Mieter loswerden

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag,
ich hätte eine Frage bezüglich der Rechte als Vermieter.
Das Problem ist, dass meine Eltern eine Wohnung vermietet haben, die an unser Einfamilienhaus grenzt.
Die Mieter sind wirklich furchtbar und ungemein frech.
Es gab eine mündliche Absprache zwischen meinem Vater und den Vermieter, dass sie „im Sommer auch mal draußen sitzen“ dürften, was dazu geführt hat, dass sie unseren gesamten Garten vollgestellt haben und mit Blumentöpfen etc eingezäunt haben (wohl eine symbolische Geste), sodass der Garten nun für uns, die Vermieter, nicht betretbar ist.
Außerdem belegen sie unsere Parkplätze, sobald unsere Autos mal nicht da sind und werden aggressiv (Spüche wie:„pflegen sie mal Ihre Nerven, Halten Sie den Schnabel“), wenn man sich darüber beschwert.
Jeden Tag oder jede Woche machen sie sich einfach breiter und werden unangenehmer.
Leider zahlen sie die Miete regelmäßig, sodass es keinen Grund gibt,das Mietverhältnis zu kündigen.
Sie werfen uns an den Kopf, wir seien „nicht normal“ etc, doch weigern sie sich auszuziehen, als dies mündlich von uns vorgeschlagen wurde.

Vielleicht hören sich diese Schilderungen nach Lapalien an, doch müssen Sie sich vorstellen das ein solches Nebeneinanderleben wirklich unangenehm ist, da man sich den Eingang zum Grundstück teilt und man sich als Vermieter bzw. Bewohner des Hauses immer weiter zurückgedrängt fühlt und es ein steter Kampf um die Rechte als Hausbewohner ist.

Wäre es möglich, das Mietverhältnis zu beenden, wenn ich als Tochter z.B. in die Wohnung einziehen wollen würde oder gibt es andere Wege unangenehme Mieter loszuwerden?

Vielen Dank und freundliche Grüße!

#2

Hallo,

als allererstes würde ich hier die Nutzung des Gartens untersagen (war nur mündlich abgesprochen, nicht erwähnen!)
Wenn im Mietvertrag nix steht, dass der Garten genutzt werden darf, dann kann dies untersagt werden. Das gleiche gilt für die Stellplätze der Autos.

Desweiteren würde ich den Mietern eine schriftliche Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens schicken. Wenn Sie sich nicht daran halten kann eine fristlose Kündigung erfolgen.

Die entsprechende Regelung findet sich in § 569 Abs. 2 BGB.

Die einfachste Lösung ist natürlich die fristgerechte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Sie müssen dann aber auch in die Wohnung einziehen. Sollte dies gemacht werden, dann sollte vorher keine Abmahnung erfolgen bzw. größerer Streit mit den Mietern vermieden werden.

Nachstehende Punkte sollten jedoch dabei beachtet werden, da die meisten Mieter Einspruch gegen so eine Kündigung einlegen.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben genau darlegen, warum er oder ein Angehöriger die Wohnung gerade jetzt benötigt und um wen es sich dabei handelt. Er muss also den Sachverhalt konkret schildern.
Denn dazu gehört auch, dass er seine aktuellen Wohnverhältnisse darlegt bzw. die seines Verwandten, der einziehen möchte. Dadurch soll den Mietern die Chance gegeben werden, die angegebenen Gründe auf ihre Richtigkeit und Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Fehlen die hierfür notwendigen Angaben, ist die Kündigung unwirksam und kann auch nicht durch das Nachschieben von Gründen wirksam werden.

Der pauschale Verweis auf geänderte Lebensumstände reicht jedenfalls nicht aus. Unzureichend ist es auch, wenn der Vermieter offen lässt, welches seiner Kinder in die Mietwohnung einziehen will. Die Nennung des Namens ist nur dann überflüssig, wenn die Person mit den Angaben eindeutig identifizierbar ist, z. B. wenn es sich um die einzige Tochter des Vermieters handelt.

Erhebt der Mieter Einspruch, dann liegt bei ihm die Beweislast, dass die Kündigung nur vorgetäuscht ist.

