Kellerraum wird von Firma geöffnet- Einbruch?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,

ein Mietshaus mit 8 Parteien hat jede Mietpartei einen Kellerraum mit gemietet.
In einem dieser Kellerräume ist der Gashaupthahn und die Hausverteilung für das Kabel-TV. Der Vermieter hat keinen Vertrag mit dem Kabelanbieter, sondern jeder Mieter muß selber einen Vertrag und Anschluß mit dem Kabel-Anbieter machen.

Der Mieter des Kellerraumes mit dem Kabelverteiler hat natürlich seinen Kellerraum mit einem Schloß gesichert. An der Kellertür ist von außen ein Schild angebracht, daß sich hier der Gashaupthahn befindet und zugänglich sein muß.

Ich habe beobachtet, daß Monteure des Kabelanbieters bereits 2x sich durch Herausschrauben der 3 Schrauben am Kellertürriegel Zugang zu dem Keller verschafft haben, um an den Verteiler zu kommen. Der Mieter des Kellers ist weder vorher noch nachher von dem „Einbruch“ in Kenntnis gesetzt worden.
Nur durch den Handwerkerdreck wurde der Mieter darauf aufmerksam.
Nach §13 GG ist die Wohnung Unantastbar, wozu auch mit gemietete Kellerräume gehören.

Mich würde folgendes interessieren:

  1. Darf der Vermieter überhaupt diesen Keller vermieten, weil eigentlich darf der Mieter den Keller doch gar nicht abschliessen, wegen dem Gashaupthahn,oder??

  2. Wenn der Mieter den Keller abgeschlossen hat und die Monteure verschaffen sich ohne Kenntnis des Mieters Zugang ist das Einbruch,oder?

  3. Wir haben auch Kinder im Haus. Die Monteure öffnen den Keller und laufen im Haus hin und her(haben den Keller also nicht immer im Blick). Wer ist haftbar, wenn ein Kind sich in dem offenen Keller verletzt oder etwa gestohlen wird?

Danke für Ihre Antwort und Mühe im Voraus.

Gruß
Jörg

#2

Hallo Jörg,

grundsätzlich ist es nur dem Besitzer gestattet, seine gemieteten Räume (zu denen auch Keller gehören) zu betreten. Dem Eigentümer nach vorheriger Anmeldung.

Zu 1.)
Wenn in Ihrem Kellerraum zentrale Versogungsanschlüsse liegen, die bei Wartungsarbeiten zugänglich sein müssen, muss der Vermieter eine Lösung schaffen, wenn Sie nicht da / erreichbar sind.

Zu 2.)
Riegel und Schlösser manipulieren gehört da aber definitiv NICHT dazu - das ist in der Tat strafbar. Dies hätte den Technikern klar sein müssen; erst recht, wenn sie am Riegel manipulieren, um sich Zugang zu verschaffen. Auch wenn sie „grünes Licht“ vom Vermieter bekommen hätten, dies zu tun.

Etwas anderes ist es, wenn Gefahr im Verzug ist und der Gashahn deswegen abgedreht werden müsste. In diesen Fällen ist sogar ein Aufbrechen der Türen erlaubt, um Schaden vom Haus und den Bewohnern abzuwenden.

zu 3.)
Derjenige, der dies herbei geführt hat. Beispiel: Sie lassen den Keller offen, etwas kommt weg, Sie wissen nicht, wer das war - Ihr Problem.
Geschieht das ohne Ihr Wissen und wurde der Keller widerrechtlich geöffnet, haftet derjenige, der für die Öffnung verantwortlich ist.

Wenn Kinder am Gashahn manipulieren, haften die Eltern zunächst (Verursacher-Prinzip). Wurde es den Kindern zusätzlich „leicht“ gemacht durch die widerrechtliche Öffnung, wird auch der Verantwortliche dafür in die Pflicht genommen (Techniker und / oder Vermieter).

Fordern Sie Ihren Vermieter auf, die Anschlüsse nach außen zu verlegen oder Ihnen einen anderen Kellerraum zuzuteilen.

