ich bin Angestellter, verh. mit 2 Kindern, wohne mit der Familie in einem (abgezahlten) Haus.
Nun werde ich mir eine Eigentumswohnung kaufen, die ich vermieten will, die Wohnung ist noch im Bau, je nach Baufortschritt werde ich entsprechend fällge Zahlungen leisten müssen.
Das Gesamtkapital dafür ist da, teils als Tagesgeld, teils als Aktienfonds.
Ist es sinnvoll, trotzdem einen Kredit aufzunehmen und bspw. die Aktien „stehen zu lassen“?
Was ist steuerlich zu beachten, wie und welche Kosten setze ich am besten ab?
Was ist sonst zu beachten bezüglich Finanzeierung und Steuer?
Hallo NOGEL,
ich persönlich würe mit einem Bankberater darüber sprechen. Er kennt sich mit derlei Dingen sicher gut aus!
Vermieten einer Wohnung kann übrigens bedeuten, dass die Wohnung - wie es einem Bekannten ergangen ist - nach Auszug der Mieter einer Generalsanierung unterzogen werden musste, die wesentlich kostenintensiver war, als durch die Vermietung hereingekommen ist. Aja, in Österreich muss man für Vermietung einer Eigentumswohnung Steuern abliefern…
Dann finanzierst du dein Aktiendepot indirekt über Kredit. Ist was für Zocker. Kann klappen, kann in die Hose gehen, denn wer weiß, wie sich Aktienmarkt und Zinsen mittelfristig entwickeln.
Am besten setzt du alle Kosten ab, sonst verschenkst du ja Geld.
Durch eintragen in die Anlage V bei deiner Einkommensteuererklärung, entweder als Anschaffungs- oder als Werbungskosten.
„Dann finanzierst du dein Aktiendepot indirekt über Kredit. Ist was für
Zocker. Kann klappen, kann in die Hose gehen, denn wer weiß, wie sich
Aktienmarkt und Zinsen mittelfristig entwickeln.“
Mein Gedanke war/ist, daß man Kredite z.Zt. sehr günstig bekommt, hingegen ist bei einem Aktienfond immer die Spanne zwischen Kaufpreis und Verkaufpreis bzw. der Ausgabeaufschlag zu sehen.
Ist es wirklich sinnvoll, die Fondanteile jetzt zu verkaufen und in ein zwei Jahren, wenn man wieder etwas Geld überig hat, diese mit Ausgabeaufschlag wieder neu zu kaufen?
Ja, kann sein, dass du gut fährst, wenn du deine Aktien hälst, und dafür mehr Kredit aufnimmst. Kann aber auch sein, dass du dir dabei ein Ei legst, weil die Zinsen und Kurse sich anders als erwartet entwickeln. Es ist spekulativ.
Kannst du machen, wenn es um überschaubare Beträge geht spricht da nix dagegen. Aber du solltest im Hinterkopf haben, dass es eben spekulativ ist.
Kreditfinanzierung von Immobilien und paralleles Anlegen des Eigenkapitals ohne Beachtung der Fristenkongruenz hat schon etlichen Leuten das Genick gebrochen, aber das Gedächtnis der Menschen reicht ja keine 10/15/20 Jahre zurück…
Also das wäre der letzte, den ich da fragen würde. Es sei denn ich wüsste wirklich, dass er sich mit steuerlichen Dingen auskennt und nicht nur Verkäufer seiner Bank ist.
Bekommt man denn auf das Tagesgeld mehr Zinsen, als der Kredit kostet? Bei den Aktienfonds wäre durchaus neben den Entgelten für An- und Verkauf zu überlegen, wie alt die schon sind bzw. wie lange man die hat und welche steuerlichen Auswirkungen ein Verkauf jetzt haben könnte.
Da empfiehlt sich ein Steuerberater, wenn es um Steuergestaltung geht. Es geht ja vielleicht auch mal langfristig darum, ob und wie das an Ehefrau/Kinder weitergegeben werden oder selbst genutzt werden soll. Vielelicht ist es auch schlau, das jetzt schon über Frau/Kinder laufen zu lassen. Da es da aber eben nicht nur um die Steuer geht, sondern auch ggf. die kostenlose Familienversicherung dran hängen kann, ist sowas kaum pauschal zu beantworten.
Was die Kosten angeht, ist es relativ einfach herauszubekommen, was geht und was nicht. Es gilt aber auf jeden Fall die alte Weisheit, dass man erstmal einen Euro ausgeben muss, um dann je nach individuellen Steuersatz einen Bruchteil davon „wiederzubekommen“. Denn wenn ich z.B. 1.000€ Zinsen absetzen kann, dann sind die 1.000€ erstmal weg und ich „spare“ vielleicht 300€ Steuern, bleiben also unterm Strich 700€ weniger. Wenn ich die 1.000€ nicht bezahle, kann ich sie zwar auch nicht absetzen und ich muss 300€ mehr Steuern zahlen, aber es bleiben 700€ bei mir. Nun müsste man quasi prüfen (und sich dabei auf Annahmen einlassen), wieviel das alternativ auf dem Tagesgeldkonto oder im Aktienfonds bringt bzw. auf wieviel ich verzichte, wenn ich es jetzt für die Wohnung ausgebe.
