Kann man die Kredithaftung bei einem Hauskredit auf das Haus beschränken?

Geld & Sparen Schulden & Kredit
#1

Hallo,

angenommen, ich habe 200.000 Euro und will mir ein Haus für 200.000 Euro kaufen. Weil ich nicht alle Eier in einen Korb legen will, will ich von meinen 200.000 Euro nur 100.000 Euro ins Haus stecken und für den Rest des Kaufpreises einen Kredit aufnehmen. Die andere Hälfte meines Vermögens möchte ich in Aktien und Anleihen anlegen.

Den Kredit möchte ich abzahlen durch die Miete, die ich mit dem Haus einnehme, das ich vermieten möchte. (Nehmen wir an, ich selbst wohne weiter zur Miete bei jemand anders und zahle das von meinem Gehalt.)

Frage: Kann ich das Risiko, das der Kredit für mich darstellt auf das Haus begrenzen? Also angenommen, es gibt irgendein unvorhergesehenes Ereignis (Finanzkrise, AKW-GAU), und der Wert des Hauses sinkt nächstes Jahr auf 80.000 Euro und ich finde auch keine Mieter mehr. Dann hätte die Bank für ihre 100.000 Euro nur noch das Haus im Wert von 80.000 Euro als Sicherheit. Kann man den Kreditvertrag so gestalten, dass die Bank darüber hinaus keine weitere Sicherheit von mir bekommt? Dass ihr also nichts aus meinen Aktien und Anleihen (oder meinem Gehalt) zusteht? Ich meine nicht, ob man grundsätzlich so einen Vertrag machen kann (klar kann man), sondern ob sich eine Bank üblicherweise darauf einlässt. Immerhin hätte sie ja erst mal das Doppelte des Kreditbetrags in Form des Hauses zur Sicherheit.

Falls ja, wie nennt man das? (Wenn es ein Unternehmen wäre, würde man GmbH dazu sagen.)

Und wie würde sich diese Haftungsbeschränkung auf die Höhe der Zinsen auswirken?

Danke im Voraus.

#2

Eine Grndschuld zur Besicherung der Hälfte wäre vermutlich ausreichend, aber dich aus der Haftung zu entlassen, das macht keine Bank. Die einzige Möglichkeit wäre, eine GmbH zu gründen und über diese das Haus zu kaufen, aber das bietet zahlreiche Nachteile.

#3

Hallo,
die Praxis bei Zwangsversteigerungen zeigt, dass durchaus die Immobilie die Schulden manchmal nicht decken kann. Fuer den Schuldner bleibt noch eine Restschuld an die Bank uebrig. Allerdings nicht mehr zu den guenstigen Baukreditzinsen. So sollten die ueblichen Vertraege sein, ob speziellere Loesungen angeboten werden, vllt mal die Bank fragen, oder besser einen unabhaengigen Finanzierungsberater / Kreditvermittler.

#4

Vergiss die Idee ganz schnell wieder. Und auch bei einer Ein-Mann-GmbH wird man so eine Geschichte nicht machen, ohne dass sich ein Gesellschafter zusätzlich privat verbürgt. Die Banken haben zwar gerne die dingliche Sicherheit als Notnagel. Aber da die Realisierung der Sicherheit sehr aufwändig und kostenträchtig ist, ist diese Sicherheit wirklich nur der letzte Notnagel. Wenn es irgendeine Möglichkeit gibt, sich besser abzusichern, wird man auf diese nie verzichten.

#5

Hallo, ist zwar schon eine Weile her, aber habs grade nochmal gelesen und frage mich etwas:

Warum eigentlich? Ein Makler kann das Haus doch für ca. 7% Provision verkaufen, blieben also 93% Wert. Was daran ist so aufwendig?

Und warum kommen bei Zwangsversteigerungen eigentlich nicht ähnliche Werte raus, als wenn das Haus regulär verkauft wird?

