Ein Ferienhaus wird seid 12 Jahren ausschließlich vermietet. Das FA hat das bisher so anerkannt, alle Kosten konnten geltend gemacht werden. Da das Haus ca. BJ 1973 ist, wurde am Anfang einiges an minus gemacht. (Möbel, Dach, Türen …) Seid einiger Zeit (3-4Jahren) macht das Haus ‚Gewinn‘.
Aus Altersgründen würden wir nun gern die Nutzung ändern und dort ab und zu mal ein paar Tage (ausserhalb der Saison, ohne es für uns extra frei zu halten) dort verbringen. Auch die notwendigen arbeiten könnten wir dann im laufe einer Woche, statt ‚Hinfahren, arbeiten, übernachten, weiter arbeiten, abreisen‘ durchführen.
Kann ich beim FA nachfragen wie das Haus bei dehnen steht (mit / ohne Gewinn über alle Jahre) und die Nutzung offiziel anpassen? Was ändert sich rückwirkend?
Danke
Hallo Max
einen derartigen „Stand der Vermietung“ kann man deswegen nicht erfragen, weil sowas am Finanzamt gar nicht geführt wird.
Das kommt daher, dass für die Beurteilung der Gewinnerzielungsabsicht (Ja, ganz wichtig: Entscheidend ist die Absicht!) bei der Vermietung von Ferienhäusern nicht ein in der Vergangenheit erzielter Gewinn ist, sondern eine in die Zukunft gerichtete Prognose über den mittelfristig - innerhalb der kommenden dreißig Jahre - erzielbaren „Totalgewinn“.
Wenn Ihr jetzt nach einigen Investitionen seit vier Jahren mit Gewinn wirtschaftet, wird das nicht dadurch anders werden, wenn Ihr Euch künftig ein paar Wochen im Jahr selber dort aufhaltet. Das macht Ihr ganz einfach, Ihr müsst da kein Finanzamt um Erlaubnis fragen.
Es ändert sich übrigens fast nichts an den bei der Einkommensteuererklärung ansetzbaren Werbungskosten oder Betriebsausgaben: Abschreibung, Instandhaltung, eventuell noch übrigen Finanzierung, Grundsteuer usw. usw. werden ungekürzt angesetzt wie bisher auch, denn sie dienen ja der weiterhin beabsichtigten Vermietung.
Nur die laufenden Betriebskosten (Strom, Wasser usw.) kannst Du, wenn Du ein besonders ehrlicher Mensch bist, um die Tage anteilig kürzen, während der Ihr das Ferienhaus selber nutzt.
Rückwirkend kann sich hier nur etwas ändern, wenn in der Vergangenheit Einkommensteuerbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen sind (das steht drauf) oder hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung des Ferienhauses einen Vorläufigkeitsvermerk tragen, weil die Gewinnerzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden konnte. Bei der von Dir beschriebenen Entwicklung ist das üblich, wenn zu Beginn deutliche Verluste geltend gemacht werden - sobald das Objekt dann aber in Ertrag geht, wird der Vorläufigkeitsvermerk normalerweise aufgehoben. Weil sich ja aber an der Prognose nichts wesentlich ändert - drei- oder vierhundert Euro weniger Einnahmen im Jahr wenns hoch kommt machen keinen Unterschied - kann man jedem Mitarbeiter am FA, der solche Spielchen probiert, sein Werk ziemlich großzügig um die Ohren hauen: Bereits an der Rechtsbehelfsstelle sitzt dann jemand, der den Unterschied zwischen Gewinnerzielungsabsicht und tatsächlicher Gewinnerzielung drauf hat, man muss mit solchen Sachen gar nicht bis zum Finanzgericht gehen.
Schöne Grüße
MM
Wird in diesem Falle nicht das Finanzamt die Gelegenheit nutzen, die Werbungskosten/Betriebskosten nach dem Anteil der vermieteten Tage anzuerkennen? Mehr Details unter:
Die Betriebskosten ja - wenn der Steuerpflichtige ehrlich genug ist, die eigenen Aufenthalte dem FA auf die Nase zu binden.
Nicht aber AfA, Instandhaltung und Fixkosten wie Grundsteuer: Diese dienen ja dem Erzielen der Mieteinnahmen.
Bei einem ohnehin nicht ganzjährig durchgehend vermieteten Ferienhaus sieht man allerdings an der Anlage zur Steuererklärung zunächst nichts anderes, als dass die Mieteinnahmen vielliecht 150 oder 230 € geringer sind als im Vorjahr. Eigentlich völlig normal, dass ein vermietetes Ferienhaus mal mehr, mal weniger abwirft, und kein besonderer Anlass dafür, dass hier in den Betriebskosten herumgegraben werden sollte.
Schöne Grüße
MM
Vielen Dank!
Dieser Vorläufigkeitsvermerk stand vor einigen Jahren mal auf dem StBescheid, das war ein besonders schlechtes Jahr. Aber schon das Jahr drauf stand es nicht mehr drauf.
Es ist schon komisch, aber früher wär uns das egal gewesen. Heute aber, liegt’s am Alter oder and der finaziell etwas entspanteren Situation, heist es : jeden vermeitbaren Stress tatsächlich vermeiden.
u.a., wie ich schrieb, nicht mehr an 2,5 Tagen das Arbeitspensum einer Woche durchziehen sondern alles etwas lockerer angehen und vllt zwischendurch auch mal ne Stunde am Strand spazieren gehen.
Das haben wir in den vergangenen 12 Jahren nur 3 mal, in den ersten 2 Jahren gemacht.
So, wie wir das planen, soll die Miete gar nicht weniger werden.
Hatte nur gelesen das das FA alles anteilig berechnet: Bsp.: 15 Wochen vermietet also 37 Wochen für privat frei
(hier gilt wohl, das die Private nutzung MÖGLICH war) Kosten aufteilen im Verhältniss : 15:37
Wenn Ich es nun richtig verstanden habe, ist das nicht so?
Nochmal Danke
Danke, das macht dann ja Mut:-)
Wenn Du lediglich die laufenden Betriebskosten, nicht die Abschreibung und Instandhaltungsaufwendungen, zeitanteilig gekürzt erklärst (z.B. 305/365 bei zwei Monaten Selbstnutzung) ist das richtig erklärt und auf der finsteren Seite der Macht wird sich niemand weiter dafür interessieren.
Schöne Grüße
MM