Wir haben 2015 ein Einfamilienhaus erworben und zunächst befristet für 3 Jahre vermietet, da wir geplant haben, es danach selbst zu nutzen. Da sich unsere Planung verschoben hat, wurde die Mietdauer einvernehmlich um 1 Jahr verlängert. Um den Mietern Flexibilität bei der Suche nach einer neuen Bleibe zu geben, haben wir ihnen zugesichert, dass sie während der 1-jährigen Anschlussdauer jederzeit auch vorzeitig kündigen können. Dafür haben sie uns im Gegenzug ebenfalls schriftlich zugesichert, dass sie das Haus bei Ablauf des Anschlussjahres definitiv unter Verzicht auf eine Räumungsschutzklage räumen und der Vertrag dann als beendet gilt.
Nun hat sich unsere Planung geändert und wir möchten nicht mehr in das Haus einziehen. Von den Mietern wissen wir, dass sie selbst auch den Erwerb von Wohneigentum anstreben, im Moment jedoch noch nicht über genügend Eigenkapital verfügen. Und wir würden uns mittelfristig auch für den Verkauf des Hauses interessieren.
Nun die konkrete Frage: Ist es möglich mit den Mietern einen Vertrag abzuschließen, der ihnen für maximal 2 Jahre das Recht gibt, das Haus weiter als Mieter zu nutzen? Gleichzeitig soll ihnen eine Kaufoption eingeräumt werden, mit der sie während dieser 2 Jahre zu jeder Zeit erklären können, dass sie das Haus bereits vor Ablauf der 2-jährigen Dauer zu vorher fixierten Konditionen kaufen wollen? Und ganz entscheidend: Sind die Mieter nach den 2 Jahren, wenn sie keinen Gebrauch von dem Vorkaufsrecht gemacht haben, unabhängig von unserer früheren Absicht zur Eigennutzung verpflichtet, das Haus zu räumen, so dass wir es dann anderweitig als unvermietete Immobilie verkaufen könnten? Oder geht Mietverhältnis dann automatisch in ein unbefristetes über?
Hallo
Ich glaube, der Grund weswegen ihr den Mietvertrag jetzt befristen wollt, ist rechtlich gar nicht zulässig. Da geht irgendwie nur Eigenbedarf oder umfangreiche Umbauten, die man plant.
Da der ursprüngliche Grund für die Befristung - Eigenbedarf - ja weggefallen ist, haben vielleicht jetzt schon einen unbefristeten Mietvertrag.
Ich finde es, ehrlich gesagt, auch reichlich unzumutbar, alle zwei Jahre mit einem Rausschmiss rechnen zu müssen. .
Nein ist es nicht, näheres dazu steht im §575 BGB, wobei vorallen der Schlussabsatz interessatn ist:
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
kann man machen, wobei es mit ein einfachen Satz nicht getan ist, was ist wenn sich die Sache verschlechtert oder dutlich an Wert gewinnt?
Was ist der tazächliche Wert der Klausel, vor allen wenn man das ganze nciht Notariell beurkunden läst.
Fazit der Vermiter sollte entscheiden, ob er nun weiter vermeiten will, oder das Objekt verkauft. Was auch immer die entscheidung dann ist, diese sollte zügig umgesetzt werden. Dieser schwebende Zustand ist für beide Seiten auf Dauer einfach zu stressig.
Fast.
Der Mieter muss dazu nur noch einen Einzeiler an den Vermieter schicken:
„Ich verlange die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit, da der Befristungsgrund weggefallen ist.“
Bist du dir da sicher, langt dazu nciht die Konkludente Handlung des weiter Nutzens?
Allein schon durch den Wegfall des Befristunggrundes ist der Zeitvertrag zu einen unbefristeten Vertrag übergegangen
Im §575 BGB steht es aber so:
„Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.“
Wobei das am Ende doch das selbe ist.
Am Ende der Frist sagt der Vermieter: So, dann zieh mal aus!
Der Mieter sagt dann: „Nein, der Grund ist ja weggefallen.“
Mit dem Unterschied, dass deiner Meinung nach der Mieter im zweiten Satz argumentiert: „Mit Wegfall des Grundes ist der Vertrag in einen unbefristeten übgergegangen.“
Und so wie ich es denke müsste er sagen „Wegen Wegfall des Grundes verlange ich eine Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag.“
Vermutlich lese ich hier nur im BGB und DU kennst die Rechtsprechung, in der vermutlich entschieden worden ist, dass es einen Automatismus gibt. Ich weiß es nicht.
Am Ende ist es aber doch so:
Wenn der Befristungsgrund weggefallen ist, hat der Mieter das Recht, in der Wohnung dauerhaft zu wohnen.
noch mal kurz nachgeschaut, der Mieter muss es verlangen.
Ist ja auch positiv für den Mieter.
So kann er frei entscheiden, ob er auszieht oder die Entfristung verlangt.