Ich sage mal so, die steuerlichen Aspekte spielen dabei in der Regel nicht die größte Rolle.
warum willst Du eine Wohnung kaufen, die Du vermieten willst? Gibt es dafür einen rationalen Grund oder ist das mehr eine Bauchsache bzw. steckt dahinter der Gedanke, daß Immobilie in der Anlage sicherer sind, wenn man darunter den Kapitalerhalt und nicht die Rendite versteht?
Du kannst absetzen
die Abschreibungen auf den Anschaffungswert (Kaufpreis+Grunderwerbsteuer+Gerichtskosten+Notarkosten und alles was noch dazu gehört)
Erhaltungsaufwand
Werbungskosten (u.a. Zinsen, Leerstandskosten (also z.B. eigentlich umlegbare, aber mangels Mieter nicht umgelegte Ausgaben), Annoncen, Fahrtkosten usw.)
Ob es sinnvoller ist, auf der einen Seite liquides Vermögen vorzuhalten und auf der anderen Seite einen Kredit aufzunehmen, mußt Du selber wissen.
Ganz generell würde ich mir gut überlegen, bewußt in eine zu vermietende Immobilie zu investieren (die Vermietung einer bislang selbst genutzten Immobilie ist eine andere Sache). Du hast Gesetzgebung und Rechtsprechung konsequent gegen Dich, trägst Risiken, die aus dem Verhalten anderer Leute resultieren (Mieter, Miteigentümer, Hausverwalter und nicht zuletzt Rechtsprechung und Gesetzgeber), trägst ganz allein alle Risiken, die vom Betrag her nahezu unbegrenzt sind und hast nicht zuletzt den Kredit an der Backe, falls Du Dich für diese Konstruktion entscheidest.
du tust mir leid! Welche grausige Erfahrungen musst dzu mit einem Bankberater gehabt haben!
Ich habe das Glück, bei meiner Bank mit absolut fähigen und vor allem für die Kunden denkenden Beratern zu tun!
Sie sind also Kundenberater (also für die Kunden da!)
Nein sind Sie nicht, das sind, es sind mindestens Bankkaufmänner und sind von der Bank angestellt und werden auch von dieser Bezahlt, sind Weissungsgebunden und haben die Produkte der Bank oder Handelspartner zu vertreiben.
Sorry Naseweis,
du bist sichtlich und lesbar aufgeregt und kennst meine Kundenberater nicht! Sie vertreiben keinerlei Produkte der Bank oder Handelspartner, sondern sind absolut für die Kunden da!
Natürlich dürfen sie Angebote machen (wie in allen Geschäften!)
Ich habe allerdings noch nie - in sehr vielen Jahren - erlebt, dass mir etwas aufgeschwatzt wurde oder zumindest der Versuch gestartet wurde.
Schade, dass du wohl anderes erlebt hast in Deutschland.
Ansonsten:
Ich würde den Terminus „Bankkaufmänner“ nicht verwenden, denn es gibt jede Menge Damen im Bankwesen, daher wird bei uns schon seit vielen Jahren der Terminus „Bankkaufleute“ verwendet.
Kaufmann ist ein unisexbegriff. Der Ausbildungsberuf heißt daher Bankkaufmann Ebenso wie andere Kaufmännischen Berufe. auch wenn sich die weibliche Bezeichnung hier und da Eingschlichen hat.
Habe noch nie Erlebt, dass mir jemand ein Produkt der Konkurrenz angeboten hätte, da dies besser ist.
Wir wissen ja schon, daß Deutschland doof ist und das Ausland (besonders das, in dem Du lebst) viel besser ist, aber in Deutschland wirst Du auf die beiden Fragen mit Steuerbezug von keinem Bankangestellten eine Antwort bekommen, die über Allgemeinplätze hinausgeht. Das liegt schon daran, daß es in Deutschland nur Steuerberatern erlaubt ist, steuerberatend tätig zu werden.
Hinsichtlich der Frage, ob man die Wertpapiere und das Guthaben stehen lassen und zusätzlich einen Kredit aufnehmen soll, sind die Chancen überschaubar, daß man jemanden findet, der sich die Zeit nimmt und die Sache durchrechnet und auf der Basis objektiv berät. Was im übrigen nachvollziehbar ist: Alternative 1 bedeutet, daß man nicht nur den Bestand erhält, sondern zusätzlich einen Kredit aufnimmt, während Variante 2 darauf hinausläuft, daß man am Ende mit dem Kunden gar kein Geschäft mehr macht, wenn man mal von einem doofen Kautionskonto und etwas Zahlungsverkehr absieht.
