Immobilien sofort soviel wie möglich als Kapitalanlage kaufen - habe ich Denkfehler oder doch realistisch?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

ich habe mich seit einigen Wochen mit Immobilien frisch beschäftigt, weil ich umgehört habe dass man mit Immobilien gut wird. Also ich habe jetzt einen Fall, den ich ausgedacht habe. Ich möchte mit euch zusammen diskutieren ob der von mir ausgedachte Fall überhaupt realistisch? Wenn nicht, wo sind die Haken?

Damit der Fall leicht und vereinfacht zu diskutieren ist, habe ich folgende Annahmen vorausgesetzt:
Annahme 1: Meine Hausbank hat kein Problem mir (ledig ohne Kind) eine Wohnung ohne Eigenkapital im Wert von 600T Euro zu finanzieren (Bonität, Einkommen etc. alles ist positiv und ausreichend…).
Annahme 2: Es gibt in der Stadt wo ich die Wohnung kaufen möchte, keine Zweitwohnungssteuer. In der Stadt sind hunderttauschend schöne leere Wohnungen, die im Wert etwa 90T Euro zu verkaufen sind und die von Banken auch zu akzeptieren sind.
Annahme 3: Alle Wohnungen, die ich kaufen möchte, sind provisionsfrei.
Annahme 4: Alle Kaufnebenkosten und Steuer sind pro Wohnung 10 T Euro. Jede Wohnung ist bereits vor Kauf top renoviert. Es gibt keinen Nachbedarf an Renovierung.
Annahme 5: ich habe min. 200T Euro als Bankguthaben, mit den ich 20 mal Wohnungkaufnebenkosten und – steuer bezahlen kann.
Annahme 6: Ich kriege jede Wohnung, die im Kaufwert von 90T Euro sind, Problemlos und lückenlos vermietet. Und die Kaltnettomiete pro Monat deckt die monatlichen Finanzierungskosten komplett ab (Zinsen und Tilgung pro Monat). Also ein positiver Cashflow ergibt sich pro Wohnung pro Monat -> Einnahme größer als Ausgabe pro Wohnung in Durchschnitt

Meine Behauptung oder Rechenresultaten wären wie folgt:
ich gehe zu meiner Hausbank und möchte 20 Wohnungen ohne Eigenkapital über Bank finanziert kaufen. Die Gesamtkaufnebenkosten und – steuer zahlen ich aus eigener Tasche. Und restliche Kosten finanziert mir die Bank. (Je Wohnung kostet 90T Euro, für 20 Wohnungen sind 180T Euro). Weil jede Wohnung laut Annahme 6 mir oder der Bank einen positiven Cashflow liefern kann, sollt die Bank mir die Finanzierungswünsche von 20 Wohnungen doch genehmigen können???

Fragen:

  1. Ist es überhaupt realistisch? Wenn nicht, wo hat die Bank Bauchschmerzen?
  2. Wenn 20 Wohnungen unmöglich, wie viel 90T Euro werte Wohnungen wird die Bank mir finanzieren?
#2

Alle 20 Wohnungen in einem Haus bzw. einer Wohnanlage? Klumpenrisiko.

#3

Und du bist dir sicher dass du mit Vermieten nicht drauf zahlst? Das tun fast alle Vermieter die heute noch kaufen, da die Immobilienpreise viel viel viel viel stärker gestiegen sind als die Mieten.

#4

Hallo,

Wenn es Hunderttausend leere Wohnungen gibt, wie kann die Bank sich sicher sein, dass ausgerechnet Du es schaffst, die dauerhaft und kostendeckend zu vermieten?

Wenn Du behauptest, dass zu schaffen, warum schafft das der derzeitige Besitzer nicht? Gerade zur jetzigen Zeit, wo viele Städte eher darüber stöhnen, dass es mehr Wohnungssuchende als freie Wohnungen gibt?

