Kündigung aufgrund Eigenbedarf - Mehrfamilienhaus

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

nehmen wir an ein Vermieter spricht einem Mieter eine Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund Eigenbedarf aus, um die Wohnung seinem Enkelkind zu überlassen. Das Mietverhältnis für diese Wohnung (63qm) besteht seit über 6 Jahren und wird von einem Ehepaar bewohnt. Das Enkelkind nimmt ein Studium in der Stadt auf und soll die Großeltern im Alltag aushelfen.

Die Kündigung wurde für dieses Mietverhältnis ausgesprochen, da die anderen Mieter ein längeres Mietverhältnis haben als das Ehepaar, außer einem Mieter, welches eine Wohnung (ca. 40-45qm) im Erdgeschoss bewohnt und nach den Mietern, deren Mietverhältnis gekündigt wurde, in diese Wohnung eingezogen ist (vor ca. 2,5-3 Jahren).

Müssen diese Mieter die Kündigung auf Eigenbedarf hinnehmen oder müsste der Vermieter eigentlich den Mieter, der zuletzt eingezogen ist und eine verhältnismäßig angemessenere Wohnung für das Ekelkind ist, kündigen?

Vielen Dank vorab für euer Feedbacky

#2

Hallo,

die Dauer des Mietverhältnisses ist kein Kriterium für die Auswahl der Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung.

Gruß
C.

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#3

Aber müsste der Vermieter im Kündigungsschreiben dann nicht den Grund nennen, warum ausgerechnet diese Wohnung als Eigenbedarf genutzt werden soll?

#4

Nein. Der Mieter kann natürlich gegen die Kündigung klagen; im Gerichtsverfahren werden dann solche Fragen auch behandelt, aber so ganz grundsätzlich gilt, dass die Wohnungen erst einmal dem Vermieter gehören und der entscheiden kann, welche Wohnung er bzw. sein Familienangehöriger nutzen will.

Wenn der Vortrag des Vermieters (bzw. dessen Anwalts) vor Gericht nicht völlig absurd ausfällt (also bspw. der Enkel mit fünf Kindern soll in einer Zweizimmerwohnung wohnen), dann wird das Gericht dem im Zweifel folgen. Wichtig ist halt, dass der Vermieter nicht eine ansatzweise ähnliche Wohnung im Bestand hat, die aktuell nicht vermietet ist. In diesem müsste diese leerstehende Wohnung genutzt werden.

#5

Jedoch wird im folgenden Beitrag folgendes bzgl. Eigenbedarfskündigung im Mehrfamilienhause beschrieben:

Wenn der Eigentümer mehrere vermietete Wohnungen besitzt, muss er begründen, warum gerade die gekündigte Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt wird.

https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/duesseldorf/blog/eigenbedarfskuendigungen-welche-regeln-gelten

#6

Leider wird da keine Quelle oder Begründung für die Aussage angegeben; nach meinem Kenntnisstand ist das kein Pflichtelement der Kündigung, sondern eben erst Gegenstand in einem eventuellen Verfahren.

Entscheidend ist aber folgendes: die Begründung muss erstens nicht objektiv sein, sondern kann durchaus persönliche Erwägungen enthalten (Terrasse oder Balkon, Südseite, Zahl der Zimmer usw.) und zweitens kann die Begründung nie etwas mit dem aktuellen Mieter und damit auch nicht mit der bisherigen Laufzeit des Mietvertrages zu tun haben und darum ging es ja in der ursprünglichen Frage.

