Hallo!
Mein Freund und ich spielen mit dem Gedanken eine Wohnung zu kaufen.
Irgendwie finden wir es sinnlos immer nur Miete zu zahlen, da kann man doch auch einen Kredit abzahlen. Wir haben beide unbefristete Arbeitsverträge und auch schon bisschen was gespart.
Allerdings wissen wir so gar nicht, welcher Kredit der Beste ist und worauf wie achten müssen.
Habt ihr vielleicht ein paar Tipps oder Empfehlungen für mich?
Hallo,
zuerst solltet Ihr berücksichtigen, daß ein seriöser Kreditgeber ohne ein Mindestmaß an Eigenkapital gar nicht erst mit dem Rechnen anfängt.
100% Fremdfinanzierung birgt für einen Kreditgeber große Risiken und die werden beim Zinssatz „eingepreist“.
Auch zu Hausfinanzierungen gibt es hilfreiche Bewertungen, zB von „Finanztest“.
&Tschüß
Wolfgang
Solche Kredite bietet doch jede Bank an, speziell auch Bausparkassen.
Wie bereits geschrieben, ohne Eigenkapital von mindestens etwa 10% wird das wohl eher nichts, aber das ist auch von Bank zu Bank verschieden. Kann gut sein, daß eure Hausbank da etwas kompromissbereiter ist.
Macht ein Gespräch, und lasst euch beraten. Aber ihr solltet schon einen sehr genauen Überblick über die gesamten Finanzen haben. Wieviel Geld habt ihr im Monat, und wieviel kann zurückgezahlt werden, welche Sicherheiten (Vermögen aller Art) habt ihr, und was soll die Wohnung kosten? Bei Häusern rechnet man für die ganzen Nebenkosten nochmal 10% drauf, bei Wohnungen weiß ich es nicht.
Wenn ihr jetzt mit mehreren Banken sprecht, macht auf jeden Fall klar, daß es sich um ein reines Informationsgespräch handelt, und noch keinen konkreten Kredit. Denn der ist direkt einen Schufa-Eintrag wert, und wenn es davon zu viele gibt, seid ihr nicht mehr kreditwürdig, erst recht nicht für große Summen.
Hallo,
das ist kein vernünftiger Grund, um eine Immobilie zu erwerben.
Um es allein von der finanziellen Seite anzugehen: Mieter setzen oft ihre Miete mit dem gleich, was sie zukünftig für ihre eigene Immobilie zahlen müssen. Das ist aber ein ganz erheblicher und möglicherweise auch existenzbedrohender Trugschluß.
Grob gepeilt gilt: die Miete + Nebenkosten entspricht Zinsen + Tilgung + Betriebskosten. Was Mieter und Immobilienkäufer gerne übersehen, ist der Teil, den der Eigentümer alleine trägt und sind vor allem Wertverlust und Instandhaltung.
Will sagen: wenn Ihr erst einmal eine Immobilie gekauft habt, gibt es niemanden mehr, der eine defekte oder gar neue Heizung bezahlt, der das Dach reparieren, die Fenster austauschen oder den Wasserrohrbruch beseitigen läßt. Je nach Alter der Immobilie und Zustand bei Erwerb können so auf einen frischgebackenen Eigentümer mit spitz auf Knopf genähter Finanzierung mehr oder weniger schnell fünfstellige Beträge zukommen.
Sofern für diesen Fall kein Geld zurückgelegt wurde, kann ein solcher Schadensfall leicht zu finanziellen Ruin oder zu sehr unerfreulichen Wohnverhältnissen führen. Man überlege also gut, ob die Ersparnisse ausreichen, um a) 25% Eigenkapital beizusteuern, b) unvorhergesehene Instandhaltungen bezahlen zu können, c) die neuen Möbel und sonstige Ausstattung zu erwerben und d) vorübergehende Liquiditätsengpässe (verursacht durch Arbeitslosigkeit, Krankheit, Schwangerschaft/Elternzeit, Trennung, defekte Autos oder Großgeräte usw.) zu überbrücken.
Welcher Kredit am Ende gewählt wird, um eine Immobilie zu erwerben, ist vor dem Hintergrund nun wirklich das allerunwichtigste, was mir in dem Zusammenhang einfällt.
Gruß
C.
