Finanzgericht Hamburg v. 13.11.2006 - 2 K 322 / 04
Einkünfte aus Vermietung bei Mietvertrag zwischen Angehörigen
LEITSATZ
Entscheidend für die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses ist, dass die Hauptleistungspflichten erfüllt worden sind.
Nicht jede Abweichung vom Üblichen schließt die steuerliche Anerkennung des Vertrages insgesamt aus.
Es kann nicht bereits wegen der verbilligten Nutzungsüberlassung des Grundstücks an Angehörige auf eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger geschlossen werden. Gem. § 21 Abs. 2 EStG in der in den Streitjahren geltenden Fassung ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt.
TATBESTAND
I.
Die Beteiligten streiten über die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, die bei der Vermietung eines Einfamilienhauses an den Sohn der Kläger angefallen sind.
Die Kläger erwarben am 15. März 1999 ein 802 qm großes Grundstück im hamburgischen Ortsteil … in der Straße X-Weg zum Preis von 993.000 DM. Laut Wohnlagenverzeichnis der Freien und Hansestadt Hamburg handelt es sich hier um eine gute Wohnlage. Die nähere Umgebung besteht hauptsächlich aus eingeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern. Bebaut ist das Grundstück mit einem 1984 errichteten Wohnhaus. Dieses besteht aus einem Erd- und einem Dachgeschoss. Daneben befindet sich eine Doppelgarage. In dem Haus befinden sich eine hochwertige Einbauküche, ein Kamin, eine Sauna und mehrere Bäder. Des Weiteren verfügt das Haus über eine Fußbodenheizung. Die Ausstattung des Hauses entspricht hinsichtlich der farblichen Gestaltung nicht mehr den modernen Anforderungen, sondern dem Stil der achtziger Jahre und ist eher dunkel gehalten. Hinter dem Gebäude befindet sich eine 150 qm große Rasenfläche. Im Übrigen besteht die Außenanlage aus mit Kleingranit gepflasterten Wegen, Terrassen und einer Zierfischteichanlage mit Wasserlauf, einer kleinen Brücke und Sitzplatz. Auf der Doppelgarage ist eine Terrasse eingerichtet, die durch den Vorraum der Sauna erreicht werden kann.
Mit Vertrag vom 30. 04 .1999 wurde das Grundstück samt Wohnhaus an den Sohn der Kläger und dessen Lebensgefährtin vermietet. Laut diesem Mietvertrag, der am 06.06.2001 beim Beklagten zusammen mit einem Fragebogen des Beklagten zu dieser Immobilie eingereicht wurde, betrug die Wohnfläche 215 qm. Der Vertrag ist ein standardisiertes Vertragsformular mit der Bezeichnung „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum”. Die zur Eintragung freien Felder waren handschriftlich ausgefüllt. Vermieterin war nach diesem Vertrag die Grundstücksverwaltung, deren Bankkonto auch für die Mietüberweisungen angegeben war. Der Vertrag wurde von dem Sohn der Kläger und seiner Lebensgefährtin A als Mieter und vom Kläger für die Grundstücksverwaltung unterzeichnet.
Nach § 4 des eingereichten Mietvertrages ist als Gesamtmiete 1.100 DM angegeben. In dem Feld für Nettokaltmiete war ursprünglich der Betrag 850,00 DM eingetragen worden. Dieser Betrag wurde später mit 1.100 DM überschrieben. Die Eintragungen in den Feldern Betriebskosten und Heizkosten wurden durchgestrichen und mit der Eintragung versehen „zahlt der Mieter”.
§ 19 regelt die Gartenpflege und die Teichpflege des vermieteten Objekts. In § 19 heißt es: „Ist dem Mieter ein Garten überlassen, ist er verpflichtet, diesen ständig zu pflegen. Ein Ziergarten ist als solcher zu erhalten. Zur Gartenpflege gehört üblicherweise: Den Rasen in der Zeit von April bis Oktober zweimal monatlich zu mähen, Hecken, Obstbäume und Ziersträucher einmal jährlich zu beschneiden, Blumenbeete und Wege von Unkraut freizuhalten. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung trotz Mahnung nicht nach, kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen. Der Mieter hat sich die erforderlichen Geräte und Beweismittel auf eigene Kosten zu beschaffen.”
§ 30 ergänzt den standardisierten Mietvertrag: „Der Mieter führt die gesamte Gartenpflege aus. Der Mieter nutzt die vorhandene Einbauküche. Strom, Gas und Wasser zahlt der Mieter.”
Auf Wunsch des Sohnes wurde in 2000 ein Gartenhaus errichtet und eine Wäschespinne im Garten des Grundstücks installiert. Die Kosten hierfür trugen die Kläger.
Für 2000 erklärten die Kläger in der am 19.12.2001 eingereichten Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung aus diesem Grundstück in Höhe von 37.035 DM. Angaben über Einnahmen und Wohnfläche für an Angehörige vermietete Wohnungen wurden nicht gemacht. Als Mieter wurde Frau A angegeben. Als monatliche Kaltmiete wurde 850 DM und als monatliche Umlage 250 DM angegeben. An nachgewiesenen Zahlungen sind den Klägern nach eigenen Angaben im Jahr 2000 von A 13.200 DM zugeflossen.
Der Beklagte berücksichtigte die aus der Vermietung dieses Grundstücks geltend gemachten Verluste für das Jahr 2000 mit Bescheid vom 26.11.2002 nicht. Er begründetet seine Entscheidung damit, dass die Vermietung des Grundstücks zu weniger als 50 % der ortsüblichen Miete erfolge und es sich um Liebhaberei handle. Eine ortsübliche Vergleichsmiete läge demnach bei 11,91 DM pro qm. Die Kläger vermieten jedoch nur zu einem Preis von 4,12 DM pro qm.
Hiergegen legten die Kläger am 22.12.2002 Einspruch beim Beklagten ein. Der Einspruch wurde damit begründet, dass der ursprüngliche in 2001 eingereichte Vertrag falsch sei, da dieser durch den Vertrag „Version 002” ebenfalls mit Datum vom 30. 04 .1999 ersetzt worden sei. Der zuerst eingereichte Vertrag weise einen falschen Vermieter, eine unrichtige Nettowohnfläche, die falsche Miete, unrichtige Nebenkosten und falsche Vereinbarungen aus: Danach betrage die korrekte Wohnfläche 199,56 qm statt 215 qm, weil der Hauswirtschaftsraum nicht zur Wohnfläche gerechnet werden dürfe. Die Nettokaltmiete betrage 1.100 DM und Nebenkosten für Grundsteuern, Gebäudeversicherung, und Haftpflichtversicherung würden jährlich mit der Betriebskostenabrechnung abgerechnet. Die Nettokaltmiete soll nach der Einspruchsbegründung ursprünglich 1.350 DM betragen haben. Da die Gartenpflege aufgrund der Größe des Gartens so aufwändig sei, erhalte der Mieter 250 DM pro Monat. Dementsprechend sei die ursprüngliche Nettokaltmiete von 1.350 DM um diesen Betrag auf 1.100 DM gekürzt worden. Weiter sei die vom Beklagten herangezogene Vergleichsmiete von 11,91 DM pro qm zu hoch angesetzt. Das Grundstück liege in Hamburgs Randlage und direkt in der Einflugschneise des Flughafens. Schulen, Ärzte, Busse und Bahnen seien kilometerweit entfernt.
Mit Schreiben vom 25.11.2003 reichten die Kläger beim Beklagten eine erneute Wohnflächenberechnung ein. Diese habe ein Architekt mit einem Lasermessgerät durchgeführt. Danach ergebe sich eine Wohnfläche von 194,53 qm. Der Hauswirtschaftsraum wurde in die Vermessung nicht miteinbezogen. Mit eingereicht wurde ein maschinenschriftlicher Vertrag mit dem Titel „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum Version 002”. Die zur Eintragung freien Felder waren in der „Version 002” mit Schreibmaschine ausgefüllt.
In dem nunmehr eingereichten Mietvertrag „Version: 002” war die maschinenschriftliche Eintragung Wohnfläche 199,5 qm durchgestrichen und handschriftlich geändert in 194,5 qm. Dazu wurde handschriftlich vermerkt: „geändert 03/2003”. Dieser Mietvertrag wies als Unterschriftsdatum den 30. 04 .1999 aus. Als Vermieter wurden statt der ”… Grundstücksverwaltung” die Eheleute B aufgeführt. Als Konto für die zu überweisende Miete wurde nunmehr eine Bankverbindung des Klägers angegeben. Auf dieses Konto wurden ab dem Jahre 2001 die Mietzahlungen geleistet.
§ 4 des Mietvertrages „Version 002” erhielt jetzt folgende Fassung: Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 1.350 DM abzüglich monatlicher Pauschale für Haus-/Gartenpflege 250 DM. Bei den Betriebskosten wurde vermerkt: „zahlt der Mieter”. Als zu zahlenden Gesamtmiete wurde 1.100 DM eingetragen. § 30 des Mietvertrages hatte folgende Fassung:
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Der Mieter führt die gesamte Haus- und Gartenpflege aus, d.h. einmal jährlich sind alle Bäume, Obstbäume, Hecken und Sträucher zurückzuschneiden. Der Zierteich ist schlamm- und blattfrei zu pflegen. Das Gartenhaus ist alle 3 Jahre zu streichen und zu pflegen. Die Gartenzäune sind in weißer Holzfarbe zu streichen und zu pflegen. Der Unterschlag des Giebelüberstandes ist alle 3 Jahre zu schleifen und in weißer Holzlackfarbe zu streichen. Ebenfalls alle Holzsprossenfenster des Hauses. Das Edelholz der Terrasse über der Garage ist einmal jährlich abzubauen, um den Schmutz (Tannennadeln, Blätter, etc.) zu entfernen. Die Edelholzplanken sind einmal jährlich mit …-Teak-Farbe zu streichen. Ansonsten gilt § 19 Gartenpflege. Reparaturen führt der Mieter aus; das Material zahlt der Vermieter. Die Pflegearbeiten werden mtl. mit DM 250,- bewertet und sind bei der Miete anzurechnen.
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Sämtliche Betriebs- und Nebenkosten trägt der Mieter (bis auf Grundsteuer und hausgebundenen Sach- u. Haftpflichtversicherung).”
Daneben wurde eine Kopie des Erklärungsvordrucks für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Jahr 2000 ”… (X-Weg)” eingereicht. Die ursprünglichen Mieteinnahmen von 10.200 DM wurden überschrieben und auf den Betrag 13.200 DM erhöht. Das Feld für Umlagen wurde ebenfalls überschrieben und der ursprüngliche Betrag von 3.000 DM auf „0.000 DM” geändert.
Für das Kalenderjahr 2001 wurden Verluste in Höhe von 28.380 DM erklärt. In der am 20.12.2002 eingereichten Erklärung für 2001 wurde mitgeteilt, dass die Einnahmen aus an zwei Angehörige vermieteten Räumen stammen. Die Wohnungsgröße wurde mit 199 qm angegeben. Als Einnahmen wurden 16.172 DM erklärt. Abgezogen wurde ein als „Gartenpflege” bezeichneter Betrag von 3.000 DM. Mit 2.460 DM wurden Einnahmen aus Umlagen angegeben. An Zahlungen sind den Klägern nach deren eigener Angabe aus dem Mietverhältnis im Jahr 2001 von Frau A 13.200 DM und durch eine einmalige Barzahlung von dem Sohn der Kläger 2.432 DM (insgesamt 15.632 DM) zugeflossen.
Die erklärten Verluste wurden mit der gleichen Begründung wie für das Jahr 2000 mit Bescheid vom 18.11.2003 nicht anerkannt. Hiergegen legten die Kläger Einspruch mit Schreiben vom 18.12.2003 ein und verwiesen auf ihre Schreiben vom 22.12.2002 und 25.11.2003.
