Mieterhöhung nach Mietenspiegel, Vermieter macht Fehler?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Ich habe da eine Bespielsfrage:
Herr X wohnt seit 1992 in seiner Wohnung diese Wurde 1991 kernsaniert, sprich, Heizanlage komplett neu, Wände im Grundriss neu, Klos wurden aus dem Treppenhaus in die Wohnungen verlegt usw.

Herr X erhält 2018 erneut eine Mieterhöhung jedoch recherchiert Herr X genauer und ihm Fällt auf dass der Vermieter seit Anbeginn des Mietvertrags mit dem Mietenspiegel aus dem Jahre 1918 gerechnet hat, was zur Folge hat, dass die Miete noch höher erhöht wird als vorgegeben.

Zwischenstand:
Vermieter hat nach dem Mietenspiegel für eine Altersklasse von 1918 gerechnet und somit sind die Mieten über die Jahre schneller gestiegen als erlaubt.
Nach einer Sanierung mit Veränderung des Grundrisses muss die Baualters-klasse neu bestimmt werden.

Herr X setzt den Vermieter in Kenntnis und dieser gibt Herrn X Recht, der Vermieter Korrigiert den prozentualen Satz.
Herr X überlegt ob durch die Fehlerhaften Mieterhöhungen über Jahre zu viel an Miete bezahlt hat schließlich ist es nach der Logik des Zinseszinses und die zu unrecht angestiegenen Mieten könnten Ursache für den heutigen Stand sein.

Fragen:
Kann Herr X von dem Vermieter eine Historie seiner Mieterhöhungen verlangen?
Falls Herr X mit seiner Theorie Recht hat, in wie weit kann er die Mieterhöhungen rückgängig machen?
Stimmt es dass der Vermieter nach derartigen Sanierungen die Miete nicht nach der alten Bauklasse erhöhen dürfte?

Wie sollte Herr X vorgehen sofern der Vermieter der Meinung ist die damaligen Mieterhöhungen nicht nachberechnen zu müssen?

#2

Die muss der VM nur rückwirkend für die vergangenen 3 Jahre berechnen, der Rest ist verjährt.
Wenn der VM das nicht will, bleibt dem Mieter nur der Weg der Klage gegen den VM. ramses90

#3

Miet en spiegel aus dem Jahre 1918?

Wie soll das gehen?
Selbst aus 2018 kann man 1992 nicht verwendet haben.

#4

vermutlich wird die Baualtersklasse damit gemeint sein.

#5

hier gelesen? https://www.haus-und-grund-osnabrueck.de/2016/mieterhoehung-juengere-baualtersklasse-nach-modernisierung-und-sanierung/

#6

Nein.
Und die Erhöhungen seit Einzug kennst Du ja.

Ich glaube, Du gehst von falschen Voraussetzung und Deutung des Mietspiegels aus.
Es ist nämlich nur im Einzelfall so, das nach einer Modernisierung das Baujahr des Hauses geändert wird.
Nur mal als Beispiel, Du sagst „neue Heizung“- das ist eine Instandhaltung/Unterhaltung und kein „Mehrwert“. Außer es waren vorher Einzelöfen mit Kohle(Holzfeuerung.
der Mietspiegel geht von Sammelheizung( das ist jede Art der automatischen Zentralheizung aller Räume) und Bad/WC (in der Whg. !) aus. Ohne kann der Mietspiegel gar nicht angewandt werden.

Neuer Raumzuschnitt könnte im Einzelfall „baujahrsteigernd“ sein. Wie gesagt müsste man prüfen lassen.

Die Ausstattung der Wohnung wird doch extra nach dem Punktsystem bewertet.
Und dann nach der Wohnlage im Mietspiegel.

Baujahr, Größe, Wohnlage, Ausstattung

Wenn der Vermieter das letzte Erhöhungsverlangen geändert hat, dann ist das doch gut.
Wenn Du willst könntest Du deswegen auch 3 Jahre rückwärts eine Änderung auf den selben Maßstab wie jetzt verlangen und eine evtl. Überzahlung zurückfordern.
Es gilt die „normale“ Verjährung von 3 Jahren. hier Beginn ab Kenntnis der Falschberechnung, also das Jahr 2018.
Es ginge so bis einschl. Mietjahr 2015 zurück.

mfG
duck313

#7

1.Mietenspiegel für die Baualtersklasse bis 1918 war gemeint, es gibt mehrere zutreffend wäre gewesen 1978-1993, dann hat man auch einen Mittelwert der fast 1Euro/m2 günstiger ist.
2.Die Frage verstehe ich nicht…

#8

Hay, ich habe es gelesen aber nicht verstanden, also ein Vermieter modernisiert sein Haus und möchte eine Jüngere Baualtersklasse, also wie im Fall von Herrn X von 1918 auf 1978-1993.

Der Vermieter will sicherlich am Ende langfristig mehr Geld, ich denke die Modernisierung wird er nur machen wenn er auf einen Schlag die Mieten erhöhen kann, nur kann er dann nach der Verjüngung der Altersklasse die Jährliche Mieterhöhung nicht mehr so stark steigern.

Im Fall von Herrn X unterscheidet es sich dahingehend. dass Herr X in eine modernisierte Wohnung eingezogen ist, er war kein Bestandsmieter, somit ist für ihn lediglich die richtige Eingruppierung der Baualtersklasse wichtig.

#9

„Du gehst von falschen Voraussetzungen und Deutung des Mietenspiegels aus“

Darum ändert der Vermieter im Fall von Herrn X die Baualtersklasse.
Der Vermieter ist einer der größten in Hamburg, da kannst du von ausgehen, die ändern nichts wenn es in einem „Einzelfall“ nicht genug Indizien gibt.

Wo war die falsche Voraussetzung? Wo die falsche Deutung?

[Beitrag editiert vom www Team]

#10

Herr X sollte, wenn er eine verbindliche Antwort haben möchte, einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren.