Mangelhaftes Haus gekauft ?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

wir hatten im Dezember 2005 ein schönes Haus erworben. Als Profi-
Laien haben wir beim Hauskauf leider einiges nicht beachtet. Der
Verkäufer versprach uns die Unterlagen und Baupläne vom Haus
nachzureichen. Es existieren aber anscheinend keine Pläne oder die
Statikberechnung vom Haus. Das einzige was wir bekommen haben ist ein
beglaubigter Grundriss der Wohnfläche. Beim Bauamt haben wir auch
nicht mehr erhalten.

Das größere Problem haben wir erst beim Ausbau einer Holzdecke
entdeckt. Die Betondecke an einem Zimmer 3x4 Meter war in der Mitte
gerissen. Der Riss ist ca. 1mm Breit und geht bis an die andere
Seite. Die Decke hat sich auf der einen Riss-Seite um 3 mm abgesetzt.
Ein Balken im Dachgeschoss liegt mitten auf der Decke. Nun habe ich
einen Statiker geholt. Der sagte, dass an diesem Zimmer eine tragende
Wand durch Holz-Balken mit einer Gipswand ersetzt wurde. Die Decke
würde an einer von 3 Seiten von den Balken getragen werden. Da die
Decke aber ein hohes Gewicht hat, bezweifelt er, das dies ohne
weiteres von den Balken getragen werden kann.

Der Statiker empfiehlt zusätzliche Stützen mit Fundament unter die
Decke zu bauen und zuzumauern. Das ist natürlich mit Kosten
verbunden. Ebenfalls die Erstellung von Bauplänen, wenn überhaupt
möglich.

Der Verkäufer wollte vor dem Notartermin 20.000 Euro von mir und wir
haben uns auf einen kleineren Haus-Kaufpreis geeinigt. Dies war seine
Voraussetzung. Der Kaufpreis ist bezahlt. Allerdings habe ich Ihm
bisher nur 8.000 Euro von den 20.000 gegeben. Dazu noch meinen
Fahrzeugbrief ca. 8.000 Euro als Sicherheit. Einen schriftlichen
Vertrag haben wir leider auch abgeschlossen. Nun fordert er hektisch
die Restzahlung an und weist jede Schuld von sich. Er streitet das
statische Problem ab, wisse von nichts, er habe das Haus schon in
diesem Zustand gekauft. Das Haus ist 1972 von unserem jetztigen
Nachbarn gebaut worden.

Was würdet Ihr an meiner Stelle tun??
Versteckter Mangel? Vorsätzliche Nichtherausgabe von Bauunterlagen?

Bezahlen oder nicht?
Klagen oder nicht?
Fluchen oder nicht?

Gruß

#2

Hallo!

Versteckter Mangel?

Ja. Sei froh, daß der Mangel zum Vorschein kam, bevor etwas einstürzt.

Vorsätzliche Nichtherausgabe von

Bauunterlagen?

Fertige Zeichnungen nach dem heutigen Stand des Hauses an. Die stimmen dann wenigstens.

Bezahlen oder nicht?
Klagen oder nicht?
Fluchen oder nicht?

Zwei Ganoven tun sich zusammen, um gemeinsam u. a. den Fiskus zu betrügen. Jetzt gibts Streit um die Beute und ein schräger Vogel will deshalb den anderen verklagen. Findest Du das besonders klug?

Du hast ein altes Haus gekauft, ohne von der Materie etwas zu verstehen. Statt vor dem Kauf sachkundigen Rat einzuholen, soll hinterher ein Gericht helfen. Das wäre aber nur erfolgversprechend, wenn der Verkäufer Kenntnis vom Mangel hatte. Das mußt Du beweisen. Selbst wenn der Beweis gelänge, schmeißt Du im Glashaus sitzend mit Steinen.

Was glaubst Du wohl, was an einem durchschnittlichen, mehrere Jahrzehnte alten Haus beim Bau und während der langen Zeit seither so alles an haarsträubenden Sachen zusammengepfuscht wurde? Selbst das, was nach früherem Stand als ordentlich gebaut galt, entspricht lange nicht mehr dem aktuellen Stand. Verstehe mich bitte richtig; ich will Dir das Haus nicht madig machen. Aber es ist bodenloser Leichtsinn, als Laie ein Haus zu erwerben, ohne zuvor einen Statiker/Bau-Ing. in wirklich jede Ecke und hinter/unter jede Verkleidung gucken zu lassen. Der Fachmann kostet natürlich Geld, aber man spart i. d. R. ein Vielfaches des Honorars ein und ist nicht auf solches angreifbare Vertragskonstrukt angewiesen, wie es hier in vermeintlich besonders schlauer Weise zum Einsatz kam.