#6

Das Problem ist, dass die Bank ja nicht selbst Eigentümerin der Immobilie ist, sondern nur ein Sicherungsinstrument in Händen hält, aus dem sie dann streng nach Gesetz vorgehen muss. D.h. einfach mal so einen Makler beauftragen reicht leider nicht. Vielmehr muss ein Verfahren zur Zwangsvollstreckung mit dem Ziel einer Versteigerung des Objektes angestrengt werden.

Daher versuchen Banken regelmäßig alles möglichst einvernehmliche Lösungen mit dem Schuldner zu finden, um sich diesen ganzen Zirkus zu ersparen und statt dessen zu einem freihändigen Verkauf des Schuldners zu kommen, aus dessen Erlös dann der Kredit ausgeglichen wird (wenn wir nicht gerade von Objekten reden, nach denen sich alle die Finger lecken). Das Problem hierbei ist nur, dass viele Schuldner in so einer Situation dann einfach den Kopf in den Sand stecken, und in der „bösen Bank“ nur noch einen Gegner sehen, der sie ums eigene Häuschen bringen will.

Hinzu kommt, dass natürlich oft genug auch beim freihändigen Verkauf nicht unbedingt das raus kommt, worauf die Bank Anspruch hat. D.h. noch Restschulden am Schuldner hängen bleiben werden. Das ist bei der ZV zwar auch nicht besser, aber da wird dann eben lieber bis zum letzten Moment gehofft, dass mehr rein kommt, als sofort zu einer objektiv vernünftigen Lösung zuzustimmen.

Am Ende des Tages kommt dann das böse Erwachen, dass vom Erlös der ZV dann auch noch die Kosten für die ganze gerichtliche Tätigkeit abgehen, was den Erlös für die Bank und damit auch die Rückführung der Schulden für den Schuldner noch einmal erheblich schmälert.

#7

Danke für die Erläuterungen!

Das kann doch eigentlich nur dann so sein, wenn die Immobilienpreise in der betr. Stadt/Region gefallen sind, oder? Denn die Immobilie wurde ja i.d.R. nicht zu 100% finanziert und ein Teil wurde schon getilgt, demnach müsste der Wert des Hauses über der restlichen Schuld liegen. Oder wo liegt da mein Denkfehler?

#8

Du übersiehst, dass die Bank ja nicht nur Anspruch auf Rückzahlung der Kreditsumme, sondern auch auf einen ganz erheblichen Zinsanspruch hat. Und wenn Du Dir mal den Tilgungsplan eines Annuitätendarlehens ansiehst, dann ist gerade zu Anfang der Zinsanteil an den Monatsraten im Verhältnis zum Tilgungsanteil ganz erheblich. Das Verhältnis verschiebt sich dann über die Zeit zugunsten der Tilgung. Und je früher eine Finanzierung scheitert, um so mehr Zinsanspruch ist dann zusätzlich zur Tilgung noch offen, und wenn Du dann noch mal gute 10% für die Kosten der Verwertung rechnest, kommst Du gerade dann, wenn eine Finanzierung nicht gerade zu aktuellen Traumzinsen vorgenommen wurde, schnell in einen Bereich, in dem dann mehr als nur der aktuelle Wert (des inzwischen nicht mehr neuwertigen) Hauses offen ist.

Zudem steht die gescheiterte Finanzierung normalerweise nicht isoliert da. D.h. der Schuldner hat in einer solchen Situation dann oft noch diverse weitere Dinge offen, die er zugunsten der möglichst langen Sicherung des Eigenheims vernachlässigt hat/wo er zusätzliche flüssige Mittel für die Immobilienfinanzierung generiert hat, die natürlich dann auch noch zurückzuführen sind. D.h. der Regelfall sieht dann eher so aus, dass da noch ein Dispo offen und die Kreditkarte überzogen ist, Forderungen der Versorger nicht bedient wurden, ggf. noch ein Arbeitnehmerdarlehen offen ist, das mit Verlust des Arbeitsplatzes zurückgeführt werden muss, ggf. noch Konsumentenkredite für dies und das notleidend sind, …

#9

Danke, jetzt ist es klarer.