Klausel - Kleinreparaturen - Standardmietvertrag

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Man nehme an, ein Vermieter nutzt einen Standardmietvertrag, welcher folgende Klausel beinhaltet:

Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für Kleinreparaturen bzw. für die Behebung von Bagatellschäden zu übernehmen, soweit diese im Einzelfall der Reparatur oder Bagatellschadenbehebung
EUR 150 nicht übersteigen.
Die Übernahme solcher Kosten durch den Mieter ist je Kalenderjahr
auf EUR [kein Wert], oder [kein Wert] v.H. der Jahresnettokaltmiete, begrenzt.

Es stellt sich in diesem Zusammenhang dem Betracher die Frage, ob folgende Information richtig oder veraltet ist.

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung. Häufig finden sich aber im Mietvertrag Klauseln, nach denen die Mieter/innen die Kosten für kleinere Instandhaltungen oder Bagatellreparaturen tragen. Nicht alle solcher Klauseln sind gültig. Das Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter/innen unangemessen benachteiligen. Die Höhe der einzelnen Bagatellreparaturen darf 50 bzw. 75 Euro nicht übersteigen und im Mietvertrag muss eine Höchstgrenze, ca. 150 - 200 Euro, für den Fall, dass sich die Bagatellreparaturen häufen, genannt werden. Ohne derartige Begrenzung ist die Klausel unwirksam.
Quelle http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/b/1bagatellrepar…
Autor Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Hinsichtlich der Übertragung von Kleinreparaturen auf den Mieter sind die durch die
Rechtsprechung gezogenen Grenzen ebenfalls zu beachten (BGHZ 108,1 = NJW 1989,
2247).
Diese sind überschritten, wenn der Mieter Kleinreparaturen bis zu (50 EUR) übernehmen
muss, ohne dass diese höchstbetragsmäßig für einen bestimmten Zeitraum begrenzt werden.
In einem späteren Urteil hat der BGH dann auch solche Klauseln, die die generelle
Übernahme der Kleinreparaturen vorsehen wegen Verstoßes gegen § 536 IV BGB (§ 537 III
BGB a.F.) für unwirksam erklärt (BGHZ 118, 194 = NJW 1992, 1759).
Quelle: http://www.justiz.nrw.de/BS/Gerichte/Zivilgericht/Ei….
Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen

Es würde sich lohnen zu egründen, ob diese Klauseln in Mietverträgen damit unwirksam geworden sind und wie sich Mieter (in schriftlicher Form) gegenüber Ihren Vermietern verteidigen können. Man könnte annehmen, dem Mieter reicht es, einen der obigen Texte als Referenz zu zietieren.

Bagatellreparaturen - einmalig?
#2

Hallo,

der Mieter kann dem VM mitteilen, dass die Klausel unwirksam ist. Und zwar unter zwei Gesichtspunkten. Die Vereinbarung für den Einzelfall ist nicht zulässig. Sie ist zu hoch. Hier sind höchsten 75-100 € angemessen. Zum anderen ist die Klausel schon deshalb unwirksam, weil die gesetzlich vorgeschriebene Begrenzung aller Kosten in allen Einzelfällen im Jahr nicht begrenzt ist. Fehlt aber eine der beiden Voraussetzungen ist die Klausel insgesamt unwirksam.

Der Mieter kann also seine eigene - bereits hier aufgeführten Urteile - zur Erläuterung nutzen.

Grüsse Günter

PS. Im Übrigen beachten, wenn solche Klauseln wirksam sind. Vor der Mietrechtsreform ging man davon aus, dass auch wenn die Rechnung höher ist, sich der Mieter mit dem vereinbarten Kostenanteil beteiligen muss. Dies gilt nicht mehr. Der Mieter muss Rechnugnen z.B. bei einer vereinbarten Einzelsumme von 75 € bis 75 € übernehmen. Rechnungen mit 75,01 € muss er nicht übernehmen, weil die Kosten höher als die Vereinbarung sind.

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#3

Hallo,

Zum anderen ist die Klausel
schon deshalb unwirksam, weil die gesetzlich vorgeschriebene
Begrenzung aller Kosten in allen Einzelfällen im Jahr nicht
begrenzt ist. Fehlt aber eine der beiden Voraussetzungen ist
die Klausel insgesamt unwirksam.

Das ist ein bisschen schwer zu verstehen. Kannst du das ein wenig deutlicher machen, z.B. mit konkreten Zahlen einer wirksamen und einer unwirksamen Klausel?
g

#4

Hier die Klarstellung.

Der BGH hat unter WM 91, 381; 89, 324 folgende Zumutbarkeitsklauseln festgelegt:

Es muss sich tatsächlich um einen Kleinreparatur handeln, die reparatur darf also höchstens 75 € kosten OLG HH 91, 383; OLG München WM 91, 388 )

Snmerkung: Man wird aus heutiger Sicht bei Neuverträgen durchaus auch 100 € als Grenze nehmen können, denn die Preise haben sich weiter entwickelt.

In der Mietvertragsklausel muss eine Höchstgrenze für ein Jahr enthalten sein, sofern mehrere Kleinreparaturen anfallen.

Diese Klausel darf sich nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten ode rhäufigen Zugriff des Mieters ausgestezt sind. Es ist unangemssen, wenn der Mieter für Gegenstände zahlen soll, die er gar nicht direkt nutzen kann z.B. Wasserleitung, Strom-, Gasleitung.

Hinweis:

In den Vereinbarungen heisst es nun immer "…bei Bagatellschäden/Kleinreparaturen bis zu 75 € im Einzelfall und höchsten 8 % der Jahresmiete.

Geht nun ein Rolladengurt kaputt und kostet dessen Reparatur inkl. Material, Fahrt- und Arbeitskosten 74,99 € so muss der Mieter die Kosten tragen. Kostet die Reparatur aber 75 € oder mehr, fällt es nicht mehr unter den Begriff …bis zu 75 € … und somit hat der VM die Kosten im Einzelfall zu tragen.

Nun kann es ja vorkommen, dass dem Mieter innerhalb eines Jahres an 4 Rolladen die Gurte brechen. Jede Einzelrechnung beträgt 74,99 €, insgesamt also 299,96 €. Im WC geht während des Jahres eine WC - Brille kaputt, die 24 € kostet. Die Kosten trägt der Mieter nach der Kleinreparaturklausel. Bis zum 01.12. hat der Mieter bereits 323,96 e an Kleinreparaturen gezahlt.

Im Dezember funktioniert der Wasserhahn in der Küche nicht mehr. Der neue Wasserhahn kosten mit Einbau 162 €. Der Mieter hat hier nichts zu zahlen, weil die Kosten über 75 e liegen.

An Weihnachten bricht der fünfte Rolladengurt. Die Reparatur kostet erneut 74,99 €. Da aber der Mieetr bisher schon 323,96 € aufgewendet hat und im Jahr nur 336 € aufwenden muss, hat er an der Rehcnung nur den Teilbetrag zwischen 323,96 und 336 € = 12,04 € zu zahlen und der Rest in Höhe von 62,95 € muss nun der Vermierter selbst zahlen, weil die Beteiligunsggrenze des Mieters im Jahr und pro zulässigem Einzelfall überschritten ist. Ich hoffe, ich habe es etwas verständlich dargestellt. Ich habe versucht in einem zeitlichen Ablaufrahmen die Nachverfolgung der Konsequenzen solcher Vereinbarungen darzulegen.

Die monatliche Kaltmiete beträgt 350 €, im Jahr 12x350= 4200 € und hiervon sind 8 % für Kleinreparaturen zu berechnen. Sind 336,00 €.

Grüsse Günter

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