Ideelle Teilung - mögliche Teilungsversteigerung Frage

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Bei der Suche nach einer Wohnimmobilie bin ich auf Angebot gestoßen, was etwa nur zu einem 1/3 des eigentlichen Preisniveaus in Hessen angeboten wird. Hintergrund es ist, dass es sich um eine Immobilie mit einer ideellen Teilung handelt.

Details: Es ist Grundstück mit einem Haus, das in zwei Wohnungen mit separaten Eingängen und separater Medienversorgung aufgeteilt ist. Im Grundbuch sind beide Eigentümer zu je 1/2 Anteilen für das Flurstück eingetragen. Keine weiteren Bemerkungen oder Regelungen.

Die bisherigen Eigentümer haben die Nutzung des Grundstücks mit einer separaten, bilateralen Nebenvereinbarung untereinander geregelt. Einer der beiden Eigentümer möchte jetzt verkaufen, so dass 50% der Immobilie angeboten werden. Die eine Wohnung und die bilateral bisher vereinbarten Grundstücksflächen zur Nutzung.

Meine Fragen an Sie als Experte:

ist es korrekt, dass - wenn ich die 1/2 Grundstück erwerbe - jeder der Eigentümer dann jederzeit eine sog. Teilungsversteigerung auslösen könnte und die andere Hälfte nichts dagegen tun kann? Das würde bedeuten, das ich immer diese Risiko habe und wenn ich in meinen Teil viel Geld investiere, dieses dann mit in den Wert der gesamten Versteigerung einfließt, da das Grundstück ja beiden Teilen formal gemeinsam gehört. Ist das korrekt?
Kann ich das Risiko im Rahmen des Kaufes vorab reduzieren? Wenn ja wie? Zum Bsp. vielleicht durch ein Vorkaufsrecht? Wobei ich ja dann den Kaufpreis den ich zu zahlen habe, zuvor über Sanierungen, in die ich investiert habe, selbst in die Höhe getrieben hätte…
Kann ich für die von mir genutzte Wohnung einen Mietvertrag mit einem Mieter abschließen… oder muss der Miteigentümer zustimmen. Auch dann wäre eine Teilungsversteigerung vielleicht schwieriger.

Vielen DANK für die Mühe!

#2

Hallo!

bei ideellen Teilungen kommt es auf den Notarvertrag an. Man kann den so gestalten dass sich keine Nachteile ergeben.
Bei Doppel- oder Reihenhäusern ist er doch üblich und da ist doch auch nicht bekannt, dass der Nachbar ausziehen muss wenn der andere finazielle Schwierigkeiten hat und Geld braucht. Man kann doch problemlos seinen halben Anteil verkaufen und z.B. auch mit Grundschuld belasten.

Und vermieten kann man ohne weiteres.

mfG
duck313

#4

Hallo,

Üblich scheint da - wenn überhaupt und wenn es kein Alleineigentum ist - die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum zu sein. Das bedeutet, dass jedes Reihenhaus usw. rechtlich gesehen eine Eigentumswohnung ist.
Hier also die Frage: Was und wer steht im Grundbuch in der Abteilung 1 (Eigentümer) und wie sieht die Nebenvereinbarung genau aus?

Gruss
Jörg Zabel

#5

Miteigentum ist eine Form der sogenannten Bruchteilsgemeinschaft. Darum gelten die gesetzlichen Vorschriften über eben diese in den §§ 741 ff. BGB. Außerdem gelten speziell für Miteigentum die §§ 1008 ff. BGB.

Für die Teilungsversteigerung kommt es zunächst auf § 749 BGB an. Danach kann jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (Abs. 1). Dieses Recht kann eingeschränkt werden (Abs. 2), aber nur beschränkt (Abs. 3). Ein besonderes Risiko ergibt sich zum Beispiel aus § 751 S. 2 BGB, wonach selbst der für immer ausgeschlossene Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft durch Gläubiger mit einem Vollstreckungstitel überwunden werden kann. Grundsätzlich gilt der Ausschluss aber in der Tat auch für Sondernachfolger (§ 751 S. 1 BGB), also zum Beispiel für Käufer. Voraussetzung ist bei Grundstücken ein entsprechender Eintrag im Grundbuch (§ 1010 Abs. 1 BGB).

Da eine Teilung in Natur (§ 752 BGB) nicht in Betracht kommt, erfolgt die Aufhebung durch Teilungsversteigerung (§ 753 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Erlös ist regelmäßig geringer als beim Verkauf. Die Miteigentümer können auch selbst Gebote abgeben und sich damit das Gesamteigentum zu einem niedrigen Preis sichern.