Alternativ vereinbaren Sie (schriftlich), dass er in Zukunft Ihr Einverständnis einholt, Sie dabei sind (haben wir hier letztens auch so gemacht, als Arbeiten am Kabelnetz stattfanden) oder ein Hausmeister o.ä… In der Vereinbarung sollten Sie darauf hinweisen, dass fehlendes Kellerinventar vom Vermieter zu ersetzen ist.

Im Zweifel konsultieren Sie einen Fachanwalt für Mietrecht.
Gruß
FG

#3

Sehr geehrter Herr,

der Vermieter kann alles vermieten, was er möchte und damit auch diesen Kellerraum. Er muss eben nur dafür Sorge tragen, dass in dem Mietvertrag diese Besonderheit mit aufgenommen ist, dass Handwerker immer Zugang zum Hauptgashahn haben müssen.

Handwerker dürfen sich aber, um an den Verteilerkasten für das Kabelfernsehen zu gelangen nicht ohne Zustimmung des Mieters Zugang zu dem Kellerraum verschaffen. Es ist zwar Einbruch, aber Hausfriedensbruch, wenn der Keller durch ein Schloss gesichert ist.

Sollte durch als unerlaubte handeln der Handwerker jemand zu Schaden kommen, haften die Handwerker bzw. die Firma, für die die Handwerker tätig sind.

Ich hoffe, ich konnte weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Nicolai Kutz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

www.kapitalanwalt.de

#4

Hallo,

danke für die schnelle Antwort.

Genauso, habe ich es mir auch gedacht.
Ich werde dem betreffenden Mieter das so mitteilen und ich denke Er wird dementsprechend handeln!!

Gruß
Jörg

#5

Hallo Herr Kutz,

danke für Ihre Antwort.

Wenn die Person, die einen Kellerraum gemietet hat und darin persönliche Sachen aufbewahrt, durch ein Schloß sichert, ist das Hausfriedensbruch???
Warum sollte man sonst für einen Raum Miete bezahlen, wenn man Ihn nicht nutzen kann??

Wenn sich Kinder verletzten, weil der Keller offen war, wegen dem Gashaupthahn z.B., kommt da nicht die Krankenkasse des Kindes bei dem Mieter an, weil es ja SEIN Keller war??
Versicherungen übernehmen auch keinen Versicherungsschutz für OFFENE Keller bei Diebstahl etc…!

Für den Havariefall an der Gasleitung sehe ich es ein, daß der Keller geöffnet wird, aber für ganz normale Arbeiten am Kabel-TV-Verteilerkasten NICHT.
Das sollte der Mieter vorher in Kenntnis gesetzt werden und die Möglichkeit zur Anwesenheit gegeben werden,oder??

Gruß
Jörg

#6

Die rechtliche Bewertung der geschilderten Sachlage und damit die Beantwortung Ihrer Fragen hängt davon ab, wie die Rechtsverhältnisse Vermieter - Gasversorger und Vermieter - Kabelanbieter im einzelnen geregelt sind und auf welcher Grundlage sich die Handwerker hier Zutritt verschafft haben. Dies müßte erst einmal der Vermieter oder derjenige beantworten, der die Arbeiten veranlaßt hat.

Außer in einem absoluten Notfall dürfte aber immer das vorher eingeholte Einverständnis des betreffenden Kellermieters erforderlich sein. Es sollte daher durch ein Gespräch mit dem Vermieter sichergestellt werden, daß dies zukünftig der Fall ist.

Ohne solche Absprachen haben der Vermieter oder von ihm beauftragte Handwerker kein Zutrittsrecht, insbesondere kein Recht, irgendwelche Schlösser zu demontieren. Hier kann durchaus Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruch in Betracht kommen.

#7

Hallo,

ich bin kein Strafrechtsexperte, aber ich kann zu den Fragen schon etwas sagen:

  1. Darf der Vermieter überhaupt diesen Keller vermieten, weil
    eigentlich darf der Mieter den Keller doch gar nicht
    abschliessen, wegen dem Gashaupthahn,oder??

