Hallo,
die Wohnungen in dem Mietshaus wurde in Eigentumswohnungen umgewandelt. Wir sind die einzigen, die nicht gekauft haben, weil das defekte Dach mitverkauft wurde. Es muss von den Eigentümern Instandgesetzt werden, steht im Kaufvertrag. Nun hat der Eigentümer der obersten Wohnung das Dachgeschoss überwiegend für sich zu wohnlichen Zwecken ausbauen lassen. Zugang von seiner Wohnung aus und nicht vom Treppenhaus. Das Bauordnungsamt hat eine „Neubauabnahme“ gemacht. 2 Räume werden in Zukunft von zwei anderen Eigentümern auf dem Dachboden wohnlich genutzt. Erreichbar über das Treppenhaus. Natürlich wurde auch das Dach den Vorschriften entsprechend gedämmt. Nun hat unser Vermieter nach Ende der Baumaßnahme uns die Miete wegen Modernisierungskosten am Dach (Gerüst, Dachrinne, Dacheindeckung, Dämmung, Architeltenleistung usw. ) um 11% erhöht, obwohl wir, unter der Oberwohnung/Dachgeschosswohnung wohnend, nichts davon haben. Unsere Wohnung befindets ich im alten, unmodernisiertem Zustand und wir können keinen Raum im ehemaligen Dachboden nutzen. Meine Frage ist:Müssen wir tatsächlich dafür, dass die Eigentümer es sich warm und schön gemacht haben, Modernisierungskosten zahlen?
Bitte nur Antworten die fundiert weiterhelfen.
Vielen Dank- Schaddie
Hallo Schaddie,
da der „Bauherr“ des Dachgeschosses der neue Eigentümer ist und - soweit ich das verstanden habe - nicht euer Vermieter, kann euer Vermieter die Baukosten nicht auf eure Miete umlegen, weil er ja gar keine Mehrkosten gehabt hat. Die Baumassnahme wurde vom neuen Eigentümer veranlasst und deshalb muss auch der die Kosten tagen. Euer Vermieter hat sicherlich nicht das Recht, euch die Miete zu erhöhen und es mit dem Dachausbau zu begründen, für den er wohl nicht der Veranlasser war.
LG
clc
Hallo,
ich bin für die Beantwortung der Frage nicht ganz der Richtige. Ich bin Bauingenieur und Bausachverständiger. Das ist doch mehr eine Frage für Rechtsanwälte. Aus meiner Berufserfahrung heraus kann ich nur eins empfehlen: Sofort andere Wohnung suchen und ausziehen!
Alles Gute und Ruhe bewahren.
Hanning
Mit Umwandlung in Eigentumswohnungen etc. und anschließender Mieterhöhung kenne ich mich leider nicht aus, ich hoffe es kann jemand anderes helfen.
Wünsche viel Erfolg, lG
Hallo,
leider kann ich nicht weiterhelfen,jedoch im Mieterbund erhält man korrekte Antworten.
LG
Hallo . wenn das Dach wärmegedämmt und repariert wurde , so handelt es sich um notwändige Instandsetzungsmassnahmen ! Es erhöht NICHT die Wohnqualität in einem Maße , die eine Mieterhöhung rechtfertigt . Es ist jedoch darauf zu achten , womit der Vermieter die Mieterhöhung begründet .
generell sind Mieterhöhungen rechtens ,sofern die letzte Mieterhöhung länger als 1 Jahr zurück liegt . Hilfreich ist ein " Mietspiegel " und der Weg zum Mieterschutzbund .
Ich hoffe , ich konnte helfen
Hallo,
ich denke: leider ja. Denn (aus einem anderen Forum):
Prüfungsmaßstab hierfür ist die Vorschrift des § 559 BGB. Danach darf die jährliche Miete in Höhe von 11 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden, wenn der Vermieter u. a. bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Diese Voraussetzungen dürften bei der sicherlich vorteilhaften Dachreparatur aufgrund der neuen und verbesserten Isolierung gegeben sein. Allerdings muss der Vermieter, weil die Sanierung allen Parteien zu Gute kommen dürfte, die Erhöhung auch auf alle Parteien umlegen (§ 559 Abs. 2 BGB).
