Hallo zusammen,
uns wurde ein sehr altes Haus angeboten zu einem guten Preis. Allerdings muss das Haus absolut Kernsaniert werden.
Dachstuhl, komplette Leitungen (Wasser, Heizung und Elektrik), neue Heizung (es ist gar keine Vorhanden), Dämmung, Küche, Bäder, Böden, Wände, Fenster, sprich einfach alles.
Da das Haus was ganz besonderes ist und wir es zum Gründstückspreis bekommen, würden wir sehr gerne zuschlagen. Die Lage sticht, denn Kleinstadt, Altstadt, an der Stadtmauer, sogar mit kleinem Garten. Genug geredet:
Ich weiß, die Frage ist sehr schwer zu beantworten, doch mit wieviel müssen wir für eine Komplettsanierung rechnen, also auch inklusiv Architekt. Das Haus hat ca. 200qm.
Eigene Recherchen lagen zwischen 120.000 und 300.000 Euro, wie haben aber etwas Angst, dass selbst das nicht reichen könnte.
Hat jemand Erfahrungen?
Wie könnte ein Worst-Case-Szenario aussehen?
Welchen Fachmann holt man sich mit ins Boot? Architekt, oder Bauingenieur, …?
Vielen Dank schon mal für die Antworten
PS: Ach ja, die Eigenleistungen, die wir tätigen können, sind gleich Null.
Bei deiner Beschreibung sprechen wir doch eher über einen kompletten Neubau, denn außer Teilen der Gebäudehülle ist doch nichts von „Wert“ was sich "wiederverwenden oder weiternutzen lässt.
Bei deinen Zahlen würde ich mich eher am oberen Rahmen, also den 300.000 € orientieren.
Frage einen Architekten. Wenn möglich einen, der schon mehrfach solche Altbauten geplant und die Sanierung begleitet hat. Wer nur oder überwiegend typische neubauten auf der grünen Wiese macht wäre wohl nicht der richtige. Gut wäre einer der auch schon Denkmalschutzbauten erfolgreich saniert hat.
Hast Du geklärt oder bedacht, dass evtl. auch der Denkmalschutz mit ins Spiel kommen kann ?
MfG
duck313
ja, was isses denn nu?
Fachwerk? Mischung? Naturstein? Backstein?
Die Frage des Denkmalschutzes ist essentiell.
Die Frage nach „was bleibt, was muss weg“ ist auch essentiell - denn Entsorgungskosten für Abriss … je nach Menge und Art … da können schon die 120.’ evtl. nicht ausreichen.
Zum Schluss noch die Frage: was soll’s denn werden? Luxusdomizil, Vermietobjekt oder zum Selbstbewohnen mit Abschlägen…
Mal ein kurzes Beispiel von einer 2-Zimmerwohnung aus einem Teil eines alten Tanzsaales umwandeln. Trotz akribischer vorher kalkulierten Kostenaufstellung von insg. 3 Fachleuten, die sehr fundiertes Wissen mitbrachten: 75.’ war die Schätzung… wir sind bei 120.’ angekommen und 20.’ werden noch kommen. Eigenleistung nicht mitgerechnet - und da gab es viel.
Na, das sind ja mal belastbare Fakten.
Als meine Eltern ihr Haus gekauft haben wurde vom Grundstückspreis etwas abgezogen, da das alte Haus eine Wertminderung darstellte.
Das Worst-Case-Szenario lautet: Der Bau muss von Grund auf neu gemacht werden, Du unterliegst den Auflagen des Denkmalschutzes und $IRGENDWER hat das Gelänge mit $SCHADSTOFF verseucht und du freust Dich, dass nicht alles mit Asbest verkleidet wurde.
Das kann schon gerne knapp werden. Aber ich bin weder Experte noch habe ich Details
Hallo und erstmal vielen Dank für deine Antwort.
Um ehrlich zu sein, bin ich mir nicht genau sicher, was es ist. Der untere Teil des Hauses ist auf jeden Fall Sandstein.
Denkmalgeschützt ist das Haus nicht.