Der Vermieter darf den Raum meines Erachtens schon vermieten, er muss aber dafür sorgen, dass die gesetzlichen Bestimmungen zum Baurecht etc. eingehalten werden. Er könnte ja mit dem Mieter ein Begehungsrecht vereinbaren und vom Mieter einen Schlüssel zur Tür erhalten. Konkrete Richtlinien kenne ich leider nicht, aber es gibt sicher solche Vorschriften.

  1. Wenn der Mieter den Keller abgeschlossen hat und die
    Monteure verschaffen sich ohne Kenntnis des Mieters Zugang ist
    das Einbruch,oder?

Der Begriff „Einbruch“ ist kein strafrechtlicher Begriff. Hausfriedensbruch wäre der Tatbestand. Danach ist widerrechtliches Eindringen strafbar. Wenn es eine Begehungsvereinbarung gibt, fehlt es an der Widerrechtlichkeit, dann wäre dies nicht strafbar. Wenn es keine Vereinbarung gibt, könnte Hausfriedensbruch vorliegen. Im Falle eines (vermeintlichen) Gaslecks läge allerdings eine rechtfertigende Situation für das Eindringen vor.

  1. Wir haben auch Kinder im Haus. Die Monteure öffnen den
    Keller und laufen im Haus hin und her(haben den Keller also
    nicht immer im Blick). Wer ist haftbar, wenn ein Kind sich in
    dem offenen Keller verletzt

Das kommt sehr auf die konkrete Situation an, entweder die Eltern wegen Aufsichtspflichtverletzung oder die Handwerker, weil Sie durch das Öffnen der Tür eine gefährliche Situation geschaffen haben und es unterlassen haben, die Gefahrenstelle zu sichern, oder niemand, weil das Kind auch nicht im Keller sein durfte und dies auch wusste und sich bewußt selbst gefährdet hat. Kommt ganz auch die konkrete Situation, Alter und Einsichtsfähigkeit des Kindes usw. an.

oder etwa gestohlen wird?

Dafür ist erstmal der Dieb haftbar :smile: Und evtl. trifft die Handwerker eine Schadensersatzpflicht, aber da steckt auch viel zu beweisen in der ganzen Sache, bevor ein Schadensersatz gezahlt wird.

Wie schon gesagt, bin da kein Experte für Strafrecht.

Gruß
cosis

#8

Danke für die schnelle Antwort.

Der Vermieter hat mit dem Kabelanbieter GAR KEIN Vertragsverhältnis. Der Vermieter hat lediglich die Zustimmung erteilt, daß die einzelnen Wohnungen per Kabel angeschlossen werden.
Mit jedem Mieter muß der Kabelanschlußanbieter einen Extra-Vertrag machen und der Mieter seinen Anschluß bezahlen.

Demzufolge haben die Monteure auch nicht im Auftrag des Vermieters gehandelt, sondern der anderen Mietpartei bzw. im eigenen Auftrag, wenn ein Kabelanschluß wieder gekappt wird, weil der Mieter nicht zahlt o.ä…

Wenn jedesmal der Kellermieter mit dem Kabelanschluß-Verteiler vor Ort sein muß bzw. seinen Keller offen lassen muß, dann ist das eigentlich kaum zumutbar oder Er kann seinen Keller gleich der Allgemeinheit zugänglich machen,oder???

Ich habe dem betreffenden Mieter geraten Kontakt zum Vermieter aufzunehmen und dessen Meinung dazu einzuholen.

Gruß
Jörg

#9

  1. Darf der Vermieter überhaupt diesen Keller vermieten, weil
    eigentlich darf der Mieter den Keller doch gar nicht
    abschliessen, wegen dem Gashaupthahn,oder??

  2. Wenn der Mieter den Keller abgeschlossen hat und die
    Monteure verschaffen sich ohne Kenntnis des Mieters Zugang ist
    das Einbruch,oder?