Für das Jahr 2002 wurden Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 20.908 Euro mit der am 22.12.2003 eingereichten Einkommensteuererklärung angegeben. Die Wohnfläche wurde mit 194 qm beziffert. In dem amtlichen Vordruck wurden unter „Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen” 10.500 Euro erklärt. Davon abgezogen wurde ein Betrag von 1.500 Euro der mit „Gartenpflege” gekennzeichnet war. Einnahmen aus Umlagen wurden mit 1.200 Euro angegeben. Als Mietzahlungen flossen den Klägern nach deren eigener Angabe im Jahr 2002 von Januar bis November jeweils zum Monatsanfang 560 Euro, 1000 Euro in bar am 16.11.2002, 710 Euro am 02.12.2002 und 2.330 Euro am 11.12.2002 (insgesamt 10.200 Euro) zu.
Beigefügt war der Erklärung eine an Frau A und Sohn B adressierte Nebenkostenabrechnung für 2002. In der Anlage V wurde von gezahlten Umlagen in Höhe von 1.200 Euro ausgegangen, die in der Nebenkostenabrechnung mit angefallen Betriebskosten in Höhe von 1.437,88 Euro verrechnet wurden. Die Mietzahlungen wurden wie folgt dargestellt: die seit dem 01.01.2002 erhobenen Kaltmiete in Höhe von 875,00 Euro wird ab dem 01.01.2003 auf 975,00 Euro erhöht. Die anrechenbare Gartenpflege in Höhe von 125,00 Euro pro Monat auf die Kaltmiete als auch die Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 100,00 Euro pro Monat bleiben unverändert.
Mit Bescheid vom 09.03.2004 wurden die Verluste aus Vermietung und Verpachtung ebenfalls nicht anerkannt. Hiergegen legten die Kläger am 08. 04 .2004 Einspruch ein.
Mit der Einspruchsentscheidung vom 15.10.2004 wurden sämtliche Einsprüche gegen die Einkommensteuer 2000, 2001 und 2002 als unbegründet zurückgewiesen.
Dagegen erhoben die Kläger am 05.11.2004 Klage vor dem Finanzgericht Hamburg. Die Kläger meinen, ihre Vermietungstätigkeit dürfe steuerlich nicht als Liebhaberei bewertet werden. Die Immobilie solle ihnen als Kapitalanlage dienen. Das mit den Mietern vereinbarte Entgelt betrage mindestens 50 % der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte. Das Haus habe eine Wohnfläche von 141,07 qm. Der als Hauswirtschaftraum bezeichnete Raum, der eine Größe von 13,53 qm habe, sei grundsätzlich nicht in die Größe der Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Das gleiche gelte für den Partyraum mit einer Größe vom 18,22 qm (= Kellerersatzraum), da dieser als Wohnraum wegen mangelnder Belichtung für Wohnzwecke nicht geeignet sei. Bei einem Gesamtmietzins in Höhe von 1.350 DM ergebe sich ein Preis von 9,56 DM pro qm.
Der zuerst eingereichte Vertrag sei lediglich ein Entwurf gewesen. Vertragspartner könne gar nicht die Grundstücksverwaltung sein, sondern nur die Eigentümer Herr und Frau B. Der Vertrag sei dann später per Schreibmaschine in so genannte „Reinschrift” gebracht worden. Irrtümlich hätten die Kläger zunächst den alten Mietvertrag an den Beklagten gesandt. Soweit Zahlungen erfolgt seien, die zu den üblichen Mietzahlungen hinzukamen, sei dies aufgrund von mündlichen Vereinbarungen erfolgt. Betriebskosten hätten die Mieter nicht vorab gezahlt. Die Betriebskosten wären mit der vereinbarten Pauschale für Gartenpflege verrechnet worden. Man habe bei der Abrechnung der Nebenkosten so getan, als wären tatsächlich Zahlungen erfolgt. Daher müssten in dieser Form der Abrechnung der Nebenkosten die Einnahmen um die angerechnete Garten- und Hauspflegepauschale für die Jahre 2000 und 2001 um jeweils 3.000 DM und für das Jahr 2002 um 1.500 Euro erhöht werden. Danach seien in 2000 Einnahmen in Höhe von 16.200 DM, in 2001 Einnahmen in Höhe von 18.632 DM und in 2002 Einnahmen in Höhe von 11.700 Euro erzielt worden.
Das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten vom 20. 04 .2006 zur Ermittlung der Größe des Mietobjektes und Berechnung über die Höhe einer ortsüblichen Vergleichsmiete für das Objekt sei ungeeignet. Das Beweisthema, welche Größe das Objekt habe, sei vom Gutachter fehlerhaft erfasst worden. Die strittige Räumlichkeit sei nicht der so genannte Hauswirtschaftsraum, sondern von Anfang an der Partyraum gewesen. Es sei nicht strittig, dass der Hauswirtschaftsraum nicht zur Wohnfläche zu rechnen sei. Dies ergebe sich aus einer Berechnungsregel für Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung. Insofern könnten die Ausführungen des Gutachters wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für dieses Mietobjekt sei, nicht zutreffend sein, da von falschen Ausgangsdaten gefolgert worden sei. Eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei erst dann üblich, wenn die Größenverhältnisse geklärt seien. Zudem seien die für die Vergleichswerte herangezogenen Wohnlagen zu breit gefächert. Es sei nicht erkennbar, ob die Vergleichsobjekte unterkellert sind oder nicht. Weiter sei nicht nachprüfbar, welche Grundstücksgrößen, Infrastruktur, Bausubstanzwerte und Belegenheiten zugrunde gelegt worden sind. Die vom Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete sei zu hoch. Unter Verweis auf die BFH-Entscheidungen vom 17.10.2001, I R 103/00 und vom 17.08.2005, IX R 10/05 müsse eine Schätzung sich an dem für den Steuerpflichtigen günstigsten Bandbreitenwert orientieren.