Ansonsten informiere dich lieber nochmals beim Mieterschutzbund oder der örtlichen Mieterhilfe, wenn du auf Nummer Sicher gehen willst. Google spuckt aber zu dem Thema auch einiges aus - einfach „DAchsanierung Mieterhöhung“ eingeben.
Viele Grüße,
mannheim13
Sachverhalt ist zu speziell, um durch mich beantwortet zu werden. Empfehle Mieterverein.
Gruß pete88
Danke für die Antwort,
dem Vermieter gehört laut Teilungserklärung ein Raum im Dachgeschoss und den lässt er für sich ausbauen und seinen Dachanteil dämmen. Daraus leitet er ab, seinen Anteil an der Baumaßnahme laut Handwerkerrechnungen auf uns als Modernisierungskosten umlegen zu können. Dabei hat er die Wohnung mit einem kaputten Dachenteil gekauft und im Kaufvertrag steht, dass die Eigentümer das Dach reparieren müssen.
Ich denke also auch, dass wir dafür nicht aufkommen müssen.
Vielen Dank also- Schaddie
Hallo,
hier kann ich leider nicht weiterhelfen.
MfG schoerschi
Hallo Schaddie,
ich befürchte ja, Ihr müßt die Mieterhöhung so hinnehmen. Es ist ja immer der Fall, dass Vermieter bei Modernisierungen die Kosten auf die Mieter umzulegen. Ganz egal ob ihr Nutzen davon habt oder nicht. Hört sich jetzt vielleicht nicht positiv für Euch an, aber notfalls würde ich mir eine andere Wohnung suchen.
MfG
murmeltier
Hallo,
zu der Mieterhöhung wegen Modernisierung stelle ich Ihnen zwei Artikel aus der Süddeutschen Zeitung zur Verfügung:
„Wie nach einer Modernisierung die Miete erhöht werden darf
Soll die Miete erhöht werden, müssen die Baumaßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Wasser oder Energie bewirken. Erst, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind, kann der Vermieter die Miete heraufsetzen. Allerdings unterliegt die Mieterhöhung einigen Voraussetzungen
Mit der Mieterhöhung darf der Vermieter auch nicht zu lange warten, sonst kann sein Anspruch verwirkt sein. Aus der Erhöhungserklärung muss hervorgehen, wie hoch die Kosten der gesamten Baumaßnahme sind, aus welchen Einzelposten sich die Gesamtrechnung zusammensetzt, wie hoch der auf die jeweilige Wohnung entfallende Teilbetrag ist und wie sich die Kosten auf alle Wohnungen eines Mietshauses verteilen. Der Vermieter muss dabei zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten trennen. Auch muss der Vermieter im Einzelnen darlegen, worin Wohnwertverbesserung beziehungsweise Modernisierung bestehen.
Bei einer neuen Dämmung muss die dadurch erreichte Energieeinsparung konkret dargelegt werden. Eine Wärmebedarfsberechnung ist allerdings nach ei nem Urteil des BGH nicht notwendig (Az. VIII ZR 175/02). Auch beim Einbau von Isolierglasfenstern reicht es aus. wenn der Vermieter dem Mieter den höheren Wärmedämmwert sowie die bessere Schallschutzkennziffer mitteilt (BGH, VIII ZR 156/03).