  3. Wir haben auch Kinder im Haus. Die Monteure öffnen den
    Keller und laufen im Haus hin und her(haben den Keller also
    nicht immer im Blick). Wer ist haftbar, wenn ein Kind sich in
    dem offenen Keller verletzt oder etwa gestohlen wird?

Zu 1. Ja, kann er vermieten, das Nähere (Zugang zum Gashahn etc.) sollte der Vertrag regeln.

zu 2), Ja, könnte man so nennen, Einbruch ist allerdings als solcher nicht strafbar, wenn vom „Einbrecher“ nichts geklaut wird, in Frage kommt Sachbeschädigung (hier wohl nicht) oder Hausfriedsbruch, Antragsdelikt.

zu 3) Eltern haften für ihre Kinder, wenn sie die Aufsichtspflicht verletzen. Handwerker, wenn sie ihre Sorgfalts- und Sicherungspflichten nicht beachten.

Wenn was wegkommt haftet erstmal der Dieb, die Handwerker wohl kaum, wenn sie nicht selbst klauen, es sei denn allenfalls, dass ohne ihr Tun der Diebstahl unmöglich gewesen wäre.

MfG

Vierten

#10

warum und wozu sollen diese Auskünfte dienen? es scheint, dass jemand dem es nichts angeht, das Vertrauen der Mieter untereinander zu stören sucht, sonst würde die Sache untereinander mit dem Vermieter besprochen und geklärt werden

#11

Hallo Jörg,
folgende Gedanken dazu:

  1. Meines Erachtens DARF der Vermieter den Keller schon mitvermieten. Normalerweise ist der Mieter verpflichtet, dem Mieter die Räume vollständig zu überlassen, also auch selber keinen Zugang mehr zu haben. Das heißt insbesondere bei Wohnungen, dass der Vermieter nicht einfach so die Wohnung betreten darf. Hier liegt aber ein ungewöhnlicher Fall - wegen des Hauptgashahns - vor. Das Hauptproblem ist aber ja nicht, dass gerade der Vermieter noch Zugang zu dem Keller hat, sondern vielmehr, dass der Mieter den Kellerraum nicht abschließen kann/darf. Die naheliegendste Lösung wäre, dass dieser Nachteil über eine geringere Miete korrigiert wird. Im Mietrecht gibt es allerdings so viele Verästelungen, dass dort nur ein echter Mietrechtsexperte Auskunft geben kann - und selbst der wird keine definitve Antwort geben können, weil Gerichte sehr einzelfallbezogen und oft uneinheitlich entscheiden.

  2. Das wäre in der Tat ein Hausfriedensbruch (§ 123 StGB, der insofern die Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG schützt). Praktisch gesehen dürfte aber die Schuld der Monteure so gering sein, dass so etwas eher gegen eine „Geldbuße“ eingestellt wird - wenn überhaupt. Möglicherweise dachten die Monteure nämlich, dass sie das dürften - weil der Hauseigentümer ihnen das so gesagt hat o.ä… Dann hätten sie sich nämlich doch nicht strafbar gemacht. Eine Sachbeschädigung liegt auf keinen Fall vor, wenn die Schrauben nur herausgedreht worden (Sachbeschädigung setzt nämlich voraus, dass etwas kaputt ist oder nicht mehr benutzt werden kann). Nur ergänzend: Eine Straftat „Einbruch“ gibt es nicht - allenfalls einen Einbruchsdiebstahl.

  3. Juristenantwort: Es kommt drauf an. Sollte es zur einer Verletzung kommen, ist entscheidend, wer genau was falsch gemacht hat (eine Pflicht verletzt, hier naheliegend „Verkehrssicherungspflicht“ der Handwerker, Aufsichtspflicht der Eltern) wofür wieviel verantwortlich ist (sog. Mitverschulden). Natürlich müssen Handwerker so arbeiten, dass sie andere nicht gefährden. Eltern müssen aber ebenso auf ihre Kinder aufpassen. Das ist zu sehr vom Einzelfall abhängig, als dass man eine verbindliche Auskunft geben kann. Es kann durchaus sein, dass eben ein Unfall geschieht, (etwas zynisch, aber auf Juristisch: allgemeines Lebensrisiko), für den aber niemand eine rehctliche Verantwortung trägt. Ohne es ganz kompliziert werden zui lassen: Eltern haften ihren Kindern gegenüber nur eingeschränkt (§ 1664 BGB), was sich beim Mitverschulden ggfs. zu Lasten der Handwerker auswirken könnte.