Die Vermietung ist nicht ohne weiteres erlaubt. Die Wohnungen gehören ja jeweils beiden Miteigentümern. Diese können natürlich eine Vereinbarung treffen; das ist so selbstverständlich, dass du es dir gedacht haben wirst. Im Übrigen kannst du in § 745 Abs. 1 S. 1 BGB nachlesen, dass ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Wenn weder Vereinbarung noch Mehrheitsbeschluss dagegensprechen, kann jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB).

Für ein Grundstück, auf dem nur Garagen stehen, mögen diese Vorschriften genügen. Für ein Haus mit mehreren Wohnungen, die verschiedenen Eigentümern zugeordnet werden sollen, sind sie unzureichend. Zu Recht weist Joerg_Zabel darauf hin, dass man in einer solchen Konstellation üblicherweise Wohnungseigentum begründet. Dann gelten nicht die obigen Vorschriften, sondern das Wohnungseigentumsgesetz. Der ideelle Anteil am Grundstück findet sich auch hier, aber die Wohnungen haben verschiedene Eigentümer. Auch hier können durch Vereinbarungen und Beschlüsse Einschränkungen erfolgen, zum Beispiel ein Verbot der Vermietung für gewerbliche Zwecke. Aber niemand kann einfach die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Und ein Gläubiger kann nur in den ideellen Miteigentumsanteil am Grundstück und das Eigentum an der Wohnung des Schuldners vollstrecken.

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#6

Wie wäre es in diesem Fall mit der Bildung von Wohneigentum?

So lange zur Ursprungsfrage keine weiteren Informationen kommen, stochern wir mit der Stange im Nebel.

Gruss
Jörg Zabel

#8

Ich fürchte, diese Frage musst du präzisieren.

#9

Zumindest in der Regel können bebaute Grundstücke nicht „in Natur geteilt“ werden (insofern war mein „kommt nicht in Betracht“ nicht 100 % korrekt). Teilung in Natur bedeutet, dass aus den ideellen Anteilen reale Anteile werden. Dafür muss sich der gemeinschaftliche Gegenstand ohne Wertverlust in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechenden Teile aufteilen lassen. Das funktioniert regelmäßig bei landwirtschaftlich genutzten, in der Regel aber nicht bei bebauten Grundstücken.

Falls deine Frage auf die Idee abzielt, die Begründung von Wohnungseigentum sei eine Teilung in Natur: Das ist ein kluger Gedanke. Ad hoc kann ich keine Fundstelle nennen, die diese Frage behandelt. Hier zum Beispiel wird diese Möglichkeit nicht thematisiert, im Palandt auch nicht. Das mag daran liegen, dass bei mehreren Wohnungen eine Teilung in Natur selten oder nie möglich ist. Ich vermute aber, dass eine Teilungserklärung auch dann nicht möglich wäre. Das wäre jetzt eine rein akademische Erörterung.

#10

Man muss sich immer das konkrete Grundstück ansehen, um feststellen zu können, was machbar ist um aus einer ggf. kritischen Situation eine besser beherrschbare Situation zu machen. Zumal diese „kritische Situation“ oft lange Jahre als unkritisch angesehen wurde, weil die Verhältnisse anders waren. Es kommt gar nicht so selten vor, dass im Rahmen von Nachfolgeregelungen versucht wird Geld zu sparen, und Dinge akzeptiert/umgesetzt werden, die man nur innerhalb einer Familie mit guten Beziehungen untereinander macht. Das kann dann über Jahrzehnte auch wunderbar auf Basis von Absprachen, privater Vereinbarungen, … funktionieren, ohne dass eine grundbuch- und eigentumsrechtlich eindeutige Situation geschaffen wird.

Aber spätestens wenn dann eine Partei weg will, ohne geeigneten Nachfolger im Familienkreis verstirbt, ein Dritter mit eigenem Kapital einsteigt (z.B. Ehegatte), … sollte jeder Dritte, der in so eine Geschichte rein will dafür sorgen, dass die Sache ganz sauber offiziell geregelt wird.

Dabei ist eine reale Teilung immer dann möglich, wenn die Teilgrundstück für sich wirtschaftlich auf Dauer selbständig bestehen können, die Erschließung gesichert ist (was durchaus auch durch Leitungs- und Wegerechte geregelt werden kann), Art und Maß der Nutzung beider neuen Teilgrundstücke für sich genommen zulässig sind (auch da kann man mit Belastungen einige Dinge z.B. in Bezug auf Abstandsflächen regeln) und keine sonstigen ggf. lokalen Bauvorschriften im Sinne BPlan, … dem entgegenstehen. Solche Spiele habe ich das ein oder andere Mal gemacht. Gerade auf Dörfern sind die Grundstücke oft so groß und so schneidbar, dass solche Dinge vielfach recht problemlos hinbekommt.

