Hallo an Alle,
wenn man als privater Käufer einer Immobilie einen bestehenden Gewerbemietvertrag mit ausgewiesener Mehrwertsteuer übernimmt, muss man diese dann einziehen und abführen?
Was ist, wenn der Mieter diese MwSt nicht zahlt? Gibt es da Ausnahmeregelungen?
Vielen Dank für Eure Antworten
Hallo,
durch eine Vermietung wird man zum Unternehmer.
Somit entsteht grundsätzlich eine Umsatzsteuerpflicht (Umsatzsteuer = Mehrwertsteuer).
Allerdings sind Vermietungsumsätze erst einmal nach § 4 UStG steuerbefreit.
Erfolgt eine Vermietung an einen anderen Unternehmer, so besteht aber die Möglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren.
Genau dies hat der Vorbesitzer nun getan.
Durch den Kauf tritt man in alle Rechten und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein.
Nach BGB bricht der Kauf nicht die Miete, somit muss weiterhin umsatzsteuerpflichtig vermietet werden.
Wird die Umsatzsteuer vom Mieter nicht bezahlt, so ist diese wie eine rückständige Mietschuld einklagbar.
Umsatzsteuerrechtlich ist in der geflossenen Nettomiete die Umsatzsteuer mit 19% enthalten und muss in dieser Höhe an das Finanzamt abgeführt werden.
Inwiefern die Vertragsparteien eine vom BGB abweichende Regelung treffen dürfen, sollen die Juristen hier beurteilen, ich kann nur zum Steuerrecht genauer Stellung nehmen.
Gruß
Lawrence
Hallo Lawrence,
durch eine Vermietung wird man zum Unternehmer.
bist Du Dir wirklich sicher mit dieser Aussage?
Ich will Dir als Steuerberater hier ja nicht widersprechen aber da wäre ich mir absolut nicht sicher.
Gruß
Joschi
Hallo Joschi,
todsicher!
„Unternehmer ist jedes selbständig tätige Wirtschaftsgebilde, das nachhaltig Leistungen gegen Entgelt ausführt.
Abschnitt 16 Umsatzsteuerrichtlinien“
selbständig = im Sinne von nicht abhängig
Wirtschaftsgebilde = kann jede natürliche oder juristische Person sein.
nachhaltig = Mietverträge werden in der Regel dauerhaft geschlossen
Leistungen = Zurverfügungstellung von Räumlichkeiten
Entgelt = die Miete
Aber, dieser Begriff des Unternehmers ist nur auf das Umsatzsteuerrecht bezogen. Bei der Einkommensteuer wird der Vermieter nicht zum Unternehmer.
Es entsteht also keine Unternehmereigenschaft, die zum Führen von Büchern verpflichtet oder als Gewerbe anzuzeigen ist.
Lediglich zum Zwecke der Umsatzsteuer wird man zum Unternehmer.
Gruß
Lawrence
Moin,
wenn der VM nicht optiert, muss er die Miete um die MWSt reduzieren. Da er Vorsteuer nicht vereinnahmt und somit auch nicht abführen muss, ändert sich finanziell für den M und das Finanzamt im Grunde nichts. VM kann dann allerdings die MWSt von Lieferungen und Leistungen (z.B. Reparaturen) auch nicht geltend machen.
Übrigens kann man auch nur für einzelne Objekte optieren. Es muss nicht immer der gesamte Immobilienbestand sein. (Im Wohnungsbau rechnet es sich üblicherweise nicht)
vnA
Hallo Lawrence,
aus dem Sachverhalt ergeben sich ja dann viele weiter Fragen:
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Der Mieter dürfte ja dann solange von der Begleichung der Umsatzsteuer befreit sein, solange der Mietvertrag in Bezug auf die Umsatzsteuernummer nicht geändert wurde?
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Auch in Bezug auf die Wirkung, der Vertrag dient als Dauerrechnung müßte er angepasst werden?
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Wenn der Mieter auf die Ausweisung der Umsatzsteuer besteht, hat der Vermieter in Bezug auf weitere Mietverhältnis selektiv das Wahlrecht die Umsatzsteuer auszuweisen oder auch nicht?
Hätte er das nicht, so kann das ja fatale Auswirkungen auf seine Einnahmen haben.