Herzliche Grüße,
M.

#12

warum und wozu sollen diese Auskünfte dienen? es scheint, dass
jemand dem es nichts angeht, das Vertrauen der Mieter
untereinander zu stören sucht, sonst würde die Sache
untereinander mit dem Vermieter besprochen und geklärt werden

???
Das Vertrauen der Mieter untereinander hat damit doch wenig zutun. Oder wo sehen Sie das gegeben??

Bei uns auf dem Hof ist vorige Woche ein lange gesuchter Einbrecher festgenommen worden, der sich darauf spezialisiert hatte am Tage in Wohnungen und Häuser einzubrechen, wo z.B. die Bewohner im Vorgarten gearbeitet haben und Er von der Hausrückseite o.ä. sich Zugang zum Haus/Wohnung verschaffte und stahl. Auch steckengelassene Wohnungsschlüssel, weil man ja nur kurz in den Keller oder zum Briefkasten gegangen ist, nutzte Er aus.
Da hatten die Bestohlenen nicht nur ein Problem mit den fehlenden Sachen und Bargeld, sondern auch mit Ihrer Hausratversicherung.

Unter diesem frischen Eindruck sieht man manches etwas anders.

Andererseits ist es in Deutschland so, daß keine konkrete kostenlose Rechtsberatung gestattet ist. Also muß man rechtliche Anfragen hier allgemein halten,oder?

Gruß
Jörg

#13

Hallo,

danke für Ihre ausführliche Antwort.

Ich habe mit dem Mieter gesprochen und Er wird sich erstmal mit dem Vermieter zusammensetzen und eine Klärung versuchen, ggf. einen anderen Keller nehmen.

Auch über den Austausch der bisherigen Schrauben durch Schloßschrauben denkt der Mieter nach. Dann kann die Tür nicht mehr so einfach aufgeschraubt werden.

Gruß
Jörg

#14

Der Keller darf grundsätzlich vermietet werden, aber der Vermieter muss den Zugang zum Hahn gewährleisten.
Der Tatbestand des Einbruchs dürfte gegeben sein, jedoch sind Rechtfertigungsgründe zu prüfen.
Insgesamt und zu dem Kindern: der Sachverhalt ist genau zu prüfen und kann nicht pauschal beantwortet werden.

#15

???

#16

Hallo!

Tja, zu Frage 1 (überhaupt vermieten?): Schwierig, natürlich sind die Unverletzlichkeit der Wohnung und die Zugänglichkeit des Gashahns eigentlich ein Widerspruch in sich. Das geht nur dann, wenn für den Gashahn etwa ein Schlüssel in einem dieser Kästchen mit Glasscheibe zum Einschlagen hängt (wie ein Feuermelder) oder bei einem Hausmeister, der rund um die Uhr erreichbar ist, hinterlegt wird UND der Vermieter des Kellers mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, daß letzterer den Zugang in Notfällen dulden muß. Dann weiß der Mieter, daß er keine teuren oder sehr privaten Dinge dort aufbewahren kann, und zahlt dafür etwas weniger Miete.

Zweitens: Wenn sich Monteure, ohne daß ein Notfall vorliegt, ungefragt Zugang verschaffen, ist das ganz klar Hausfriedensbruch und ggf. Sachbeschädigung, also strafbar.

