Immobiliendarlehen bei Sparkasse Plausibilität?

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#1

Hallöchen,

wir sind eine kleine dreiköpfige Familie und haben die Chance bekommen direkt gegenüber von uns ein Haus zu erwerben. Im Moment wohnen wir in einer Mietwohnung. Das Haus wurde die letzten 30 Jahre allein von einer Oma bewohnt und es ist sanierungsbedürftig.

Der Kaufpreis, des Grundstückes 680 m² mit Haus, wäre 30.000,- €. Wir haben schon viel durchgerechnet und kommen dann für die Sanierungskosten auf nochmal 40.000,- € + einen Puffer. Wir wollen ein Stück anbauen, Elektro muss neu, Bad neu und Räume auf vordermann bringen. Wir waren auf der Sparkasse wegen eines Darlehens mit einer Summe von 80.000,- €. Soweit wäre das alles okay und würde genehmigt werden. Nun zu meiner Frage, die Frau von der Sparkasse möchte aber vorher Kostenvoranschläge für gewisse Sachen damit wir die Kosten belegen können bzw. die Plausibilität stimmt. Wir sind eine Handwerker Familie und würden z.B. den Anbau + Elektro größtenteils selbst ausführen. Wir wissen nun nicht was genau die nette Beraterin möchte. Kann da jemand aus Erfahrung sprechen? Man kann ja nicht die komplette Summe von 50.000,- € für die Sanierungskosten schon im vornherein mit Belegen belegen. :smile: Da braucht man da mal 5 Schrauben, dort nen Teppich usw. Hoffe ihr versteht in etwa was ich meine.

lg und bin dankbar für jede Antwort. Nadja

#2

Hallo,

was die Dame von der Sparkasse will, hat sie doch gesagt: Kostenvoranschläge.

Der Punkt hier ist, das ihr offensichtlich keine Erfahrung habt und sie Eurer Kalkulation
nur so weit traut, wie sie das Papier werfen kann, auf dem die steht. Daher wäre jetzt
(auch zu Eurer Sicherheit) angesagt, mit entsprechenden Profis das Haus zu begehen
und sich Kostenvoranschläge erstellen zu lassen.

Auch wenn Ihr Arbeiten selbst ausführen wollt, solltet Ihr dafür Kostenvoranschläge
machen lassen, denn Ihr „spart“ ja höchstens die Arbeitskosten, denn das Material
(Leitungen, Schalter, etc.) werdet Ihr trotzdem brauchen.

Bei dem, was du aufgelistet hast, finde ich 40.000 recht optimistisch. Ich denke, das
sieht die Sparkasse ähnlich und möchte sicherstellen, das ihr mit Eurem Kredit die
Arbeiten auch wirklich zu Ende bringen könnt und sie nicht am Ende auf einem
halbfertigen Haus sitzen bleibt.

Gruß,
Steve

PS: Eigenkapital hast du nicht erwähnt. Wie schaut’s da aus?

#3

Hallo,

danke für die schnelle Antwort. :smile: Okay, also holen wir uns ein paar Kostenvoranschläge ins Haus. Ich hoffe die Sparkassen Dame will nicht bis auf den letzten Euro alles schon verplant sehen. So wie du schreibst, Leitungen, Schlater usw. brauchen wir, aber da ist es natürlich auch schwierig zu sagen ich brauch 30 Lichtschalter oder doch 32. Kann man ja auch nur ungefähre angaben machen. Ich hoffe das die Dame dann mit solchen Angaben zufrieden ist. :smile:

Eigenkapital ist leider keines vorhanden, da das ganze recht unerwartet kam. Gleich gegenüber ein Haus das unseren wünschen entspricht. :smile:

Na dann sind nun also wir gefragt ein paar Kostenvoranschläge zu bekommen. Für Materialkosten gibt es sowas ja nicht. Kann ich uns dann nur selbst rausschreiben:

Badewanne 700,- €
Toilettenset 170,-€
Farbe 250,- €
UP-Dosen 80,-€
Fliesen 900,- €
usw.

So in der art? :smiley: lg

#4

Hallo!

Der Kaufpreis, des Grundstückes 680 m² mit Haus, wäre 30.000,-
€. Wir haben schon viel durchgerechnet und kommen dann für die
Sanierungskosten auf nochmal 40.000,- € + einen Puffer.