Hält sich der Vermieter an die gesetzlich vorgeschriebene Form. kann er elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf .die Jahresmiete aufschlagen (Modernisierungsumlage). Keine Rolle spielt dabei, ob die Miete zuvor regulär erhöht wurde. Betragen die anrechenbaren Modernisierungskosten pro Wohnung zum Beispiel 15 000 Euro, darf der Mieter davon elf Prozent, also 1650 Euro, auf die Jahresmiete umlegen. Dies ergibt eine monatliche Erhöhung von 137,50 Euro pro Monat. Der Mieter muss die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zahlen. Weil die modernisierte Wohnung im Mietspiegel höher eingestuft wird, steigt außerdem die Höchstgrenze für zukünftige Mieterhöhungen. nase“
Süddeutsche 1. Juli 2010
„Geteilt: Die Kosten einer Modernisierung dürfen anhand der Wohnfläche auf alle Wohnungen des Hauses gleichmäßig verteilt werden. Das gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts Münster auch dann, wenn die Wohnungen im Haus unterschiedlich stark davon profitieren. Der Vermieter eines Gebäudes mit drei Wohnungen hatte Arbeiten zur Dämmung der obersten Geschossdecke vornehmen lassen. Die Modernisierung kam vor allem der obersten Wohnung zu Gute. Die Modernisierungs-Mieterhöhung, also die Umlage von elf Prozent der Kosten, berechnete und verteilte der Vermieter aber auf alle drei Wohnungen anhand der Wohnfläche. Das ist nach Ansicht des Landgerichts zulässig und praktikabel. Vorausgesetzt, die Kosten können für die einzelne Wohnung nicht separat erfasst werden. So lange aber auch die anderen Wohnungen im Haus, zum Beispiel über niedrigere Heizkosten insgesamt, von der Energie-Ersparnis profitieren, ist die gleichmäßige Kostenverteilung nach der Wohnungsgröße zulässig. (Az. 8 S 131/09)“
Süddeutsche 10.09.10
weitere verständliche Informationen unter http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/w1/waerme…
Grundsätzlich ist eine Umlage also erlaubt - auch eine Umlage auf alle Wohnungen nach qm - das wäre meiner Meinung nach gemeint mit gleichmäßig.
Sie sollten überprüfen, ob in der Berechnung nur die Kosten für die Dämmmaßnahmen einbeschlossen sind und nicht der Ausbau des Dachgeschosses oder ob nicht auch eine Instandhaltung des Daches mit enthalten ist. Diese dürfte nicht umgelegt werden (http://www.mieterschutzbund.net/Mietrecht.php#Modern…Z.B). die Dachrinne musste ja evtl.wegen eines veränderten Dachaufbaus verlegt werden. Wäre eine neue Dachrinne dann auch eine Instandhaltung? kann ich nicht sagen. War das Dach belegbar defekt ist in jedem Fall in den Gesamtkosten eine Instandhaltung enthalten. Wurden die herausgerechnet? Auch Zuschüsse von der KfW müssen herausgerechnet werden.
Die Antwort ist etwas lang geworden. Aber Sie wollten ja etwas fundiertes. Gehen Sie trotzdem zu einem Mieterverein oder Verbraucherzentrale. Die Rechtmäßigkeit der Kostenhöhe sollte überprüft werden.
unabhängig von den Modernisierungskosten, prüfen Sie bitte, ob in Ihrem Mietvertrag die Nutzung des Dachbodens einbeschlossen ist. Wenn ja, sollte es möglich sein, die Miete zu verringern.
Gruß elfriede
Hallo, Elfriede!
Das war eine superausführliche Auskunft. Ich bin auch der Meinung, dass eigentlich nur die Kosten für eine normale Wärmedämmung des Dachbodens laut Wärmeschutzverordnung an die Mieter weitergegeben wereden können und nicht die Kosten, die entstehen, weil Eigentümer sich diesen Dachboden zu privaten Wohnzwecken wohnlich, mit Dachterasse und Gauben ausbauen und hochwertig dämmen lassen.
Eigentlich dürften somit nur Kosten für eine normale Dämmung anfallen und nicht zusätzlich Kosten für das Hausgerüst usw.
Vieln Dank für die Tipps.
Mit lieben grüßen- Schaddie
Hallo,
also was ist eine normale Dämmung und was eine hochwertige Dämmung? Ich glaube, dass dies ein Streit wäre, den Sie verlieren. Welche Qualität der Dämmung gewählt wird, geht ja rechnerisch in die Höhe der Energieeinsparung ein. Ein Eigentümer hat meiner Kenntnis auch das Recht, die Qualität zu wählen - aber das weiß ich nicht ganz sicher.
Auch ein Hausgerüst muss aufgebaut werden, wenn eine Dachdämmung von außen durchgeführt wird. also könnte ein Anteil der Kosten dafür der Dachdämmung zugerechnet werden. Allerdings müsste der Eigentümer die Kosten eben differenzieren.
