Hallo zusammen,
ist ein Immobilienerwerb ohne Eigenkapital möglich,
wenn eine monatliche Rate von 1000€ bezahlt werden kann?
Worauf ist zu achten, wer bietet eine solche Finanzierung an, wo liegen die Risiken?
Vielen Dank im Vorraus
Karl
Hallo Karl,
Im Allgemeinen ist dies seriöserweise nicht möglich. Im Einzelfall wären folgende Fragen wichtig: Warum war es Dir bisher nicht möglich, 1000 Euronen monatlich zu sparen? Warum soll das jetzt anders ein? Wie sicher ist das Einkommen? Wer springt ein, wenn Du nicht mehr zahlst?
Normalerweise wird mit max. 80% des Wertes beliehen. Du benötigst wohl etwa 120 %, nehme ich an (Notar, Gegühren, Steuer, Renovierung, Reserve…). Welche Sicherheit bietest Du der Bank dafür?
Wenn Du die Fragen wider Erwarten vernünftig beantworten kannst, wirst Du einen Kredit bekommen mit einem geissen Aufschlag. ISt es das wert? Oder wartest Du lieber 2 Jahre, dann hast wohl auch genug Eigenkapital da. Allerdings kann Dein Einzelfall auch mal anders aussehen (so war es bei mir), da hilft ein Gespräch mit der Bank Deines Vertrauens.
Gruß
Der Wellenzwerg
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Hallo Karl,
natürlich kann eine sogenannte Vollfinanzierung teuer sein, aber:
a) Die Bank muss Eigenkapital im Sinne von Eigenleistung auch anerkennen, ich glaube mind. in Höhe von 10 % des Kaufpreises des Hauses. Eigenleistung können geleistet werden durch selbst tapezieren, Fliesen selbst legen usw. Der Stundenlohn, den Du ansonsten an die Fachkräfte hättest zahlen müssen, wird hier dann abgezogen, weil Du die Arbeit selbst machst. Das mindert also schon mal den Kaufpreis und evtl. auch die Kaufnebenkosten wie Steuern und Notar.
b) Zusätzlich kann es sein, das Du Anspruch auf Eigenheimzulage hast,
was auch zum Eigenkapital gezählt werden kann.
Diese soll es nur noch dieses Jahr geben, für Ehepaar weiß ich, das es 10.000 Euro für 8 Jahre sind, gleich 104,16 Euro pro Monat. Dieses Geld kannst Du Dir entweder mit vorfinanzieren lassen, wobei dann natürlich allerdings weniger für Dich rausspringt. Oder aber Du lässt es Dir ein Mal jährlich auszahlen, glaube im Mai. Musst es dann natürlich auch gut einteilen über ein Jahr als Mietminderung.
Die Eigenheimzulage ist Einkommensabhängig, für Verh. glaube ich, darfst Du in den letzten zwei Jahren nicht mehr als 140.000 Euro Brutto verdient haben.
c)30 % des Baupreises bzw. Grundstückspreises übernimmt die KFW, höchstens jedoch, glaube ich, 100.000 Euro. Eine „normale“ Hausbank würde nie die Finanzierung allein übernehmen und der KFW Kredit wird meist als zweitrangiges Darlehn eingetragen. Die KFW hat ihre eigenen Zinsen, wobei es nochmal Unterschiede gibt, zwischen ein Jahr Zins- oder Tilgungsfrei den Kredit von 10 Jahren anzufangen oder die ersten 5 Jahre. Gib im Internet mal KFW Bank ein, da kommst Du automatisch zu deren Berechnungseiten.
d) Wenn die Bank Deine monatlichen Ausgaben berechnet, um zu sehen, was Dir für ein Bau überbleibt, musst Du wissen, das die ihre eigenen Pauschalen haben - manchmal total unterschiedlich. Also wenn Du z. B. für Deine Lebenshaltungskosten nur 500 Euro im Monat benötigen würdest für zwei Personen, dann rechnen die trotzdem Pauschal ca. 600 Euro für eine Person und nochmal 200 Euro für jede weitere Person. Eine normale Bank sollte diesen Betrag auch wirklich berücksichtigen.
e)Wenn Du bauen möchtest, achte darauf, ob Du ein nicht erschlossenes, teilerschlossenes oder voll erschlossenes Baugebiet hast. Da kommen sonst nochmal Kosten auf Dich zu. Desweiteren frage nach den pauschalen Anschlußkosten für Kabel, Strom, Wasser, Kernbohrungen usw., die die Stadt bzw. die Stadtwerke legen muss.
