kann ich aber sagen,daß die Halle vom Katasteramt vermessen und eingezeichnet ist und daher ein „Bestandschutz“ ist. Was heißt in Bayern „BGM“?
Wegen eines „Clinches“ kann normal keine Verwaltungsbehörde aus niederen Gründen eine Halle abreissen lassen. Wenn sie das täte , ist der Grundstückspreis pro qm um vieles höher,weil Ortsrandlage!Und somit Bauerwartungsland welches im Bebauungsplan der jeweilige Gemeinde einzusehen ist.
Angrenzendes „Gewerbegebiet“?? wo ist die exakte Grenze des Gewerbegebiets?Steht die Halle darin,oder seht sie daneben?
Aber ich kann fast ausschließen,das wegen einer Differenz zwischen Ihnen und der Gemeinde/(Stadt)zum Zünglein an der Waage wird und Ihnen zugemutet werden kann , daß Sie die Halle deswegen einreißen müssen.
Aber , wie gesagt , fragen Sie besser einen Rechtsanwalt mit Fachrichtung Baurecht. Der wird Ihnen exaktere Angaben machen und vielleicht auch unentgeldlich…Wünsche alles Gute!
Frank
Hallole,
wenn Sie gestern WISO im ZDF gesehen haben sollten, wurden dort tatsächlich Abbrüche von nicht genehmigten Gebäuden beschrieben. Insofern muss ich einräumen, dass derlei Dinge vorkommen. Ich habe bisher in Städten (25.000 und 50.000 Einwohner) lediglich Baueinstellungen gesehen, noch keinen Abbruch nicht genehmigter Gebäude. Rechtlich ist die Lage zweifellos so, dass ein Abbruch verfügt werden könnte. Mir ist allerdings auch keine Duldung nicht genehmigter Vorhaben bekannt. Was aber auch daran liegen kann, dass das Bauamt oftmals selbst nicht weiss, ob ein Vorhaben im Aussenbereich genehmigt ist oder nicht, da die Behörde erst dann nachforscht, wenn auch ein Anlass (beantragte Baugenehmigung oder Anzeige von Nachbarn) vorliegt.
Schöne Grüße
Christian Storch
Tut mir leid aber mit dem Baurecht in Bayern kenne ich mich nicht aus.
LG und einen schönen zweiten Advent
HALLO Schnierz,
Soweit man das aus der Ferne beurteilen kann, besteht aus meiner Sicht nur für das Wohnhaus ein nachhaltig gesichertes Baurecht.
Entscheident ist, ob es für die Holzhalle eine ordentliche Baugenehmigung gibt. Gggf. könnte sie Bestandteil der Baugenehmigung für das Haus sein.
Falls die Holzhalle ein „Schwarzbau“ ist, kann der Rückbau wohl angeordnet werden
Die katastermäßige Einmessung hat damit nichts zu tun, das ist nur die tatsächliche Bestandsaufnahme von einer anderen Behörde.
Es gibt kein Recht im Unrecht, deshalb gibt es auch keinen Bestandsschutz für Schwarzbauten, auch wenn dieser erst nach 10 Jahren festgestellt wird.
Bemühe dich um eine nachträgliche Baugenehmigung mit einer nachvollziehbaren Begründung für die bauliche Anlage.
mfg db