Kriterien 'was man sich leisten kann'

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hallo!

Welche Kriterien gibt es, ob man sich bestimmte Sachen (z.B. Haus finanzieren) „leisten“ kann?

Kann man das berechnen?

Beispiel (wirklich fiktiv):

Ehepaar, 2 Kinder: Er 2600€ netto, sie 1000€ netto halbtags, eigene Wohnung, Haus Mieteinnahmen 500€. Eigenkapital 100.000€.
Vorhaben: Mietshaus für 500.000€ erwerben, allgemein guter Zustand, Kaltmiete pro Jahr 36000€.

Wäre dieses Vorhaben rein vom Prinzip möglich, realistisch oder gar riskant / unmöglich?

Danke für nette & ehrliche Einschätzungen!

#2

Hallo,

ohne die Ausgaben zu kennen ist das unmöglich zu beurteilen. Was bleibt am Ende des Monats an Geld übrig? Oder ist noch Monat da, wenn das Geld schon weg ist?

Aus meiner Sicht würde ich eine solche Finanzierung nur dann in Betracht ziehen, wenn es auch noch ohne das Einkommen der Frau zu stemmen ist.

Gruß,
Steve

#3

Hallo Pete,

auf den Immobilienseiten, z.B. Immobilienscout24 gibt es immer auch einen Link zu Finanzierungsmöglichkeiten. Du kannst in so einen „Finanzierungsrechner“ einmal unverbindlich die tatsächlichen Zahlen eintragen. Hast du das schon gemacht?

Wie schon gesagt, müssen natürlich die Unkosten berücksichtigt werden. (Ist eigene Miete zu zahlen? Ein oder gar zwei Autos?)

Dann siehst du ja, was rauskommt. Wenn der Finanzierungsrechner zu dem Schluss kommt, dass du erst in 60 Jahren schuldenfrei bist, dann ist das Projekt wohl eher nicht realistisch. Wenn der Zeitraum kürzer ist, sieht es anders aus und man könnte sich mal - ebenso unverbindlich - bei einem Immobilienfinanzierer beraten lassen. … Wenn dieses eine Miethaus in der Zwischenzeit verkauft wird, dann weiß man dann wenigstens, wo man steht, und kann beim nächsten geeigneten Objekt gleich aktiv werden.

Schöne Grüße

Petra

#4

Hallo,
die 500ooo plus Nebenkosten brauchen 550ooo zum Kauf, ganz grob.
Die 36ooo (ist das wirklich die Netto-Kaltmiete?) sind davon 6,5 Prozent, Kennzahl Mietrendite. Wenn die Vollfinanzierung unter 6,5 Prozent bleibt, incl Tilgung, bezahlt es sich von allein, mathematisch.
Man sollte genau hinschauen auf die grossen Risiken, Baumaengel, Waermedaemmung, Risse im Gebaeude, Autobahn geplant, Fluglaerm oder oder. Vielleicht sind die 36ooo vom Verkaeufer hochgepuscht oder bei Neuvermietung theoretisch erzielbar, mit anderen Mieten als derzeit.

Ausserdem sind selten alle Wohnungen dauerhaft vermietet. Wenn angenommen jeder Mieter 5 Jahre bleibt, und die Neuvermietung 3 Monate braucht, gibt es 3 von 63 Monaten keine Mieteinnahmen, sind 5 Prozent weniger als 36ooo. Dafuer aber Kosten wegen Neuvermietung, Anzeigen, Renovierungen. Bei sinkender Kaufkraft in der Umgebung koennen auch dauerhaft geringere Mieten entstehen, oder eine leere Wohnung 2 Jahre keinen Mieter zum alten Mietpreis finden.

Zu dem was man sich leisten kann. Der jaehrliche Sparbetrag kann vllt aus der Dauer zum Ansparen der 100ooo abgeschaetzt werden bei langfristig stabilen Lebensverhaeltnissen.

In dem Beispiel ist das sicherlich mehr als die 500ooo, doch jeder sollte selbst wissen, wie weit er auf das Glatteis geht. Eine grosse Immobilie erfordert von sich aus auch mal ploetzlichen Geldeinsatz unabhaengig von den Lebensumstaenden des Eigentuemers. Dafuer -wie sagte die Bank - muessen Sie eine ausreichende Liquiditaet vorhalten.
In diesen Zeiten das Thema Zwangshypothek mit bedenken.
Gruss Helmut

#5

ohne die Ausgaben zu kennen ist das unmöglich zu beurteilen.
Was bleibt am Ende des Monats an Geld übrig? Oder ist noch
Monat da, wenn das Geld schon weg ist?

