Max. Firsthöhe ohne Bebauungsplan BRB

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#1

Hallo,

für das Grundstück (in Brandenburg) auf dem wir bauen wollen gibt es keinen Bebauungsplan. Laut Auskunft des zuständigen Bauamtes müssen wir darauf achten, dass sich das Haus nach Art, Maß usw… in die Umgebung einfügt. Da wir eine Stadtvilla bauen wollen und die Häuser links und rechts neben dem Grundstück lediglich 1 und 1 1/2 geschossig sind fragten wir nach, ob ein 2 geschossiges Haus überhaupt möglich sei. Die Dame vom Bauamt sagte, dass es überhaupt nicht auf die Geschossigkeit ankäme, sondern im Endeffekt die Firsthöhe entscheidend sei. Leider konnte uns die Dame nicht sagen wie hoch denn nun die maximale Firsthöhe sein darf und ob wir die Stadtvilla dort bauen dürften. Sie sagte nur wir sollen doch mal schauen wie hoch die Firsthöhe der Häuser in der Umgebung sind (Woher soll man das wissen-schätzen? oder steht das irgendwo). Und dann sollen wir einen Bauantrag stellen. Wir werden dann ja sehen, ob der abgelehnt wird oder nicht.
Nun unsere Frage woher weiß man denn nun wie hoch die Firsthöhe maximal sein kann? Oder steht es irgendwo? Wir würden es gern im vorab klären und nicht erst im Baugenehmigungsverfahren. Bzw. was könnte man noch tun um es im Vorab zu wissen.
Einen Vorbescheid für 400 Euro wollen wir nicht stellen.

#2

Hallo,

das ist nicht so einfach. Hier handelt es sich um die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, deren weitere Bebauung § 34 BauGB regelt. Dessen Absatz I lautet:

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden!

Nach § 34 soll sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügen, in die nähere Umgebung, das können 200 m sein, oder auch mehr oder weniger!
Wenn die nähere Umgebung wie ein Mischgebiet ist, kann hier auch ein Vorhaben zulässig sein, welches hier noch nicht ist, aber in einem Mischgebiet zulässig wäre!
Auch Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren Rahmen überschreiten, können sich in dieser Umgebung einfügen!

Verbindlich kann das nicht vorher geklärt werden, aber eine Aussage zur Genehmigungsfähigkeit sollte beim Bauamt oder der Genehmigungsbehörde schon möglich sein.

#3

ohne einen qualifizierten Architekten würde ich nicht an die Sache rangehen. Die Aussagen von der Bauamtsdame sind lasch und ohne Bedeutung. (War es vielleicht nur die Schreibkraft dort?). Lassen Sie sich von einem guten Architekten eine Bauvoranfrage erstellen und vom Bauamt damit einen Bescheid erteilen. Dieser bescheid ist dann rechtskräftig und Sie ahben eine Basis für weitere Entscheidungen und das eigentliche Baugenehmigungsverfahren. Was sind die 400 Euronen für das Verfahren und die (zu verhandelnden) Honorarkosten des Architekten gegenüber den von Ihnen aufzubringenden Kosten für das gesamte Objekt. Nur eine Kommastelle in diesem Falle, aber hilfreich und m.E Entscheidungsbildend.

#4

Hallo Julia,
die Bebaubarkeit richtet sich, wenn kein Bebauungsplan vorliegt nach § 34 BauGB. Darin steht, dass sich das Gebäude nach Art und Weise örtsüblich einfügen muss. Dies gilt auch für die Höhe.
Wenn Sie also so hoch bauen, wie die anderen Gebäude ist es in jedem Fall ortsüblich von der Höhe.
Die genaue Höhe kann ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖBVI), der in Brandenburg zugelassen ist, örtlich ermitteln. Er kann auch weitere Angaben zu Chancen und Möglichkeiten einer Bebauung dort vor Ort machen.Ich selbst bin in NRW ansässig und kann deshalb vor Ort nicht sinnvoll helfen.
Allerdings kann ich Sie nicht beruhigen bezüglich der Kosten. Grundsätzlich sind für eine Bauvoranfragen immer verschiedene Varianten denkbar. Auch da kann Sie ein ÖBVI beraten. Für die Leistungen gibt es dann eine Gebührenordnung, die für alle die gleichen Kosten vorschreibt. Insofern sollten Sie sich umhören, und falls Sie mehrere in Ihrer Nähe haben, diese leistungsmäßig vergleichen, weil kosten tut es bei allen gleich, weil das gesetzlich vorgeschrieben ist. Gute Beratung kann dabei mehr Geld sparen, als wenn einer diese Kosten umgeht.
Mit freundlichem Gruß
Geoli