Zu einem richtigen Ergebnis führen das mit Datum vom 06.07.2005 bei Gericht eingereichte Parteigutachten des Immobilienkaufmanns K. Danach sei der Stellplatz des Wirtschaftsraums bereits mit Heizgeräten und Waschmaschine vollständig belegt. Eine Einbeziehung zur Wohnfläche könne nicht erfolgen. Der Partyraum sei aufgrund seiner Bezeichnung und des Zwecks nicht zum dauerhaften Wohnen bestimmt. Daher dürfe er auch nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Schlafzimmer, Gastraum, Bad und WC hätten im Vergleich zu anderen Räumen einen niedrigeren Nutzwert. Infolgedessen sei zur Berechnung der Wohnfläche ein Abschlag vorzunehmen. Ein weiterer Abschlag sei erforderlich, da die Räume des Dachgeschosses nur die Mindestraumhöhe von 2,30 m ausweise. Danach ergebe sich eine anzurechnende Wohnfläche von 141,07 qm. Auf der Grundlage einer Nettokaltmiete von 1.350 DM ergebe sich ein Preis von 9,56 DM pro Quadratmeter. Dieser sei wegen Fluglärmbeeinträchtigung und der abgelegenen Lage des Grundstücks angemessen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Kläger verwiesen.
Nachdem die Kläger zunächst beantragten hatten, Verluste in Höhe von 37.035 DM für 2000, in Höhe von 28.380 DM für 2001 und in Höhe von 20.908 Euro für 2002 festzustellen, beantragen sie nach der im Erörterungstermin bezüglich der Erhaltungsaufwendungen getroffenen tatsächlichen Verständigung folgende Festsetzungen:
Die Kläger beantragen, den Einkommensteuerbescheid 2000 vom 26.11.2002, den Einkommensteuerbescheid 2001 vom 18.11.2003 und den Einkommensteuerbescheid 2002 vom 08. 04 .2004, jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 15.10.2004, aufzuheben und die erklärten Verluste für das Jahr 2000 in Höhe von 35.647 DM, für das Jahr 2001 in Höhe von 28.044 DM und für das Jahr 2002 in Höhe von 20.181 Euro zu berücksichtigen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, dass der Hauswirtschaftsraum einer voll ausgestatteten Küche entspreche und hälftig in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sei. Insgesamt betrage die Wohnfläche des Mietobjektes 206,36 qm. Des Weiteren sei ein Abzug für Haus- und Gartenpflege unüblich und nicht gerechtfertigt.
Das Gericht hat darüber Beweis erhoben,
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welche Größe das Mietobjekt im X-Weg, Hamburg hat,
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wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für dieses Objekt ist, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens von Herrn L (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Ermittlung von Mietwerten) X-Straße, Hamburg und zur Höhe der in den Streitjahren geleisteten Mietzahlungen durch Vernehmung des Zeugen Sohn B, X-Weg, Hamburg.
Die Besichtigung des Grundstücks und des Gebäudes fand am 07. 04 .2006 durch den Sachverständigen im Beisein der Beteiligten und der Berichterstatterin statt. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten vom 21. 04 .2006, die schriftliche Ergänzung vom 08.08.2006 und die mündliche Ergänzung in der mündlichen Verhandlung vom 13.11.2006 verwiesen.
Auf die Protokolle der Erörterungstermine vom 03.05.2005, 07. 04 .2006 und vom 06.09.2006 (Vernehmung des Sohn B als Zeugen) und des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 13.11.2006 wird Bezug genommen.
Dem Gericht haben die Rechtsbehelfsakte, die Einkommensteuerakten Band VIII und Band IX (jeweils mit der Steuernummer …) und die Bauakte X-Weg, Bauprüfabteilung vorgelegen.
GRÜNDE
I.
Die Klage gegen den Einkommensteuerbescheid 2001 vom 18.11.2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 15.10.2004 ist zulässig, aber unbegründet. Die Klagen gegen den Einkommensteuerbescheid für 2000 vom 26.11.2002 und den Einkommensteuerbescheid 2002 vom 08. 04 .2004, jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 15.10.2004 sind zulässig und in geringem Umfang begründet.
Der Bescheid für 2001 ist zwar rechtswidrig, aber er verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, denn eine Rechtsverletzung liegt nur vor, wenn ein Steuerpflichtiger durch eine zu hohe Steuer aufgrund eines objektiv rechtswidrigen Steuerbescheides subjektiv in seinen Rechten verletzt wird (BFH vom 20.12.1994, IX R 124/92, BStBl 1995 II S. 628). Die Entscheidung des Beklagten verstößt gegen § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 2 EStG, denn die Kläger haben in 2001 positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Grundstücks X-Weg erzielt. Aufgrund des so genannten Verböserungsverbots (reformatio in peius) kann das Gericht keine höhere Besteuerung als in dem mit der Klage angegriffenen Bescheid festsetzen. Der Einkommensteuerbescheid 2001 hat Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 0,00 DM festgesetzt. § 100 Abs. 2 Satz 1 FGO enthält keine Ermächtigung zur Verböserung. Nach dem Sinn und Zweck der Finanzgerichtsordnung und unter Einstrahlung von Art. 19 IV GG haben die Gerichte dem Bürger und nicht der Verwaltung Rechtsschutz zu gewähren.
Die Einkommensteuerbescheide 2000 und 2002 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten. Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 2 EStG erzielten die Kläger in 2000 in Höhe von 1.890,57 DM negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Grundstücks X-Weg und in 2002 in Höhe von 2.445,95 Euro.
1.) Das Mietverhältnis zwischen den Klägern als Vermieter und deren Sohn und seiner Lebensgefährtin als Mieter ist trotz Mängeln in der Durchführung steuerlich wirksam. Abweichungen bei Angehörigenmietverträgen in Form von unklaren Vertragswerken oder Abweichungen vom Vertrag hinsichtlich Mietzahlungen und Nebenkosten führen nicht in jedem Fall zur steuerlichen Nichtanerkennung des Mietvertrages insgesamt (vgl. BFH vom 07.05.1996, XI R 69/94 , BStBl 1997 II S. 126). Es steht Angehörigen frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig sind. So schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen die steuerliche Anerkennung des Vertrages insgesamt aus. Der Anwendungsbereich von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 2 EStG ist eröffnet, weil ein Mietverhältnis zwischen den Klägern und ihren Angehörigen im Kern begründet worden ist. Entscheidend ist, dass die erforderlichen Hauptleistungspflichten erfüllt worden sind, denn die Kläger überließen das Grundstück ihrem Sohn und seiner Lebensgefährtin und diese entrichteten dafür Mietzahlungen an die Kläger.