Es soll selbst genutzt werden. Kein Luxusdomizil aber auch keine Absteige.
Liebe Grüße
Stefan
Hallo und vielen Dank für deine Antwort. Dann werden wir uns mal auf die Suche nach einem Architekten begeben.
Denkmalgeschützt ist das Gebäude gottseidank nicht.
Grüße Stefan
… und dann kein Denkmalschutz? Nicht mal Ensembleschutz??? Never!
Besser wäre es: Denkmalschutz & Substanz, die sich retten lässt (Dach ist dabei unwesentlich - da dürftest die Kosten bereits in Erfahrung gebracht haben.
Fenster neu: 15-20.’, Elekro neu: 8-15’, Heizung neu: 15-20’, Sanitär neu: 20.-25.’ (nur Leitungen/ohne Fliesen/Installationen) … bleibt die Frage nach Wärmeschutzverordnung … bei Denkmalschutz entfällt eben diese, macht aber Heizen teuer. Das wäre aber vieles Aufputz bzw. in neuen Kanälen zu verlegen. Aber wenn Böden/Decken, Treppen, Keller… alles noch mitgemacht werden sollte/müsste… dann reichen auch 300.’ nicht unbedingt
Vielen Dank für deine Ausführungen.
Ensembleschutz habe ich noch nie gehört. Weißt du wie ich das in Erfahrung bringen kann? Die Verkäufer haben mir versichert, dass es kein Denkmalschutz gibt. Nur, dass die Klappläden erhalten bleiben müssen. Aber das versteht sich von selbst.
Das Haus steht direkt am Stadtpark an einem kleinen Bachlauf. Da war ganz ganz früher wohl mal eine Gerberei drin und danach eine Töpferei.
N’Abend,
warum gehen null Eigenleistungen? Keine Zeit? Körperlich eingeschränkt oder zwei linke Hände?
Ganz ehrlich: Wenn dem wirklich so ist - lieber schlüsselfertig neubauen lassen. Bei einem solchen Haus gehts einfach praktisch nicht ganz ohne, selbst wenn man alles einmal durchsanieren lassen hat, wird da immer mal wieder was kommen, wo man nicht ständig irgendwelche Handwerker bei sich in der Stube herumspringen haben will.
Gruß
Marius
Hallo und Danke für deine Antwort.
Warum kaum Eigenleistung: In der Tat wenig Zeit und handwerklich nicht sonderlich geschickt. So einfache Arbeiten, wie Müll wegräumen, Decke und Böden rausreißen gehen schon. Aber halt keine Wände einziehen oder Leitungen verlegen.
Aber warum sollten in einem Kernsanierten Altbau ständig was dazu kommen? Es soll ja bis auf die Grundmauern so ziemlich alles neu gemacht werden.
Grüße Stefan
na, bei meiner letzten Sanierung eines alten Hause mit ca. 350 qm sind wir bei groben 450.000 € angekommen. Das ganze ist schon gut 10 Jahre her.
Bei so ein Bauwerk weiß man nie welche Überraschungen es bietet, so wie frei hängende Deckenbalken. Durchmorschungen uvm.
Das ist zu teuer, denn die Rückbaukosten sollte man da noch als Wertminderung abziehen.
ja , ab Besten beides, den Architecketen zum Planen den Ingineuer zum Prüfen des Substanz.
Moin,
dieses Vorhaben habe ich exakt so hinter mir.
Einzig: Mein Haus steht unter Denkmalschutz .
Ich habe hier ausnahmslos alles mit Freunden selber gemacht. Dafür habe ich an reinen Materialkosten ca. 150.000 € benötigt (inkl. Nebensachen die kein Material waren).
Ich habe dafür in Vollzeit 4 Monate benötigt. Hatte ein paar Helfer aus dem Freundeskreis. In Stunden ausgedrückt waren es in etwa 2.500 Arbeitsstunden die da zusammen kamen. (ohne Dach)
Wenn ich das Hochrechne mit einem Durchschnittlichen Satz von 60 € inkl. Steuer für Handwerker, dann liegen die Lohnkosten in Summe in etwa bei 150.000 €.
