Hallo, sandy 2003
nach meiner Ansicht, hat der Mieter die Kosten der Erneuerung des Siphon zu tragen.Dies insbesondere, weil das Siphonrohr außerhalb des Mauerwerkes, Verputzes liegt und vom Mieter ohne größeren Aufwand selbst ausgetauscht werden kann. der Preis eines Siphons iegt zwischen 7,50 und 10,00 Euro.
Hinsichtlich des Austausches der Mischbatterie an der Badewaanne kann dem Mieter nur der Austausch der Ventile zugemutet werden. Dies kann ein Mieter mit etwas technischen Veerständnis ebenfalls selbst ausgetauscht werden. Ein solches Ventil erhält mann ebenfall zwischen 7,50 und 10,00 Euro je nach Ausführung.
Nicht in ch des Mieters fällt der Austausch der gesamten Mischbttrie, dies fällt unter die Katogerie der Instandhaltung, dies fällt in den Bereich des Vermieters.
Zur Ergänzung meiner Ausführeungen, füge ich Dir einen Kommentar eines der führenden Kommentatoren auu diesem gebiet bei. Es handelt sich um den 1. Teil. Sollte Dich auch der zweite Teil interesieren, teile es kurz per E-Mail mit und ich sende ihn Dir zu.
Hinschtlich der Dich interesiernden Problematik der kleinen Reparaturn (Bagatellschäden) findest Du unter der Ziffer 3.2 des Kommentares.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
ZMR 2000 Heft: 11 Seite: 726
Von Vors. Richter am LG Harald Kinne, Berlin
Formularklauseln in Mietverträgen – Grenzen und Konsequenzen (Teil 1)
A. Einführung
Nicht alles darf in Mietverträgen vereinbart werden. Vereinbarungen – auch individuelle – sind einmal dann unwirksam, wenn das gesetzlich vorgeschrieben ist. Das betrifft z. B. diejenigen Klauseln, die in Wohnraummietverträgen das Minderungsrecht des Mieters zu seinem Nachteil einschränken (§ 537 Abs. 3 BGB). Daher darf in einem Wohnraummietvertrag weder formularmäßig noch individuell das Minderungsrecht eingeschränkt werden.1 Dies gilt auch für die Aufrechnung mit den wegen des Mangels überzahlten Mieten. Ist dennoch in einem Wohnraummietvertrag die Aufrechnung mit diesen Ansprüchen auf rechtskräftig zuerkannte oder unstreitige Ansprüche beschränkt worden, so ist gleichzeitig diejenige Klausel (Vorfälligkeitsklausel) unwirksam, nach der Mieter zur Zahlung der Miete monatlich im voraus verpflichtet ist.2 Dagegen wird die Klausel, nach der der Mieter gegen eine Mietzinsforderung mit einer Forderung aufgrund eines Mangels nur dann aufrechnen oder we-gen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann, wenn er seine Ab-sicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat, für wirksam gehalten.3
Für den Fall der Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel bei Notwendigkeit der Ankündigung der Aufrechnung hat das LG Berlin4 ferner die Auffassung vertreten, daß dann auch die Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzinszahlung auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Vermieter-konto ankommt, nicht auf den Zeitpunkt der Überweisung (sog. Rechtzeitigkeitsklausel), unwirksam ist. Das LG Berlin hält zwar die Rechtzeitigkeitsklausel für sich gesehen für wirksam.5 Wegen der Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel infolge der Notwendigkeit der Ankündigung der Aufrechnung sei auch die Rechtzeitigkeitsklausel wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.
Festzuhalten ist, daß die Vorfälligkeitsklausel – und damit auch die Rechtzeitigkeitsklausel – jedoch dann Bestand hat, wenn die Befugnis des Wohnraummieters, mit Ansprüchen auf Rückzahlung des – wegen der Minderung reduzierten – Mietzinses aufzurechnen, weder ausgeschlossen noch einge-schränkt ist. Das ist z. B. der Fall, wenn dem Mieter diese Aufrechnungsmöglichkeit ausdrücklich eingeräumt wird („Der Mieter darf mit Ansprüchen aus § 537 BGB aufrechnen.“) oder eine Aufrech-nungs Einschränkungsklausel im Mietvertrag fehlt, was z. B. bei den meisten Mietverträgen, die vor dem 3. 10. 1990 in den östlichen Bundesländern über früher preisgebundenen Wohnraum abge-schlossen worden sind, der Fall ist.6 Eine in derartigen Altmietverträgen formularmäßig vereinbarte Vorfälligkeitsklausel (ohne gleichzeitige Aufrechnungseinschränkungsklausel) ist weiterhin für wirk-sam gehalten worden.7
Ferner sind Formularklauseln in Mietverträgen dann unwirksam, wenn sie gegen das Gesetz zur Regelung Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGBG) verstoßen (dazu näheres unter B.). Ein for-mularmäßig vereinbartes Aufrechnungsverbot ist gemäß § 11 Nr. 3 AGBG unwirksam, soweit es unbestrittene oder rechtskräftig zuerkannte Gegenforderungen des Mieters betrifft (§ 11 Nr. 3 AGBG). Dies gilt auch für zwar bestrittene, aber entscheidungsreife Gegenforderungen des Mieters.8 Auch die Klausel, wonach die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts wegen Gegenforderungen des Mieters nur dann zulässig ist, wenn die beabsichtigte Ausübung des Zurückbehaltungsrechts dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses angezeigt worden ist, ist unwirksam.
B. Klauselkontrolle nach dem AGBG
I. Anwendungsbereich des AGBG
Die Überprüfung von Formularklauseln nach dem AGBG setzt voraus, daß es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Nach der Begriffsbestimmung des § 1 AGBG sind dies alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Vermie-ter) der anderen Vertragspartei (Mieter) bei Abschluß eines (Miet-)Vertrages stellt. Gleichgültig ist, ob der Vermieter selbst die Vertragsbedingungen entworfen hat oder sich eines Vertragsformulars eines Verbandes bedient,9 ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden – wie z. B. Allgemeine Vertragsbestimmungen, auf die in dem Mietvertrag selbst hingewiesen wird, oder die Hausordnung – oder in die Vertragsurkunde (den Mietvertrag) selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfaßt sind und welche Form der Vertrag hat. Diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen ausdrücklich zum Vertragsbe-standteil erklärt werden, was in der Regel dadurch geschieht, daß sie selbst als einzelne Bestimmung des Vertragsformulars aufgeführt werden oder auf sie in dem eigentlichen, von den Mietver-tragsparteien unterzeichneten Formular hingewiesen wird. Allgemeine Vertragsbedingungen, mit denen der Mieter nicht zu rechnen braucht – z. B. weil sie an einer völlig unüblichen Stelle, versteckt unter anderen Regelungen aufgeführt sind –, werden nicht Vertragsbestandteil, sind also für die Entscheidung des Falles nicht maßgeblich.