Drittens: Hier geht es um die sog. Verkehrssicherungspflicht. Allerdings kommt hinzu, daß die Kinder je nach Alter und Einsichtsfähigkeit wissen müssen, daß es sich um einen fremden Keller handelt, auch wenn er offensteht, daß das also kein Spielplatz ist. Der Mieter, der von allem nichts wissen muß, haftet auf keinen Fall; der Vermieter nur sehr eingeschränkt. Für einen Diebstahl haftet zivilrechtlich auch zunächst einmal nur der Dieb selbst; der Vermieter kann hier unter gewissen Voraussetzungen über die Haftung für Erfüllungsgehilfen belangt werden; das ist einfacher, wenn die Handwerker selbst etwas stehlen, und schwieriger, wenn sie den Diebstahl nur fahrlässig ermöglichen, aber nicht Komplizen sind.

Gruß
O. Schug

#17

Hallo Jörg,

ich bin zwar Jurist, muss meine Antwort hier jedoch unter den Vorbehalt stellen, dass ich mich seit langer Zeit nicht mehr mit dem Mietrecht beschäftigt habe.

Ob der Vermieter diesen Raum vermieten darf, weiß ich leider nicht. Die entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften sind mir leider nicht geläufig.

Den Straftatbestand des „Einbruchs“ gibt es nicht. Es gibt zwar einen Einbruchsdiebstahl, dies setzt aber voraus, dass Sachen von den Monteuren gestohlen werden, wofür hier zunächst einmal nach Ihrer Schilderung kein Anhaltspunkt besteht.

In Frage käme hier höchstens der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs. Dieser würde allerdings voraussetzen, dass die Monteure ohne Einwilligung des Eigentümers oder des Mieters in die Kellerräume eindringen.

Das Eindringen der Monteure in die Kellerräume (trotz Schloss) könnte hier aber durch eine ggf. gesetzlich vorliegende Erlaubnis, sich Zugang zu Gemeinschaftseinrichtungen zu verschaffen, gedeckt sein. Ob eine solche öffentlich-rechtlich Erlaubnis vorliegt, kann ich nicht beurteilen. Allerdings kann die Erlaubnis ggf. auch in der Hausordnung geregelt sein, die der Mieter ggf. akzeptiert hat.

Der Eigentümer könnte hier allerdings seine Zustimmung zur Öffnung des Kellerraums (auch stillschweigend) dann gegenüber dem Vermieter erklärt haben, wenn dieser ihn über die entsprechenden Gemeinschaftseinrichtungen und den hierfür jederzeit erforderlichen Zugang aufgeklärt hat und der Mieter diesen Bedingungen zugestimmt hat.

Sollte eine solche Zustimmung vorliegen, müssen die Monteure natürlich die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachten und Gefahren vermeiden bzw. ggf. absichern. Das ist immer eine Frage des Einzelfalls, ich meine aber, dass der Keller nicht unbeaufsichtigt bleiben darf.

So, ich hoffe, Ihnen ein wenig weiter geholfen zu haben.

MfG

H.K

#18

  1. Ja, darf er. Es muss dem Mieter natürlich klar sein, dass er nicht abschließen darf. Geht der Mieter bei Vertragsschluß vernünftigterweise von etwas anderem aus, dann ergibt sich daraus, dass er keinen abschließbaren Keller hat, ein Mangel. Im konkreten Fall sollte dem Mieter allerdings der Umstand aufgrund des Schildes bekannt gewesen sein, wenn es eine BEsichtigung gab; dann liegt kein Mangel vor.

  2. Ja, wenn und weil es sich nicht um einen Notfall handelt und im Mietvertrag auch nicht dem Vermieter ein Mitbesitz an dem Kellerverschlag eingeräumt wurde, d.h. insbesondere das Recht, unter den genannten Umständen (für Kabelmontage) sich Zutritt zu verschaffen.

  3. Bei Diebstahl sind „die Monteure“ verantwortlich (aber nicht unbedingt persönlich haftbar, hinter ihnen steht ggf. ihr Arbeitgeber bzw. der Auftraggeber). Bei Verletzungen wird sich die Haftung wohl eher auf denjenigen verlagern, der die Gefahr im Keller geschaffen hat - wenn die Monteure mit der Gefahr nicht rechnen mussten. Das hängt letztlich sehr von konkreten Fall ab.