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist trotz begründetem Verdacht oft nur sehr schwer nachzuweisen. Zumal die Gerichte dem Vermieter zugestehen, dass sich seine Lebensumstände auch innerhalb von Tagen so gravierend ändern können, dass der angegebene Kündigungsgrund zwar hinfällig ist, der Vermieter aber trotzdem nicht gelogen hat: Beispiel: Die Tochter wollte mit ihrem Verlobten einziehen, hat sich aber nach dem Auszug des Mieters von ihrem Partner getrennt und ist in eine andere Stadt gezogen.

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf unterscheidet sich nicht von den sonst üblichen Kündigungsfristen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde (ist in den seltensten Fällen der Fall). Kündigt der Vermieter, muss er folgende Kündigungsfristen beachten:

* Bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate
* Bis acht Jahre Mietdauer sechs Monate
* Nach acht Jahren Mietdauer neun Monate.

MfG P. Kunze

#3

Hallo, ja das ist ja unglaublich frech!
Beleidigungen müssen sich Vermieter nicht gefallen lassen, hier gibt es dann so viel ich weiß sehr wohl einen Weg zu >Kündigen!
Dann „Eigenbedarf“ ! Wenn Sie einziehen, als Tochter ist das Eigenbedarf.
Ich sage immer wieder, ein Vermeiterverein gibt da guten Beistand und die Gebühren sind wirklich nicht hoch die man als Vermeiter da im Jahr zahlt. Da sitzen Anwälte und fachlich kompetente Leute die immer am neuesten Stand sind.
Unternehmen müssen Sie hier etwas, das ist ja kein Verhalten, dass man hinnehmen kann!
LG Petra
P.S. UNd beim nächsten Mietvertrag alles genau festlegen, WAS darf vom Mieter genutzt werden und was nicht! Das ist eine sicherere Basis für den Vermieter, falls es nicht klappen sollte.Wie man das genau formuliert sagt ihnen auch der Vermieterverein.

#4

Guten Tag,
ich bin auch Vermieter und hatte gluecklicherweise eine solche Situation noch nicht. Meine Hinweise erheben keinen Anspruch auf Rechtssicherheit. Muendliche Abreden haben nur selten eine Gueltigkeit vor einem Gericht. Gehen Sie zu einem Anwalt. Sie sollten zunaechst eine Musterhausordnung lesen und dann eine fuer Ihr Haus erstellen. Anschliessend sollten Sie ueber Abmahnungen der Mieter gehen. Der Prozess ist langwierig, ich wuerde mit drei Jahren rechnen. Alternativ koennen Sie auf Eigenbedarf klagen, muessen dann aber auch selbst einziehen. Der Prozess koennte aber auch zwei Jahre dauern und ist ebenso unsicher wie der andere. Fragen Sie auf jeden Fall einen Anwalt oder treten Sie der Gesellschaft „Haus und Grund“ bei. Kosten sollten Sie hier jedoch keine scheuen.

#5

hallo,
Sie selbst können nichts machen.
Ihre Eltern ( der Vermieter) dagegen brauchen den dreisten Mieter einfach nur zu kündigen, so wie es im Vertrag steht.
In der Regel mit einer Kündigungszeit von 3 Monaten.
Dazu brauchen Sie keinen Grund angeben.
Sollte der Mieter sich dagegen wehren, muß er schon einen guten Grund haben, wenn er vor Gericht gewinnen will.

#6

Moin,kann hier nur sagen: bei begründetem Eigenbedarf kann man jederzeit einem Mieter kündigen.Andere Möglichkeit sehe ich in diesem Fall nicht ! Frohe Pfingsten !!

#7

Hallo,
selbstverständlich kann man diesem Mieter kündigen, auch bei Eigenbedarf. Um jedoch keine Fehler zu machen empfehle ich den Gang zu einem Rechtsanwalt.

Viel Erfolg und frohe Pfingsten
Udo

#8

Vielen Dank für die ausführliche Antwort! Da im Mietvertrag tatsächlich keine Gartennutzung eingetragen ist, wird es wohl das Beste sein, diese als erstes zu untersagen.
Freundliche Grüße!