#5

kein Bebauungsplan = Neubau muss sich nach Nachbarbebauug richten …die Aussage der Beamten ist richtig

Firsthöhe ist für Berechnung der Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen relevant…

Häuser links/rechts 1 - 1,5 Geschosser, dann sind nur 2 Geschosse möglich mit Flachdach und die Höhe der Attika in der selben Höhe wie die Nachbarfirstpunkte (± ein paar Zentimeter)

Firstpunkt = höchste Punkt bei einem Satteldach

First _____
/\ | | /\
Traufe/ \ | | / \
| | | | | |
Nachbar Sie Nachbar

Schauen Sie doch mal in den Bebauungsplan. Können Sie beim Bauamt der Gemeinde einsehen. Darin sind die Daten der Nachbargrundstücke ersichtlich an denen Sie sich orientieren können.Es gibt keine allgemein gültige Regeln, wie hoch oder wie groß gebaut werden darf. Jede Gemeinde legt ihre individuellen Kriterien im jeweiligen Bebauungsplan fest.
„Z“ Anzahl Vollgeschosse (EFH meist zwei)= „Z2“
„H“ Höhe von Eigenheimen - (meist 12m)= „H12“
„GRZ“ Grundflächenzahl (wieviel an Fläche des Grundstückes darf zugebaut werden)
Bsp.: Grundstück 350qm GRZ 0,4 = 140qm Fläche bebaubar
„GFZ“ Geschossflächenzahl (wieviel Wohnfläche zulässig)
Bsp.: Grundstück 350qm GFZ 0,5 = 175qm Wohnfläche
Art des Baugebietes ist dann auch noch wichtig, aber wenn Nachbarhäuser da sind ist wohl Wohnbebauung zulässig…

#6

Bild nochmal:

…First…______
…/…|…|…/\
Traufe/…|…|…/…\
…|…|…|…|…|…|
…Nachbar…Sie…Nachbar

Die Punkte sind damit das Bild nicht wieder zusammenfällt

#7

Ein Vorbescheid (und 400€ sind in dem Fall sicher nur die Gebühren der Stadt) ist das geeignete Mittel bei Planungsvorhaben in nicht ganz eindeutigen planungsrechtlichen Voraussetzungen.

Im beplaneten Innenbereich muss sich das Vorhaben nach §34 BauGB nach Art und Maß der maßgeblichen Umgebung einfügen. Ob es das tut, kann die Behörde ja erst beurteilen, wenn es eine Planung gibt, die in Vergleich mit der Umgebung gesetzt werden kann.

Der Planer sollte hier im Rahmen seiner Grundlagenermittlung und Vorplanung entsprechende maßgebliche Maße ermitteln oder z. B. durch einen Fachplaner (Vermessungsingenieur) ermitteln lassen. Im Rahmen des Vorbescheides können die maßgeblichen Beurteilungskriterien wie Höhe, Bautiefe, überbaubare Grundstücksfläche usw. in Skizzenform dargestellt und zur Beurteilung bei der Behörde eingereicht werden.

Zu den 400 € Genehmigungsgebühren kommen aber noch die Planungskosten für Architektur und gegebenenfalls Vermessung hinzu. Diese können dann zum Teil verrechnet werden, wenn eine Entscheidung zu Gunsten der Durchführung des Projektes fällt.

