Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Vorab, nicht dass der Eindruck entsteht, die Rücklagen müssten aufgelöst werden.
Es gib an einem Standort einen geplanten Abriss und es sollen neue, moderne Wohnungen gebaut werden.
Die Mindestgröße der Wohnungen steigt, der Neubau-qm ist „natürlich“ teurer.
Da kann es sein, man zahlt fürs Wohnen später „plötzlich“ 50% mehr.
Ältere Mieter, die 30 oder 40 Jahre „geholfen“ haben diese Rücklagen zu bilden, werden sich die neuen Wohnungen nicht mehr leisten können. Es entstehen Sorgen und Ängste.
Meine Interpretation, sie haben die Wohnungen mitfinanziert, die sie im Alter nicht bezahlen können. Der regelmäßige Hinweis (von der Hausverwaltung) bei Mieterhöhungen, dass Wohngeld ein Rechtsanspruch ist, ist nur bedingt hilfreich.
Ich habe mir die Satzung angeschaut.
Es gibt einen Paragraphen, der die Rücklagen regelt, gesetzliche 10% vom Jahresüberschuss
bis diese 50% der ausgewiesen Verbindlichkeiten erreicht hat.
Für die „Andere Ergebnisrücklage“ heißt es, dass sie gebildet werden kann.
An anderer Stelle ist festgelegt, über Vorstand und Aufsichtsrat wird die Einstellung und Entnahme der Rücklagen bestimmt.
In der GuV für 2015 und 2014 werden (Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit) 12 Mio € bzw. 13,4 Mio € ausgewiesen. Zwei Steuerpositionen die abgezogen werden, Einkommen/Ertrag 46 T€ bzw. 52 T€ und
Sonstige Steuern in beiden Jahren 1, 5 Mio €.
(Was für Steuern können hier enthalten sein, so etwas wie Grundsteuer, Umsatzsteuer etc.?).
Dann kommt der Teil „Andere Ergebnisrücklage“, der durch Vorstand und Aufsichtsrat bestimmt wird, 8,6 Mio € bzw. 10,2 Mio €.
Nach diesem Abzug kommt dann erst der Bilanzgewinn, über den die Vertreterversammlung abstimmt. (Gilt das als „Ertragsstark“?)
1,8 Mio € bzw. 1,6 Mio €, hiervon werden ca. 50% an die
Mitglieder (4% Verzinsung der Geschäftsanteile) verteilt, die verbleibenden 50% gehen wieder in die „Andere Rücklagen“.
Die 4% hören sich in der heutigen Zeit gut an, aber am Ende ist es ja das eigene Geld, was vorher über die Mieten gezahlt wurde.
Neben der Genossenschaft läuft eine GmbH ( 100%-Tochter), die für den Service (Bewirtschaftung) zuständig ist.
So wie es aussieht, führt sie kein Personal (keine Personalkosten ausgewiesen), macht in der Regel ca. 120 T€ Gewinn im Jahr, hat aber mittlerweile ebenfalls Rücklagen in Höhe von 12,8 Mio €, von denen alleine in 2010 5,0 Mio € erstmalig als Wertpapiere eingestellt wurden.
Für mich sieht es so aus, es werden an verschieden Stellen Rücklagen gebildet, die Bilanzsummen in beiden Unternehmen steigen von Jahr zu Jahr.
Wo ist da der Nutzen für die Genossenschaftsmitglieder bzw. Mieter (siehe oben)? Hat überhaupt einer einen Nutzen daran?
Das Eigenkapital wurde in 2015 mit 193 Mio € in 2014 mit 183
Mio € ausgewiesen (Ist das schon ein ordentliches EK?).
Die Bilanzsumme erreicht ca. 433 Mio € bzw. 418 Mio €.
Wenn ich es richtig berechnet habe:
Die Eigenkapitalquote liegt in 2015 bei 44,61% (2005 waren es noch 32,38 %) Ist das schon hoch bzw. ausreichend?
In Zukunft kommt zu der Genossenschaft und der GmbH noch eine Stiftung. Diese soll mit einem Grundkapital von 500 T€ ausgestattet werden und jährlich, basierend auf Basis von Mietkennzahlen (Details sind noch nicht bekannt) finanziert werden.
Kann das ein weiterer Topf für Rücklagen werden?
Entschuldige bitte die Länge meiner Antwort, aber je mehr ich mich damit beschäftige, umso weniger verstehe ich die „hohen“ Rücklagen.
Grüße, von einem der nix weiss