Aus meiner Sicht würde ich eine solche Finanzierung nur dann
in Betracht ziehen, wenn es auch noch ohne das Einkommen der
Frau zu stemmen ist.

Danke für Deine Antwort!

Momentan wird 1250€ sicher gespart pro Monat. Hinzukommen monatlich 890€ Mieteinnahmen (die müssen aber halt auch versteuert werden). Eigenkapital 100.000€.

Der Plan ist, dass sich das Haus mit den Mieteinnahmen abbezahlt und aus dem Gesparten/Mieteinnahmen der bereits existierenden Immobolie Sondertilgungen bzw. Renovierungen getätigt werden.

Realistisch?

#6

Hallo Petra!

Danke für Deine Antwort!

Um ehrlich zu sein, habe ich mir diese Rechner angeguckt und da nicht weitergekommen, da ich den Zinssatz nicht kenne und erstmal grob realistisch eine externe Einschätzung haben wollte…

MFG!

#7

Vielen Dank für Deine „Sternchen“-gute ausführliche Antwort!

Zu dem Haus: 6 Wohneinheiten zu je 500€ Kaltmiete (vor Steuern).

Wenn die Vollfinanzierung unter 6,5 Prozent bleibt, incl Tilgung, bezahlt es sich von allein, mathematisch.

Kannst Du mir das genauer erklären? Welcher Zinssatz ist für ein 550.000€ Kredit für so ein Vorhaben realistisch (der Mann ist Beamter auf Lebenszeit)?

Umgebungsrisiken sind gering: 100.000 Einwohner Stadt mit viel Industrie und geringer Arbeitslosigkeit, Innenstadt gute bis sehr gute Lage, Haus ist mehrfach renoviert/saniert worden. Dämmung wird wahrscheinlich noch ein ausstehendes Thema, ansonsten: Guter Zustand.

Der Plan ist: Die Immobilie zahlt sich selbst ab, für Reparaturen/Sondertilgungen gibt es dann die Mieteinnahme der bereits existierenden Immobilie (890€ kalt vor Steuern) und der monatliche Sparbetrag von ca. 1250€.

Insgesamt machbar oder wirklich ein eher großes Risiko?

#8

Hallo,

ich selbst bin kein Experte für Baufinanzierungen und kenne mich auch mit dem steuerlichen Details nicht aus. Ich will aber versuchen, ein paar Denkanstöße zu liefern.

Wenn der Verkaufspreis des Objektes 500.000 EUR beträgt solltest du 10% Erwerbsnebenkosten einplanen (Makler, Grunderwerbsteuer, etc.). Damit sind wir also bei circa 550.000 EUR. Darlehenssumme würde ich also mal mit 450.000 EUR ansetzen.

Wenn das Objekt im Moment 36.000 EUR Kaltmiete im Jahr abwirft, solltest du davon eine Quote für Leerstand und Rücklagen abziehen. Den Leerstand würde ich mal mit gut 10% ansetzen (Quelle: https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pres…) Als groben Richtwert für Instandsetzungen würde ich mal 10 EUR pro qm und Jahr ansetzen. (Quelle: http://www.gevestor.de/details/instandhaltungskosten…). Danach ist noch die Steuer zu berücksichtigen, zu der ich leider wenig sagen kann. Darlehenszinsen für vermieteten Wohnraum kann man wohl geltend machen, die Details kenne ich aber nicht. Am Ende kommst du also zu einer monatlichen Rate, die das Haus abwerfen sollte.

Nun gehst du mal z.B. auf Interhyp.de und gibst dort deine Basisdaten ein. Ich würde eine Zinsbindung von 15-20 Jahren für eine Beispielrechnung nehmen, da der Zinssatz aktuell sehr niedrig liegt. Auch eine Volltilgung in 20-25 Jahren solltest du mal durchrechnen. Dann solltest du ein gutes Gefühl dafür bekommen, wie hoch die monatliche Rate des Darlehens ausfällt.

Ich hoffe, das bringt dich einen Schritt weiter :smile:

Gruß,
Steve

#9

Hallo Pete,

Um ehrlich zu sein, habe ich mir diese Rechner angeguckt und
da nicht weitergekommen, da ich den Zinssatz nicht kenne und
erstmal grob realistisch eine externe Einschätzung haben
wollte…

Den Zinssatz musst du doch nicht kennen. Den ermittelt der Rechner. Du gibst nur die gewünschte Summe ein, über die du eine Finanzierung möchtest, und die Postleitzahl. Der Rechner ermittelt dann den möglichen Zinssatz und die Monatsrate.

Probier’s mal aus. Für eine Finanzierungssumme von EUR 500.000 und die PLZ 20000 bekomme ich eine monatliche Rate von ca. EUR 1.600, oder EUR 19.200 pro Jahr. Sieht doch auf den ersten Blick gar nicht schlecht aus!