#7

Aus derselben Quelle:

„Wenn der Vermieter mehrere Wohnungen besitzt, muss er auch erklären, warum genau die betreffende Wohnung für den Eigenbedarf benötigt wird. Kann er dies nicht überzeugend darlegen, könnte die Kündigung unter Umständen unwirksam sein. Wenn mehrere Wohnungen geeignet sind, kann der Vermieter beispielsweise diejenige mit der niedrigsten Miete wählen. Er ist nicht verpflichtet, eine Sozialauswahl im Voraus zu treffen (Landgericht Berlin, 64 S 91/18). Soziale Kriterien würden erst bei einer möglichen Härtefallprüfung eine Rolle spielen.“

Aus Alles, was Sie über Eigenbedarfskündigungen wissen müssen:

„Wenn ein Vermieter mehrere Wohnungen in seinem Bestand hat und eine davon wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss er erklären, warum er sich gerade für diese Wohnung entschieden hat. Falls die betreffende Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, kann der Vermieter selbst entscheiden, welchem Mieter er kündigt. Er muss also keine Sozialauswahl treffen oder sich für den Mieter entscheiden, der zuletzt zugezogen ist.“

Wenn ich dich richtig verstehe, dann geht es um 2 Wohnungen im selben Haus? Dann muss der Vermieter nicht begründen, warum er genau für Wohnung X Eigenbedarf anmeldet, und nicht für eine andere Wohnung im selben Objekt.

Er muss natürlich grundsätzlich begründen, worin genau der Eigenbedarf besteht, und warum Wohnung X diese Anforderungen erfüllt („Mein Enkel soll in eine Wohnung an meinen Wohnort ziehen, um hier zu studieren und um mir zu helfen. Wohnung X ist dafür gut geeignet. Eine leerstehende Wohnung, die dafür auch geeignet wäre, und deren Eigentümer ich bin, gibt es nicht.“) Der Vermieter muss nicht begründen, warum es genau Wohnung X sein muss, auch wenn alle anderen Wohnungen im Objekt ebenfalls geeignet wären.

Man könnte auf die Idee kommen, dass für den Studenten eine 40-45 qm Wohnung ausreicht, und deswegen dem Mieter dieser Wohnung gekündigt werden müsste, und nicht dem Mieter in der 63 qm Wohnung, weil 63 qm für einen Studenten ja übertrieben seien. Hier ist der erforderliche „weit überhöhte Wohnbedarf“ nicht zu erkennen. 63qm für einen Studenten sind sicher großzügig, aber eben nicht vollkommen abgehoben. Siehe dazu auch

Eigenbedarfskündigung / 8 Weit überhöhter Wohnbedarf | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe

Konkretes Beispiel:
140 m² sind für alleinstehenden Sohn nach Abschluss der Schulausbildung „weit überhöhter Wohnbedarf“, zumal auch eine 35 m² Wohnung und eine 60 m² Wohnung zur Verfügung stehen.
Neupärtl • Kehlringer - Rechtsanwälte & Fachanwälte - Erding & München

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#8

Zwischen Begründung und Begründungsfähigkeit ist zu unterscheiden.

Mir leuchtet nicht ein, warum ein/e Vermieter/in die Entscheidung für die konkrete Wohnung nur begründen müssen sollte, wenn die Alternativwohnungen in anderen Häusern liegen. Eine solche Einschränkung behauptet der Text so auch nicht. Er sagt nur:

Eine unzureichende Begründung in der Kündigung führt indes bestenfalls zur Unwirksamkeit der Kündigung. Das wäre kein Schutz vor einer weiteren und dann besser begründeten Eigenbedarfskündigung. Die würde der/die Vermieter/-in vermutlich spätestens bei Klageerhebung oder auf richterlichen Hinweis nachreichen. Bei einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ist da nicht viel zu gewinnen.

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#9

Es befinden sich insgesamt acht Wohnungen im selben Haus, davon wird eine Wohnung durch die Eigentümer bewohnt. Alle anderen Wohnungen sind aktuell vermietet. Die meisten davon mehr als 10 Jahre, meine/unsere mehr als 5 Jahre und eine Wohnung wird durch den Mieter seit ca. 2 Jahren bewohnt.

#10

Was genau möchtest du jetzt mit diesen Details zum Ausdruck bringen?

Seit deinem letzten gestrigen Post gab es drei Antworten, auf die du bisher nicht konkret eingegangen bist. Welche Fragen sind denn jetzt deinerseits noch offen?

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