Solange man ein altes Haus nur bewohnt, muss man energetisch nichts sanieren. Möchte man aber anbauen, wird eine Baugenehmigung erforderlich sein und das Haus muss nach Durchführung der Baumaßnahmen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung erfüllen. . Dafür braucht man eine Person mit Bauvorlageberechtigung, also einen Architekten. Der plant das Ganze vom Anbau bis zur energetischen Sanierung. Und das wird vorhersehbar kostspieliger als der genannte Betrag - nicht etwa durch die Tätigkeit des Architekten, sondern durch den Umfang der fälligen Arbeiten. Der Architekt führt eine sog. Massenberechnung durch und kommt damit zur Kostenermittlung.

Mit dieser Kostenermittlung und darin berücksichtigter Eigenleistung geht man zur Bank.

Gruß
Wolfgang

#5

Hallo Nadja,

wir gingen folgendermassen vor:

Zunächst suchten wir einen (freundlichen) Bauingenieur / Architekten (=Sachverständigen), mit dem wir unser Vorhaben besprachen. Danach wurde das von uns begehrte Objekt mit ihm besichtigt.
Anschließend wurde vom Sachverständigen eine Liste aufgestellt, die alle auszuführenden Arbeiten enthielt. Zu den einzelnen Gewerken wurden sowohl die Material- als auch die Lohnkosten aufgelistet. Die Arbeits- bzw. Lohnkosten wurden unterteilt in Eigenleistung und Fremdleistung.
Außerdem wurden die Kosten für den Objekterwerb sowie die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung beim Amtsgericht etc.) benannt.

Dann konnten wir zunächst für uns beurteilen, in welchem Umfang Eigenmittel und/oder Fremdmitttel erforderlich sein würden.

So gerüstet, haben wir uns anschließend um Baudarlehen in notwendigem Umfang bemüht - und auch erhalten.

Dabei bitte nicht zu klären vergessen: wer hilft, wenn die geplante umfangreiche Eigenleistung aus nicht vorhersehbaren Gründen teilweise oder insgesamt nicht erbracht werden kann ?

Mit freundlichem Gruß und Viel Glück !

busaki

#6

Hallo,

das klingt natürlich sehr einleuchtend und sollte wohl dann der richtige Weg für uns sein. Wie sieht es da ungefähr mit der Höhe des Honorars des Architekten aus? Ist ja sicher auch nicht unbeträchtlich, aber da werden wir nicht drum herum kommen. Danke für deinen Erfahrungsbericht.

lg

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#7

Man sollte aber auch nicht zu „plump“ bei der finanzierenden Bank auftreten.
Die Bank benötigt entweder einen baubegleitenden Architekten der die ganze Sanierung mit der Kostenaufstellung bestätigt.
Oder Ihr benötigt für die Maßnahmen Kostenvoranschläge und sowieso einen Kostenplan wo alle Kosten aufgeschlüsselt sind. Dann wird dort unterschieden zwischen dem was Ihr als Handwerker selbst macht und was andere Firmen machen.
Eigenkapital für die Kaufpreisnebenkosten sollte vorhanden sein.
Dann gilt es der Bank das Konzept schlüssig „mit einem roten Faden“ vorzutragen.

#8

Hallo

Ich kann Dir nur wärmstens empfehlen, Dich an bukis Rat zu halten.

Üblicherweise reicht bei der Bank eine (Grob)Kostenschätzung des Architekten.
Solche einzelnen Leistungen werden i.d.R. nach Zeithonorar abgerechnet, Std-Sätze des Architekten liegen üblicherweise zwischen 80-120Euro +Mwst.

Für den Anbau braucht ihr eine Baugenehmigung plus Wärmeschutznachweis, Statik.
Dazu sind die Anforderungen der ENeV (auch Nachrüstpflichten!!!) einzuhalten - ggf. kann der Architekt einen Ausnahmefall bestätigen.
Die Elektrik muss ein Elektromeister zumindest abnehmen, evtl. neuer Sicherungskasten.

40.000 Euro halte ich für die geschilderten Massnahmen ebenfalls für sehr optimistisch.
Aber da hilft dann die Kostenschätzung des Architekten böse Überraschungen zu vermeiden.

Grüsse Rudi