Bei uns kannst Du im Durchschnitt 5.500 Euro rechnen.
f)Lass Dir, wenn möglich, keine Finanzierung über irgendwelche Lebensversicherungskredite andrehen. Die sollen mit die teuerste und unsicherste Variante sein. Am Ende des Kredites kriegst Du irgendwelche Summen genannt, die die Versicherung in einigen Jahren auszahlt, womit die Schulden gleichzeitig getilgt werden, aber es soll sich um Summen handeln, die nur geschätzt sind und von der Marktlage abhängen. Weiß man, wie die Marktlage in 10 Jahren ist.
Außerdem frage nach Sondertilgungsmöglichkeiten, das Du, wenn Du mal was über hast, extra tilgen könntest. Frage auch, wie hoch die Vorfälligkeitesentschädigungen sind, wenn Du z. B. vorzeitig ausgleichen könntest.
Bei 1000 Euro Miete kann es sein, das Dir wohl keine anderweitigen Förderungen zustehen, wie Förderprogramme der WFA Bank. ?
Es gibt eine einfache Formel, die Du anwenden kannst, um zu sehen, wieviel Dich ein Haus pro Monat kosten kann:
Gesamtkaufpreis x Durchschn.zins (5 % + 1% Tilgung)/ 12 Monate.
Und eine Formel, um zu berechnen, wieviel Haus Du Dir leisten könntest:
Kaltmiete x 100 x 12 Monat/ Zins + Tilgung
also
1000 Euro x 100 x 12 durch 6 = 200.000 Euro. Umgekehrt gleich
200.000 Euro x 6 % durch 12= 1000 Euro Kaltmiete. In dieser Summe von 200.000 müssen dann aber alle Kosten mit drin sein, wie Notar usw.
Schau mal unter Finanzscout, da stehen viele Dinge, die man beim Hauskauf berücksichtigen muss. Musst Dich mal ein bißchen durchblättern.
Ich weiß von Bekannten, die auch vollfinanziert haben, das die Volksbank hierfür am besten kooperiert. Bei Überlegung einer Vollfinaninzierung durch die Bank wird u. a. auch auf die Kontoführung geschaut, wie Du Dich so allgemein monatlich verhälst, ob Du z. B. oft im Dispo gehangen hast usw. Die sollen zur Zeit einen günstigen Kredit für 8 Jahre bei 4,25 % haben. Die haben öfter irgendwelche günstigen Angebote.
Gruß
dex
Servus Wellenzwerg,
hier geht es um ein Gespräch im Freundeskreis.
Wenn einer 1000€ Kaltmiete (ca.33% vom Einkommen)im Monat zahlt, ein gesichertes Einkommen hat aber keine Ersparnisse, etc.ist es dann sinnvoll Miete zu zahlen oder über die Finanzierung Eigenheim zu erwerben.Wie würde das Ganze funktionieren.
Du hast schon etwas Licht in die Sache bebracht, Danke.
Viele Grüße
Karl
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Hi Karl,
normalerweise finanziert die Bank max. 80%, das heisst Du musst 20% Eigenkapital aufbringen. Ein Gehalt bedeutet für die Bank keine Sicherheit, da man täglich arbeitslos werden kann. Eigenkapital kann man auch ersetzten durch andere Sicherheiten: Bürgen, anderweitiger Besitz, Lebensversicherung etc.
Gruß elmore
Hallo Dex,
ich bin weiß Gott keine Spezialistein in Baufinanzierung, habe allerdings selbst schon finanziert und auch eine ´bankausbildung hinter mich gebracht - und was Du hier erzählst, möchte ich doch gerne kommentieren.
a) Die Bank muss Eigenkapital im Sinne von Eigenleistung auch
anerkennen, ich glaube mind. in Höhe von 10 % des Kaufpreises
des Hauses.
Die Bank muss also? Hmm, das versuch mal einem Bankmitarbeiter zu erklären. Die Bank kann, wenn sie möchte, manchen Banken tun das wohl auch, aber darauf gibt es keinen Anspruch.
b) Zusätzlich kann es sein, das Du Anspruch auf
Eigenheimzulage hast,
was auch zum Eigenkapital gezählt werden kann.
Wo hast Du das denn her?
- Das lässt Dir erstens keine seriöse Bank durchgehen;
- Ist es sehr fraglich, ob die EHZ noch gezahlt wird, wenn er denn dann baut/ einzieht;
- Sollte man die EHZ tunlichst nicht al „tragendes Element“ einrechnen. Erfahrungsgemäß wird der Spielraum dann viel zu eng, wenn die Finanzierung nicht auch ohne EHZ stehen würde.
f)Lass Dir, wenn möglich, keine Finanzierung über irgendwelche
Lebensversicherungskredite andrehen. Die sollen mit die
teuerste und unsicherste Variante sein.