Moin,
Mal als ganz grobe Hausnummer, eine halbwegs gute Eigentumswohnung kostet so zwischen 2000 bis 3000 Euro pro Quadratmeter neu, wobei ich die guten Innenlagen von attraktiven Städten mal außer Acht gelassen habe. Da darf es dann ruhig ein wenig viel mehr sein, in der Pampa wird’s deutlich günstiger. Ob Alt- oder Neubau wäre da auch noch zu klären. Wenn man Geld von den Banken haben möchte, dann wäre ein Eigenkapital von 20% des Kaufpreises gut, mehr ist immer besser. Dazu kommt noch die Grunderwerbssteuer (IIRC 6,5% aber nicht bundeseinheitlich), Notarkosten so bei 1,5% und evtl. Maklerprovision.
Dann wären da noch die Hauskosten, das sind Nebenkosten wie bei einer typischen Wohnung. Die können viel umfassen oder wenig. Da könnten durchaus monatlich noch 2 bis 3 Euro pro qm hinzukommen, nebst den eigenen Verbrauchskosten.
Auch wenn die Zinsen verlockend sind, die Baupreise sind es keineswegs. Das will überlegt werden.
Oder die Eigentümerversammlung beschließt eine handvergoldete Aussenfassade … „Man hat’s ja schließlich!“
Letztlich ist dein angesprochener Punkt immer problematisch, egal, ob Miete oder Kauf. Aber man hat keinen Vermieter mehr, den man verklagen kann oder möchte. Beim eigenen Haus kann man selbst Hand anlegen oder die Maßnahmen verschieben oder ignorieren, aber nicht bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ulrich
Oder noch schlimmer: der Verwalter setzt die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage anfänglich (zu) niedrig an, die Eigentümer wollen den Betrag nicht raufsetzen und nach zehn Jahren kommen die ersten größeren Maßnahmen, für die die Rücklage nicht ausreicht, so daß eine Sonderumlage erhoben werden muß.
Moin,
noch vergessen …
Ich möchte euch nicht zu nahe treten, aber die eigentliche Gretchenfrage lautet in einer solchen Partnerschaft: wie sicher ist sie? Auch eine Ehe kann zerbrechen, keine Frage, aber da gelten zumindest ein paar gesetzliche Regeln, solange man nichts vereinbart hat. In einer solchen Partnerschaft wird doch meist nichts schriftlich vereinbart und bei einer Trennung geht es richtig los.
Überlegt euch beide bitte, wie ihr zu dem Projekt steht, denn in den ersten Jahren kann es finanziell eng werden, besonders dann, wenn Nachwuchs angesagt ist. Oder ein Partner wird versetzt/arbeitslos, was dann?
Es spricht nichts gegen ein solches Projekt, aber da sollte man mit echt kühlem Kopf rangehen.
just my 0,02$
Ulrich
Hallo!
Vielen Dank für die ganzen Rückmeldungen und ausführlichen Antworten.
Mir ist wohl bewusst, dass es dann niemanden mehr gibt der sich um Reparaturen und andere Dinge kümmert. Aber zum Glück hat mein Freund keine zwei linken Hände und ist handwerklich sehr begabt. Da mache ich mir also keine Sorgen! Und so wie ich das sehe, steht unser Beziehung das auch durch. Sind bereits 8 Jahre zusammen und wissen von unseren Eltern, die beide Eigenheime besitzen wie es ist sich um ein Haus zu kümmert. Wir haben uns da also schon einige Gedanken gemacht und gespart wurde auch schon. Und für eine Wohnung die unseren Wünschen entspricht haben wir auch den entsprechenden Anteil an Eigenkapital 
Mir geht es tatsächlich hauptsächlich um die Kreditfrage. Denn ein Kredit bei der Hausbank muss ja nicht immer der Beste sein.
Hallo,
das kann man auch anders betrachten, die Wohnung / Haus kostet die 20fache oder 30fache Jahresmiete. In Zeiten sinkender Zinsen auch bald 35fach fuer exclusive „Ware“. Selbstverstaendlich ist Kaltmiete gemeint, und Reparaturen kostet es auch noch. Findet man etwas fuer die 15fache Kaltmiete ist es noch eher reparaturbeduerftig. Mit dieser Betrachtung kommt man vom Preis in EUR weg zu den lokalen Preisen. Denn 1 qm Wohnung kann 1ooo oder auch 10ooo kosten. Der Interesssent mag gerne mal theoretisch einen Immobilenkauf durchrechnen und gedamklich sofort vermieten, welchen Anteil bekommt er ueber die Miete zurueck. Heute mit Internet-Lesen und Excel ein loesbares Thema zum Einarbeiten, mit Immobilienangeboten und Mietspiegel.
