Ist ein nicht ausgebautes Dachgeschoss wertmindernd?

Haus & Garten Handwerk allgemein
#1

Hallo zusammen,

Unser Haus ist nun 25 Jahre alt (Keller, Erdgeschoss, 1. Etage und Dachgeschoss). Allerdings wurde das Dachgeschoss nie fertig gestellt. Die Dachschrägen sind zwar gedämmt und der Estrich ist drin, aber die Wände sind nicht verputzt und eine Decke wurde nie eingezogen. Es ist also nicht dazu geeignet es in irgendeiner Form zu nutzen, außer als staubige „abstell-etage“.
Ist dieser Rohzustand des Dachgeschoss eine Wertminderung des Hauses?
Wenn ja, kann ich das irgendwie berechnen, wie stark dieser Zustand den Wert mindert?

Danke für eure Antworten im voraus.

Gruß
müllerman

#2

Servus,

das kommt drauf an, von welchem Wert man ausgeht. Wenn man bei der Schätzung von der jetzigen Wohnfläche ausgeht, wird der daraus ermittelte Wert natürlich nicht weiter gemindert; ebenfalls nicht, wenn man vom Ertragswert ausgeht (= die einzige saubere Methode, um in die Nähe eines Verkehrswertes zu kommen).

Wenn man aber zuerst die nicht ausgebaute Fläche als Wohnfläche obendrauf rechnet, muss man sie eben danach wieder abziehen, weil es ja keine ist.

Schöne Grüße

MM

#3

Hallo,

„Irgendwie“ kann man immer rechnen.
Aber es gibt keine einfache Formel wie „Länge mal Dicke mal Pi“ um an einen Immobilienwert zu kommen.

Wie rechnest Du und wofür brauchst Du welchen Wert?

Gruß
Jörg Zabel

#4

Da ein „Wert“ keine absolute mathematische Größe, sondern relativ ist, ist ein nicht ausgebautes Dachgeschoss auch nicht „wertmindernd“.

Geht es um die Bewertung für einen Verkauf?
Dann kommt es darauf an, was für potentielle Käufer wichtig ist - mehr Wohnfläche oder lieber zusätzliche Abstellfläche. Auch wenn man für die zusätzliche Wohnfläche evtl. mehr Geld einnehmen kann, muss man das ja erst mal vorher „reinstecken“, so dass diesem nicht unbedingt ein Gewinn als Wertsteigerung entspringt.

Beatrix

#5

Wertmindernd sind Dinge, die objektiv gesehen so nicht bleiben können: Schimmel, veraltete/schadhafte Installation (Elektro, Gas, Wasser), … alles, was zwingend kurzfristige Investitionen erfordert.
Möglicherweise würde das Haus mit ausgebautem Dachgeschoss höher bewertet, aber der Maßstab für eine Wertminderung müßte ein vergleichbares Haus mit ebenfalls nicht ausgebautem Dachgeschoss sein.

Gruß,

Kannitverstan

#6

Ein Haus mit „Ausbaureserve“ ist ein Haus mit Ausbaureserve und hat damit den Wert eines Hauses mit Ausbaureserve. Ein Haus mit vollständig ausgebautem DG ist ein Haus mit ausgebautem DG und hat damit den Wert eines Hauses mit ausgebautem DG. Ein Haus bei dem man noch von unten auf die Dachpfannen schauen kann, durch die es aber nicht rein regnet, ist ein Haus mit ungedämmtem Dachboden, und hat damit den Wert eines Hauses mit ungedämmtem Dachboden.

Man darf halt nur nicht den Fehler machen, Äpfel mit Birnen zu vergleichen! Natürlich haben diese Varianten Wertunterschiede. Aber das ist keine Frage einer „Wertminderung“. Wohnfläche wird immer höher bewertet als sonstige Fläche. Aber ein Haus mit 100m² Wohnfläche ist ja nicht automatisch „wertgemindert“ gegenüber einem Haus mit 200m² Wohnfläche. Es ist eben ein Haus mit 100m² Wohnfläche, und gut ist. Reden wir von einem Bungalow mit 150m² Wohnfläche, hat der einen bestimmten Wert. Reden wir von einem Haus mit 150m² Wohnfläche und 50m² Ausbaureserve ist das besser, reden wir von einem Haus mit 200m² Wohnfläche ist das noch besser (wenn wir - rein theoretisch - von ansonsten identischen Häusern auf identischen Grundstücken sprechen).

#7

Sollte es dir nur um die Wertbestimmung eines Hauses mit Ausbaureserve gehen, und es dir an Vergleichsobjekten fehlen, dann suche Vergleichsobjekte mit der aktuell tatsächlich vorhandenen Wohnfläche und Vergleichsobjekte mit der nach Ausbau erreichbaren Wohnfläche. Je nach Enge des Marktes und schon vorhandenen vorbereitenden Maßnahmen, die man bei einem tatsächlichen Ausbau verwenden könnte sowie überschlagsmäßigen Kosten für eine Fertigstellung des Ausbaus, kann man sich dann in der Spanne zwischen diesen beiden Werten bewegen. Sind z.B. schon alle Leitungswege für Ver- und Entsorgung brauchbar bis ins DG geführt und gibt es ausreichende und auf Wohnnutzung ausgelegte Fenster und ein entsprechendes Treppenhaus, ist man deutlich näher am Wohnflächenpreis, als wenn diese Dinge noch fehlen, weil die natürlich beim Ausbau richtig ins Geld gehen.

Gehe davon aus, dass potentielle Interessenten ein recht fixes Budget haben, für welches sie eine bestimmte Wohnfläche haben wollen. Wenn du mit 100m² Wohnfläche und 50 m² Ausbaureserve zzgl. Kosten für den Ausbau dieser Reserve für den Interessenten deutlich teurer wirst, als der Erwerb eines fertigen 150m² Objektes, brauchst du schon einen sehr engen Markt, um damit durch zu kommen. Etwas Aufschlag ist drin, weil der Ausbau dann schließlich neuwertige Räume nach individueller Planung schafft. Aber man sollte es damit halt nicht überziehen.