Es geht um eine Doppelhaushälfte zur Miete. Dieses soll bis auf 2 Räume für ein Jahr untervermietet werden da der Mieter das Geld zur Finanzierung der Weltreise benötigt.
Ist in diesem Fall der Teilvermietung das Einverständnis des Vermieters erforderlich?
Ja, das ist es.
Ist sie immer, allerdings kann der Eigentümer sie nicht verweigern, wenn sie wirtschaftlich notwendig ist.
Dies gilt in de Regel nur für eine Teiluntervermietung. Das ist hier nicht gegeben und auch eine wirtschaftliche Notwendigkeit sehe ich hier nicht. Wenn es nur ums Geld geht, kann man den Mietvertrag auch fristgerecht kündigen und sich so die ganze Miete sparen.
Gruß
C.
1 Like
Naja, immerhin steht da „bis auf 2 Räume“ - Das ist eine Teiluntervermietung.
1 Like
Schon, aber der Punkt ist ein anderer. Nämlich die lange Abwesenheit des Hauptmieters. Klar mal einige Wochen Urlaub des Hauptmieters und der Untermieter wäre auch allein in der Mietsache, aber hier lese ich was von Weltreise und 1 Jahr.
Das ist eine (unzulässige, jedenfalls ohne Zustimmung- und die kann m.E. nicht einseitig eingefordert werden) Überlassung der Mietsache.
Habe ich tatsächlich überlegen. Hier liegt aber ein anderer Hase im Pfeffer, nämlich die erwähnte lange Abwesenheit des Hauptmieters. Ich sehe hier tatsächlich keinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung.
Also, ich habe gefunden:
und sehe deshalb durchaus einen Anspruch auf die Erlaubnis. Da steht nämlich im zweiten Link:
„Als berechtigtes Interesse genügt jeder vernünftige Grund, der den Wunsch des Hauptmieters nachvollziehbar erscheinen lässt (LG Berlin 64 S 274/89).“
Auch das Einlagern von Möbeln wird erwähnt.
Darüber gibt´s sogar ein sehr aktuelles BGH Urteil aus 2014 aus den hervorgeht, dass der VM nicht so einfach die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung verweigern kann!
https://www.berliner-mieterverein.de/recht/bgh/bgh1428.htm ramses90
Hier handelt es sich aber um einen speziellen Fall. Formal wird zwar nur ein Teil der Wohnung untervermietet (weil der Mieter zwei Zimmer braucht, seinen Kram während seiner Abwesenheit unterzustellen), aber tatsächlich wohnt der eigentliche Mieter (d.h. die Person, mit der der Vermieter einen Vertrag abgeschlossen hat) für ein Jahr nicht mehr dort. Das entspricht ziemlich offensichtlich nicht der Intention des Gesetzgebers, der es dem Mieter leicht machen wollte, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten, weil er das Geld braucht oder den Platz nicht benötigt. Es liegt im Wesen einer solchen Untervermietung, daß der Mieter in der Zeit, in der er einen Teil der Wohnung untervermietet, im anderen Teil der Wohnung haust.
Das Ergebnis der beschriebenen Konstruktion sieht aber ganz anders aus. Hier soll es der Vermieter hinnehmen, daß eine dritte, ihm unbekannte Person alleine für ein Jahr die alleinige Verfügungsgewalt über die komplette Wohnung hat.
Letzteres ist logischerweise der Fall, weil der Mieter zwar formal nur einen Teil untervermietet hat, aber aufgrund des räumlichen Abstandes keinerlei Einfluß darauf hat, was der Untermieter mit dem nicht an ihn vermieteten Teil der Wohnung anstellt. Faktisch handelt es sich also um eine komplette Untervermietung und dafür muß der Vermieter nicht sein Einverständnis geben.
Schau an, da lag ich mit meiner Auffassung insofern falsch, als daß sie nicht mit der des BGH übereinstimmt. Ein weiteres lebensfremdes Urteil unseres obersten Zivilgerichts, was sich zudem in die Reihe der Urteile einreiht, die auch für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum verantwortlich sind…
1 Like
Hallo.
