Liquidation eines geschlossenen Immobilienfonds

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hi,

Herr X zeichnet im Jahre 2001 einen geschlossenen Immobilienfond bei einer Volksbank. Bei der Beratung wird ihm bestätigt, dass diese Anlage kein Risiko aufwiese, weshalb ein 6stelliger DM Betrag investiert wurde. Auch seien die Anlagen durch langfristige Verträge ertragssicher (es wäre sogar von 4-7% die Rede gewesen). Herr X war zu dem Zeitpunkt bei der VoBa in einer niedrigen Risikoklasse.

Nun hätte sich ergeben, dass irgendwann die Ausschüttungen eingestellt wurden, weil die so genannten langfristigen Verträge wohl doch eine vorzeitige Kündigungsoption vorsahen. Ab dem Zeitpunkt wären auch regelmäßige Mitteilungen bzgl. der Anlage nicht mehr zugestellt worden.

Die VoBa empfahl auch gleichzeitig den Erwerb der Fondanteile über eine Finanzierung. Diese lief 12 Jahre später aus. Auf Nachfrage des Herrn X wurde ihm dann mitgeteilt, er könne die Fondanteile zu dem Zeitpunkt nicht über die VoBa veräußern (Dieses Detail hatte die VoBa in der Beratung zufälligerweise auch gänzlich vergessen). Am Zweitmarkt konnten die Anteile auch nicht (akzeptabel) verkauft werden. Da die Frist von 10 Jahren (Falschberatung, Anlegertäuschung,…) , die zwischenzeitlich neu eingeführt worden war, abgelaufen war, konnte auch die VoBa diesbezüglich nicht mehr verklagt werden.

Die Anleger, so auch X, bekämen nun also keine Ausschüttungen mehr (während aber andere Verbindlichkeiten aus dem Fond bedient wurden, insbesondere die Verbindlichkeiten zu weiteren Darlehen innerhalb des Fonds und die laufenden Treuhändergebühren). De-facto wäre aber noch die Einlage vorhanden gewesen.

Nun stellt aber die dazugehörige Bank den Anlegern ein Schreiben zu, in dem sie um schnelle Zustimmung zur Liquidation des Fonds bittet, allerdings in kryptischem Deutsch, in dem zum einen von einer Liquidationsschlussauschüttung von 1% die Rede wäre, später im Text dann von Liquidationsergebnis in iHv 1%. Zudem wird nebenbei erwähnt, dass eine ansonsten stattfindende Zwangsverwertung den totalen Verlust der Einlage zur Folge hätte (Dieses soll wohl bei den Anlegern den Eindruck vermitteln, dieses wäre de-facto nicht auch so der Fall). Ansonsten wird über die Einlage im gesamten Dokument nicht geredet.

Erstaunlich dabei auch, dass von den rund 31M€, die der Verkauf und das Eigenkapital erbringen, ca. 30.5M€ verwendet werden sollen, um genau einen Darlehensgeber zu befriedigen (nämlich die BAG, welche großzügigerweise auf den Teil ihrer Forderungen verzichtet, der sich nur durch Zinsen ergeben hat))

Frage: Was wird dem Anleger hier vermutlich angeboten?

  1. Einlage + 1%
  2. 1% der Einlage bei sonstigem Einlageverlust, oder
  3. 1% der Einlage + 1% Ausschüttung, mithin also 2% der Einlage bei sonstigem Einlageverlust ?

Gibt es für die sehr wahrscheinlichen Fälle 2) und 3) rechtliche Mittel gegeben die ausgebende Bank?

Gibt es andere Mittel, den Totalverlust (der ja auch bei 1-2% Auszahlung vorliegt) zu mindern?

Gruß
65

#2

Hallo,

das paßt aber nicht zu der Darstellung, daß a) ein Teil der Anlage mit einem Kredit finanziert wurde und b) eine Rendite von 4-7% versprochen bzw. gewollt wurde. Daß das Konstrukt risikolos ist, kann doch niemand ernsthaft glauben. Und natürlich auch nicht verkaufen.

Der Käufer ist wohl - ohne sich danach zu erkundigen - davon ausgegangen, daß er die Beteiligung über die Volksbank verkaufen kann. Nicht, daß es eine Rolle spielte…

Dieser Absatz ist gänzlich unverständlich. Ist die steuerliche Frist bei privaten Veräußerungsgeschäften gemeint und falls ja: wieso sollten da Falschberatung oder Anlegertäuschung im Spiel sein und wieso sollte das Einfluß auf den Rechtsweg haben (weswegen auch immer der nun beschritten werden soll)?

Was daran liegt, daß der Anleger Gesellschafter ist und damit Eigenkapitalgeber. Damit sieht der erst Geld, wenn alle Fremdkapitalgeber bedient sind.

Das ist tatsächlich großzügig. Fremdkapitalgeber werden nun einmal gegenüber Eigenkapitalgebern vorrangig bedient. Das liegt in der Natur von Eigenkapital.