Auch auf Mietverträge, die ein Verbraucher abschließt, ist das AGBG anwendbar (§ 24 a AGBG). Verbraucher ist, wer den Mietvertrag weder zu gewerblichen Zwecken noch zum Zweck seiner selb-ständigen beruflichen Tätigkeit abschließt, also der typische Wohnraummieter – gleichgültig, ob er die Wohnung nur für sich oder Angehörige mietet; auch das Unternehmen, das die Wohnung für einen namentlich benannten Mitarbeiter zu Wohnzwecken mietet, ist als Verbraucher in diesem Sin-ne anzusehen.10 Für Verbraucher gilt, daß Allgemeine Geschäftsbedingungen als von Vermieter gestellt gelten, wenn sie nicht vom Mieter eingeführt worden sind (§ 24 a Nr. 1 AGBG) und die §§ 5, 6 und 8 bis 12 auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann anzuwenden sind, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Mieter aufgrund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluß nehmen konnte (§ 24 a Nr. 2 AGBG). Der Vermieter muß also beweisen, daß er dem Mieter nicht den vorformulierten Mietvertrag vorgelegt hat und daß der Mieter auf den Inhalt Einfluß nehmen konnte.
II. Anwendungsrelevante Bestimmungen des AGBG
Legt der Vermieter dem Mieter den von ihm verwendeten Formularvertrag vor, finden – sowohl auf Wohnraum als auch auf Gewerberaummietverträge – die Vorschriften der §§ 3 (Überraschungs-klausel), 5 (Unklarheitenregelung) und 9 (Unangemessenheitsregel) sowie die §§ 10 und 11 (Klauseln mit und ohne Wertungsmöglichkeiten ) AGBG Anwendung.
- Überraschungsklausel (§ 3 AGBG)
§ 3 AGBGB bestimmt, daß eine nach dem äußeren Erscheinungsbild ungewöhnliche Klausel nicht Vertragsbestandteil wird, d. h. als nicht vereinbart gilt. Eine Klausel ist bereits dann als ungewöhnlich anzusehen, wenn sie von üblichen Vertragsbedingungen abweicht und/oder sich eine erhebliche Unvereinbarkeit mit dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages ergibt.11 Hinzukommen muss, dass die Klausel für den Mieter überraschend ist, d. h. zwischen den Erwartungen des Mieters und der Klausel eine Diskrepanz besteht.12 Als überraschend werden in der Regel formularmäßige Verpflichtungen angesehen, einen anderen Vertrag – z. B. einen Versicherungsvertrag13 oder einen Wartungsvertrag14 – mit einem bestimmten Unternehmen abzuschließen.
Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, daß der Mieter Beiträge an eine Werbegemein-schaft vor seinem Beitritt zu zahlen hat, ist für unwirksam erklärt worden, wenn die Werbegemein-schaft noch nicht feststeht, deren Aufgaben noch unbestimmt sind und die Beiträge zu ihr noch nicht feststehen.15 Dagegen ist die Verpflichtung zum Beitritt dann für wirksam gehalten worden, wenn diese in einer gesonderten Anlage zum Mietvertrag übernommen worden ist und die Höhe der an die Werbegemeinschaft zu zahlenden Beträge deswegen bestimmbar war, weil sich die Beiträge prozentual nach der jeweiligen Nettokaltmiete richteten;16 zudem muß der Gesellschaftsvertrag der Werbegemeinschaft eine Obergrenze für Beitragserhöhungen enthalten und dem Mitglied ein Kün-digungsrecht aus wichtigem Grund einräumen.17
Auch Formularklauseln, die versteckt Ergänzungen zu einem Vertragsgegenstand enthalten, der an anderer Stelle geregelt ist, sind als überraschend und damit als unwirksam angesehen worden. Die formularmäßige Erteilung der Einzugsermächtigung ist daher nur dann für wirksam gehalten wor-den, wenn sie im Zusammenhang mit der Mietzahlungspflicht geregelt worden ist.18 Dagegen dürfte die Erstreckung der Einzugsermächtigung auf Betriebskostennachforderungen grundsätzlich über-raschend sein. Eine Klausel, nach der die Einzugsermächtigung unwiderruflich erteilt wird, ist eben-falls unwirksam.19
Sind in einem Gewerberaummietvertrag Vorschüsse für bestimmt aufgeführte Betriebskostenarten und daneben für „sonstige Betriebskosten“ vereinbart und ist in einer gesonderten Klausel die Erhö-hung der Vorschüsse und der (Teilinklusiv-)Miete geregelt, so ist die in der gesonderten Klausel vorbehaltene Erhöhung der Miete wegen Steigerungen der in der vorangegangenen Vereinbarung nicht aufgeführten Betriebskosten unwirksam. Diese versteckte Erhöhungsmöglichkeit widerspricht dem Transparenzgebot und dem Verbot überraschender Klauseln.20
Auch folgende Klausel für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist für überraschend gehalten worden und damit nicht Vertragsbestandteil geworden:21
„Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Fristen einverständlich beendet werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat.“
Ebenso ist die Regelung in einem Mietvertrag über eine EDV-Anlage, daß jede „technologische An-passung“ die Mietzeit um 72 Monate verlängert, für unwirksam gehalten worden.22 Dagegen ist die Verlängerungsklausel in einem befristeten Vertrag über die Anfertigung eines individuellen Werbe-schildes und dessen Anbringung und Vermietung auf einer bestimmten Werbefläche, daß sich die Laufzeit des Vertrages um drei weitere Jahre verlängert, wenn der Vertrag nicht rechtzeitig gekündigt wird, für wirksam gehalten worden.23
2. Unklarheitenregelung (§ 5 AGBG)
Die Unklarheitenregelung des § 5 AGBG besagt, daß Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Ge-schäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Entscheidend kommt es also darauf an, wer Verwender ist, d. h. wer dem anderen Vertragsteil seine Vertragsbedingungen stellt. Verwendet der Vermieter „sein Vertragsformular“ (wobei es sich auch um ein von ihm gekauftes, von einem Ver-band oder Verlag entwickeltes Formular handeln kann), so gehen Unklarheiten in diesem Vertrags-formular zu seinen Lasten.
Die Unklarheitenregelung darf jedoch erst dann angewendet werden, wenn die Vertragsauslegung nicht zu einem eindeutigen Ergebnis führt.24 Das ist insbesondere problematisch, wenn eine Klausel mehrere Möglichkeiten zur Ausfüllung vorsieht, die eine Alternative nicht ausgefüllt und nicht gestri-chen ist, die andere Alternative jedoch ausgefüllt worden ist, z. B. wenn im Mietvertrag zur Mietzeit folgendes vorgesehen ist: "§ 2 MietzeitDas Mietverhältnis beginnt am . . .
- Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil gekündigt werden mit einer Frist von
3 Monaten, wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre gedauert hat,
6 Monaten, wenn das Mietverhältnis mindestens 5 Jahre gedauert hat,
9 Monaten, wenn das Mietverhältnis mindestens 8 Jahre gedauert hat,
12 Monaten, wenn das Mietverhältnis mindestens 10 Jahre gedauert hat.
- Für Verträge von unbestimmter Dauer:
das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen und endet am . . . , ohne daß es einer besonderen Kündigung bedarf."