Sollen sein? Da muss wohl eher ein guter Finanzierungsberater ran. LV-Finanzierungen können die sicherste und günstige Variante sein, das hängt absolut vom Einzelfall ab.
Frage auch, wie
hoch die Vorfälligkeitesentschädigungen sind, wenn Du z. B.
vorzeitig ausgleichen könntest.
Das wird Dir niemand sagen können. Die VFE wird (tages-)aktuell berechnet, er kann sich also maximal die Berechnungsformel organisieren und dann verschiedene Szenarien durchrechnen.
Bei 1000 Euro Miete kann es sein, das Dir wohl keine
anderweitigen Förderungen zustehen, wie Förderprogramme der
WFA Bank. ?
Was die Miete da zu suchen hat, verstehe ich nicht ganz (?).
Es gibt eine einfache Formel, die Du anwenden kannst, um zu
sehen, wieviel Dich ein Haus pro Monat kosten kann:
Gesamtkaufpreis x Durchschn.zins (5 % + 1% Tilgung)/ 12
Monate.
Kleiner Hinweis auf Nebenkosten?
Und eine Formel, um zu berechnen, wieviel Haus Du Dir leisten
könntest:
Kaltmiete x 100 x 12 Monat/ Zins + Tilgung
also
1000 Euro x 100 x 12 durch 6 = 200.000 Euro. Umgekehrt gleich
200.000 Euro x 6 % durch 12= 1000 Euro Kaltmiete. In dieser
Summe von 200.000 müssen dann aber alle Kosten mit drin sein,
wie Notar usw.
Hmm, schon wieder die Miete (?)
Das ist jetzt bei weitem nicht so rechthaberisch gemeint, wie es sich wahrscheinlich liest, aber beim Thema Baufinanzierung sollte man doch lieber die Experten ranlassen (und nochmal - ich bin es auch nicht, weshalb ich hier auch ein Read-Only-Brettmitglied bin…). Baufinanzierungen sind schwerwiegende Verpflichtungen!
Gruß
Ramona
3 Like
Hallo,
klar, generell ist ein Immobilien-Erwerb eine sinnvolle Aktion. Nur um lebenslang Freude an dieser Entscheidung zu haben, sollte man die Risiken nicht ausblenden… Und die sind bei einer 100%-Finanzierung (zuzüglich evtl. Kaufnebenkosten) entsprechend höher… Die steuerlichen Aspekte bei Vermietung oder die Eigenheimzulage bei selbst genutzen Immobilien sollte man als „Sahnehäubchen“ mitnehmen, aber nicht eine Finazierung darauf aufbauen… Und bezüglich des sicheren Jobs: Das haben von den zur Zeit knapp 4,5 Mio Arbeitslosen wahrscheinlich auch einige gedacht… Sich mal eben eine kleinere Wohnung nehmen um die Lebenshaltungskosten zu senken ist leichter, als ein liebgewonnenes Haus am Markt (der sich bekanntlich auch verändert) zu platzieren…
Gruß und viel Spaß beim „weiterdiskutieren“ Matthias
Hallo Dex,
Dein Engagement in allen Ehren, aber was Du da schreibst, ist teilweise haarsträubend. Halbwissen ist hier nun wirklich nicht gefragt.
Gruß
Armin
Hi,
anstatt zu kritisieren, wie wäre es, wenn Du dann mal selbst Vorschläge machst und vernünftige Antworten bietest. ? Ansonsten
frage ich mich, wofür Du Dein Berufserfahrung so im Steckbrief präsentierst. ?
Hi,
wenn auch Du so schlau bist, wieso gibst Du nicht selbst Vorschläge ab, anstatt nur Statements zu leisten.?!
Hallo Dex.
anstatt zu kritisieren, wie wäre es, wenn Du dann mal selbst
Vorschläge machst und vernünftige Antworten bietest. ?
Weil z.B. Wellenzwerg, Matthias, Ramona, elmore schon ausführlich und richtig geantwortet haben und ich dem nichts mehr hinzuzufügen habe.
Viele Grüße
Armin
Hallo „Dex“,
was Du da schreibst, ist teilweise richtiger Blödsinn und gehört nicht hierhin als Antwort auf Fragen Ratsuchender. Damit kannst Du andere auf falsche Fährten setzen und Schaden anrichten. Überlass die Antworten denjenigen, die das entsprechende Fachwissen haben.