Ebenso Kosten für einen Architekten. Das kann bei einer Dachdämmung nicht viel sein. (siehe auch: „Modernisierung und Architektenhonorar: Muß für Planung und Durchführung ein Architekt eingeschaltet werden, darf das Honorar den Modernisierungskosten zugeschlagen und auf die Mieter umgelegt werden. (LG Berlin, Az. 64 S 265/00, aus: GE 2001, Sl 59)“ - http://www.wohnung.net/mietrecht/topic,445,-modernis… ) Diese Seite führt übrigens viele Urteile zu Modernisierung und zu der Umlage der Kosten auf.
Noch eine Verweis:
„Stellen die Baumaßnahmen durch den Vermieter ganz oder zum Teil eine Modernisierung dar, so eröffnet das Gesetz ihm die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen.
Der Erhöhungsbetrag errechnet sich, nach einem gesetzlich vorgeschriebenen Rechenverfahren, aus dem Anteil der Modernisierungskosten an den Gesamtkosten der Baumaßnahmen.
Für die Mieterhöhung wegen Modernisierung gelten umfangreiche formelle Voraussetzungen, insbesondere Erläuterungs- und Begründungspflichten, die in sehr vielen Fällen nicht eingehalten werden.
Die Folgen können weitreichend sein: Eine formell unzureichende Mieterhöhungserklärung ist unwirksam, so dass der Mieter weiterhin die vorher geltende Miete schuldet. Zahlt der Mieter die höhere Miete, weil er irrig davon ausgeht, die Mieterhöhung sei berechtigt, erkennt er mit der Zahlung den höheren Mietzins nicht an (denn eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist einseitig und Bedarf zu ihrer Wirksamkeit keiner Zustimmung). Vielmehr kann er dann – mitunter rückwirkend für Jahre – die zuviel gezahlte Miete zurückfordern.
Mietern, die eine solche Mieterhöhung erhalten haben, ist daher zu empfehlen, diese auf ihre Wirksamkeit überprüfen zu lassen.“ (http://www.justlaw.de/rechtsanwalt-goettingen/Mietre…)
Ich gebe Ihnen in jedem Fall recht, dass der Ausbau von Gauben nicht zur Dachdämmung gehört.
Gruß Elfriede
Hallo,
ja ein Dämmung des Dachbodens kann der Eigentümer auf alle Mieter umrechnen! Wieviel und in welcher Höhe das weiß ich nicht!! mfg
Hallo, Elfriede,
die Ausführungen waren sehr hilfreich und ich habe mir ausgedruckt, wie die Ankündigung des Vermieters und die Berechnung für die Modernisierung abzüglich Instandhaltung aussehen muss. So etwas haben wir nicht erhalten. Im Übrigen werden wir nun einen Anwalt einschalten, denn für unsere Wohnung ergibt sich keine Einsparung von Energie, Wasser usw. Auch sind in den Berechnungen Abbrucharbeiten auf dem Dachboden, Stahlträger einsetzen,Dachdeckerarbeiten wegen Gauben und Loggiaausaus usw. enthalten, also alles Arbeiten die von Eigentümern für ihren Wohnungs/Dachgeschossausbau erforderlich waren. Die Dämmung eines einfachen Trockenbodens (steht im Mietrertrag der 40 Jahre alt ist) hätte unter die Dachsparren von Innen erfolgen können. Mehr verlangt das Energieeinspargesetz nicht.
Nochmals vielen Dank für die ausführlichen Antworten und ein erfolgreiches Jahr
Gruß Schaddie
hi
Bitte um Antwort
Hallo Schaddi,
habe ein ähnliches Problem. Mein Vermieter hat sich über einen Dachausbau neuen Wohnraum geschaffen und legt jetzt die Kosten für die Wärmedämmung und die neue Dacheindeckung auf alle Mieter um.