Den Traum hat man in den 1990ern schon mal geträumt. Es gab vier große Verlierer:

  • die Mieter, die in zu billig gebauten Wohnungen Probleme mit den Mängeln hatten
  • die Besitzer, die meist kleine Selbständige wie Ärzte oder Handwerker waren, deren Prognose der „Rentenvorsorge“ nicht aufgingen
  • die Banken, die sich an den faulen Krediten und deren Derivaten verschluckt haben
  • die Gesellschaft, die diese Banken mit Summen retten mussten, dass die Bildung daneben aussah wie der Geräteschuppen neben einer Villa

Von der Polemik abgesehen, was sagt der Mietspiegel über die Wohnlage aus? Sind die Mieten, die Du Dir vorstellst, angemessen? Ist die Bevölkerung der Gegend überhaupt in der Lage, sich solche Mieten zu leisten?

Hast Du in Deine Berechnungen auch alle Nebenkosten einbezogen, die Du nicht umlegen kannst? Hast Du eine Reserve für Reparaturen eingeplant? Welche Erfahrungen kannst Du mit dem Geschäft der Wohnungsverwaltung vorweisen?

Nee, das sind 1,8 Mio €.

Weil sie Dir Dein Geschäft zu 100% finanzieren soll. Und das ganze Risiko bei ihr liegt. Wenn Dein Plan doch nicht aufgeht, muss sie die Wohnungen übernehmen und wieder veräußern. Die Risikobewertung der Kreditsachbearbeitung könnte das Ausfallrisiko höher werten, als den möglichen Gewinn.

Grüße
Pierre

Nachtrag: es könnte natürlich auch sein, dass die Filiale der Bank, die gefragt wurde schon ihr Soll an Verkäufen mit sichereren Projekten erfüllt hat und ein solches Risiko nicht eingehen muss.

Vielleicht stimmt auch aus ihrer Sicht die Prognose zu Deiner Person nicht: Einkommen, Firma und Dauer der Beschäftigung, sonstige Sicherheiten usw.

#5

Angenommen, deine Annahmen stimmen.
Dann erkläre mir, warum diese Goldeier-legenden Wohnungen überhaupt verkauft werden?

Alles Notverkäufe?

Bei uns liegt der Kaufpreis für ETW in gutem Zustand so ca. beim 18fachen der Jahresmiete.
Das hört sich nach über 5% Rendite an - bis du einen Mieter dabei hast, den du herausklagen und räumen lassen musst - samt anschließender Wohnungsentrümpelung, Entseuchung und Renovierung.

Mir ist das zu riskant, vielen anderen wohl auch und einige haben sich schon die Finger mächtig verbrannt.

#6

Da ist doch schon ein großer Haken, wenn ich das nicht falsch verstehe (ich hab das jetzt nicht alles durchgerechnet, deshalb gehe ich auf den Rest nicht ein).
Du hast momentan eine großartige Zinssituation. Die kannst du dir aber nicht annähernd für den kompletten Zeitraum sichern bis der Kredit abbezahlt ist. Ob nach 10 bis max. 20 Jahren (solange sollte der gegenwärtige Zins einigermaßen gesichert werden können; allerdings auch da schon mit Zinsaufschlägen) noch immer die Mieteinnahmen Zins+Tilgung übersteigen, steht in den Sternen.
Dazu kommen noch einige andere Risiken (die Mietgegebenheiten verschlechtern sich, große politische und wirtschaftliche Veränderungen, neue gesetzliche Situationen, die z.B. massive Investitionen erfordern usw.), die aus Banksicht eingerechnet gehören und so die Dinge schwierig machen.

Die Banken können zudem solche Kredite nicht vergeben, wie sie lustig sind, sondern sind an recht „konservativ“ gestaltete gesetzliche Vorgaben gebunden, die Überschuldungen und Immobilienblasen verhindern sollen.

Gruß
F.