Wird in diesem Fall ein bestimmter Anfangstermin angegeben und handschriftlich unter § 2 Nr. 2 ergänzt, daß das Mietverhältnis an einem bestimmten Tag – 5 Jahre nach Beginn des Mietverhält-nisses – endet, so handelt es sich um eine unklare Regelung mit der Folge, daß zugunsten des Mie-ters ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit angenommen wird. Denn unter Nr. 1 haben die Mietver-tragsparteien geregelt, daß das Mietverhältnis ab dem Mietbeginn auf unbestimmte Zeit laufen sollte, während in Nr. 2 das Gegenteil – nämlich eine Befristung – vereinbart worden ist.25
Dagegen ist folgende Klausel für wirksam gehalten worden.
"Das Mietverhältnis beginnt am . . . 19 . . .
Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungs-frist, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum . . ."
Diese Klausel ist nicht überraschend, weil sowohl die Befristung eines Mietverhältnisses als auch der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag über Wohnraum nicht unüblich sind.26 Ein Widerspruch ist in dem Ausschluß der Kündi-gung für eine bestimmte Zeit und nachfolgender Kündigungsmöglichkeit unter Einhaltung der ge-setzlichen Kündigungsfristen nicht zu sehen. Die Formulierung, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Mindestmietzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann, behält ihren Sinn gerade für die sich an die Mindestdauer anschließende unbestimmte Zeit.
Wenn – wie in der letzten Formularklausel – erstmals eine Kündigung zu einem bestimmten Termin vorgesehen ist, stellt sich in dem Fall, daß es sich dabei um den Schluß eines bestimmten Kalen-dermonats handelt, die weitere Frage, ob die Regelung nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB ver-stößt. Diese Bestimmung erklärt eine Vereinbarung, nach der die Kündigung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll, für unwirksam. Dadurch soll die Konzentration von Umzugsterminen zum Monatsende verhindert werden. Die Bestimmung dient allerdings nicht dem Bestandsschutz des Mietverhältnisses.27 Bereits deswegen bestehen keine Bedenken, wenn das Mietverhältnis erstmals – und nur einmalig – zum Schluß eines Kalendermonats gekündigt werden kann. Im übrigen liegt bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag, der jedoch erst zu einem bestimmten Termin erstmalig gekündigt werden kann, der Vergleich mit § 565 a BGB na-he, der eine Verlängerung nach Ablauf der Mindestmietzeit ebenfalls vorsieht, ohne die dazu not-wendige Kündigung zu einem bestimmten Termin auszuschließen.28
Im übrigen stellt sich die Frage der Vereinbarkeit einer Kündigung zum Monatsende mit § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB auch bei Mietverhältnissen, die zwar auf bestimmte Zeit, aber mit Verlängerungsklausel abgeschlossen sind. Die entsprechende Formularklausel, die ebenfalls wirksam ist29 lautet häufig:
„Das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am . . . 19 . . . . und endet am . . . . Es verlängert sich jeweils um . . . , wenn es nicht spätestens . . . Monate vor Ablauf nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird.“
Endet das Mietverhältnis in diesen Fällen vereinbarungsgemäß am Schluß eines Kalendermonats, so muß die Kündigung, um einer Verlängerung entgegenzuwirken, wiederum zum Ende eines Ka-lendermonats – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen – erklärt werden. Da § 565 a Abs. 1 BGB, der die Verlängerung derartiger Mietverhältnisse regelt, auf § 565 BGB verweist, stellt sich die Frage, ob auch insoweit § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB gilt. Diese Frage stellt sich hier um so dringlicher, weil mehrere Kündigungstermine zum Schluß eines Kalendermonats in Frage kommen. Insoweit ist aber ebenfalls entschieden worden,30 daß diese Verlängerungsklausel selbst dann nicht unwirksam ist, wenn sie die Kündigung zum Schluß des Kalendermonats vorschreibt. Da § 565 a Abs. 1 BGB eine Verlängerung auch auf bestimmte Zeit zu einem bestimmten Endtermin zulasse, könne die daraus resultierende Abweichung von § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB nicht zur Unwirksamkeit der Verlängerungsklausel führen.
Auch die Klausel, nach der „Mieterhöhungen vom Zeitpunkt ihres Eintritts an vereinbart sind“,
ist für unwirksam gehalten worden.31
Sind z. B. die Betriebskosten, die der Mieter tragen soll, nicht eindeutig bestimmt worden, so braucht er diese nicht zu begleichen. Die Vereinbarung, daß der Mieter „sämtliche Nebenkosten“ zu tragen hat, wobei einige Nebenkosten beispielhaft einleitend mit den Worten „insbesondere“ und ausleitend mit „etc.“ aufgeführt worden sind, ist für zu unbestimmt gehalten worden.32 Bei der Ver-wendung des Terminus „Kosten für Wasser“ sind nur die Frischwasserkosten, nicht aber die Ab-wasserkosten für umlagefähig gehalten worden.33 Dasselbe gilt für den Terminus „Wasserkosten“.34 Dagegen sind bei Verwendung des Terminus „Wassergeld“ sowohl die Kosten der Wasserversorgung als auch diejenigen für die Entwässerung als umlagefähig angesehen worden.35 Bei der Verwendung des Terminus „Kanalbenutzung“ sind dagegen nur die Entwässerungskosten als abgewälzt angesehen worden.36 Die Kosten der Gebäudehaftpflichtversicherung sind durch den Begriff „Gebäudevielschutzversicherung“ nicht als gedeckt angesehen worden.37 Die Vereinbarung, daß der Gewerberaummieter sämtliche „Nebenkosten“ zu tragen hat, deckt nicht die Umlage der Kosten der Wach- und Schließgesellschaft für das Gebäude.38 Bei einer Vereinbarung, daß „sämtliche Be-triebskosten“ umlagefähig sind, sind nur die „mieternützlichen“ Nebenkosten (Heizung, Wasserver-sorgung und Entwässerung) als umlagefähig erachtet worden.39 Die Formulierung „übliche Neben-kosten“ ist dahingehend aufgefaßt worden, daß nur die verbrauchsabhängigen Kosten umgelegt werden dürfen.40 Die Abwälzung von „Nebenkosten“ ohne Aufschlüsselung ist für unwirksam gehal-ten worden;41 die „Mehrkostenklausel“ reicht nicht, wenn der Betriebskostenanteil nicht aufgeschlüs-selt ist.42
Bei Neuverträgen ab 1985 über preisgebundene öffentlich geförderte Neubauwohnungen be-darf die Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter einer entsprechenden ausdrücklichen Verein-barung. Soweit Betriebskosten abgewälzt werden, sind diese nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung – also spätestens zu diesem Zeitpunkt gesondert, sonst in dem Mietver-trag – bekanntzugeben (§ 20 Abs. 1 Satz 2 NMV); dazu müssen sämtliche in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführten Betriebskosten im einzelnen im Mietvertrag aufgeführt werden. Sind im Mietver-trag einzelne Betriebskostenarten nicht aufgeführt oder ist bei den aufgeführten Betriebskostenarten die jeweilige Höhe der auf den Mieter entfallenden Kosten nicht ausgewiesen, so kann der Vermieter bei der darauf folgenden Abrechnung diese Betriebskosten nicht auf den Mieter des preisgebun-denen (öffentlich geförderten) Wohnraums umlegen.43 Der Vermieter kann jedoch die Einzelanga-ben für künftige Abrechnungsperioden nachholen,44 sofern nicht nach § 10 Abs. 4 WoBindG die Mieterhöhung durch eine ausdrückliche Vereinbarung oder auf Grund der Umstände ausgeschlossen ist. Insoweit muß der Vermieter allerdings die strenge Schriftform des § 10 Abs. 1 WoBindG einhalten.
