Hallo,
gegeben sei folgender Fall:
Eine Immobilie, deren Zustand und Wohn-Standard sehr gering
ist.
Darin zwei Mietparteien, deren Mitglieder seit ewigen Zeiten
in dem Objekt wohnen, die uralt sind und nur eine winzige
Miete zahlen (halt passend zu dem Standard - keine
Zentralheizung, Toilette auf dem Hof usw…)
Hallo Martin,
aus Deiner Beschreibung ergibt sich, dass es sich hier um eine uralt-Immobilie mit dem Stand vor dem 2. Weltkreig handelt. Hier sind erhebliche Preisabschläge zu erwarten, wahrscheinlich auch nur an einen Verkäufer abzugeben, der abreisst und neu aufbaut.
Meiner Meinung nach keine Möglichkeit, das Mietverhältnis zu
beenden, außer auf den natürlichen Tod der Mieter zu warten -
der aufgrund des hohen Alters jederzeit eintreten kann, aber
natürlich auch noch Jahre hin sein kann.
Wenn den Mietern wegen des hohen Alters oder deren Gebrechlichkeit ein Umzug unzumutbar ist - Dauer des Mietverhältnisses wird hierbei mit beachtet - kann ein Gericht anordnen, dass bis zum Tode die Mieter nicht mehr umziehen müssen. Insbesondere wird berücksichtigt, wie hoch noch eine Lebenserwartung ist. Es müssen dann schon „erhebliche“ Umstände vorliegen, dass ein Gericht der Kündigung gegen einen Mieter in einem solchen Fall zustimmt. Dies sind Sonderfälle, Auskünfte und Hinweise, dass Du jederzeit kündigen kannst, wären daher nicht zutreffend.
Wie groß ist die zu erwartende Kaufpreisminderung dieser
Immobilie?
Kannst DU VOM Zustand her, den Du beschreibst, noch von einer bewohnbaren Immobilie sprechen ?
Ich hab so düster im Kopf, mal gelesen zu haben, daß es
Kaufpreisminderungen von 30-40% gab, weil Häuser vermietet
waren - und das in Fällen, wo das Mietverhältnis sogar
(theoretisch) kündbar war.
Aber ob ich das noch so richtig im Kopf habe?
Richtig ist, dass sich dieser Unsinn genauso weit verbreitet hat wie die Behauptung, wenn jemand auszieht, müsse er einfach drei Nachmieter stellen und könne ausziehen und der Vermieter könne dagegen nichts unternehmen.
Es gibt bundesweit keinerlei Konkretisierung, dass Wohnungen, die vermietet sind, mit Preisabschlägen nur zu verkaufen sind. Ganz im Gegenteil. Erfahrungsgemäss werden sogar Mietwohnungen mit lnagfristigen Mietverträgen besonders gerne gekauft und in vielen Fällen sogar wegen der Rendite teilweise mit höherem Preis. Dann kommen jene, die eine Immobilie erwerben wollen, die sie selbst nutzen wollen. Hier kommt es darauf an, ob mit dem Mieter bereits eine Vereinbarung getroffen wurde, dass der neue Eigentümer selbst die Wohnung nutzt und ob auf eine Eigenbedarfskündigung verzichtet wurde. Ist dies nicht der Fall, wird es wohl sowieso nie zu einem Kaufvertrag kommen. Dann gibt es z.B. Deinen Fall, wo jeder Käufer zuerst einmal das Problem sehen muss, dass er das Ableben Deiner Mieter abwarten muss und dann wohl abreissen oder mit erheblichen Kosten umbauen muss. Und damit man - in allen Fällen - den Kaufpreis eben nach unten drücken kann - kommen manche auf die Idee, weil da jemand wohnt, sei das Haus weniger gut zu verkaufen. Es ist aus der Gesamtheit - nicht nur aus meiner persönlichen Kenntnis - sondern auch durch Immobilien-Büros bestätigt - ein Abzug meist aus verkaufstechnischen Gründen angesagt. Also, wie immer, es kommt immer auf den einzelnen Fall an und vor allem auf das Geschick des Käufers. Das aber hat - auch wenn der Grund angeblich der Mieter sein soll - nichts damit zu tun, dass diese Immobilien schlechter verkauft werden können.
Gruss Günter
Gruß,
Martin Eckel