Die Untervermietung ist in dem Fall aber nicht wirtschaftlich unvermeidlich, nicht notwendig, welche Not soll gewendet werden, die Not einer Weltreise. Mit „wirtschaftlich unvermeidlich“ kann doch nicht jede selbstverursachte Konsumexplosion gemeint sein, die der Mieter fuer sich selbst zum Vergnuegen ausdenkt. Man kauft sich einen Luxus-RollsRoyce und MUSS dafuer die Zustimmung zur Untervermietung wirtschaftlich unvermeidlich bekommen, grosse Zweifel. Im gegebenen Fall waere Zustimmung verweigern und Gericht riskieren auch eine denkbare Loesung.
In den verlinkten Artikeln wurde auch dieser Fall ausdrücklich angegeben. Mit zugehörigem Gerichtsurteil.
Öhm - das ist hier o.T., aber dafür ist der eingestellte soziale Wohnungsbau in Verbindung mit ignorantem ÖPNV verantwortlich und nicht die Untervermietung einer Wohnung für ein ganzes Jahr.
Wieviele Wohnung fehlen doch gleich und wieviel Leute machen eine einjährige Weltreise?
Lösung des Problems? Na, so geht das:
Das Problem ist, daß man als Vermieter der Arsch ist - von Seiten des Gesetzgebers und von Seiten der Rechtsprechung. Als privater Vermieter übergibt man in der Regel seinen größten Vermögenswert einer dritten Person, die man vorher bestenfalls eine Stunde gesehen hat und über die man nicht mehr weiß als sie einem erzählt hat. Nur mal so exemplarisch: man darf die Kaution nicht mehr vorab verlangen, man kann einem Mieter kaum kündigen, wenn er nicht die Miete über Monate komplett schuldig bleibt, man kann dem Mieter nicht das Halten von Haustieren verbieten, man kann die Miete nicht so festlegen, wie es Angebot und Nachfrage entspricht, man muß Untervermietung (d.h. die Überlassung an eine Person, die man noch weniger kennt als den Mieter selbst) in nahezu uneingeschränktem Maße dulden, es gelten seit rd. 15 Jahren asymmetrische Kündigungsfristen, zukünftig darf man Modernisierungsaufwendungen noch weniger weitergeben als bisher, läßt sich der Gesetzgeber neue Vorgaben einfallen (Beispiel Rauchmelder), trägt man alleine die Kosten dafür, der Gesetzgeber greift in langfristige Verträge ein (z.B. gilt die Mietbremse auch für geförderten Wohnungsbau, bei dem der Vermieter die ersten 20 Jahre nur eine verbilligte Miete nehmen darf, aber danach eigentlich auf das ortsübliche Niveau anheben darf bzw. durfte; das wirft jede Kalkulation über den Haufen und sorgt dafür, daß kaum noch jemand das Risiko eingeht, sich auf aktuell geltendes Recht zu verlassen) usw. usf.
Dazu kommen neben der steuerlichen Behandlung (besonders schön sind die Vorauszahlungen auf die Mieteinnahmen und die Ermittlung des anteiligen Grundbesitzes in Bezug auf die Höhe der Abschreibung), die Fehlanreize beim sozialen Wohnungsbau (Stichwort Fehlbelegungsabgabe) natürlich die Mietpreisbremse (Zitat eines sozialistischen Ökonomen: „Next to bombing, rent control seems in many cases to be the most efficient technique so far known for destroying cities.“), die genau das Gegenteil von dem bewirkt, was sie soll, d.h. die Vermieter erhöhen nun für Altmieter die Miete auf das aktuelle, ortsübliche Niveau, um bei einer Neuvermietung nicht durch die 10%-Regel in Bezug auf die Altmiete benachteiligt zu werden und natürlich überlegt sich gerade in den Städten mit steigenden Mieten jeder Investor, ob er noch Wohngebäude hinstellt, was natürlich den Preisauftrieb verstärkt.
Mal ganz abgesehen von den Auflagen für Neubauten, die Kosten in die Höhe treiben (insbesondere Brandschutz und Wärmedämmung) und vielen anderen Dingen, die in den letzten 30 Jahren oder so in die Welt gesetzt wurden. Schon 1994 oder 1995 prognostiziert mein VWL-Professor Wohnraummangel aufgrund der schon damals geltenden Gesetze, Verordnungen und insbesondere der Rechtsprechung. Siehe da: es hat keine zehn Jahre gedauert.