Bei preisfreien (freifinanzierten) Alt- oder Neubauten in den neuen und alten Bundesländern be-darf es einer eindeutigen und ausdrücklichen Vereinbarung, welche Betriebskosten auf den Mieter überwälzt werden;45 dabei kann der Vermieter wählen, ob er lediglich auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV Bezug nimmt46 oder die von dem Mieter zu zahlenden Betriebskosten im einzelnen aufführt. In einem Mietvertrag über nicht preisgebundenen Wohnraum kann eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter mit der formularmäßigen Regelung "Neben der Miete sind monatlich, anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 zu zahlen."wirksam vereinbart werden; einer zusätzlichen Erläuterung des Betriebskostenkatalogs bei Vertragsschluss oder der Beifügung eines Abdrucks der Anlage bedarf es nicht.47
Die sog. Mehrbelastungsklausel
„Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhungen bzw. Neueinführung von Betriebskosten berech-tigt, den entsprechenden Mehrbedarf vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen.“
ist jedoch für preisfreien Wohnraum für unwirksam erklärt worden,48 weil die zwingende Vorschrift des § 4 Abs. 3 MHG nicht berücksichtigt worden ist.
In Mietverträgen über Geschäftsräume genügt die Verweisung auf § 27 II. BV zur bestimmten Be-zeichnung der von dem Mieter zu tragenden Nebenkosten auch dann, wenn dem Mietvertrag nicht der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV beigefügt ist. Die Überwälzung von Betriebskosten bedarf je-doch auch in einem Gewerberaummietvertrag einer eindeutigen Regelung. Eine versteckte Erhö-hungsmöglichkeit widerspricht dem Transparenzgebot und dem Verbot überraschender Klauseln.49 „Sonstige Betriebskosten“ i. S. von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV können auch bei der Vermie-tung von Geschäftsräumen jedoch nur solche Betriebskosten sein, die bei der Vermietung von Wohnräumen ebenfalls umlagefähig sind.50 Bewachungskosten können im Einzelfall als „sonstige Betriebskosten“ i. S. der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig sein.51 Einem Gewerbe-raummieter kann die Bedeutung einer Klausel, wonach Mehrbelastungen des Vermieters durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, nicht ernsthaft verborgen bleiben, wenn in den ersten Jahren nach Fertigstellung Grundsteuer nur in Höhe der Beträge für Eigentumswohnungen umgelegt werden, die behördliche Neufestsetzung der Grundsteuer für das Grundstück also noch aussteht.52
3. Unangemessenheitsregelung (§ 9 AGBG)
Nach § 9 AGBG, der zentrale Bedeutung bei der Überprüfung von Klauseln in Mietverträgen erlangt hat, sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertrags-partner des Verwenders (also in der Regel den Mieter) entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 9 Abs. 1 AGBG). Eine derartige unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (also der §§ 535 ff. BGB), von der sie abweicht, nicht zu vereinbaren ist (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG). Insbesondere diese Überprüfung der Formularklauseln anhand des gesetzlichen Leitbildes hat zunehmend dazu geführt, daß Klauseln für unwirksam erklärt worden sind.
3.1. Vertragsabschlussgebühren
Die Vereinbarung einer Mietvertragsabschlussgebühr (z. B. für Inseratskosten, Ausfertigungen des Mietvertrages, Beschaffung und Anbringung von Namensschildern) ist gemäß § 9 AGBG unwirk-sam, weil sie dem Mieter über die von ihm zu zahlende Miete hinaus zusätzliche Kosten aufbürdet, die grundsätzlich durch die Miete mit abgegolten werden.53
3.2. Kleinreparaturklauseln
Zu unterscheiden sind Vornahmeklauseln von Kostenklauseln.54
Vornahmeklauseln, durch die der Mieter verpflichtet wird, Reparaturen selbst durchzuführen, sind in Wohnraummietverträgen uneingeschränkt unwirksam.55
Kostenklauseln, durch die dem Mieter Kosten für Reparaturen der Mietsache aufgebürdet werden, sind in Wohnraummietverträgen nur wirksam, wenn
a) es sich um kleinere Reparaturen zur Behebung von Bagatellschäden handelt,
b) die Reparaturen sich nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Installationen auf der Wand, nicht in der Wand) und
c) die zu übernehmenden Kosten auf einen Höchstbetrag für ein Kalenderjahr begrenzt sind.
Klauseln, die keine jährliche Höchstgrenze enthalten, so dass der Mieter sich auf die auf ihn zu-kommenden Belastungen nicht einstellen kann, sind auch dann unwirksam, wenn die Kosten für die einzelnen Reparaturmaßnahmen auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt sind.
Daher sind folgende Mietvertragsklauseln unwirksam:
„Die Kosten für auch ohne Verschulden des Mieters notwendige Reparaturen an den ihm überlas-senen Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, an Öfen, Herden, Spültischen, Tü-ren, Schlössern, Fenstern, Fensteranlagen, Rollläden, Jalousien, Markisen, WC- und Badeeinrich-tungen, Gas- und Wasserleitungen, Handwaschbecken, Bodenbelägen, elektrischen Einrichtungen, Gemeinschaftsantennen hat der Mieter bis einschließlich 100,– DM im Einzelfall auf sich zu nehmen und sich bei größerem Aufwand mit dem genannten Betrag zu beteiligen. Dasselbe gilt im Falle der Neuanschaffung einer der genannten Gegenstände.“ 56
„Der Mieter hat auf seine Kosten die mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen in Mieträumen wie Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Heizkörperventile, Klosettspüler, Wasch- und Abflussbecken, Öfen, Badeöfen, Thermen, Herde und ähnliche Einrichtungen in ge-brauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendigen Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Die Kosten sind je nach Reparaturmaßnahme bis zur Höhe von ma-ximal 25 % des jeweiligen Mietzinses nach § 4 Ziffer 5 dieses Vertrages begrenzt.“ 57 „Reparaturen in Höhe von 50,– DM je Einzelfall sind vom Mieter zu tragen. Bei höheren Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 50,– DM, anderenfalls wird eine Beteiligung abgesprochen.“ 58
„Für Reparaturen und Instandhaltung der elektrischen Anlagen ab Zähler ist der Mieter auf seine
Kosten verantwortlich.“ 59
„Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu war-ten.“ 60
"Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter unmittelbar sämtliche Reparatur-, Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Reini-gung hat der Mieter nachzuweisen."61
„Für sämtliche Elektro- bzw. Gasgeräte/Gasheizung ist auf Kosten des Mieters ein Wartungsvertrag abzuschließen, d. h. Wartung, Instandsetzung und Reinigung gehen zu Lasten des Mieters. Bei Zu-widerhandlungen wird der Mieter für den Schaden verantwortlich gemacht und muß ihn auf eigene Kosten beseitigen.“ 62
„Der Vermieter ist berechtigt, das Wohnungstürschloss auf Kosten des Mieters auszuwechseln“.63
Für den Altbau (bis zum 3. 10. 1990 errichtete Wohngebäude) und sog. Wendewohnungen64 in den östlichen Bundesländern galt bis zum 11. 6. 1995 Mietpreisbindung, so daß Vereinbarungen über die Abwälzung von Instandhaltungspflichten bereits aus diesem Grunde unwirksam waren.65 In ab dem 11. 6. 1995 abgeschlossenen Mietverträgen über früher preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern kann die Abwälzung der Kosten für Kleinreparaturen vereinbart werden,66 formularmäßig jedoch nur dann, wenn der von dem Mieter zu zahlende Höchstbetrag auf 100,– DM jährlich begrenzt wird.
