Der Kaufpreis wurde bereits gezahlt. Im Grundbuch steht die Auflassung in Abteilung I. Der Käufer hat aber noch nicht die Grunderwerbssteuer dem Finanzamt bezahlt. Deshalb erfolgte auch noch keine Eigentümerumschreibung. Ich bekomme noch die Zahlungsaufforderungen der Gebäudeversicherung und möchte nun wissen: Kann ich die Versicherung mit dem dem Auflassungsvermerk kündigen? Muss die Versicherung das akzeptieren?
Ich bitte um Euren Rat
Ihnen steht hinsichtlich der bestehenden Gebäudeversicherung ein Sonderkündigungrecht zu. Diese Rechtsposition entsteht allerdings erst dann, wenn Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind und umfaßt ab diesem Termin eine Frist von 4 Wochen innerhalb der Sie vom außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen können.
Mit dem Auflassungsvermerk kann ich also die Versicherung nicht kündigen?
Nein! Erst mit der Löschung der Auflassungsvormerkung und der Umschreibung des Grundbesitzes auf Sie als neuem Eigentümer werden Sie de jure rechtsfähig, was die Möglichkeit zur ausßerordentlichen Kündigung bestehender Sachversicherungen für das Gebäude betrifft; ab dann beginnt die 4-Wochenfrist!
Die Auflassugnsvormerkung (AV) hat nicht anderes als eine reine Schutzfuntion bis zur Umschreibung des Grundbesitzes für Sie, nachdem Sie bereits den Kaufpreis gezahlt haben.
So würden evtl. nach der Beurkundung des Kaufvertrages und anschließender Eintragung der AV auftretende Gläubiger des Verkäufers sich rangmäßig nur noch nach der AV eintragen lassen können und daraus Rechte herleiten. Mit der Löschung der AV und der Umschreibung auf Ihren Namen verlieren evtl. nachgefolgte Eintragungen jeglichen Anspruch und würden von amtswegen gelöscht.
Vielen Dank für Ihre Antworten
Hallo,
zunächst eine Gegenfrage: Kann es sein, dass mit „die Auflassung in Abt. I“ die Auflassungsvormerkung in Abt. II gemeint ist? Weil sonst würde die Aussage „noch keine Eigentümerumschreibung“ nicht passen.
Zur Frage: Was steht hierzu im Kaufvertrag, Punkt „Lasten und Pflichten“?
Üblicherweise ist es so, dass mit Besitzübergang der Käufer für die Gebäudebrandversicherung zuständig ist.
Gruß
Günter
Hallo. Leider kann man die Versicherung erst kündigen, wenn die Umschreibung vollzogen wurde. Ich würde mal beim Notariat nachfragen, warum das noch nicht durchgeführt wurde
Bin leider überfragt.
Entschuldigung, dass ich erst heute antworte. Erst mal vielen Dank für Ihre Hilfe.
Also zum Punkt Auflassungsvormerkung steht im Vertrag:
Der Kaufpreis ist fällig und zahlbar innerhalb von 14 Tagen nach Eintritt folgender Zahlungsvoraussetzungen, wenn: für den Erwerber eine Auflassungsvormerkung im GB eingetragen wurde…(Vertrag vom 13. Febr.)
Seit 10. 9. liegt der Vertrag nun beim Grundbuchamt zum eintragen des Eigentumswechsels.
Im Vertrag steht weiter: Der Besitz und die Nutzungen, dei Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den das Grundstück und die Gebäude betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen mit Wirkung vom Tage der Kaufpreiszahlungan, auf den Erwerber über.
Also, für mich hört sich das so an, dass sich die Versicherung ab 10.9. mit dem neuen Eigentümer in Verbindung hätte setzen müssen. Jedenfalls habe ich die Versicherung über den Eigentümerwechsel informiert. Aber ich erhielt die Antwort, dass nur der aktuelle Grundbuchauszug anerkannt wird und den habe ich noch!!! nicht.
Ist das nun rechtens?
Danke für Ihre Antwort. Also der Vertrag der Notarin liegt seit 10.9. beim Grundbuchamt und dort scheint sich nichts zu bewegen. Die Versicherung akzeptiert nur den Grundbuchauszug mit dem Eigentümerwechsel. Kann ich da irgendwie Druck machen, oder muss ich wegen der schleppenden Bearbeitung noch monatelang die Versicherung bezahlen?
Hallo. Leider kann man die Versicherung erst kündigen, wenn
die Umschreibung vollzogen wurde. Ich würde mal beim Notariat
nachfragen, warum das noch nicht durchgeführt wurde
Leider ist das so. Man könnte mal beim grundbuchamt nachfragen, warum der Vorgang noch nicht bearbeitet ist. Vielleicht ziehen die den Antrag vor, wenn man lieb nachfragt.
Hallo,
zunächst ein Link, der die Situation m. E. gut beschreibt:
http://www.finance-store.de/wohngebaeudeversicherung…
Die Klausel im Kaufvertrag würde ich so auslegen, dass Sie zwar noch Versicherungsnehmer und damit zahlungspflichtig sind, im (so genannten) „Innenverhältnis“ mit dem Käufer aber einen Ausgleichsanspruch haben, d. h. der Käufer hat Ihnen den Anteil der Kosten der Versicherung ab dem Tag der Kaufpreiszahlung an zu erstatten.
Um dieses Dreiecksverhältnis und damit das Risiko, dass Sie Ihre Auslagen wieder erstattet bekommen, zu minimieren würde ich versuchen, der Versicherung zu verdeutlichen, dass die Anzeige des Verkaufes des Hauses (die ja wohl mehr als 3 Monate vor Ende des Versicherungsjahres - meist Kalenderjahr - erfolgt ist) als Kündigung zu werten ist und von der Versicherung eine Kündigungsbestätigung zu verlangen.
Sobald diese Bestätigung vorliegt sollte der Käufer (per Einschreiben) informiert werden, dass die Versicherung zum … (Datum) gekündigt wurde. Zur Aufrechterhaltung eines Versicherungsschutzes ab (…) ist somit der Abschluß einer neuen Versicherung erforderlich.
Evt. empfiehlt es sich, den Käufer bereits heute darauf hinzuweisen, dass man bei der Versicherung den Verkauf des Hauses angezeigt hat und mit der Versicherung im Gespräch ist, dass diese diese Anzeige als Kündigung akzeptiert.
Eine Pflicht der Versicherung, sich mit einem Erwerber in Verbindung zu setzen, gibt es m. E. nicht.
Danke für ihre Antwort. Ich glaube Ihre Ratschläge werden mir weiterhelfen.