Sinnvoll wäre wohl dann hier eine gegenseitige Vereinbarung zu treffen, dass auf eine Ausweisung der Mehrwertsteuer verzichtet wird und im Gegenzug natürlich die Miete um die Mehrwertsteuer verringert wird.
Gruß
Joschi
Hallo Lawrence,
vielen Dank für die Hinweise!
So richtig verstanden habe ich das aber noch nicht.
Ich kann also davon ausgehen, dass der Vorbesitzer die Umsatzsteuerpflicht optiert hat. Was bedeutet das genau und muss man das wirklich übernehmen?
Die Mieter zahlt die Nettokaltmiete plus Nebenkosten. Den zusätzlich ausgewiesenen Mehrwertsteuerbetrag aber nicht.
Wer zahlt denn nun die Mehrwertsteuer? Muss man die als Vermieter dann aus eigener Tasche ans Finanzamt abführen und den Mieter auf Zahlung verklagen?
Liebe Grüße
Atti
Hallo Atti,
dass der Mieter die Umsatzsteuer nicht (mehr) bezahlen will, kann formelle Gründe haben.
Für den Mieter ist die Umsatzsteuer ein Nullsummenspiel.
Er bezahlt die Umsatzsteuer an den Vermieter, kann diese in gleicher Höhe beim Finanzamt aber wieder als Vorsteuer anrechnen lassen.
Voraussetzung für diese Vorsteuer-Anrechnung ist aber, dass eine ordentliche Rechnung vorliegt.
Ein Mietvertrag gilt als Dauerrechnung.
Nun hat der bisherige Mietvertrag aber den formellen Fehler, dass in diesem sowohl Name wie auch Steuernummer des Vorbesitzers aufgeführt sind. Dies führt dazu, dass ab Eigentümerwechsel der Vorsteuerabzug entfällt, sofern der Mietvertrag in diesen Punkten nicht berichtigt wird.
Hier sollte man also dem Mieter einen neuen Mietvertrag vorlegen, der absolut identisch ist mit dem bisherigen, mit Ausnahme der Angaben zu Name, Adresse und Steuernummer des neuen Eigentümers.
Wird die Miete dennoch weiter ohne Steuer bezahlt, ergibt sich folgende Beispielsberechnung.
Miete netto 1000 Euro + 19% USt = 1190 Euro
190 Euro sind vom Vermieter an das Finanzamt abzuführen, sofern die komplette Miete inclusive USt bezahlt wird.
Miete tatsächlich bezahlt 1000 Euro = 19% USt inklusive = 840,33 netto
Die Differenz von 159,67 Euro ist dann vom Vermieter an das Finanzamt abzuführen.
Zahlt der Mieter aufgrund einer Klage später die Umsatzsteuer nach, so ist in diesen Nachzahlungen wiederum 19% Umsatzsteuer inklusive.
Es erfolgt also eine Nachzahlung von 190 Euro, in welcher 30,33 Euro Umsatzsteuer enthalten sind, die der Vermieter wiederum an das Finanzamt abführen muss.
Die Beträge von 159,67 und 30,33 aus diesem Beispiel ergeben in der Summe wieder die ursprünglichen 190 Euro.
Gruß
Lawrence
Hallo Joschi,
Antworten zu deinen -richtigen- Feststellungen 1+2 kannst du in meinem Posting oben nachlesen.
Gruß
Lawrence
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Voraussetzung für diese Vorsteuer-Anrechnung ist aber, dass
eine ordentliche Rechnung vorliegt.
Ein Mietvertrag gilt als Dauerrechnung.
Nun hat der bisherige Mietvertrag aber den formellen Fehler,
dass in diesem sowohl Name wie auch Steuernummer des
Vorbesitzers aufgeführt sind.
Meines Wissens ist in dem betreffenden Mitevertrag keine Steuernummer angegeben.
Dies führt dazu, dass ab Eigentümerwechsel der
Vorsteuerabzug entfällt, sofern der
Mietvertrag in diesen Punkten nicht berichtigt wird.
Hier sollte man also dem Mieter einen neuen Mietvertrag
vorlegen, der absolut identisch ist mit dem bisherigen, mit
Ausnahme der Angaben zu Name, Adresse und Steuernummer des
neuen Eigentümers.
Es ist wahrscheinlich wirklich das Beste den Mietvertrag prüfen zu lassen und diesen neu zu schreiben.
Vielen Dank noch einmal für Deine Hilfe!
Schönen Abend noch
Atti