Der Mieter von preisgebundenen Neubauwohnungen kann selbst dann nicht im Mietvertrag formu-larmäßig zur Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten verpflichtet werden, wenn der Vermieter auf die Instandsetzungskostenpauschale (§ 28 Abs. 3 Satz 1 II. BV) verzichtet. Zwar setzt § 28 Abs. 3 II. BV die Wirksamkeit derartiger Vereinbarungen voraus. Diese Mietpreisbestimmung sagt aber nichts darüber aus, ob derartige Formularbestimmungen wirksam sind. Die Wirksamkeit derartiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen bestimmt sich vielmehr nach § 9 AGBG.67
Dagegen ist folgende Formularklausel wirksam:
„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 150,– DM (75,– EURO) und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Kostenaufwand 6 % der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen. Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlägen sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters (auf den Wänden oder oberhalb der Wände ver-legte Installationen) ausgesetzt sind.“
Ob die Klausel über den Höchstbetrag von 6 % der Nettokaltmiete jährlich hinaus einer Überprüfung standhalten würde, erscheint fraglich; insoweit wird jedoch eine Begrenzung auf 9 % für zulässig gehalten.68
Diese Klausel begründet allerdings eine Verpflichtung des Mieters zur Kostenübernahme nur inso-weit, als die einzelne Reparatur den Betrag von 150,– DM (75,– EURO) nicht übersteigt. Erfordert die einzelne Reparatur höhere Kosten, so braucht sich der Mieter daran selbst dann nicht zu beteili-gen, wenn es sich um eine einzige Reparatur im Jahr handelt, die 6 % der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteigt.
3.3. Wartungsklauseln
- Klausel:
„Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.“
Der BGH hat in seinem Urteil vom 15.5.1991 – VIII ZR 38/90 –69 diese Klausel in einem Wohn-raummietvertrag zwar nicht schon wegen fehlender ausreichender Bestimmtheit der verwendeten Begriffe für unwirksam erklärt; er hat jedoch die Klausel daran scheitern lassen, dass sie ebenfalls keine Obergrenze enthält, bis zu welcher der Mieter die jährlich entstehenden Wartungskosten zu tragen hat.
Den verwendeten Begriff „Thermen“ hat der BGH für ausreichend bestimmt gehalten. Nach allge-meinem Verständnis seien unter „Thermen“ Gasgeräte zur Warmwasserbereitung, ggf. auch zu Heizungszwecken zu verstehen. Die mit der Verwendung des Verbums „zu warten“ auf den Mieter überwälzte Wartungspflicht umfasse lediglich Arbeiten, die zur Erhaltung der Betriebsbereitschaft des Gerätes erforderlich sind, nicht jedoch Reparaturen. Dies gelte auch dann, wenn Wartungsverträge im Einzelfall Reparaturarbeiten einschließen sollten. Die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kostenaufwand, der neben der Miete und u. U. einem für Kleinreparaturen zulässigerweise angesetzten Höchstbetrag aufzubringen sei, benachteilige aber den Mieter unangemessen i. S. des § 9 AGBG.
Die Berliner Rechtsprechung hat schon früher formularmäßige Vereinbarungen im Wohnraummiet-vertrag über die töpfermäßige Reinigung der Öfen für unwirksam gehalten.70
2. Klausel:
„Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter unmittelbar sämtliche Reparatur-, Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Reini-gung hat mindestens einmal jährlich zu erfolgen und ist dem Vermieter auf Verlangen nachzuweisen.“
Das LG Berlin71 hat diese Klausel für unwirksam erklärt, weil in Abweichung von § 536 BGB der Mie-ter zur Instandhaltung und Instandsetzung mitvermieteter Gegenstände verpflichtet werde. Nach der Rechtsprechung72 sei aber die Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur dann möglich, wenn es sich um sog. Kleinreparaturen handele. Demnach setze der Begriff „Kleinre-paratur“ voraus, daß die Kosten betragsmäßig begrenzt seien und es sich um Gegenstände handele, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt seien. Daran fehle es hier.
3. Klausel:
„Für sämtliche Elektro- bzw. Gasgeräte/Gasheizung ist auf Kosten des Mieters ein Wartungsvertrag abzuschließen, d. h. Wartung, Instandsetzung und Reinigung gehen zu Lasten des Mieters. Bei Zu-widerhandlungen wird der Mieter für den Schaden verantwortlich gemacht und muß ihn auf eigene Kosten beseitigen.“
Das LG Berlin73 hat auch diese Klausel mit Rücksicht darauf für unwirksam erklärt, daß die hierin auf den Mieter überwälzten Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten keine „Kleinreparaturen“ seien.
Festzuhalten ist aber, daß die Abwälzung der Wartungskosten i. S. der Nr. 4 d) und Nr. 5 c) der An-lage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) als Betriebskosten zulässig ist.74
3.4. Leitungsverstopfungsklauseln
- Klausel:
„Wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, haften alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung. Sollte kein Umlageschlüssel vereinbart sein, erfolgt die Umlage nach Kopfzahl.“
Diese Klausel in einem Wohnraummietvertrag ist bereits vom OLG Hamm75 deswegen für unwirk-sam gehalten worden, weil sie entweder eine im Gesetz nicht vorgesehene Haftungsregelung enthält oder als Beweislastklausel entscheidend von der allgemeinen Beweislastverteilung abweicht. Als Beweislastklausel wäre die Vereinbarung nach § 11 Nr. 15 AGBG unwirksam. Denn die von der Klausel erfaßten Leitungs- und Kanalverstopfungen treten durchweg weder im Einflußbereich nur eines Mieters noch bei Sachen auf, die der Mieter in seiner Obhut hat. Daher müsse nach allgemei-nen Beweislastgrundsätzen der Vermieter beweisen, daß der in Anspruch genommene Mieter die aufgetretene Verstopfung der Leitung oder des Kanals jedenfalls verursacht hat. Da die Klausel von dieser allgemeinen Beweislastregelung abweiche, sei sie unwirksam.