Wo das nicht möglich ist/nicht gewollt ist, kommt man fast immer nach WEG weiter, wenn man zwei abgeschlossene Wohnbereiche definieren kann, und auch die Gemeinschaftsflächen und -anlagen sauber definiert werden können.

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#11

Wiz’ Beitrag zwingt mich, eine weitere unsaubere Formulierung meines Selbst zu korrigieren. Ich schrieb:

Wenn Wiz nun erklärt, unter welchen öffentlich-rechtlichen Bedingungen eine reale Teilung möglich ist, hat er zwar Recht. Das war aber nicht mein Thema. Mein Thema war der privatrechtliche Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft. Denn darum geht es ja im Ursprungsposting, weil die Teilungsversteigerung Folge dieses Anspruchs sein kann. Ein Anspruch auf Realteilung ist nicht gegeben, nur weil diese Teilung nach öffentlichem Recht zulässig wäre. Es kommt vielmehr (auch) auf die Frage des Wertverlustes an.

#12

In der Tat ging es mir hier ausschließlich um die Lösung des Grundproblems, und nicht um die Verwirklichung potentieller Risiken aus der aktuellen Situation.

D.h. das Objekt wird natürlich aktuell in einem gewissen rechtlichen status quo angeboten, der aber weder Gott gegeben, noch in Stein gemeißelt sein dürfte. Wie beschrieben entstehen solche Situationen aus gewissen Gründen und können auch Ewigkeiten unter bestimmten Voraussetzungen gut funktionieren. D.h. aber natürlich nicht, dass man unter geänderten Voraussetzungen nicht versuchen sollte, die Sache zu ändern, wenn man sonst zu hohe Risiken sieht.

Und wenn da nicht gerade die Käufer Schlange stehen, die bereit sind blind jegliches Risiko zu akzeptieren, dann hat man mit einem solchen Ansinnen normalerweise auch Erfolg. Letztendlich sind es nämlich oft die finanzierenden Kreditinstitute, die nur unter einer der üblichen rechtlichen Regelungen bereit sind, zu finanzieren, und sich bei irgendwelchen rein privaten Konstrukten schon aus Prinzip bockig anstellen.

Tatsächlich zeigt dann die Erfahrung, dass man eigentlich immer recht schnell zu einer realen Teilung (immer zu bevorzugen) oder zumindest zu einer Teilung nach WEG kommen kann, und dann auch die Kreditinstitute wieder mit ins Boot geholt werden können.

Hier bei mir auf dem Dorfe hat es zumindest im Altdorf noch recht viele große Grundstücke, die eine reale Teilung, notfalls gegen eingetragenen Verzicht auf Abstandsflächen, Leitungsrechte, … ermöglichen. Da habe ich schon so manches von teilen lassen, wenn der neue Schwiegersohn mit eigenem Geld plus Finanzierung in die Übernahme des Altenteilerhauses einsteigen wollte. Wo das nicht ging musste man ggf. mal ein paar Euro für gewisse Baumaßnahmen investieren, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für zwei Teilobjekte zu bekommen, damit man die dann nach WEG eintragen konnte. Auch normalerweise kein großes Thema. Ärgerlich wird so etwas nur, wenn die Leute unüberlegt an so eine Sache ran gehen, bei Übernahme ohne Bankenbeteiligung wilde Konstrukte akzeptieren, dann mit Eigenkapital die Sanierung beginnen, und dann erst Fremdkapital aufnehmen wollen. Wenn dann die Bank den Kopf schüttelt, kann das schon mal für Schweiß auf der Stirn sorgen.

#13

Hallo Herr Zabel, vielen Dank für die Aantwort. Im Grundbich stehen zwei Eigentümer, jeweils 1/2 Anteil des Grundstücks. Es sind sonst im Grundbuch keine weiteren Bemerkungen zur speziellen Aufteilung.
Parallel gibst es aus dem Jahr 1989 handschriftliche Skizzen zur Aufteilung des Gartens und der beiden Wohnungen im Haus. Diese sind von einem Notar unterzeichnet, scheinbar aber vom Grundbuch komplett losgelöst.
Hier wäre auch die Frage, inwieweit diese Vereinbarung jetzt noch wirksam ist , wenn die eine Partei nunmehr verstorben ist und die Erben den teil verkaufen. Oder ob ich das komplett neu mit dem anderen „1/2 Eigentümer“ verhandeln kann.
Vielen Dank für die Unterstützung und die Mühe + viele Grüße!

#14

Hallo, vielen, vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage. Es hat mir sehr geholfen, Ich schaue mir die einzelnen BGB §§ einmal an.