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Generell ist es schon richtig, in jungen Jahren auch mal ueber eine eigene Immobilie nachzudenken. Das Theme kann sich gut lohnen, oder auch kosten, nicht nur Geld.
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Gruss Helmut
Richtig. Fuer eine Orientierung koennte sie aber eine Aussage treffen zu Eurer Frage „wieviel Wohnung koennen wir und leisten“. Dann kommt garantiert, bitte Kaufvertrag zeigen. Doch dazwischen sind viele Halbantworten denkbar.
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Zu den allgemein aktuellen Hypothekenzinsen Vergleichsrechner wie Bauzins.org anklicken. Das gibt sowieso nur Hinweise. A braucht ihr eher etwas Lokales, B aendern sich die Zinsen C sollte man bedenken, was bei 5 oder 8 Prozent in 10 Jahren im Jahr 2027 passieren soll, solche Zinssaetze gab es schon. Nicht den Strick selber um den eigenen Hals legen. Vielleicht hilft es die Abzahlung auf 10 Jahre auszulegen, passend viel Eigenkapital und wenig Kaufpreis bei hohen Monatszahlungen.
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Gruss Helmut
Eine selbstgenutze Immobilie ist Konsum und kein sinnvolles Investment.
„Statt Miete zahlen kann ich ja gleich eine Wohnung abzahlen“ ist nur ein Satz er von jemand kommt der sich noch nicht mit dem Thema beschäftigt hat. Ich empfehle das youtube Video „Kaufen oder Mieten“.
aber eine erste Anlaufstelle. eine zweite Anlaufstelle ist dann euer Lebensversicherer, oder andere große Lebensversicherer. Warum? Für die sind Baufinanzierungen inzwischen ein sicheres Geschäft geworden. Als vor 2 Jahren meine Umschuldung an stand (bei einem Lebensversicherer) zeigte mir der Berater, dass zu der Zeit ein 30 Jahre langes Darlehen mit festem Zinssatz (der bei unter 3 % lag) keinen Zinsaufschlag kostete!!
Also lasst Euch beraten wie viel Haus Ihr Euch leisten könnt, dann könnt ihr schauen was der Markt her gibt und dann entscheidet Euch ob ihr das wirklich machen wollt… Bis zudem Punkt kostet es Euch nur Zeit, mehr nicht…
Moin,
Aber hallo, ja doch, wenn man einigermaßen realistisch an die Sache rangeht.
Für den Tausender bekommst du entweder eine Lage ganz weit weg oder Schrott. Ein realistisches Maß habe ich genannt, einen groben Durchschnitt findest du dort: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/6654/umfrage/immobilienpreise-fuer-eigentumswohnungen-in-deutschen-staedten-2008/
Aber rechnen wir mal durch. Obiges Pärchen möchte 100 qm mit 4 Zimmern und Blick auf die Zukunft. Einigermaßen nahe zur Schule, halbwegs gut erreichbare Infrastruktur. Weiterhin nehmen wir mal 2000 Euro/qm an, das ist schon realistisch.
Deine Rechnungen mit den Faktoren in allen Ehren, aber wie geht ein Käufer da ran? Der wird doch zunächst für seine zukünftige Belastung die eigene Miete als Maßstab nehmen.
Obiges Beispiel mal mit Makler durch gerechnet:
Jetzt kommt Eigengeld. 20% von 200’ ergeben 40000 Euro, so sehen es Banken gerne. Die Kosten des Grunderwerbs selber werden ungern oder gar nicht finanziert. Die eigene Geldbörse sollte daher mit 64000 Euro Bargeld gefüllt sein.
Die Zinsen sehen aktuell gut aus, aber die Tücken lauern in der Zukunft. Für obiges Beispiel habe ich mal einen Annuitätenrechner angeworfen und mal 1,15% als Zins gewählt. 2% Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, Kreditsumme 160000 Euro. Der sagt 413 Euro anfängliche Belastung. Klingt gut. Noch … Nach 10 Jahren hast du noch eine Restschuld von ca. 126000 Euro. Steigt nach Auslaufen der Zinsbindung der Zins auf 3% (wäre in 10 Jahren vielleicht denkbar), dann erhöht sich die Rate auf 525 Euro und noch eine Restlaufzeit von 30 Jahren bis zur Tilgung.
Dazu noch das Hausgeld, das pro qm gerne noch mit 2 bis 3 Euro zu Buche schlägt. Sind bis jetzt 413 + 100*2 Euro Hausgeld: 613 Euro, dazu noch Strom, Telefon und was sonst noch so benötigt wird. Wer das nicht mit berücksichtigt, der wird Probleme bekommen, denn es ist wie beim Schlachter: darf’s ein wenig mehr sein… Der eigene Anspruch und den Standard, den man vielleicht halten möchte, kann zum Stolperstein werden. Junges Paar zieht ein, 2 Verdiener , man hat ein wenig gespart, aber wer dann nicht an der eigenen Kostenschraube dreht oder sie sehr gut im Auge behält, kommt bei der nächsten Finanzierungsrunde unter die Räder. So gut es geht, sollte man daher Sondertilgungen machen.
Und da wäre dann noch die Bank, die einen Gutachter schickt, der dann seinerseits die Beleihunsquote unangenehm verändern könnte.
Das meinst du doch wohl nicht ernst?
Ulrich
Hallo Paula,
die Gefahr der Überschuldung bei einer Immobilienfinanzierung lässt sich eingrenzen. Ein Rest des Überschuldungsrisiko bleibt immer über.
Achtet auf ein passendes Umfeld/Lage. Moderne Bausubstanz, Emissionsarmes Wohnen, Kurze Anbindungs- und Versorgungswege; nahe Einkaufsmöglichkeiten; überschaubare Nachbarschaft, Nähe zur Natur etc.
Ermittelt zunächst den Gesamtbedarf: Fertigbaukosten, Erschließung, Grundsteuer, Notarkosten, voraussichtliche Heizkosten; Anteilskosten für Sanierung.
Wichtig ist, die Dauer der Tilgungszeitspanne fremder Gelder so gering wie möglich zu halten.
Lasst Euch bestätigen dass ihr die Tilgungsraten von euch aus immer wieder neu bestimmen zu könnt. Wenn eine unerwartete Geldspritze kommt rein damit in die Tilgung.
Achtet sonst auf die Kreditkosten (Zinsen, Zinseszins, Auszahlungshöhe und Gebühren) und schon ist die Maus im Sack.
Gruß mki
Fragt das Finanzamt, wie hoch in etwa ene steuerliche Unterstützung ist, so weit möglich.
Ich freue mich riesig über eure ganzen Rückmeldungen. Am Wochenende setzen mein Freund und ich uns mit unseren Eltern zusammen. Die erklären und dann erstmal wie das bei denen ablief mit der Eigenheimfinanzierung! Schauen wir mal was die Eltern zu dem ganzen Plan sagen
Moin,
Dann wäre eine Eigentumswohnung vielleicht doch nicht so ptimal. Denn alle Dinge, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind für den Haushandwerker tabu. Das betrifft Fassade, Heizung, Fenster, Außenanlagen etc. Im Inneren könnt ihr dann werkeln.
Das sind doch schon mal sehr gute Voraussetzungen. Wenn ihr beide Eigenleistung erbringen könntet, dann wäre ein Haus vielleicht die bessere Wahl. Da kann man an die eigenen handwerklichen Fähigkeiten besser einsetzen.
Andere Variante: Grundstück erwerben und ein Holzhaus kaufen. Da gibt es Anbieter, die einen kompletten Bausatz anbieten nebst fachlicher Einweisung in den Aufbau. Aber wie gesagt: die Eigenleistung will da realistisch eingeschätzt werden. Wir bauen gerade mit einem solchen Anbieter, lassen aber den Aufbau machen. Wir haben dazu einfach keine Zeit. Und das Haus wird KFW40.
Möchtest du mal, um auch eine Alternative durchdenken zu können, mehr Informationen dazu haben, dann sprich mich bitte per PM an.
Ulrich
Servus,
hier
gibt es einen sehr markanten Unterschied zwischen der von Euch angepeilten Eigentumswohnung und einem eigenen Haus.
Ich weiß nicht, ob und in welchem Umfang Du Dich bereits mit den rechtlichen und administrativen Aspekten des Themas „Wohnungseigentum“ beschäftigt hast. In einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen gibt es eine ganze Menge Dinge, über die man als Eigentümer nicht mal eben aus der hohlen Hand selber entscheiden kann, und seit einiger Zeit fast keine Möglichkeiten mehr, als einzelner Eigentümer in der Minderheit eine teure Baumaßnahme zu verhindern. Die Grenze zwischen baulicher Veränderung und Modernisierung schwimmt ein wenig.
Und bereits eine Neueindeckung des Dachs (nur die Pfannen, sonst nichts weiter erneuert oder verbessert) ist eine Maßnahme, bei der die Eigentümerversammlung es mit Recht nicht dulden wird, wenn handwerklich begabte Miteigentümer da herumbasteln, sondern beschließt, den Job einem Dachdeckermeister zu geben. Wenn der dann seine Rechnung von z.B. 700.00 € schickt, ist das nötige Kleingeld entweder in der Instandhaltungsrücklage vorhanden oder nicht.
Der ‚oder nicht‘-Fall ist leider allzu häufig gegeben, wenn in einem Neubau viele Eigentümer mit auf Kante genähter Finanzierung einziehen, die glauben, sie könnten „Geld sparen“, indem sie für eine zu niedrige Rücklagenbildung optieren, und auch bei Objekten, die von „Profis“ vermarktet werden, die mit hübschen Beispielrechnungen zeigen wollen, dass ihre tollen Wohnungen eigentlich fast geschenkt sind, und mit den Leuten ihrer Tochter Hausverwaltung verkarten, dass absurd niedrige Rücklagenbildung ja doch ein klasse ‚Verkaufsargument‘ wäre. Und drittens auch beim klassischen Fall des aufgeteilten Mietshauses aus Familienbesitz, das wegen der niedrigeren Kosten auch nach Teilung und teilweiser Veräußerung weiter von der Gattin des bisherigen alleinigen Eigentümers verwaltet wird, die zwar einen Tischrechner bedienen kann, aber sonst nicht so grässlich viel Ahnung von der Materie hat.
Schwer zu sagen, bei welchem Anteil der landläufigen Zwangsversteigerungen so ein ‚oder nicht‘-Fall das Abrutschen der Finanzierung ausgelöst hat.
Wobei es auch diesseits der Zwangsversteigerung viele Möglichkeiten dafür gibt, dass hoch fremdfinanziertes Wohneigentum ein ganzes Leben ziemlich negativ beeinflussen kann, wenn es zu vorher nicht eingeplanten Ausgaben führt oder die Finanzierung selber sich anders als geplant entwickelt. Schulkinder, die an einem Ausflug nicht teilnehmen können, weil die Eltern die zwölf Euro Kostenbeteiligung nicht aufbringen können und Familien, die das Jahrzehnt zwischen vierzig und fünfzig ohne Reisen verbringen sind nur zwei Exempel.
Kurz: Vernünftig ist es, wenn man sich vor der Entscheidung ein paar Sorgen zu viel macht. ‚Keine Sorgen‘ ist in so einem Fall hochbrisanter Sprengstoff - einen unüberlegten Autokauf kann man eher noch hinterher irgendwie gradeziehen.
Schöne Grüße
MM
Das arme Finanzamt hat doch bei aktuellem Personalschlüssel schon grad genug mit seinen eigentlichen Aufgaben zu tun. Warum soll man die Leute dort von der Arbeit abhalten, indem man sie anruft und sich lang und breit erklären lässt, dass es
seit zehn Jahren keine Eigenheimzulage und auch kein „Baukindergeld“ mehr gibt,
mithin der Kauf von Wohneigentum das Finanzamt genau nix mehr angeht.
Schöne Grüße
MM
Hallo Aprilfisch,
Was Du nicht alles weißt?! Witz bei Seite. Du bist in Ordnung. Grundsätzlich jedenfalls. Hast auch hier wieder mal recht.
Oder auch nicht. Ich meine (!), dass die damalige Eigenheimzulage einen neuen Zweck erhalten hat. Das lässt sich durchaus so sagen, denn diesmal sollen alle gefördert werden, nicht nur die Neubesitzer. Nämlich langfristig die Betriebsausgaben eines Hauses zu senken. Z.B. bei der Installation einer Solaranlage oder ähnliches. Aber beantwortet letztlich genau unter anderem das Finanzamt oder ein Handwerksfachmann. Am besten beide.
Gut zu wissen. So weißt Du was und ich was. Sind wir nicht ein tolles Team? 
Beste Grüße mki