Schöne Grüße

Petra

#10

Hallo,
bei FMH bekommst Du eine Uebersicht aktueller Kreditangebote. FMH Hypotheken Rechner
http://hypotheken.fmh-rechner.de/rechner/fmh2/top.as…
Dort mit 550ooo Kaufpreis und 450oooDarlehen und 4,46 Prozent Tilgung
kosten die guenstigsten Kredite mit etwas Sondertilgung bei 15 Jahren Laufzeit ab 3,2 Prozent, ein Mittelwert sei 3,54 Prozent, Erfahrung FMH. Solltest Du finden koennen, bei FMH und auch eine reale Bank dazu.
Mit 3,54 Zins und 4,46 Anfangstilgung ist das Darlehen in 16 Jahren zurueckgezahlt, daher 15 Jahre Zinsbindung. Jaehrliche Rate 36ooo. Zeigt ein kleiner Tilgungsplan, Excel-Uebung. In dieser Konstellation braeuchte man gar keine Sondertilgung.
Waehlt man die Tilgung nur 2,96 Prozent, dauert die Rueckzahlung 29 Jahre bei nur 29600 pro Jahr fuer Zins plus Tilgung. Die Immobilie bringt sofort einen kleinen Gewinn, mathematisch. Bei Einsatz der 100ooo die dafuer keine Bankzinsen bringen.
Zu beachten ist auch die Laufzeit der Zinsfestschreibung. Hier 15 Jahre gewaehlt. Kuerzer gibt meist weniger Kreditzins, aber das Risiko, nach der Zinsbindung dann am Ende unbekannt hoeher abzuschliessen, vllt fuer 7 Prozent, ein Risiko fuer den Kreditnehmer. Weil die Restschuld dann kleiner ist, kann es durchaus lohnend sein, dieses Risiko einzugehen.

Ohne die 100ooo, Kredit 550ooo, Rate 36ooo, Laufzeit 15 Jahre, kleine Sondertilgung moeglich, meint FMH eine Tilgung von 2,4 Prozent sei fuer die 36ooo drin, Zinssatz 4,3 eff., ergibt Laufzeit 25 Jahre.

Sowas bleiben Abschaetzungen bis zu einem schriftlichen Angebot einer Bank.

Mein Fazit, mathematisch machbar. Ob die Lebensumstaende stabil bleiben, ob eine neue Heizung fuer 20ooo zahlbar in 2 Wochen die Ehe aus der Bahn wirft, ob studierende Kinder in 10 Jahren Geld brauchen, weiss ich nicht.

Gruss Helmut

#11

Hallo,

was meinst Du denn damit:

In diesen Zeiten das Thema Zwangshypothek mit bedenken.

C.

#12

Hallo,

ich kann nur dringend davon abraten, eine hohe Tilgung zu wählen!

Es gilt auch bei Finanzierungen der Grundsatz „Liquidität geht vor Rentabilität“.

Die 36.000,–€ müssen auch noch versteuert werden! (natürlich abzgl. Kosten)

M.E. spricht nichts dagegen eine 20 jährige Zinsfestschreibung mit 1% Tilgung + Sondertilgungsmöglichkeit zu wählen.

Gruß
tycoon

#13

Hallo,
es waere denkbar, schwarzsehermodusan, dass der Staat auf Immobilien eine Hypothek eintraegt, zahlbar in Raten an den Staat, einfach weil sie irgend jemanden ausnehmen muessen. Das geht nur bei denen, die etwas haben. Damit dann kein Suizid droht, sollte etwas Luft in die Finanzierung eingeplant werden, schwarzsehermodusaus, sonst auch, denn etwas Luft bedeutet etwas Freiheit. Ich habe mal den Rat bekommen, kaufe nur was Du in 10 Jahren bezahlen kannst. Bei Problemen kannst Du die Finanzierung dann strecken. Da ist bissl viel Luft drin, jeder nach seinem Gusto.
http://www.bankingportal24.de/finanzredaktion/759/zw…
Gruss Helmut

#14

Hallo,

es waere denkbar, schwarzsehermodusan, dass der Staat auf
Immobilien eine Hypothek eintraegt, zahlbar in Raten an den
Staat, einfach weil sie irgend jemanden ausnehmen muessen.

Du meinst also so etwas wie die Hauszinssteuer…? Naja, ob das in nächster Zeit zu erwarten ist.

http://www.bankingportal24.de/finanzredaktion/759/zw…

Uah. Solche Links/Texte sind doch einer vernünftigen Diskussion nun wirklich nicht zuträglich.

Gruß
C.