#15

Es ist ja wirklich ein scheinbar sehr komplexes Thema was ich da angefragt habe :slight_smile: Vielen Dank an alle. Wir treffen uns nächste Woche einmal mit dem Verkäufer und den zweiten Eigentümer um noch weitere Infos und vielleicht hilfreiche Unterlagen zu bekommen. Parallel würde ich mal bei einem Notar bzw. RA Anwalt dazu aufsuchen. Ziel sollt es ja sein, mit dem Kauf gleich einige Dinge so fest zu zurren, dass man später nicht wieder einmal vor diesen Fragen steht … Ich schreibe Euch dann mal wie es weiter geht und ob wir uns am Ende dafür entschieden haben.

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#16

Hallo,

Das ist eine gute Frage, ohne die Vereinbarung zu kennen würde ich im Zweifelsfall „ja“ sagen.

Diese Vereinbarung muss man kennen und auslegen. „Losgelöst vom Grundbuch“ würde ich hier nicht unterschreiben.
Was war 1989? Hier ist der Schlüssel für die aktuelle Situation zu suchen.
Kann der Verkäufer die alten Unterlagen komplett zeigen?
Gibt es das Notariat noch? Dann könnte man dort nachfragen und sich beraten lassen?
Im Zweifelsfall: Zu jedem Grundbuch gibt es eine Grundakte, die alle Verträge usw. enthält die zu den Eintragungen im Grundbuch gehören. Hier kann man Einsicht haben, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Auf jeden Fall würde ich die ganzen Unterlagen mit einer rechtskundigen Person durchsehen und besprechen.

Gruss
Jörg Zabel

PS: Das Ergebnis aller Verhandlungen sollte Wohn- und Teileigentum sein. Damit wären beide Miteigentümer auf der sicheren Seite, auch wenn es Aufwand und Kosten verursacht.

#17

Guten Tag, ich habe noch eine Nachfrage zur Reduzierung des Risikos einer späteren Teilungsversteigerung.
Es geht ja in der Situation darum, dass nur 1/2 Teil eines Grundstückes gekauft wird. Bei dieser Konstellation geht man mit 1/2 Teil des Grundstücks in das Grundbuch ein und einem anderen Eigentümer (völlig fremd) gehört der andere 1/2 Teil (wie schon geschrieben ideele Teilung historisch gewachsen).
Neben diversen Nachteilen (aber das zu einem entspr. geringen Preis) besteht das Risiko bei dieser Konstellation, dass jede Partei ohne Zustimmung der anderen Hälfte theoretisch jeder Zeit eine Teilungsversteigerung einleiten kann und man dann unter Umständen seinen urspr. Kaufpreis bzw. das Investierte vielleicht nicht mehr bekommt.
Nunmehr meine Frage zur Reduzierung dieses Risikos: Ist es sinnvoll, vorab im Rahmen des Kaufes im Grundbuch eine Grundschuld einzutragen um die Hürde einer Teilungsversteigerung höher zu setzen, da ja dann vom neuen Eigentümer die Grundschuld mit übernommen werden muss. Also bringt es etwas, zum Bsp. eine private Grundschuld eines nahen Verwandten ohne einzutragen, so dass man - bei einem evtl. späteren Versteigerungserlös unter Richtwert - am Ende wenigsten den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie noch bekommt, da der Bieter ja noch die Grundschuld ablösen muss. Vielen DANK für Eure Zeit!

#18

Guten Tag, ich habe noch eine Nachfrage zur Reduzierung des Risikos einer späteren Teilungsversteigerung.
Es geht ja in der Situation darum, dass nur 1/2 Teil eines Grundstückes gekauft wird. Bei dieser Konstellation geht man mit 1/2 Teil des Grundstücks in das Grundbuch ein und einem anderen Eigentümer (völlig fremd) gehört der andere 1/2 Teil (wie schon geschrieben ideele Teilung historisch gewachsen).
Neben diversen Nachteilen (aber das zu einem entspr. geringen Preis) besteht das Risiko bei dieser Konstellation, dass jede Partei ohne Zustimmung der anderen Hälfte theoretisch jeder Zeit eine Teilungsversteigerung einleiten kann und man dann unter Umständen seinen urspr. Kaufpreis bzw. das Investierte vielleicht nicht mehr bekommt.
Nunmehr meine Frage zur Reduzierung dieses Risikos: Ist es sinnvoll, vorab im Rahmen des Kaufes im Grundbuch eine Grundschuld einzutragen um die Hürde einer Teilungsversteigerung höher zu setzen, da ja dann vom neuen Eigentümer die Grundschuld mit übernommen werden muss. Also bringt es etwas, zum Bsp. eine private Grundschuld eines nahen Verwandten ohne einzutragen, so dass man - bei einem evtl. späteren Versteigerungserlös unter Richtwert - am Ende wenigsten den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie noch bekommt, da der Bieter ja noch die Grundschuld ablösen muss. Vielen DANK für Eure Zeit!