Aufgrund der neuen Verordnungen ist davon auszugehen, dass das Dach gemacht werden muss.
Demnach würde ich hier nochmal etwa 25.000 € drauf rechnen
Ich bin somit bei etwa 325.000 € bisher angelangt.
Fassade habe ich auch nicht gemacht, da Denkmalschutz. Evtl. muss ja hier auch nochmal was getan werden?
Ist dann auch nochmal dazu zu rechnen.
Aber ganz wichtig: Das sind alles nur meine Werte.
Auch wenn das Vorhaben ziemlich identisch ist, dann muss man dies trotzdem noch einmal genauer Kalkulieren.
Am Ende muss man hier wirklich abwägen. Die Summe die am Ende für ein Häuschen dieser Art zusammen kommt ist eigentlich viel zu hoch.
Des Weiteren muss man dieses Geld auch haben.
Denn in der Regel wird eine solche Maßnahme nicht von einer Bank finanziert ohne Entsprechende Rücklagen zu haben.
Es ist immer schön wenn Leute sich solcher Projekte annehmen, aber dann müsste schon eher einiges an Eigenleistung geschehen damit es sich wirklich lohnt.
Ist man kein Handwerker, so wäre sicherlich ein Neubau oder ein nicht so altes Haus zu entsprechendem Preis angebrachter.
Danke für deine Antwort.
Vermutlich wäre ein Neubau tatsächlich einiges billiger. Aber den muss man erstmal in so einer Lage bekommen. Letztendlich ist diese Lage in der Stadt direkt am Park und trotzdem ruhig Gold wert.
Ist echt ne schwierige Entscheidung.
Stell dir folgende Fragen:
- Habe ich die Möglichkeit das ganze zu finanzieren?
- Bin ich bereit so viel Geld in die Hand zu nehmen für einen Altbau?
- Will ich Handwerkliche Eigenleistungen erbringen und kann dies auch Körperlich und Zeitlich?
- Bin ich breit das Risiko zu tragen, dass Kosten explodieren können?
- Habe ich die Nerven für ein solches Umbauprojekt?
Wenn du diese Fragen alle mit Ja beantworten kannst, dann fang an.
Schnapp dir einen Bausachverständigen der mit dir eine Begehung macht. Er kann dir etwas zum Zustand des Hauses sagen. Vor Allem wichtig an dieser Stelle: Mauerwerk / andere Bauweise des Hauses. Wie ist der Zustand hier? Denn das ist natürlich das wichtigste, es soll ja stehen bleiben.
Des Weiteren wäre hier vorab zu klären ob irgendwas auf das Haus / Grundstück eingetragen ist. --> Grundbuchauszug.
Wenn Garten und Grundstück mit dabei sind, ggf. eine Bodenprobe machen lassen.
Wenn diese Dinge alle OK sind und man sich dann sicher ist, dann Ran an den Speck.
Merkt man hier schon die ersten Ungereimtheiten, dann lieber die Finger weg.
Ggf. Können hier die Banken vor Ort helfen. Meistens kann man hier einen Bausachverständigen erhalten, der sich das ganze einmal anschaut um ggf. auch eine Entscheidung über mögliche Finanzierungen zu fällen.
Aber warum sollten in einem Kernsanierten Altbau ständig was dazu kommen? Es soll ja bis auf die Grundmauern so ziemlich alles neu gemacht werden.
Naja, solange man auf vorhandener Grundbausubstanz aufbaut, muss man zum einen immer gewisse Kompromisse eingehen.
Da kann es auch mal passieren, dass man sich für bauliche Lösungen entscheiden muss, die sich später als nicht dauerhaltbar oder störend erweisen und man muss dann doch noch mal nachbessern (lassen). So könnten sich zum Beispiel Wärmebrücken entpuppen, über die man sich eingangs nicht im Klaren war.