2. Klausel:
„Verstopfungen bis zum Hauptrohr hat der Mieter auf seine Kosten zu beseitigen. Hauptstrangver-stopfungen werden auf Kosten der an dem Hauptrohr angeschlossenen Mieter anteilmäßig beseitigt.“
Auch diese Klausel in einem Wohnraummietvertrag hat das LG Berlin76 für unwirksam erklärt, wobei es allerdings nicht auf die Abweichung von der Beweislastregelung abgestellt hat, sondern darauf, daß damit dem Mieter unzulässigerweise Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflichten übertragen werden. Denn die Beseitigung von Verstopfungen betreffe Rohrleitungen, auf die der Mieter keinen unmittelbaren Zugriff habe. Außerdem fehle es an der betragsmäßigen Begrenzung der jährlich auf den Mieter entfallenden Kosten. Aus diesen Gründen sei auch die Beteiligung der Mieter an den Kosten der Hauptrohrverstopfung unzulässig, zumal die Verstopfung des Hauptrohres nur in einem entfernten Zusammenhang mit der Nutzung des Rohrsystems durch den einzelnen Mieter stehe.
3.5. Tierhaltungsklauseln
- Klausel:
„Das Halten von Tieren ist unzulässig.“
Diese Klausel ist vom BGH in seinem Urteil vom 20.1.1993 – VIII ZR 10/92 –77 für unwirksam erklärt worden.
Die häufig verwendete Klausel „Das Halten von Haustieren ist unzulässig“ kann nach Auffassung des BGH keinen Bestand haben, weil sie nicht die beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter berücksichtige; das totale Verbot würde nämlich auch solche Tiere erfassen, deren Vorhandensein von Natur aus – wie etwa bei Zierfischen im Aquarium – keinen Einfluß auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen den Mietparteien haben könne.
Der BGH befindet sich insoweit in Übereinstimmung mit dem OLG Frankfurt,78 das ebenfalls den formularmäßigen Ausschluss jeglicher Tierhaltung für unzulässig gehalten hat. Bereits früher hatte der BGH79 einen formularmäßigen Erlaubnisvorbehalt für unwirksam gehalten, wenn die Erlaubnis schriftlich erteilt werden musste. Insoweit war aber von der Rechtsprechung80 von einer Trennbarkeit zwischen Erlaubnis und deren Form ausgegangen worden, so daß nur das Schriftformerfordernis für unwirksam gehalten wurde.
Angesichts dieser Rechtsprechung stellt sich die Frage, was bei Unwirksamkeit der Klausel gilt. In-soweit besteht Einigkeit darüber, daß die Haltung bestimmter Tiere zum allgemeinen Gebrauch der Mietsache (§ 535 Satz 1 BGB) zu zählen ist. Hierzu zählen Kleintiere, von denen unter allen Um-ständen relevante Störungen oder Schädigungen nicht ausgehen können, wie z. B. Zierfische, Vögel, Hamster, wobei natürlich hier wiederum nur eine derart geringe Anzahl gemeint sein kann, daß eine Belastung der Mietsache und Belästigung der Mitmieter ausgeschlossen ist.81 Umstritten ist jedoch, ob die Haltung von Hunden und Katzen ebenfalls noch zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Teilweise wird auch die Haltung von Hunden zum Mietgebrauch gerechnet,82 teilweise wird dieser Grundsatz für städtische Wohngebiete eingeschränkt.83 Daher ist bei städti-schen Wohngebieten die Versagung der Erlaubnis zur Tierhaltung auch dann für berechtigt gehalten worden, wenn von dem Tier keine konkreten Störungen ausgehen.84 Zumindest bei konkreten oder auch potenziellen Gefahren wird die Versagung der Erlaubnis zur Tierhaltung in einem konkreten Fall unabhängig von der Wirksamkeit der formularmäßigen Tierhaltungsklausel dann berechtigt sein, wenn sich derartige potenzielle oder konkrete Gefahren aus den Eigenschaften der Tiergattung oder Rasse ergeben.85
Soweit bisher in Formularklauseln die Tierhaltung generell untersagt wurde oder an die vorherige schriftliche Erlaubnis des Vermieters geknüpft wurde, kann nach der Entscheidung des BGH86 nicht mehr davon ausgegangen werden, daß generell die Tierhaltung der vorherigen Erlaubnis des Ver-mieters bedarf. Da nach der Auffassung des BGH sowohl das generelle Verbot der Tierhaltung als auch die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters formularmäßig nicht vereinbart werden können, dürfte auch der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 13. 1. 198187 obsolet sein, wonach die Entscheidung, ob der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Hundes in der Mietwohnung erteilen oder versagen will, seinem Ermessen schlechthin unterliegt, wenn in dem Mietvertrag ver-einbart ist, daß eine Tierhaltung der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf. Verbote mit Erlaubnisvorbehalt88 dürften nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sein. Dagegen dürften die seltenen Erlaubnisklauseln mit Verbotsvorbehalt,89 wonach der Vermieter die Tierhaltung nur aus konkreten sachlichen und gewichtigen Gründen versagen kann, einer Überprüfung standhalten.
2. Klausel:
„Tierhaltung kann untersagt werden, wenn sie zu erheblichen Störungen oder Belästigungen der Mitmieter oder zu einer übermässigen Abnutzung der Wohnung oder des Treppenhauses führt.“
Diese Tierhaltungsklausel dürfte einer Überprüfung nach § 9 AGBG standhalten, weil sie eine gene-relle Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt darstellt, die auf die Überschreitung der Grenzen des vertrags-mäßigen Gebrauchs der Mietsache abstellt. Die Beweislast für die Voraussetzungen des Verbots liegt allerdings auch hier grundsätzlich beim Vermieter.
3.6. Klauseln über bauliche Veränderungen und Einbauten
- Klausel:
„Der Mieter hat bei Beendigung des Mietverhältnisses (…) Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ord-nungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu er-setzen.“
Die vorstehende Klausel stellt nach Auffassung des BGH90 deshalb eine unangemessene Benach-teiligung des Mieters dar, weil es einseitig das Vermieterinteresse verwirklicht, wenn diese Pflichten dem Mieter auch in den Fällen auferlegt werden, in denen das Anbringen von Dübeln und Bohrlö-chern zum vertragsgemäßen Gebrauch unerlässlich ist.
Diese Entscheidung liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung, wonach die Überwälzung von Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungspflichten auf den Mieter grundsätzlich unzulässig ist, soweit sich der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält.91
Auch hier stellt sich die Frage, was bei Unwirksamkeit der Klausel gilt. Insoweit ist darauf hinzuwei-sen, daß der Mieter bauliche Veränderungen und Einbauten nicht ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters durchführen darf, soweit sie nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch notwendig sind. Als vertragsgemäß sind das Aufstellen von Leichtbauwänden und das Verkleben von Fußbodenplatten ohne Substanzbeeinträchtigung der Mietsache,92 das Anbringen einer Holzvertäfelung,93 der Einbau einer Einbauküche,94 das Aufstellen einer transportablen Duschkabine95 gewertet worden. Auch das Dübeln in angemessenem Umfang, insbesondere um notwendige Installationen zu befestigen, ist als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache angesehen worden, der keiner Erlaubnis des Vermieters bedarf.96 Soweit dagegen das Anbringen von Dübellöchern sich nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hielt (z. B. 25 Dübellöcher an der Wohnzimmerwand zum Anbringen eines String-Regals), ist darin eine positive Vertragsverletzung des Mieters gesehen worden, die unmittelbar zu einem (Geld-)Schadensersatzanspruch des Vermieters führte.97
Im einzelnen dürften sich Dübellöcher für die Anbringung folgender Gegenstände in folgenden Räumen noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten:
Bad: Spiegel, Konsole (Ablage) unter dem Spiegel, Handtuchhalter, Dusche, Alibertschrank und/oder bis zu zwei Badezimmerschränkchen;
Wohn-/Schlafzimmer:Wohn-/Schlafzimmerschrank,Regal;
Küche: bis zu drei Hängeschränke, Dunstabzugshaube;
Flur: Spiegel, Flurgarderobe;
Kinderzimmer: bis zu drei Hängeschränke.