Die Einkünfteerzielungsabsicht ist auch nicht aufgrund der konkreten Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale der Immobilie zu versagen (vgl. BFH vom 06.10.2004, XI R 30/03 , BStBl 2005 II S. 387). Dies wäre nur dann der Fall, wenn es offensichtlich ist, dass das Wohnhaus nicht zum Zwecke der Vermietung errichtet wurde.
2.) Es kann nicht bereits wegen der verbilligten Nutzungsüberlassung des Grundstücks an Angehörige auf eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger geschlossen werden.
Gem. § 21 Abs. 2 EStG in der in den Streitjahren geltenden Fassung ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt.
Beträgt die ortsübliche Marktmiete mindestens 50 von Hundert, unterstellt der Gesetzgeber ein voll entgeltliches Rechtsgeschäft.
Beträgt die gezahlte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, können die Werbungskosten nur entsprechend dem entgeltlichen Teil der gezahlten ortsüblichen Marktmiete abgezogen werden. Beträgt die vereinnahmte Miete nur einen von Hundertsatz der ortsüblich zu erzielenden Miete, so sind auch nur nach diesem von Hundertsatz die Werbungskosten abziehbar. Verzichtet der Vermieter auf einen erheblichen Teil der Miete, so ist dies ein Indiz für das Fehlen der Einkunftserzielungsabsicht zu einem bestimmten Teil der am Markt erzielbaren Miete. Hierbei kommt der Rechtsgedanke des § 3c EStG zum Ausdruck, dass die Aufwendungen, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit nicht steuerbaren Einnahmen stehen, nicht abziehbar sind (vgl. BFH vom 14.09.1999, IV R 49/97 , BStBl 1999 II S. 652).
Wird die Nutzungsüberlassung danach in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, so ist das in der verbilligten Vermietung liegende nicht marktgerechte Verhalten der Kläger für die Prüfung ihrer Einkünfteerzielungsabsicht ebenso wenig bedeutsam wie der Fremdvergleich (BFH vom 05.11.2002, IX R 32/02, BFH/NV 2003, 599). Diese Aufteilung ist Rechtsfolge eines nicht marktgerechten Verhaltens. Sie führt bei teilentgeltlichen Rechtsgeschäften zu einer steuerrechtlichen Aufspaltung des zivilrechtlich einheitlichen Rechtsgeschäfts in einen steuerbaren entgeltlichen und in einen nicht steuerbaren unentgeltlichen Teil (BFH vom 22.07.2003, IX R 59/02, BStBl 2003 II S. 806). § 21 Abs. 2 EStG regelt damit die Auswirkungen eines Verzichts des Steuerpflichtigen auf mögliche am Markt zu erzielende Einnahmen und unterwirft die Nutzungsüberlassung nur insoweit der Besteuerung, als der Steuerpflichtige sich marktgerecht verhält. Sofern er das nicht tut und seine Immobilie unentgeltlich nutzen lässt, wird er von vornherein nicht steuerbar tätig und kann seine damit zusammenhängenden Aufwendungen nicht als Werbungskosten absetzen.
a) Die Wohnfläche des Mietobjekts X-Weg beträgt 206,36 qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Jahr 2000 mit 3.324,60 DM, im Jahr 2001 mit 3.464,10 DM und im Jahr 2002 mit 1.736,10 Euro pro Monat anzusetzen.
Das Gericht hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens darüber Beweis erhoben, welche Größe das Mietobjekt im X-Weg, 22397 Hamburg hat und wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für dieses Objekt ist. Das Sachverständigengutachten ist ergiebig und überzeugt das Gericht von den im Gutachten festgestellten Tatsachen hinsichtlich der anzusetzenden Wohnfläche und der grundsätzlich zu berücksichtigenden Vergleichsmiete.
Die Wohnfläche des Mietobjekts X-Weg beträgt 206,36 qm. Der Sachverständige konnte die Beweisfragen präzise beantworten unter vollständiger Würdigung des Sachverhaltes. Die Wohnflächenberechnung von 206,36 qm ist nachvollziehbar. Der Sachverständige hat verständlich und schlüssig dargelegt, dass der 13,60 qm große als „Hauswirtschaftraum” bezeichnete Raum aufgrund seiner Nutzungsmöglichkeiten und tatsächlichen Nutzung zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen ist, da die aufgestellten Warmwasser- und Heizgeräte in ihrer Auswirkung so marginal sind, dass der Raum nicht als sog. „Waschküche / Heizungsraum”, die grundsätzlich nicht in Wohnflächenberechnungen einzubeziehen sind, bezeichnet werden kann. Weiter hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung überzeugend erläutert, dass der als „Partyraum” bezeichnete Raum in seiner vollen Grundfläche zur Wohnfläche gehört. Bedenken hinsichtlich unzureichender Beleuchtung durch Tageslicht hatte er nicht. Die Ausstattung als Partyraum mit einem Tresen und Dekoration sei ein Ausdruck persönlichen Geschmacks und der Nutzungsbedürfnisse der Bewohner. Der Sachverständige geht, ebenso wie die Kläger, von der Flächenberechnung aus, die sich aus den Bauakten ergibt. Eine Kontrollmessung im Hauswirtschaftsraum hat keine Abweichungen ergeben. Auch hinsichtlich der streitigen Räume legen die Kläger keine anderen Maße zugrunde, sie wollen diese Räume lediglich nicht als Wohnräume in die Flächenberechnung einbezogen haben.