In Deutschland ist es übrigens auch so, daß man einem von einem Verkäufer bei BMW nur höchst selten den Kauf eines Audi nahegelegt wird. Gilt für Angestellte der Deutschen Bank und Produkte der Commerzbank genauso. In Österreich wird es aber natürlich anders und vor allem besser sein.
ich möchte Dich gerne in Deinem Glauben lassen. Das macht das Leben sicher einfacher. Die Bankberater, die ich kenne, beziehen ihr Gehalt von der Bank, selbst diejenige, die sich Kundenberater nennen.
Ich sehe da schlicht schon einen Interessenkonflikt. Die Bank verdient nunmal, erst recht in der gegenwärtigen Situation, an dem Kredit mehr. Da wird der natürlich dazu raten, das Tagesgeld einzusetzen. Was besseres als mir fürs Tagesgeld 0,5% zu zahlen und mir für den Kredit 1,5% abzuknöpfen, kann denen doch gar nicht passieren.
Dann überlege ich mir, dass der Bankberater eben kein Steuerberater ist. Der wirbt höchstens mal damit, dass irgendeine Anlage-/Finanzierungsform steuerliche Vorteile haben könnte. In steuerlichen Dingen beraten wird der aber in den seltensten Fällen können, vom dürfen mal abgesehen.
Erst dann kommen meine Erfahrungen mit der Beratungsqualität von bei Banken beschäftigten Mitarbeitern so im Allgemeinen.
Das alles würde für mich den Bankberater für die gestellten Frage nicht zur ersten Wahl machen.
Ja, und die wollen nur das Beste ihrer Kunden. Schon klar.
ob Deutschland doof ist - deine Wortwahl - kann ich nicht beurteilen.
Meine Berater bei der Bank schon! Vielleicht haben sie auch eine andere Ausbildung? Immerhin bieten die Berater bei uns auch ein entsprechendes Service wenn es um Haussanierungen geht, also welche Papiere dafür notwendig sind, stellen den aktuellen Grundbuchauszug zur Verfügung, usw. Sie stellen alle Möglichkeiten der Finanzierung gegenüber und geben dabei auch die an, bei der sie gar nichts verdienen!
Das machen eure Berater auf den Banken ja wohl auch, oder sind eure Bankkaufleute nur beim Schalter und zahlen bedienen den Zahlungsverkehr?
Du meinst, Du kannst beurteilen, dass die doof sind und lässt Dich von denen beraten? Oder die können beurteilen, wer doof ist?
Das ist dann in der Tat ein Unterschied. Aber dafür kann die Bank bzw. der von ihr bezahlte Berater nichts. In Österreich kann sowas die Bank zur Verfügung stellen, in Deutschland muss sowas selbst die Bank erst beim Grundbuchamt beantragen. Punkt für Österreich.
Vielleicht hast du es anders gelesen, als ich es geschrieben habe:
Also nochmals:
= Ich kann meine Berater bei der Bank beurteilen
Tja, ich habe doch tatsächlich bei meiner Bank Tipps bekommen, die der Bank keinen Cent gebracht haben, mir dafür viele €. Das ist halt der Unterschied zwischen Kundenberater (für den Kunden) und Bankberater (für die Bank). Argument: Wir wollen unsere Kunden bei diesen so hohen „ZInsen“ doch behalten und nicht verlieren!
Ich weiß, nur Einzelfälle und nur nicht in Deutschland und nur,…
Grundbuch: Punkt für Östrerreich
Vielleicht würdest du das auch so erleben, wenn du dort langjährig ein Konto hättest? Ich würde es dir wüschen!
Mir würde es tatsächlich etwas Angst machen, wenn jemand ohne Vollmacht oder nachgewiesenes berechtigtes Interesse an einen Grundbuchauszug meiner Immobilie käme, aber wenn man diesen Service erwartet, ist das natürlich eine tolle Sache.
Es kann auch durchaus sein, daß es in Österreich Kreditinstitute bzw. Mitarbeiter von Kreditinstituten gibt, die sich als Bau- und Immobilienberater verstehen. In Deutschland dürfte das aber die Ausnahme sein, weil die Organisation von Baumaßnahmen nicht so richtig in das Tätigkeitsspektrum von Bankangestellten fällt.
Dann muß Österreich ja ein Paradies für Bankkunden sein. Bei uns ist es leider so, daß die Kreditinstitute ihre Mitarbeiter bezahlen müssen und das blöderweise nur aus den Einnahmen heraus passieren kann. Wenn man Finanzierungen an die Konkurrenz weiter vermittelt, wird das natürlich ein bißchen schwierig.
Es sei denn natürlich, daß der Verdienst darin besteht, daß man für die Weitervermittlung ein Entgelt bekommt.
Nein, nein. Manche dürfen auch Geld zählen und Briefmarken abheften. Die richtig Blöden verstecken wir in den Fach- und Produktabteilungen.