Die Anzahl der Dübellöcher kann natürlich im Einzelfall variieren.
2. Klausel:
„Teppichböden dürfen nicht fest verklebt werden.“
Diese Klausel hat das LG Berlin98 für unwirksam erklärt, weil sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unangemessen einschränkt. Denn es gäbe auch wasserlösliche Kleber, die – ent-sprechend einem Tapetenkleister – eine Lösung des Teppichs ohne Beschädigung des Untergrundes ermöglichen.
Nach dieser Rechtsprechung wäre die Klausel mithin um den Zusatz "mit wasserunlöslichen Klebern . . . " zu ergänzen, um Bestand zu haben.
3. Klausel:
„Bei Wasch- bzw. Geschirrspülmaschinen müssen die Zu- und Ablaufschläuche in einem Stück neu und fest installiert werden.“
Das LG Berlin99 hat in dieser Klausel eine übermäßige Belastung des Mieters gesehen. Denn dem berechtigten Interesse des Vermieters an der Schadensverhütung würde bereits dadurch Genüge getan, dass der Mieter Schläuche benutzt, die haltbar sind. Dafür genüge aber die Bedingung, dass die Schläuche technisch einwandfrei und nicht älter seien als die Maschine, die durch sie versorgt wird. Die Klausel müsste nach dieser Auffassung wie folgt lauten:
„Bei Wasch- bzw. Geschirrspülmaschinen müssen die Zu- und Abläufe technisch einwandfrei sein; sie dürfen nicht älter sein als die Maschine, die durch sie versorgt wird.“
4. Klausel:
„Der Mieter hat die in den Mieträumen vorhandenen Wasserzu- und -abflussleitungen vor dem Ein-frieren zu schützen.“
Diese Klausel ist durch Urteil des OLG Frankfurt/M. vom 19. 12. 1991100 wegen des Übermaßverbo-tes für unwirksam erklärt worden.
5. Klausel:
„Veränderungen an und in der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und der-gleichen, dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Auf Verlan-gen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, die Um- und Einbauten ganz oder teilweise im Fall des Auszugs zu entfernen und den früheren Zustand wiederherzustellen, ohne daß es eines Vorbehalts des Vermieters bei Einwilligung bedarf.“
Auch diese Klausel ist vom OLG Frankfurt/M.101 für unwirksam erklärt worden.
Demgegenüber hat die Berliner Rechtsprechung den Mieter für verpflichtet gehalten, beim Auszug aus der Wohnung Einbauten zu entfernen,102 selbst wenn die Einbauten mit Zustimmung des Ver-mieters erfolgten oder mit dessen Zustimmung vom Vormieter übernommen worden sind.103
Fußnoten:
1
So schon AG Aachen, NJW 1970, 1923; AG Aachen, ZMR 1999, 32; grundlegend: BGHZ 127, 245 = NJW 1995, 254 = ZMR 1995, 60.
2
BGH, a. a. O., vgl. Vornote.
3
OLG Hamm, NJW-RR 1993, 710 = ZMR 1993, 217; LG Berlin, GE 1996, 978; GE 1996, 1185; GE 1997, 185; Sternel, NZM 1998, 836 gegen LG Berlin – ZK 64 –, GE 1995, 761; GE 1997, 185 = NJWE-MietR 1997, 54; GE 2000, 206 = ZMR 2000, 296; LG Heidelberg, NJWE-MietR 1997, 99; LG Oldenburg, ZMR 1995, 597; LG München, WuM 1996, 329; Gellwitzki, WuM 1996, 739; vgl. dazu auch Sternel, NZM 1998, 833 [836]; Kielholtz/Rau, ZMR 2000, 265.
4
GE 1995, 757.
5
LG Berlin, NJW-RR 1993, 144 = ZMR 1992, 394.
6
Vgl. dazu näher Beuermann, GE 1995, 136 f.
7
LG Berlin, Urteil vom 31.10.1995 – 64 S 15/95 –, GE 1996, 1115.
8
BGH, WuM 1978, 620; OLG Hamm, NJW-RR 1989, 725.
9
BGH, GE 1996, 409.
10
So auch Sternel, NZM 1998, 833 [834].
11
Palandt/Heinrichs, 59. Aufl., § 3 AGBG Rdn. 3.
12
BGHZ 84, 109 [113].
13
LG Kassel, WuM 1990, 29; AG Düsseldorf, NJW-RR 1990, 1429.
14
LG Berlin, GE 1993, 159 [161].
15
OLG Düsseldorf, MDR 1993, 1078 = ZMR 1993, 469; LG Erfurt, GE 1999, 315 m. Anm. von Domrich, GE 1999, 294 ff.
16
LG Berlin, Urteil vom 5.5.2000 – 64 S 509/99 –.
17
KG, GE 1999, 313.
18
BGH, NJWE 1996, 988; LG Köln, WuM 1990, 380; Schmid, ZMR 1996, 585; Sternel, NZM 1998, 833 [836]; a. A. Gutmann, WuM 1989, 164.
19
AG Hamburg, WuM 1996, 400.
20
LG Berlin, Urteil vom 6.2.1996 – 64 S 352/95 –, ZMR 1996, Heft 9, S. IX Nr. 1.
21
OLG Karlsruhe, Beschluß vom 15.2.2000 – RE-Miet 1/99 –, GE 2000, 469 = ZMR 2000, 379.
22
OLG Köln, NJW 1994, 1483.
23
LG Berlin, Urteil vom 18.4.1997 – 64 S 553/96 –, ZMR 1997, 420.
24
Sternel, NZM 1998, 833 [835].
25
LG Berlin, GE 1997, 189; LG Kassel, WuM 1997, 679; a. A. Sternel, a. a. O., S. 835.
26
LG Berlin, Urteil vom 17.4.1998 – 64 S 441/97 –.
27
Palandt/Putzo, 57. Aufl. 1998, § 565 BGB Rdn. 21.
28
LG Berlin, Urteil vom 31.3.1998 – 64 S 483/97 –.
29
LG Berlin, GE 1998, 801 f.
30
LG Berlin, Urteil vom 19.2.1998 – 67 S 506/96 –, MM 1998, 203.
31
LG Berlin, MM 1998, 256; zustimmend Sternel, a. a. O., S. 835.
32
OLG Hamburg, HambGE 1990, 97.
33
OLG Stuttgart, WuM 1974, 256.
34
LG Köln, WuM 1986, 323; AG Dortmund, WuM 1987, 349.
35
LG Berlin, GE 1996, 125 f.