In diesem Zusammenhang ist das von den Klägern vorgelegte Privatgutachten nicht weiterführend. Verfahrensrechtlich handelt es sich um einen weiteren Sachvortrag der Kläger. Bei ausreichender Überzeugungskraft wäre nicht die Inanspruchnahme eines Sachverständigen durch das Gericht erforderlich gewesen. Der Ersteller dieses Privatgutachtens hat nicht die Qualifikation des gerichtlich bestellten Sachverständigen und argumentiert hinsichtlich der Räumlichkeiten, die nach der Wohnflächenverordnung zu berücksichtigen sind, widersprüchlich. Auch nach seinen Angaben hat der Partyraum noch ausreichende Fensterflächen durch die doppelflügelige Tür. Ebenso nehmen die Räume im 1.Stock wegen ihrer geringeren Raumhöhe keine Sonderstellung ein; trotzdem will er ihnen und den Nassräumen einen geringeren Nutzungswert zumessen. Der nur zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einbezogene Hauswirtschaftsraum ist durch die an der Wand montierte Gastherme und den frei stehenden Warmwasserspeicher nicht voll gestellt und kann nach Ansicht des Senats gut für hauswirtschaftliche Zwecke genutzt werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Jahr 2000 mit 3.324,60 DM, im Jahr 2001 mit 3.464,10 DM und im Jahr 2002 mit 1.736,10 Euro pro Monat anzusetzen.
Das Gericht folgt dabei zunächst den von dem Sachverständigen ermittelten Werten. Der Sachverständige hat die Grundlagen seiner Erkenntnisse umfassend mitgeteilt. Er hat überzeugend dargestellt, welche Methoden zur Vergleichsermittlung anzuwenden sind und welche Wege nicht beschritten werden, weil sie zu nicht verwertbaren Resultaten kommen. Die Ergebnisse wurden nachvollziehbar auf das Vergleichsobjekt X-Weg angewandt und in der mündliche Verhandlung ausführlich erläutert.
Allerdings vertritt der erkennende Senat die Auffassung, dass ein 10%-iger Abschlag von den vom Sachverständigen ermittelten Werten notwendig ist. Zwar befindet sich das Haus unstreitig in einem insgesamt erstklassigen und mangelfreien Zustand. Auch ist das Haus hochwertig ausgestattet, da den Mietern insbesondere eine komplette Einbauküche mit Herd, Kühlschrank und Mikrowelle zur Verfügung steht. Aber das Haus entspricht von seiner Einrichtung her unstreitig nicht den modernen geschmacklichen Anforderungen, so dass trotz der hochwertigen Ausstattung der vom Sachverständigen vorgenommene 10%ige Zuschlag nicht für erforderlich gehalten wird. Zumal dieser Zuschlag vom Sachverständigen gerade hinsichtlich der Ausstattung vorgenommen wurde, obwohl nach seinen Erfahrungen Mietobjekte, die in Zeitungsanzeigen angeboten werden, regelmäßig mit einem Abschlag von 10 % vermietet werden. Außerdem geht der Senat aufgrund eigener Erfahrungen seiner Mitglieder bei Wohnungssuche und Vermietung davon aus, dass eine nicht zeitgemäße geschmackliche Ausstattung sich durchaus als Mietpreis bildender Faktor bemerkbar macht.
Ein zusätzlicher Abschlag wegen der fehlenden Unterkellerung wird nicht als erforderlich angesehen, da die fehlende Unterkellerung durch vielseitige anderweitige Abstellmöglichkeiten wie Hauswirtschaftsraum, Doppelgarage und Gartenhaus kompensiert wird. Insofern kann auch der Einwand der Kläger, nur nicht unterkellerte Häuser könnten Vergleichsmaßstab sein, nicht überzeugen.
Eine Wertminderung aufgrund von Fluglärm kann nicht angenommen werden, da das Objekt außerhalb von Lärmschutzzonen liegt. Die so ermittelte Vergleichsmiete für die Jahre 2000 bis 2002 befindet sich demnach im unteren Bandbreitenbereich der in Frage kommenden Vergleichsmieten.
Die von dem Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete ist auch unter Beachtung der von den Klägern angeführten Entscheidungen des BFH ohne Bedenken anwendbar. Die Entscheidung des BFH vom 17.10.2001, I R 103/00 (BFHE 197, 68, BStBl 2004 II S. 171) befasst sich thematisch mit Verrechnungspreisen von verbundenen Unternehmen. Im Bereich von Verrechnungspreisen gibt es spezielle Preisermittlungsmethoden, um dieser Problematik dieses steuerrechtlichen Spezialgebietes gerecht zu werden. Daraus resultierende Schlussfolgerungen können nicht auf die Ermittlung von ortsüblichen Vergleichsmieten angewandt werden, da in beiden Sachverhalten jeweils unterschiedliche Faktoren eine Rolle spielen. In der Entscheidung des BFH vom 17.08.2005, IX R 10/05 (BFHE 211, 151, BStBl 2006 II S. 71) wurde die Anwendbarkeit eines örtlichen Mietenspiegels als örtliche Vergleichsmiete diskutiert. In dem hier zu entscheidenden Fall geht es nicht um einen Mietenspiegel, sondern um eine individuell nur für das Objekt X-Weg ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete. Es wurde ein konkreter Wert festgestellt und keine allgemeine Kalkulation herangezogen. Typische Unsicherheitsmomente eines Mietspiegels treten somit gar nicht auf. In Betracht kommende Umstände, die einen Abschlag erfordern, wurden schon bei der Ermittlung des Vergleichswertes berücksichtigt.
b) Die vom Sachverständigen und vom Senat angepasste ortsübliche monatliche Nettokaltmiete ist um die von den Klägern geltend gemachten auf die Mieter umgelegten Nebenkosten zu erhöhen.
Die ortsübliche monatliche Kaltmiete zuzüglich1/12 der umgelegten Betriebskosten in Höhe von 2.806,78 DM für 2000, von 2.810,40 DM für 2001 und von 1.437,88 Euro für 2002 beträgt für das Jahr 2000 3.558,52 DM, für 2001 3.698,30 DM und für 2001 1.855,92 Euro.