Bei einer automatischen Wandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis hätte sich ja auch der Mieter plötzlich an eine Kündigungsfrist zu halten - selbst wenn er zum gedachten Ende der Befristung auszieht.
Dann steht der Vermieter auf einmal neben dem Umzugswagen „Sie ziehen aus?“ - „Ja, sicher, Vertrag ist doch befristet und endet übermorgen.“ - „Nee, nee. Ich hab Ihnen doch gesagt, dass ich die Wohnung nun doch nicht selber benötige.“ - „Und???“ - „Na, dadurch ist der Vertrag automatisch unbefristet geworden. Wenn Sie heute kündigen, läuft der Vertrag noch drei Monate.“
Aber nur, wenn der Mieter das weiß…
@Simsy-Mone
aber nur wenn der Mieter das weiss…
Das zu wissen ist aber bitte schön Aufgabe des Mieters selbst. Man muss ihm wohl kaum seine Rechte hinterhertragen! Wenn er sich nicht informiert, kann man wohl kaum nachher dem Vermieter den schwarzen Peter zuschieben. Die einzuhaltenden Fristen bezüglich der weiterhin bestehenden Befristungsgründe sind nachlesbar. Wenn man das als Mieter nicht tut, ist das ein nicht dem Vermieter anzulastendes Versäumnis.
Nö. Das geht ganz automatisch, da muss der Mieter genau gar nichts. Es reicht völlig, wenn er sich im Falle eines Falles darauf beruft.
Aber eben erst im Falle eines Falles.
Ein schneller Blick ins Gesetz (oben steht das Zitat) erklärt dir das Gegenteil. Der VERMIETER muss beweisen, dass der Grund immer noch beseteht.
Es ging mir nur darum, dass der Mieter die 4-Monatsfrist vor Ablauf des befristeten Mietvertrags wohl selbst kennen muss und der Vermieter nur nach Aufforderung innerhalb dieser Frist verpflichtet ist, innerhalb von 1 Monat eine natürlich wahre Auskunft bezüglich des Fortbestandes des ursprünglichen Befristungsgrunds zu erteilen… Fragt der Mieter nicht nach, endet das Mietverhältnis wie vereinbart! Theoretisch hat der Mieter aber natürlich auch am letzten tag die Möglichkeit die Auskunft einzufordern…
Wenn der Mieter sich nicht danach erkundigt, ob die Möglichkeit der weiteren Nutzung des Hauses besteht, darf unterstellt werden, dass es auch seiner Planung entspricht, den bestehenden Mietvertrag zu beenden. Wenn das nicht zutrifft, räumt ihm der Gesetzgeber ja ausdrücklich die Frist ein.
Da steht ganz eindeutig:
„Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.“
Also muss der Mieter da keine Panik schieben, dass er was verpasst.
Ach was. Wenn man seine Rechte nicht einfordert, bekommt man sie nicht?
Das nennt man dann wohl eine ‚Binsenweisheit‘.
Eben. Und das ist das Gegenteil von dem, was du schriebst:
@nurkucken
Meine Güte, ich habe doch an keiner Stelle das gesagt, was Du mir da in den Mund legst!
Meine Ausführungen beinhalten erkennbar, dass die Frist 4 Monate vor Ablauf des Mietvertrages beginnt und dass das Recht auch noch am letzten Tag des Mietverhältnisses ausgeübt werden kann! Wo ist also Dein Problem???
Lies einfach, und versuch dann bitte erst zu verstehen, bevor Du kleinkariert und besserwisserisch irgendwelche von Dir vermuteten Sachverhalte unterstellst…
Vielleicht zurück zu meiner ursprünglichen Fragestellung: Ich habe aus den qualifizierten Antworten die von mir erbetene Auskunft erhalten, so dass ich mich ohne Verletzung jedweder Rechtsvorschriften mit dem Mieter einigen kann…
Danke allen dafür!!!
Auf die Gefahr hin, dass wir aneinander vorbei reden:
Es geht um die Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit nach Wegfall des Befristungsgrundes?
Ich sehe da keine Automatik.
Ich sehe da einen Paragrafen im BGB, der sagt, dass der Vertrag „auf Verlangen“ auf unbestimmte Zeit verlängert wird.
Es wäre ja tragisch, wenn durch Entfall des Befristungsgrundes der Vertrag automatisch unbefristet würde.
Warum geht man denn immer davon aus, dass der Mieter unbedingt in der Wohnung bleiben will?
Vielleicht hat er sich schon lange mit dem Auszug arrangiert? Vielleicht hat er schon längst eine neue Wohnung, baut gerade sein Eigenheim, will auswandern,…
Und dann kommt zwei Wochen vor dem Auszug der Vermieter und sagt: „Sorry, die Wohnung brauch ich doch nicht für mich selber, viel Spaß damit, Sie haben jetzt einen unbefristeten Mietvertrag.“
Der Vermieter muss dem Mieter aber schon noch mitteilen, dass der Befristungsgrund weggefallen ist, und damit wäre der Fall doch vermutlich sowieso schon klar.