Falls Du zwischenzeitlich eine professionelle Rechtsmeinung bekommen hast, würde die mich sehr interessieren. Wäre Dir dankbar, wenn Du die hier postest
Hallo manu,
wir haben zwischenzeitlich einen Anwalt eingeschaltet und bekommen von einer Miet-Rechtschutzversicherung Unterstützung. Ich würde die Rechnung des Vermieters daraufhin überprüfen, ob er die Kosten für die Dacheindeckung und die Wärmedämmung überhaupt an andere Mieter verteilen kann. Grundsätzlich ist eine Umlage erlaubt, wenn sie allen zugute kommt.Die Frage ist, ob das Dach reparaturbedürftig war.Dann müssen die Kosten für Instandhaltung herausgerechnet werden. Sie sollten überprüfen, ob in der Berechnung nur die Kosten für die Dämmmaßnahmen eingeschlossen sind und nicht der Ausbau des Dachgeschosses oder ob nicht auch eine Instandhaltung des Daches mit enthalten sind. Diese Kosten dürfen nicht umgelegt werden. Auch Zuschüsse von der KfW müssen rausgerechnet werden. Der Vermieter hat ja hier neuen Wohnraum nach der Wärmeschutzverordnung geschaffen und profitiert durch höhere Mieteinnahmen nach Neubaustandart, während für ihre Wohnung alles beim alten bleibt.
Sehen Sie bitte unter : http://www.wohnung.net/mietrecht/topic,445,-modernis…… und unter
www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/miete-einn……
nach
Hilfreich ist auch: www.mietrecht-hilfe.de7miete/mieterhöhung-nach-moder…
In allen stehen gute Tipps für unser Problem.
Viel Erfolg- Schaddie
Hallo Schaddi,
vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.
Mir ist das aber noch unklar.
Der Vermieter will im Spitzboden großzügige Dachgauben einbauen, eine Terasse usw.
Ich bin der Meinung: Wenn der Vermieter das Dachgeschoss zu neuem Wohnraum macht, dann muss er (wie Sie selbst auch sagen) eh die Wärmeschutzverordnung einhalten. Es handelt sich also sozusagen um einen Neubau, sodass selbst die Wärmedämmung nicht umlagefähig ist.
Mein Vermieter hat das Haus vor 1 Jahr gekauft und ist nun verpflichtet das Dach zu dämmen. Er meint, wenn er schon dämmt, dann kann er gleich einen Ausbau machen.
Er ist der Meinung:
Wenn er nur das Dach dämmen würde, ohne Gauben, usw. Dann wuerde ihn das 25.000 EUR kosten. Also will er diesen Betrag umlegen. Also wenn er eine Gaube einbaut, dann müsste ich da auch einen Anteil tragen. Zumindest den Anteil, den es gekostet hätte, das Dach ohne Gaube zu dämmen.
Was sagt das Gesetzt in diesem Fall? Wie berechnet sich die Umlage?
Falls Du irgendwann darauf eine Antwort bekommst wäre ich Dir für eine Info sehr sehr dankbar. Ich will mich nicht streiten, aber auch nicht übervorteilen lassen. Ggf. gibt es bereits ein Vergleichsurteile, dass ich meinem Vermieter zeigen kann.
Vielen lieben Dank
Manu
Hallo, Manu,
der Vermieter baut neuen Wohnraum ein und muss die Kosten dafür alleine tragen, da nur er einen nutzen davon hat, bezw. sein Mieter. Die Energiesparverordnung sieht die Dachfußbodendämmung bei gebehbaren Boden vor oder die Dachdämmung. Bei beiden Varianten sieht der Gesetzgeber vor, dass der Vermieter einen Kostenvoranschlag einholt. Dabei ist die Dämmung der Geschossdecke die deutliche günstigere Variante. Ich würde mir den Kostenvoranschlag zeigen lassen. Da der Vermieter neuen Wohnraum im Spitzboden schafft muss er sowieso den Fußboden nach der neusten Verordnung dämmen und die Brandschutzverordnungen einhalten. Info:http://baupraxis.de/magazin/hausbau/dachboden-dämmun…
Urteile: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/m1/modern…
Kanzlei Knoll:www.btknoll.de/mietrecht/urteile/
Ansonsten würde ich empfeheln im Internet unter: „Urteile zu Dachgeschossausbauten“ recherchieren.
Alles Gute und Gruß zurück- Schaddie