Der ortsüblichen monatlichen Vergleichsmiete steht in den Jahren 2000, 2001 und 2002 eine von den Klägern vereinnahmte monatliche Nettokaltmiete zuzüglich der von den Mietern gezahlten Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1100 DM in 2000 und 2001 bzw. 560 Euro in 2002 gegenüber.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Einnahmen sind nach § 8 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Steuerpflichtigen im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 7 EStG zufließen. Zu den Mieteinnahmen nach § 21 gehören alle Entgelte, die durch die Vermietung veranlasst sind. Hierzu gehören das für die Nutzungsüberlassung vereinbarte Entgelt zuzüglich der Nebenentgelte und Umlagen für die Nebenkosten oder Betriebskosten. Alle vertraglichen Vereinbarungen - mit Ausnahme der verbilligten Vermietung - zwischen Angehörigen müssen dem Fremdvergleich standhalten. Die Hauptpflichten (Warm- und Kaltmiete) müssen klar und eindeutig vereinbart werden, sowie dem Vereinbarten entsprechend tatsächlich durchgeführt werden (BFH vom 23.02.2005, XI R 29/03, BStBl 2005 II S. 634). Dies gilt auch für nachträgliche Vertragsänderungen.
aa) Der zuerst eingereichte Mietvertrag ist nach Auffassung des Gerichts der hier anzuwendende und nicht die „Version 002”. Der erste Vertrag entspricht dem tatsächlich durchgeführten Mietverhältnis.
Laut des zuerst eingereichten handschriftlichen Mietvertrages ist in das Feld Nettokaltmiete ursprünglich 850 DM eingetragen worden, welches später mit 1.100 DM überschrieben worden ist. Im Vertrag „Version 002” sollte von einer Kaltmiete von 1.350 DM ausgegangen werden. Diese Beträge sind aber nicht geflossen. Offensichtlich sind die Kläger bemüht, eine Vertragsversion zu schaffen, die den tatsächlichen Mietzahlungen entspricht. Hinzu kommt, dass nur die Zahlen, die vor jeglicher Änderung in den ersten Vertrag gesetzt wurden, der abgegebenen ursprünglichen Steuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Jahres 2000 entsprechen. Wie sich aus den Überweisungen für das Jahr 2000 ergibt, ist die zweite Vertragsversion erst Ende des Jahres 2000 geschaffen worden, denn bis dahin erfolgten die Mietüberweisungen auf das Konto der Wohnungsverwaltung. Für die Jahre 2001 und 2002 sind zwar höhere Mieteinkünfte von 15.632 DM und 10.200 Euro erklärt worden. Die Zahlungen, die 13.200 DM bzw. 6.720 Euro übersteigen, sind nach Ansicht des erkennenden Senats aber privat veranlasst und liegen somit außerhalb des steuerbaren Bereichs. Sie gehören nicht zu den erzielten Mieteinkünften. In 2001 wurde zwölf Mal die gleiche Miete überwiesen wie im Jahr 2000. Dass eine einmalige zusätzliche Zahlung in Höhe von 2.432 DM durch das Mietverhältnis begründet ist, wurde nicht überzeugend dargelegt. Auch der Zeuge konnte keine Angaben über die Gründe für die Sonderzahlungen machen. Sie sind auch nicht nach der Zeugenvernehmung nachgetragen worden. Dagegen spricht zudem, dass im Jahr 2002 elf Mietzahlungen in Höhe von 560 Euro erfolgten. Dieser Betrag entspricht abgerundet der zuvor gezahlten Gesamtmiete von 1.100 DM. Auch in 2002 erfolgten im November und Dezember Sonderzahlungen, die die Jahresmiete von 6.720 Euro um 3.480 Euro überstiegen.
Es wurde nicht überzeugend dargelegt, dass eine Mieterhöhung in den Jahren 2001 und 2002 erfolgt ist. Insbesondere hat sich der Mieter nicht an eine solche Mieterhöhung erinnert, auch wurden solche Mietvertragsänderungen nicht vorgelegt. Im Übrigen wäre eine solche Änderung des Mietentgelts auch eine Steigerung von mehr als 20 von Hundert gewesen, welche nach § 558 Abs. 3 BGB nicht zulässig ist.
Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass der zuerst beim Beklagten eingereichte Vertrag nur ein Entwurf für die Kläger und die Mieter war und dass dieser versehentlich abgegeben wurde. Der handschriftliche Vertrag enthält alle Voraussetzungen eines Vertrages. Allein die Handschriftlichkeit führt noch nicht zum Entwurf. Im Rechtsverkehr werden meistens auch schon Entwürfe in maschinenschriftlicher Form erstellt, sodass dies kein Kriterium zur Unterscheidung sein kann. Entscheidend ist vielmehr, dass Entwürfe grundsätzlich als solche bezeichnet und nicht von den Parteien unterschrieben werden. Da hier die Parteien unterschrieben haben, brachten sie damit ihren Rechtsbindungswillen an den Inhalt des Vertrags zum Ausdruck. Die Mieter gaben das Schriftstück, das ihre Unterschriften trägt aus der Hand und die Kläger legten dieses dem Beklagten für die Steuerakten vor. Die erklärten wie auch die zugeflossenen Zahlungen decken sich mit den Vereinbarungen des handschriftlichen Mietvertrages.
Dass als Vermieter im Vertrag die Grundstücksverwaltung angegeben ist, führt nicht zur Unwirksamkeit. Es ist zwar richtig, dass die Eigentümer das Grundstücks X-Weg die Kläger sind und nicht die Grundstücksverwaltung. Aber beim Vertragsschluss haben sowohl die Vertretungsberechtigen der Grundstücksverwaltung als auch die Eigentümer des Grundstücks X-Weg mitgewirkt. Die Vertretung der Kläger durch die Grundstücksverwaltung die wiederum durch die Kläger und den Mieter Sohn B vertreten wird, ist zivilrechtlich möglich und zulässig.
Durch die Vernehmung des Zeugen B - Sohn und Mieter der Kläger - konnte nicht bewiesen werden, dass der erste Vertrag trotz Unterschriften nur ein Entwurf sein sollte. Der Zeuge konnte nicht erklären, welcher der Verträge der richtige sein sollte, warum in der „Version 002” zweimal die Wohnflächenangaben korrigiert wurden und warum die „Version 002” das gleiche Datum nämlich 30. April 1999 trägt, obwohl nach Aussage des Zeugen zwischen der Erstellung beider Werke einige Wochen bzw. Monate vergangen sind. Auch damit bestätigt sich der Anschein, dass ein für die Vergangenheit geltender Sachverhalt geschaffen werden sollte, um eine günstigere steuerliche Beurteilung zu erlangen. Eine rückwirkende Gestaltung ist im Steuerrecht jedoch nicht zulässig.
bb) Der Vortrag der Kläger, dass die Nettokaltmiete wegen nicht abgerechneter Betriebskosten bei 1.100 DM bzw. wegen einer zusätzlichen Gartenpflegepauschale bei 1.350 DM anzusetzen sei, vermag nicht zu überzeugen.