Alles, wirklich alles, was der Gesetzgeber unternimmt, um „bezahlbaren“ Wohnraum zu schaffen, wirkt genau entgegengesetzt und jedes, wirklich jedes Urteil, das den Mieter stärkt, wirkt in die gleiche Richtung.
Natürlich ist der Fall des weltenbummelnden Mieters kein Standardfall, aber das Urteil schlägt in die gleiche Kerbe: Du bist Vermieter und hast gefälligst zu dulden, daß Dritte mit Deinem Vermögen machen, was sie wollen.
Nota bene: ich vermiete in Düsseldorf eine früher von mir bewohnte Eigentumswohnung in sehr guter Lage, mit bester Verkehrsanbindung und mit einem im Vergleich zur Umgegend riesigen Garten (an die 400 Quadratmeter). Das Objekt ist insofern in der Gegend einzigartig. Trotzdem muß ich befürchten, daß mir der nächste Mieter mit der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt (im umliegenden Viertel gibt es vor allem einfach ausgestattete Wohnungen aus den 50ern und 60ern) und auf eine niedrigere Miete pocht - natürlich nach Vertragsabschluß.
Mit meinen aktuellen Mietern habe ich unglaubliches Glück gehabt (was auch damit zusammenhängen könnte, daß ich einerseits die Miete nicht zum denkbaren Maximum ausgereizt habe (zwei bis drei Euro je qm mehr hätte ich locker nehmen können)) und andererseits die Kaution in voller Höhe vorab haben wollte, aber sobald die ausziehen, wird die Hütte mit 100% Wertsteigerung in 15 Jahren verkauft. Schließlich will ich mein Glück nicht überstrapazieren. Wenn ich an das denke, was mir aus meinem Umfeld erzählt wird, was man als Vermieter (teils als Geldanlage, teils als Vermieter einer früher selbstbewohnten Wohnung) so alles erleben kann und wie nah einige schon am wirtschaftlichen Ruin waren, verwundert es mich überhaupt nicht, daß die Mietmarkt in einigen Gegenden ein wenig zäh ist. Von den anderen, oben erwähnten Geschichten ganz abgesehen.
1 Like
Das ist manchmal eine Tatsache, und manchmal auch ein Problem. 
Aber im hier besprochenen Fall bekommte er doch sein Geld. Die Wohnung wird auch nicht übermäßig abgenutzt. Wo ist das Problem?
Btw., es geht bei der Mehrzahl der Problemfälle nicht um den kleinen Vermieter mit einer oder auch 5 Wohnungen. Es geht um Investoren, die ausschließlich auf kurzfristige Zahlen aus sind und sich einen Dreck um die Menschen scheren.
Und das ist natürlich nicht nur bei Mietwohnungen das Problem sondern in ALLEN Bereichen. Wovon sollen die Renten und Krankenversicherungen und … bezahlt werden, wenn der größte Teil der Einnahmen (die aus den Großvermögen) gar nicht versteuert wird?
Wie gesagt, das ist hier o.T. und deshalb bin ich hier raus. Werde Deine Antwort aber ggf. natürlich noch lesen.
Daß der Vermieter faktisch auf einmal einen Mieter hat, mit dem er keinen Vertrag abgeschlossen hat, und von dem er sich nicht wenigstens einen Eindruck verschaffen konnte (auch wenn man natürlich den Leuten immer nur vor den Kopf schauen kann). Gleichzeitig gurkt der vertragliche Mieter in der Weltgeschichte herum, ohne daß der Vermieter weiß, ob der jemals wieder auftaucht oder tatsächlich für das ganze Jahr die Miete weiterbezahlt und für den Fall, daß er das nicht macht, im Zweifel juristisch überhaupt nicht greifbar ist. Ob das Vermieterpfandrecht in diesem Fall etwas wert ist, darf getrost bezweifelt werden. Immerhin hat der Untermieter ein Jahr Zeit, den Plunder, den der Mieter in der Bude gelassen hat, aus dem Haus zu schaffen.
Wenn man die Sache weiterdenkt, ist das Szenario nicht weit von einer Kontrahierungspflicht für Vermieter entfernt.