Dirk Baumeister, Neuss

#8

Hallo,
die Dame im Bauamt hat recht. Die Firsthöhe muss der Bauherr selbst ermittelt durch Messen oder durch Erfragen bei den Nachbarn. Eine eindeutige Auskunft über die Bebaubarkeit ist nur durch eine Voranfrage zu erhalten. weshalb soll der Vorbescheid 400,- € kosten. Ich habe bereits mehrere Vorbescheide erhalten, die haben 60,- € gekostet.
MfG
Kley

#9

Guten Tag, ich habe nun nicht die BRB-BauO studiert, aber insgesamt ist das doch ganz klar die Sache Ihres Architekten, das zu ermitteln (…in der Leistungsphase 1 der HOAI = HonorarOrdnung für Architekten und Ingenieure = Gesetz) Die Firsthöhen der Umgebung (ich denke mal so 200m Umkreis, Sichtweite) werden Sie nur durch Messung und Aufnahme und Doku eines Vermessungsingenieurs ermitteln können (der sicher auf Verlangen Ihres Architekten und ggf. auch für andere Vorgänge eingeschaltet wird/werden MUSS)
Ohne das belegen zu können -es wird aber in der Regel immer ein wenig mehr als der mittlere Bestand genehmigt- würde ich sagen, dass Sie das Mittelmass dann um etwa 0,5 m max. vielleicht 1m überschreiten können. Wenn man es geschickt macht, kann man das evtl nur über ein Feintuning bei der Dachneigung regulieren, Was mich eher verdutzt, ist, wie Sie mit 1,5-Geschossen eine „Stadtvilla“ bauen wollen.
…aber das ist alles Sache Ihres Architekten, der ja für jegliche Art von Misserfolg haften muss.
Wenn Sie sich zu einer Bauvoranfrage entscheiden, daran denken :EINE präzise Frage. Wenn Sie nach der möglichen Firsthöhe fragen würden, müssten Sie sicher die Mittelwertsdaten schon dabei haben.

Mit freundlichem Gruss

#10

Also,

um zu bauen, braucht Ihr jemanden, der einen Bauantrag stellen darf. Meist ist das ein Architekt (ich bin selber einer, sitze aber in Freiburg). Den braucht Ihr also sowieso, oder wollt Ihr die Zeichnungen selber machen und die Unterschrift kaufen?

Es gibt zwei baurechtliche verfahren: Bauvoranfrage und Bauantrag. Die Bauvoranfrage klärt, ob die Höhe, Lage, Masse, Abstände etc. sich in die nähere Umgebung einfügt oder eben nicht. Hier liegt die Entscheidungshoheit dann bei der Baubehörde. Aus einer Bauvoranfrage lässt sich dann wesentlich schneller ein Bauantrag machen.

Die Höhen bekommt Ihr über einen Vermesser. Bei der beschriebenen Lage, wären das in Freiburg ca. 350 € netto. Da Ihr den vermesser ebenfalls für die Planung des Bauvorhaben bzw. als Grundlage für den Bauantrag benötigt, wird diese Ausgabe sowieso kommen.

Bauen kostet Geld, das muß Euch klar sein. Planung, Gebühren etc. auch. Sucht Euch einen Architekten Eures vertrauens (oder ich empfehle Euch auch gerne jemanden vor Ort) und klärt mit dem zusammen, was Ihr bauen wollt und ob das machbar ist.

Wenn Euch das Geld für eine Bauvoranfrage + Vermesser + Honorar des Planers zu viel sind, dann solltet Ihr das Bauvorhaben wohl besser sein lassen.

Grüße Mathias

#11

Hallole,

ist alles korrekt was die das Bauamt sagt. Also folgender Tipp:

Beauftragen Sie einen Architekten oder die Firma, mit der Sie bauen wollen, um die Baugenehmigung zu erstellen. Der Architekt wird sich dann im Bauamt die Bauanträge der Nachbargebäude geben lassen, in denen sind die Firsthöhen eingezeichnet. Das kostet i.d.R. eine geringe Gebühr. Falls keine Bauanträge der Nachbarhäuser vorliegen (weil die Gebäude bspw. zu alt sind), bleibt nur die Möglichkeit einen Vermessungsingenieur mit der Vermessung / Höhenaufnahme der Nachbargebäude zu beauftragen, das kostet natürlich etwas mehr. Die Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs wird aber ohnehin erforderlich, weil dieser den Lageplan zu Ihrem Bauantrag verfassen wird, für den Architekten die Höhenaufnahme des Grundstücks und die Einmessung des Gebäudes für den Rohbau vornehmen wird.