#7

Falls du das möchtest, gehst du vielleicht besser erst einmal in ein Kloster.

#8

Da haben wir schon den Haken: der UP hat Probleme mit elementaren Rechenoperationen. :wink:

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#9

Hallo.
Suchen wir mal nach den Fallstricken in der vereinfachten Anfangsthese
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Die 180ooo reichen nur fuer 2 Wohnungen, wurde erwaehnt.
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Dass der Mieter alles zahlt, bezweifle ich mal einfach.
Hast Du nur den Zins betrachtet, un die Tilgung vergessen?
90ooo ohne Zins in 20 Jahren tilgen sind 375 im Monat.
Mietrendite heute 4 Prozent, also 90ooo vermieten bringt 300 im Monat.
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Dass die Bank alles finanziert, bezweifle ich mal.
Die Bank schaut sich die Immobilie an und ermittelt einen eigenen Wert dafuer. Dieser ist nie hoeher al der Kaufpreis, aber bei Altbauten und ueberteuerten Objekten deutlich darunter. Bedacht?
Vom Bank"wert" finanzieren sie gern 60 Prozent, evtl 80, und mit hoeheren Zinsen auch vielleicht mehr. Bedacht?
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Wenn eine Heizung 20 Jahre haelt, zahlst Du bei 20 Wohnungen jedes Jahr eine Heizung. Dazu die Balkonreparatur, den Aussenanstrich, Badfliesen wegen zugesetzter Wasserleitungen und was noch alles so kaputt geht.
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Gibt es in Mehrfamilienhaeusern (jeweils) einen Verwalter, sind dies auch Tausende im Jahrt in Summe.
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Wohnt ein Mieter immer 5 Jahre (Annahme), hast Du bei 20 Wohnungen 4 Mieterwechsel im Jahr mit Renovierungen und Leerstand mindestens 1 bis 2 Monate. Der 5-Jahres-Zeitraum hat 5x 12 =60 Monate aber nur 58 Monate Miete.
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Bei mehr als xx Immobilien in yy Jahren zahlst Du Gewerbesteuer. Bei Kauf und bei Verkauf. Bedacht?
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Das Thema Zinserhoehung bei Anschlussfinanzierung bitte bedenken.
Angsthasen lesen zu Zwangshypothek bei Crash.
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Tip: fang mal statt 20 mit 1 an, nirgends lernst Du mehr.
Gruss Helmut

#10

Soll bei Niedrigzinsen auch schon weniger Rendite sein, teils unter 3 fuer gute Objekte, oder viel fuer reparaturbedurftige Objekte, die sozusagen nachtraeglich weiteren "Kauf"preis erfordern

Ne Zahl? 2 Jahre keine Miete, danach 15ooo Renovierung
doch wenn die anderen 19 Wohnungen laufen, kann man dies alle 5 Jahre verschmerzen, muss nur entprechend, wie sagte mal eine Bank :
ausreichend Eigenkapital vorhalten

#11

Diesen bissigen Kommentar habe ich mir sparen wollen. Ich bin davon ausgegangen, dass der TE hier lediglich einen Fehler auf Grund mangelnder Aufmerksamkeit drin hat.

#12

Es fehlte ja auch bloß eine 0. :stuck_out_tongue:
Tut mir leid, aber für mich sieht das insgesamt nach einer Milchmädchenrechnung aus, und wie ich den Antworten entnehme, bin ich nicht die einzige.

#13

Dass ich dahinter ebenfalls wenig ökonomische und banktechnische Erfahrung sehe, denke ich, ist klar geworden.

#14

Stimmt so nicht. Auf gewerblichen Grundstückshandel deutet hier nichts hin. Und bei Kauf zahlt er nur Grunderwerbsteuer (höchstens noch in Ausnahmefällen Umsatzsteuer), egal ob es sich um private Vermögensverwaltung oder gewerblichen Grundstückshandel handelt.