#9

hallo,

sie können eigenbedarf anmelden…so weoít ich weiss müssen sie dann auch mind. 6 monate in der wohnung leben…sollten die jetzigen mieter merken, das alles nur schein ist, können diese sie verklagen auf umzugkosten erstattung

lisa

#10

Mahnen Sie die unhöflichen Verbalen Entgleisungen gegenüber dem Vermieter förmlich ab. Soweit die Gartennutzung nicht im Mietvertrag festgeschrieben wurde, untersagen Sie die weitere Nutzung durch den Mieter. Widerholt er die Nutzung, mahnen Sie dieses Verhalten förmlich ab. Falls keine Stellplätze auf Ihrem Grundstück an den Mieter im Mietvertrag zur Nutzung vereinbart wurden, untersagen Sie dem Mieter die Nutzung. Wiederholt er den danach ungerechtfertigten Gebrauch der Plätze, mahnen Sie diese Verhalbten förmlich ab. Sperren Sie die Plätze in geeigneter Weise vor unbefugtem Gebrauch durch Dritte. Jede Abmahnung enthält sinnvoller Weise die Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses für den Fall der Wiederholung. Prüfen Sie die angehaltene Miete im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel und setzen Sie ggfs. ein ein normales Mieterhöhungsbegehren in Gang. Das wären die ersten vernünftigen Schritte zur „Erziehung“ eines Mieters, an dessen Verhalten Sie allerdings die Schuld tragen! Sie vermieten offenbar noch nicht sehr lange! Merke: „Wehret den Anfängen“.

#11

Hallo Blackbird,

Das Mietverhältnis ist unter diesen Umständen nicht fortführbar, da es den Mietern
eindeutig an sozialer Kompetenz mangelt.

Das Verhalten berechtigt im Prinzip dazu wegen mehrfachen Hausfriedensbruches
und übler Nachrede zu kündigen.

Die Mieter sind berechtigt die im Vertrag beschriebene Mietsache (hier die
Wohnung- aber nur eingeschränkt das Grundstück) in dem hier festgelegten
Umfang zu nutzen.
Die mündlich erteilten Genehmigungen zur Nutzung des Hofes usw. kann ohne
Begründung schriftlich widerrufen werden, wenn es sich herausstellt, wenn eine
Entscheidung falsch war. Das bringt aber in Anbetracht der Dreistigkeit dieser
Leute wenig, denn die lassen sich wieder andere Schlechtigkeiten einfallen.

Apropos : Haben die Mieter eine Kaution bezahlt ?

Auf die Dauer wird es das beste sein, wenn Sie eine begründete Kündigung
(Tochter benötigt die Wohnung wg. wegen gesundheitlichen Problemen der Eltern
/ häuslicher Pflege / Betreuung /Enkelkinder /Schule etc.) wegen Eigenbedarf zu
einem mit der gesetzlichen Kündigungsfrist konformen Zeitraum aussprechen.

Besprechen Sie die Sache mit einem RA für Mietrecht und lassen Sie von dem auch
die Kündigung aufsetzen, damit keine formalen Fehler gemacht werden.

Beste Grüße
hardy

#12

Als Überschrift müsste ich schreiben:
In Deutschland haben Vermieter keine Rechte sondern nur Pflichten.
Sollten Vermieter in Deutschland ausnahmsweise doch Rechte haben, dann nur sehr theoretische Rechte.

Das zur Einstimmung, um den Ernst der Lage zu erkennen.

Damit ein Vermieter Wohnraum-Mietverträge kündigen kann, braucht er einen der wenigen im Gesetz genannten Gründe.
Einer davon wäre Eigenbedarf für sich oder nahe Familienangehörige, wie z.B. die Tochter.
ABER

  1. Der Vermieter muss fähig sein ein rechtsgültiges, gerichtsverwertbares Kündigungsschreiben zu erstellen und dieses auch gerichtsbeweisbar dem Mieter zuzustellen.
  2. Die Tochter muss tatsächlich Bedarf an Wohnraum haben und das auch vor Gericht nachweisen können. Siehe Punkt 4.
  3. Die Tochter muss tatsächlich einziehen und längere Zeit in der Mietwohnung bleiben.
  4. Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen oder einfach nichts tun (= nicht ausziehen).
    Dann muss der Vermieter auf Zwangsräumung klagen.
    Dann wird das Gericht das Kündigungsschreiben und dessen Zugang prüfen und die Kündigungsgründe des Vermieters gegen die Gründe des Mieters abwägen und das Urteil fällen.

Weitere Fragen bitte ganz konkret stellen.