Schöne Grüße
Christian Storch

#12

Auch Hallo,
„Anpassung an die umliegende Bebauung“ bedeutet ja nicht nur, dass die Firsthöhe der Nachbarbebauung entsprechen muss. Auch die Dachform, die Größe der Häuser, die äußere Gestaltung (Fassade, Fenster, Gauben), Baulinien, etc. spielen eine Rolle. Eine typische landschaftlich geprägte Bauform, z.B. eingeschossige Bauweise, verklinkert, 45-60° Sattel- oder Walmdach passt nicht zum Landhaus im „Toscana-Stil“ z.B. 2-geschossig, verputzt 30°-Walmdach. Insofern kann ich schon vermuten: Ein 2-geschossiges Stadthaus, auch mit relativ flachem 15°-Dach, wird möglicherweise die Firsthöhe der 1-1/2-geschossigen Bauweise in der Nacharschaft überschreiten (ganz abgesehen davon, dass ein 15°-Dach - geschweige denn ein Flachdach - nicht zu benachbarten 45°-Dächern passen würde). Nun entwickeln sich die Bauformen und -stile aber ständig weiter, und ich kann Ihnen aus Erfahrung sagen, dass es Spielräume gibt. Das Optimale aus der jeweiligen Situation herauszuarbeiten erfordet aber Fingerspitzengefühl. Je mehr Sie sich mit Ihren Vorstellungen von der Nachbarschaftsgebauung entfernen und abgrenzen wollen, desto notwendiger wird ein Bauvorbescheid.
Mein Rat: Wenden Sie sich an Bauunternehmer/Hausbaufirmen aus dem Umkreis Ihres Bauplatzes. Die kennen nicht nur die dortige Baubehörde, sondern können Sie auch über die Bebauungsmöglichkeiten beraten.
Wie man mit einfachen Mitteln eine Höhe ermittelt, recherchieren sie bitte im Internet.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfgang Look
Architekt, Dipl.-Ingenieur

#13

Hallo,
da die Firsthöhen nicht vorhanden sind, müssen Sie sich einen Vermesser nehmen, der die Höhen aufnimmt.
Weiterhin würde ich Ihnen doch empfehlen einen Bauvorbescheid zu beantragen, da das Bauamt Ihnen keine konkreten Vorgaben macht was zulässig ist oder was nicht.
In der Bauvoranfrage müssen außer dem Lageplan keine konkreten Pläne vorliegen.
Im Antrag werden Fragen gestellt, die für Ihre Planung erforderlich sind.
Zum Beispiel:

  1. Standort des Hauses
  2. Erdgeschoßfußbodenhöhe
  3. Wandhöhe gem. LBO
  4. Anzahl der Vollgeschosse
  5. Dachneigung
  6. Firsthöhe usw.
    Sie machen mittels Planskizzen die Vorgabe und darüber entscheidet dann das Amt.
    Dieser Antrag ist bedeutend billiger als ein komplettes Baugesuch.
    Außerdem empfehle ich Ihnen gleich jetzt einen fähigen Architekten zu nehmen, der Ihnen in allen Dingen beratend zur Seite steht.
    Denn Sie wollen ja eine Villa bauen und ein kein stinknormales Haus!!
#14