Wenn Du nachweisen kannst, daß tatsächlich Falschberatung vorgelegen hat, dann ja. Angesichts der bankenunfreundlichen Rechtsprechung ist das tatsächlich nicht auszuschließen, auch wenn einem der gesunde Menschenverstand eigentlich sagen sollte, daß die Renditevorstellungen mit dem angeblichen Anlageziel nicht in Übereinstimmung zu bringen sind.

Gruß
C.

#3

Hi,

das passt sehr wohl zu der Darstellung. Lies dir

durch. Dann weißt du, wie das bei den allermeisten der Anleger gelaufen ist. Dort siehst du auch den Hinweis darauf, dass eine Klage gegen die jeweilige VoBa (der primäre Ansprechpartner bei dieser Anlage) zwar sehr wohl berechtigt, aber für die meisten der Anleger nach dem 31.12.11 nicht mehr möglich war. Grund dafür, so die Aussage der Anwaltskanzlei, die Herrn X vertreten sollte, ist dabei ausschließlich eine Gesetzesänderung, die erst deutlich nach der Zeichnung in Kraft trat.

Es wurden hier sehr wohl eine Rendite von 4-7% versprochen. Und wieso sollte das nicht glaubhaft gewesen sein. Es wurde ja von langfristigen, sich automatisch an die Inflation anpassenden Mietverträgen gesprochen.

Nein, Herr X hat dieses nicht explizit nachgefragt, aber es hätte eine Aussage gegeben, dass die Einlage nach den 12 Jahren zur Verfügung stünde.

Siehe den Link oben. Falschberatung und Anlegertäuschung sind nur zwei Gründe, weshalb das Ganze hätte angefechtet werden können (und beides lag so nebenbei auch de-facto vor. Das ist keine Aussage von Herrn X oder mir, sondern von der Anwaltskanzlei). Die Sache mit der Rückvergütung wäre ein weiterer Grund gewesen.

Auch dieser Punkt ist falsch, zu mindestens was die VoBa angeht, denn die ist nach 10 Jahren mit dem entsprechenden Gesetz außen vor.

Wie bitte? Andere Anlageformen haben zu der Zeit deutlich mehr Rendite versprochen. Wieso sollten dann anfängliche 4% nicht realistisch sein?

Sorry, aber das sehe ich gänzlich anders. Diese neue Gesetzgebung hat nun eher dazu geführt, dass die Anleger keinen Anspruch mehr auf Schadenersatz gegen die VoBa haben und voraussichtlich einen Totalverlust erleiden werden.

Vielleicht erklärst du als Banker mal, weshalb du der Meinung bist, dass jemandem, dem von einer Bank eine risikofreie Anlage verkauft wird (und der auch in keiner hohen Risikoklasse war) , trotzdem hier weder faktisch noch moralisch ein Schadenersatz zustehen soll, wenn ein Totalverlust eintritt. Das ist wirklich nicht verständlich.

Gruß
65

#4

Hört sich ganz nach Kanam Invest an.
Hier habe ich jemanden in das Bankgespräch begleitet und eine Übernahme aller Fristablaufrisiken durch die beratende Bank und neue Gespräche für den Fall einer Verlust bringenden Abwicklung erreichen können.
Dazu ist wichtig ein paar Recherchen zu treiben.
Liegt das Berarungsprpotokoll noch vor. ?
Wie War das Produkt zum Zeitpunkt der Beratung geratet?
Gab es ggf. Im Hause der Bank Verkaufsziele für das beratene Produkt…?
Hat die Bank rechtzeitig über Probleme informiert. ?
Möglicher Weise einen Fachanwalt für Bankenrecht hinzu ziehen.

#5

Howdy,

Beratungsprotokolle wurden in der damaligen Zeit nicht ausgestellt, jedenfalls nicht in der Form, dass sie dem Kunden übergeben wurden.

Es gab mehrere Zeugen während des Verkaufsgespräches, was aber aufgrund der genannten neuen Gesetzgebung irrelevant wurde, da mehr als 10 Jahre seitdem vergangen sind.

Natürlich gab es die. Und es wurde auch in allen VoBas mit den gleichen Argumenten verkauft. Dieses kann man leicht dem Internet entnehmen, wenn man nach dem genannten Fond sucht.

Nein, ganz im Gegenteil. Ab Start der Probleme gab es weder von der DG Anlage noch von der VoBa irgendwelche Informationen. Und das obwohl Herr X im Jahre 2009 mit dem Chef der VoBa zusammen saß und über die Anlagen gesprochen hat. Auch dabei waren Zeugen anwesend.

Das wurde doch schon getan. Was die VoBa angeht, ist nichts mehr zu holen, obwohl hier - wie schon gesagt - rechtlich gesehen diverse Verfehlungen vorlagen.

Deshalb ja meine Frage hier in die Runde, ob jemand noch einen anderen Ansatz hat.

Gruß
65