36
LG Berlin, Urteil vom 21.5.1991 – 64 S 21/91 –.
37
LG Berlin, Urteil vom 21.5.1991 – 64 S 21/91 –.
38
OLG Düsseldorf, MDR 1991, 964 = DWW 1991, 283.
39
LG Bonn, WuM 1990, 378.
40
OLG Düsseldorf, ZMR 1984, 20; OLG Celle, WuM 1983, 291 = ZMR 1984, 22.
41
OLG Düsseldorf, NJW-RR 1991, 135.
42
LG Berlin, MM 1992, 65 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.4.1995 – 64 S 472/94 –.
43
OLG Oldenburg, GE 1997, 1097 = ZMR 1997, 416.
44
OLG Oldenburg, a. a. O.; LG Berlin, MM 1993, 110 [111]; LG Köln, WuM 1991, 259; AG Frei-burg, WuM 1989, 637.
45
OLG Köln, WuM 1991, 357; LG Berlin, MM 1990, 261.
46
BayObLG, WuM 1984, 104 = GE 1984, 527 = ZMR 1984, 203 u. 353; OLG Karlsruhe, GE 1993, 701 f. = ZMR 1993, 331 – kritisch dazu Sternel, NZM 1998, 833 [838].
47
OLG Hamm, RE vom 22.8.1997 – 30 RE-Miet 3/97 –, GE 1997, 1169 = NZM 1998, 186 = ZMR 1997, 592; Bestätigung des RE des BayObLG vom 26. 2. 1984, NJW 1984, 1761; OLG Düssel-dorf, ZMR 2000, 603; OLG Frankfurt/M., ZMR 2000, 607; kritisch Stapel, ZMR 2000, 580.
48
BGH, NJW 1993, 1061 = WuM 1993, 109 = ZMR 1993, 264.
49
LG Berlin, ZMR 1996, Heft 9, S. IX Nr. 1.
50
OLG Celle, NZM 1999, 501.
51
OLG Celle, a. a. O.; Abweichung von OLG Düsseldorf, MDR 1991, 964.
52
OLG Frankfurt/M., NZM 2000, 243.
53
OLG Celle, WuM 1990, 103; AG Norderstedt, WuM 1989, 5; AG Wuppertal, WuM 1994, 194; AG Hamburg, ZMR 2000, 306; a. A. LG Lüneburg, ZMR 2000, 303.
54
Vgl. dazu auch Bierbaum, GE 2000, 786.
55
BGH, GE 1992, 663 = ZMR 1992, 332.
56
BGH, Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/89 –, GE 1989, 669 = WuM 1989, 324 = NJW 1989, 2247 = ZMR 1989, 327.
57
BGH, Urteil vom 15.5.1991 – VIII ZR 38/90 –, GE 1991, 615 = WuM 1991, 381 = ZMR 1991, 290.
58
LG Berlin, GE 1993, 159 [163].
59
LG Berlin, GE 1993, 159 [163].
60
BGH, Urteil vom 15.5.1991 – VIII ZR 38/90 –, GE 1991, 615 = WuM 1991, 381 = ZMR 1991, 290.
61
LG Berlin, GE 1993, 159 [161].
62
LG Berlin, GE 1993, 159 [161].
63
LG Berlin, GE 1995, 945.
64
Vgl. dazu LG Magdeburg, GE 1994, 585; AG Wernigerode, WuM 1994, 58; KreisG Cottbus, GE 1994, 587; Kinne, Mietfestsetzung in den neuen Bundesländern, S. 1 ff.
65
LG Berlin, GE 1995, 425 = MM 1995, 32; a. A. Horst, ZAP-Ost Fach 4 S. 224; Beuermann, GE 1995, 394 f.
66
So auch Horst, a.a.O; Beuermann, GE 1995, 394 f.
67
So wohl auch LG Berlin – ZK 64 –, GE 1986, 745 = ZMR 1986, 443; a. A. AG Tempel-hof/Kreuzberg, GE 1986, 45.
68
Bub/Treier, A III Rdn. 1081 a.
69
GE 1991, 615 = WuM 1991, 381 = ZMR 1992, 290 = DWW 1991, 212.
70
LG Berlin, GE 1986, 745 = ZMR 1986, 443; a. A. LG Berlin, GE 1988, 299.
71
GE 1993, 159 [161].
72
Vgl. oben unter B. I.
73
GE 1993, 159 [161] = WuM 1993, 261 [263].
74
So zutreffend Beuermann, GE 1996, 154 [156].
75
NJW 1982, 2007.
76
GE 1993, 159 [163].
77
DWW 1993, 74 = WuM 1993, 109 = GE 1993, 359 = ZMR 1993, 263.
78
WuM 1992, 56 = ZMR 1992, 198.
79
NJW 1991, 1750 = ZMR 1991, 290.
80
OLG Frankfurt, WuM 1992, 56.
81
Schach, in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl. 1999, § 535 Rdn. 33.
82
LG Mannheim, MDR 1962, 989; LG Hamburg, WuM 1977, 69 = ZMR 1978, 50; AG Offenbach, ZMR 1986, 57.
83
So LG Berlin, GE 1979, 67; LG Konstanz, DWW 1977, 196.
84
LG Köln, DWW 1994, 185 = ZMR 1994, 478; AG Frankfurt, NJW-RR 1988, 783 = ZMR 1988, 343; LG Bonn, ZMR 1989, 179; LG Hamburg, HambGE 1988, 105 und 1989, 57.
85
LG Nürnberg-Fürth, ZMR 1991, 29 für Bullterrier; LG Göttingen, WuM 1991, 536 generell bei Hunden.
86
NJW 1991, 1750 = ZMR 1991, 290 und Urteil vom 20.1.1993 – VIII ZR 10/92 –, ZMR 1993, 263.
87
NJW 1981, 1626 = ZMR 1981, 153.
88
Vgl. dazu Schach, GE 1992, 1291 [1292].
89
Vgl. die vorstehende Fußnote.
90
Urteil vom 20.1.1993 – VIII ZR 10/92 –, NJW 1993, 1061 = GE 1993, 359 = ZMR 1993, 263.
91
Vgl. zuletzt BGH, NJW 1992, 1760 zur formularmäßigen Begründung einer Verpflichtung des Mieters zur Selbstbeseitigung von Mängeln.
92
LG Essen, WuM 1987, 257.
93
LG Osnabrück, WuM 1986, 231.
94
LG Konstanz, WuM 1989, 67
95
LG Berlin, WuM 1990, 421.
96
LG Darmstadt, NJW-RR 1988, 80; LG Aurich, DWW 1989, 223 [225]; LG Göttingen, WuM 1990, 199; AG Wedding, GE 1992, 1047.
97
LG Berlin, GE 1992, 1327.
98
GE 1993, 159 [161].
99
GE 1993, 159 [163].
100 WuM 1992, 56 ff.
101 WuM 1992, 56 ff.
102 LG Berlin, GE 1985, 935.
103 LG Berlin, GE 1987, 39; GE 1986, 389.
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ZMR 2000/ November [S. 717-792]/ Aufsätze [S. 717-740]/725 - Formularklauseln in Mietverträgen - Grenzen und Konsequenzen (Teil 1)
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