Darüber hinaus muss man sich auch ganz klar von der Illusion trennen, dass jeder Handwerker von den vielen, die man engagieren muss, saubere, tadellose Arbeit leistet. Wenn du dann im Nachgang wegen jedem Kleinkram alle einzeln zum Nachbessern ranzitieren musst, wirst du nie fertig.
Es gibt überdies auch Arbeiten, die so unbeliebt sind, dass man in der aktuellen Zeit keine Firma findet, die einem das zum realistischen Preis erledigt. Für den Fall muss man auch in der Lage sein, es notfalls irgendwie selber in die Hand zu nehmen.
Ok, da ist leider was dran!
Danke für den Hinweis!
Auf jeden Fall ist es schon mal gut, dass Du keine Schönwetter-Kalkulation mit jeder Menge Eigenleistung anstellst. Da schießen sich viele Leute ganz massiv ins Knie, weil auch Eigenleistung keine Materialkosten spart, man als Laie schon mal Mist macht, den man dann wieder neu machen darf, der Materialeinkauf in Kleinmengen im Baumarkt ganz schön teuer ist, nicht unerheblich in Werkzeug zu investieren ist, …
Auf der anderen Seite ist es aber auch so, dass Handwerker aktuell Mangelware sind, und sich durchaus Kunden aussuchen können, und dabei dann auch ganz massiv zuschlagen. Ich habe über die letzten Jahre jedes Wochenende hier im Haus auf der ein oder anderen Baustelle verbracht, und dies nicht immer ganz freiwillig. D.h. da gab es durchaus das ein oder andere Gewerk, das ich gerne vergeben hätte, für das ich aber einfach kein/kein akzeptables Angebot bekam. Und spätestens wenn Dir nur ein Angebot für „in sechs Monaten“ vorliegt, macht man es dann doch lieber gleich selbst, damit es weitergeht.
Und dieser zeitliche Aspekt ist natürlich auch dahingehend ein Kostenaspekt, dass Du so lange nicht aus der bisherigen Wohnung raus kommst, und so lange doppelte Kosten hat. Und da es oft an Kleinigkeiten hängt, die einen richtig viel Zeit kosten, wenn man sie nicht selbst erledigen kann, ist es mE keine gute Idee sich an so ein Projekt ran zu machen, wenn man zwei linke Hände hat, und auch nicht sieht, dass man hierfür „Begeisterung entwickeln“ kann. Zumal man über die Begeisterung eben auch das Fachwissen ansammelt um die Leistung der Profis bewerten zu können. und möglichst noch rechtzeitig erkennen zu können, wenn etwas falsch läuft.
Etwas retten kann man sich, wenn man die ganze Bauüberwachung an einen Architekten gibt, der dann einen GU steuert, der wiederum dann für die nötigen Subunternehmer zu sorgen hat. Aber das ist natürlich ein teurer Spaß und ist auch keine Garantie für einen reibungslosen Projektverlauf, wenn der GU dann seine Erlöse über den Einsatz der billigst denkbaren Subunternehmer von sonstwo auf der Welt maximiert, … Ich verdiene hauptberuflich mein Geld mit dem Vertragsmanagement für Infrastruktur- und Hochbauprojekte, und was die Firmen sich selbst auf der Ebene von Großprojekten so alles erlauben, füllt meine Tage mehr als gut.
Ganz ehrlich, ich würde ohne die Lust aufs Bauen (und möglichst auch schon einige Erfahrung) nicht an so ein Projekt ran gehen. Denn sonst wird aus „Ein altes Haus zu sanieren kostet nur dreimal so viel wie ein Neubau und dauert nur doppelt so lange,“, gerne mal eine richtige Katastrophe, die dann auch massiv ins Privatleben gehen kann, wenn man den Baustellenfrust dann über längere Zeit als Hauptthema bei jeder Gelegenheit hat.
Vielen Dank für deine klaren Worte. Da ist auf jeden Fall was dran!!!
Ich finde ja toll, wenn Menschen sich alter Gebäude annehmen, die oft so viel individueller und lebensvoller sind als gleichförmige Neubauten. Schade, dass das mit so vielen Risiken verbunden ist!
Karl