HALLO J.
das Bauamt beurteilt i. d. R. Anträge erst nach Sichtung von eingereichten Unterlagen. Art und Maß der Bebauung ist nicht nur die Firsthöhe. Das Bauwerk muß sich nach Art und Maß der Bebauung in die vorhandene Bebauung einfügen. Das ist nicht nur technisch das Maß der Traufe und der Firsthöhe, sondern auch die Gesamtansicht, die Fenster und Türen, die Geschosshöhe, die Dachform, die Nutzung, die Erschließung u. v. m…
Für den Bauantrag sind von einem Bauvorlageberechtigten (Architekt, Bauing.) fachgerechte und normgerechte Bauunterlagen einzureichen, die dann vom Bauamt beurteilt und geprüft werden. Ein Architekt sollte mit den Begriffen Art und Maß der Umgebunngsbebauung umzugehen wissen und kann die entscheidenden Maße fachgerecht erheben und kann sich ggf. auch von der Baubehörde beraten lassen (meist nicht erforderlich, ein Bauvorlageberechtigter gibt sich nicht diese fachliche Blöße).
Es gibt leider im Vorfeld keine andere Möglichkeit als einen Vorbescheid zu erwirken (einfache Bauunterlagen, könnten mit etwas Geschick auch selber angefertigt werden, kostengünstiger) oder den kompletten Bauantrag von einem Architekten erstellen zu lassen.

mfg db

#15

Hallo Julia48168

Deine Frage ist nicht so einfach zu beantworten.

Als erstes mal, eine Stadtvilla?
Das ist kein genormter Begriff, jeder Mensch stellt sich darunter etwas anderes vor…
Was und wie soll das Gebäude aussehen, für euch ist das klar, aber für evtl Gesprächstpartner ( z.B. ich ) nicht.
Das ist für diese Frage aber irrelevant :smile:

Wenn es keinen B-plan gibt, wird das Planungsrecht vermutlich nach dem § 34 des Baugesetzbuches zu beurteilen sein.
Das passt jedenfalls auch zu der Aussage der Mitarbeiterin des Bauamtes.

Demnach muss sich das Bauvorhaben in die umgebende und nachbarliche Bebauung „einfügen“!
Normalerweise z.B. - nach dem Abstand zur Strasse, Baufluchten, Höhen, Farben… evtl Geschossigkeiten…sowas eben alles…

In diesem Fall legt die Bauaufsicht eben großen Wert auf die Firsthöhe… das ist auch vollkommen ok!

Deswegen wird sie auch keine Höhe nennen, denn sie kennt ja die Höhen der Nachbargebäude auch nicht.
Wenn euer Bauantrag gestellt wird, wird sie aber sicher die Akten der Nachbarhäuser dazuziehen und die Höhen überprüfen.

Die Höhe der Nachbarhäuser kann man auf verschiedene Arten ermitteln, wobei es sich da vermutlich auch nicht auf den genauen cm ankommt.
Ein Architekt sollte dazu im Übrigen auch in der Lage sein!

Das Ihr keinen Vorbescheid bezahlen wollt halte ich für unklug!
Erstens kann es sein, das ein Teil der Kosten nachher mit dem Bauantrag verrechnet werden kann ( die Hälfte sogar - jedenfalls hier in NRW )und zum 2. hat man Planungssicherheit!
Und man weiss ob das Grundstück in das man investiert auch für das Gebäude der Träume geeigent ist und setzt nicht nen Haufen Geld in den Sand!!!

Das gebe ich zu bedenken.

Mit freundlichen Grüßen aus dem Rheinland

U.F.

#16

Hallo Julia,

ohne Vorbescheid wirst du keine eindeutige Antwort von der Verwaltung bekommen. Die Gebühren des Vorbescheides werden zur Hälfte auf die Baugenehmigung angerechnet.
Wenn es keinen B-Plan gibt, soll sich das Haus in die nähere Umgebung einfügen, was mit einem zweigeschossigem Gebäude sicher noch möglich sein wird. Aber in seiner Erscheinung soll es sich nicht unverhältnismäßig und eventuell störend herausheben. Das kann aber nur ein Entwurf der zukünftigen Bebauung beantworten. Im Übrigen erscheint mir die Gebühr dfür den Vorbescheid recht hoch. Mit 200,00 € kann es auch gehen, ist aber sicher im Ermessen der zuständigen Bauaufsicht.

Leider war ich krank und kann deine Frage erst jetzt beantworten. Vielleicht hast du ja schon eine Antwort, die dir weitergeholfen hat.
Freundliche Grüße
Harald