Die von den Klägern vorgetragene sog. Gartenpflegepauschale zugunsten der Mieter führt nicht zu einer Erhöhung der zu ermittelnden Nettokaltmiete für das Mietobjekt. Der Verzicht auf mögliche Einnahmen oder Mieterhöhungen führt nicht zu Einnahmen (BFH vom 26.09.1969, VI R 64/67, BStBl 1970 II S. 177). Die um 250 DM behauptete niedrigere gezahlte Miete ist durch das privat veranlasste Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Sohn als Mieter begründet. Dies führt nicht zu einer höher anzusetzenden Miete. Nach dem Mietvertrag beider Versionen regelt § 19, dass der Mieter für den Erhalt und die Pflege der Außenanlagen verantwortlich ist. Danach ist es alleinige Sache des Mieters für sämtliche Kosten aufzukommen. Einen Anspruch auf Kostenerstattung haben die Mieter gegenüber ihrem Vermieter nicht. Dies ist eine Klausel, wie sie unter fremden Dritten üblich ist. Dafür übernimmt der Mieter auch grundsätzlich die Pflege auf eigenen Kosten, wie es die Standardklausel des Mietvertrags vorsieht. Zahlt der Vermieter nun den Mietern 250 DM für die Pflege des Gartens, so erhalten diese eine Leistung auf die sie keinen Anspruch hätten. Leistet also der Vermieter, ohne dazu verpflichtet zu sein, und erlässt den Mietern daher einen Teil der zu zahlenden Miete, so ist dies ein unter fremden Dritten grundsätzlich unüblicher Verzicht auf Miete. Vielmehr wäre es üblich unter fremden Dritten, dass die Mieter dem Vermieter entweder eine Vergütung zu zahlen haben, wenn der Vermieter Pflichten des Mieters übernimmt oder der Vermieter vertraglich verpflichtet ist, die Gartenpflege durchzuführen und die Kosten über die Umlage auf die Mieter abwälzt. Auswirkungen bei der Nettokaltmiete ergeben sich in keiner der denkbaren Varianten. Faktisch führt diese von den Klägern vorgetragene Durchführung des Mietvertrages dazu, dass es zu einer Mietminderung kommt, weil die Mieter Arbeiten durchführen, zu denen sie laut Mietvertrag verpflichtet sind.
Die Mieter erhalten hier durch einen großen und gut ausgestatteten Garten einen erhöhten Wohnwert. Dass deswegen die Miete von vornherein gemindert sein soll, erscheint bizarr. Unter fremden Dritten findet für gewöhnlich nur eine Mietminderung statt, wenn Umstände auftreten, die den Wohnwert eines Mietobjekts mindern. Dies ist bei einem Garten, der den Mietern als Erholung dient, fern liegend. Der Zeuge B gab an, dass sein Vater (Kläger zu 2) gesagt habe, dass der Mietvertrag geändert werden müsse und im Rahmen dessen vereinbart wurde, dass er für die ganzen zu übernehmenden Arbeiten eben diese 250 DM erhalten solle, so dass letztlich eine reduzierte Miete nur noch bezahlt werden musste. Wie es dazu gekommen ist, dass er 250 DM für die Gartenarbeit bekommen hat, konnte er nicht erklären.
- Nach den oben dargelegten anzuwendenden Maßstäben beträgt die vereinnahmte Miete der Kläger im Streitfall 30,91 % im Jahr 2000, 29,74 % im Jahr 2001 und 30,17 % im Jahr 2002 der ortsüblichen Vergleichsmiete, sodass 30,91 % der Werbungskosten aus dem Jahr 2000, 29,74 % der Werbungskosten aus dem Jahr 2001 und 30,17 % der Werbungskosten aus 2002 abziehbar sind.
Die Höhe der Schuldzinsen und der Afa ist zwischen den Beteiligten unstreitig und begegnet keinen Bedenken. Bezüglich der geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen haben sich die Beteiligten im Erörterungstermin vom 06.09.2006 tatsächlich verständigt. Für das Jahr 2000 betragen demnach die Erhaltungsaufwendungen 12.000 DM statt der bisher geltend gemachten 13.888 DM, für 2001 8.000 DM statt bisher 8.336 DM und für das Jahr 2002 12.500 DM statt bisher 13.227 DM.
a) Für 2000 sind insgesamt 48.821 DM an Werbungskosten angefallen. Von den Werbungskosten sind 30,91 % berücksichtigungsfähige Werbungskosten und damit 15.090,57 DM. Dem stehen Einnahmen in Höhe von 13.200 DM gegenüber, so dass die Kläger Verluste in Höhe von 1.890,57 aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben. Auf die beigefügte Anlage wird verwiesen.
b) Für 2001 sind insgesamt Werbungskosten in Höhe von 43.676 DM entstanden. Es sind 29,74 % davon abzugsfähig, also 12.989,24 DM. Dem stehen 13.200 DM an Einnahmen gegenüber, so dass die Kläger einen Gewinn in Höhe von 210,76 DM erzielt haben.
c) In 2002 sind den Klägern Werbungskosten in Höhe von 30.381 Euro entstanden. 30,17 % betragen 9.165,95 Euro. Einnahmen sind in Höhe von 6.720 Euro zugeflossen, so dass die Kläger insgesamt einen Verlust in Höhe von 2.445,95 Euro aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 135 Abs. 1, 136 Abs. 1 Satz 3 FGO, denn die Kläger haben zu 10 % obsiegt. Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 151 Abs. 1, 3, 155 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10 und 711 ZPO.
Gründe, die die Revision gemäß § 115 Abs. 2 FGO zulassen, liegen nicht vor.