Und bevor Du jetzt auch von mir verlangst, dann bessere Ratschläge zu geben, sage ich Dir, dass es mir zuviel Arbeit ist, all Deine Falschaussagen richtig zu stellen.
Wenn man nichts zu sagen hat, soll man besser den Mund halten.
Ausserdem würde es mehr Sinn machen, wenn Du Dich auf Deiner ViKa einmal richtig vorstellst, damit man weiss, mit wem man es zu tun hat.
Gruß,
Francesco
1 Like
Hallo,
es gibt eine Faustregel,die besagt, dass man etwa 30% Eigenkapital mitbringen sollte.
Eine Finanzierung zu 100% ist technisch möglich, wird von den Banken auf der Grundlage der Basel II-Richtlinien nur dann angewandt werden können, wenn die Bonität stimmt und die Rückzahlung durch entsprechendes Einkommen gewährleistet ist und weitere Sicherheiten gegeben werden können. Und das eben ist der Haken. In der Regel wird der Kreditnehmer keine weiteren Sicherheiten anbieten können.
Wenn mit der Rate von 1.000,00 € der finanzielle Spielraum ausgereizt ist, dann ist das Risiko enorm hoch, dass durch unvorhergesehene Reparaturen oder durch Arbeitslosigkeit die ganze Sache den Bach runter geht.
Jede Bank ist aber gerne bereit, ein Beratungsgespräch anzubieten, um die Möglichkeiten der Finanzierung und die Risiken zu erörtern. Das solltest Du auf jeden Fall in Anspruch nehmen.
Gruß,
Francesco
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
hier geht es um ein Gespräch im Freundeskreis.
Wenn einer 1000€ Kaltmiete (ca.33% vom Einkommen)im Monat
zahlt, ein gesichertes Einkommen hat aber keine Ersparnisse,
etc.ist es dann sinnvoll Miete zu zahlen oder über die
Finanzierung Eigenheim zu erwerben.
Das kann natürlich sinnvoll sein.
Nur lasst ihr ausser acht, daß er die Entscheidung sofort umsetzt.
eine Alternative wäre monatlich in irgendeiner Form (Bei Bauvorhaben evtl. sogar ein BSV oder eine LV) mit einem hohen Betrag anzusparen.
Nach 2 Jahren kann man dann mit Eigenkapital und dem Nachweis, daß man im Falle des Bedarfs sparen kann eine Finanzierung bei „Jeder“ Bank bekommen.
gruss
Dieter Nuhr!
Hallo Dex,
wie ich in meinem Posting mehrfach erwähnt habe, fehlt mir trotz Ausbildung und eigener Erfahrung die praktische Übung. Und bevor ich riskiere, Halbwahrheiten abzugeben, die im Extremfall jemanden in Unglück stürzen können, halte ich mich also lieber zurück.
Wer im Modebrett eine Meinung postet, die sich im Wesentlichen auf Unkenntnis stützt - von mir aus (no offense). Aber in Finanzdingen, und insbesondere, wenn es um eine für die meisten Menschen doch u.U. existentielle Frage wie Baufi geht, halte ich es doch mit Dieter Nuhr!
Also: Mach mich nicht blöd an, nur weil Du voll daneben gelegen hast!
Gruß
Ramona
3 Like
Alles Blödsinn. ! Frage mich wo Du studiert hast. !
Dein Name sagt doch schon alles.
Mann kann nicht jemanden blöd anmachen, der schon… scheint.
Großes Dankeschön an Dex/ Howy!
Alles Blödsinn. ! Frage mich wo Du studiert hast. !
Hallo Dex,
jetzt versuchst Du auch noch, Dich hinter einem Zweitnamen zu verstecken? Du hast Blödsinn geschrieben, hast von mehreren unabhängigen Mitgliedern imho sehr sachlich den Hinweis darauf bekommen, dass Du Einiges falsch verstanden hast, und jetzt pöbelst Du als Howy?!
So wenig Souveränität, so viel Kleingeistigkeit und ein so kleinkindisches Wesen erlebt man bei w-w-w wirklich selten. Also: herzlichen Dank für die Abwechselung! So wird man wieder aufmerksamer dafür, dass man erwachsene und kultivierte Forumsteilnehmer wertschätzen und nicht als selbstverständlich hinnehmen sollte!
Gruß
Ramona
4 Like
Hallo Dex oder Howy oder wer weiss, wie du heißt,
das, was Du jetzt treibst, geht entschieden zu weit. Es ist schlichtweg Feigheit, sich hinter einer Email-Adresse zu verstecken und seinen Namen nicht zu nennen.
Und es ist niveaulos, solche Sprüche von sich zu geben.
Ich möchte es dabei bewenden lassen.