Wenn Du jetzt „ein Faß aufmachst“, kommen neben den schon erwähnten Nöten Gutachter-, Anwalts- und Gerichtskosten nebst völlig ungewissem Ausgang hinzu.
Lasse das Haus sorgfältig untersuchen und beseitige Mängel, aber bitte mit Handwerkern und nicht mit Advokaten. Ansonsten würde ich Ruhe geben.

Gruß
Wolfgang

#3

Hallo!

Mal von den Mängeln ganz abgesehen (und ein durchgehender Riss in einer Betonplatte ist ein schwerwiegender Mangel), ist der Kaufvertrag sowieso nichtig:

Vom Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, welche die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer der Immobilie bestätigt. Obwohl die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, sind die Grundbuchämter angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen. D.h. eine Grundbucheintragung ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.

Und nun kommt’s:
Vereinbaren Käufer und Verkäufer außerhalb der notariellen Urkunde (zum Beispiel: mündlich) zusätzliche Punkte, so ist sowohl die Nebenabrede, als auch der beurkundete Kaufvertrag wegen Verstoßes gegen § 313 BGB unwirksam. Wird zum Beispiel als Nebenabrede getroffen, dass nur ein Teil des Kaufpreises im Notarvertrag angeben wird und der Rest aus Steuergründen schwarz ausbezahlt wird, ist der gesamte Vertrag nichtig.

Viele Grüße
Andreas

#4

Hallo kekskocher,

wie Andreas schon schrieb, durch den Nebenvertrag ist der eigentliche Notarvertrag nichtig.
Das Haus geht an den Verkäufer zurück und ihr bleibt auf den bisherigen Notar und sonstigen Kosten sitzen - üble Sache.
Das hat der Gesetzgeber so eingefädelt um damit genau die Praxis zu unterbinden, daß damit der Kaufpreis gedrückt wird und entprechend Notarkosten u Grunderwerbsteuer niedriger ausfällt.
Fürchte Du hast damit ein Eigentor geschossen.
Was habt ihr in dem Nebenvertrag angegeben wofür die 20.000 E sind?
Gruß elmore

#5

He Wolgang,

Du sprichst mir aus der Seele. Wer so ohne Kenntnis ein Haus kauft. Ok, das ist nun mal passiert. Wie reparieren? Erst mal ist der Notarvertrag nur dann nichtig, wenn die Zahlung an den Verkäufer ein Kaufpreisbestandteil ist. Dies muss nicht der Fall sein, wenn zum Beispiel die Küche übernommen wird.

Die Mangelkenntnis ist bereits umfassend ausgeführt.

Bei der gerichtlichen Variante kommt es dazu, dass evtl. festgestellt wird, dass beide Partein mit der Absicht gehandelt haben, die Kaufnebenkosten zu reduzieren.

Zwei Ganoven, schöne Metapher.

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#6

noch ergänzend zu der sehr sachlichen ausführung von wolfgang, wäre zu sagen, dass du auch die möglichkeit hast, den noch ausstehenden betrag nicht zu bezahlen. die frage wäre was in dem nicht notariellen vertrag steht. der ausgehändigte fahrzeugbrief ist noch kein eigentumsanspruch für den verkäufer. er muss im zweifelsfall nachweisen, wie er zum besitz gekommen ist. mit solch einem mangel hat der verkäufer evtl. ein gr. interesse den kaufvertrag nicht unwirksam werden zu lassen. kosten für reparatur feststellen, jetzt mit ihm sprechen und euch einigen ist die beste variante.
grüße
Thilo Rose

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#7

Mir ist diese Antwort unklar!
Hallo,

ich finde Deinen Beitrag total schlecht, weil Du einerseits „Papa“ spielst und andererseits nichts sinnvolles zur Sache beiträgst.

Ich weiss nicht wie viel Gerichtserfahrung Du hast, aber meines Erachtens stehen hier die Chancen für den Fragesteller sehr gut, den Kauf rückgängig zu machen.

Der Dreh- und Angelpunkt ist hierbei die Prüfung.

Und das kannst Du von Deiner Warte aus leider nicht beurteilen was da zumutbar ist und was nicht - zumal absolut unklar ist, was ein leichtsinniger Kauf überhaupt für Rechtskonsequenzen haben soll.

Abgesehen davon riecht es hier sehr stark nach arglistigem Verschweigen - insbesondere die plötzliche Hektik des Verkäufers wird die Beachtung des Richters finden. Zudem wird die Sachkenntnis BEIDER Parteien sehr genau geprüft werden, bzw. aller drei Parteien, der Nachbar/Erbauer ist ja auch noch da - und bei diesem WIRD davon ausgegangen werden, dass er Kenntnis vom Zustand hatte.

mfg